• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התלבטות בנוגע לפלח נדל"ן בתיק

  • פותח הנושא Oraz
  • פורסם בתאריך

Oraz

משתמש רגיל
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
598
דירוג
312
שלום לכולם,

ברשותי תיק השקעות שמכיל מניות + קריפטו, נשאר לי רק להקצות את הפלח של הנדל"ן
אחרי שאקח החלטה נבונה איך לגעת בחלק הזה כדי להתאים אותו לתיק.

חשבתי על 3 אופציות ורציתי לשמוע את דעתכם בנושא,

1. קניית קרנות ריט
2. קנייה / השקעה בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה
3. לקיחת משכנתא וקניית דירה בארץ

קצת פרטים שיוכלו לעזור,
אז בן 29, מאורס (מלפני כמה ימים), תזרים חיובי, יש הון עצמי לא גבוה אבל סביר.
משכורת יפה שנחסכת בערך ב50%, אמורה לעלות בעקבות פתיחת עוסק פטור והתפתחות בתחום נוסף.

נקודות שחשבתי עליהם בנוגע לאופציות שנתתי מעל,
1. ריט זה בעצם מניות ויש קורולציה מסויימת לשוק ההון. (כרגע האופציה הכי פחות מועדפת עליי)
2. בנדל"ן בחול יש קושי מסויים במעקב ובביטחון בנוגע לעסקה, לא מכיר את התחום. מצד שני לא צריך הון עצמי גבוה מידי כדי להיכנס לעסקה.
3. משכנתא בארץ אומנם תדרוש מימון מלא (75%), דאגות לנכס ומהשוכרים. תשאיר אותי עם תזרים חיובי ככל הנראה.
העניין באופציה 3 היא שכרגע אין שום דירה על שמי ואני מתלבט אם לא שווה לנצל את ההטבה הזו שנקראת "משכנתא".

עוד קצת מידע, מתכנן לגור בשכירות בכל מקרה בעתיד הקרוב עם ארוסתי ולא בנכס שאקנה, מעדיף תשואה תזרימית ולא חד פעמית.
מעדיף כמה שפחות קורלציה לשוק ההון.

אשמח לשמוע עוד דעות של אנשים שמכירים את התחום לעומק.

@אורי ג. @רוני @הנועזת
 
נערך לאחרונה ב:
1. לא מסוימת, מאד גבוהה + סיכון מוגבר (סטיית תקן גבוהה יותר).
2.
א. צריך כן הון עצמי גבוה כדי להגיע לעסקה נורמאלית ולא לרכוש זבל.
ב. בקנייה ישירה זה לא פסיבי לחלוטין, יש התעסקות מסוימת, בקנייה בסינדיקציות (מה שאני עושה) זה כן.
ג. בקנייה בחו"ל יש לך 2 אופציות עיקריות לעשות עסקה טובה או לכל היותר סבירה: או שממש תבין מה אתה עושה או שתרכוש עם מישהו שאתה ממש סומך עליו.
3. בהנחה ואין לך דירה זו הבחירה הטובה והכלכלית ביותר לדעתי, גם בגלל תנאי המשכנתא וגם בגלל הטבות המס (מס 0).

ג"נ: עוסק בתחום.
 
3. משכנתא בארץ אומנם תדרוש מימון מלא (75%), דאגות לנכס ומהשוכרים. תשאיר אותי עם תזרים חיובי ככל הנראה.
העניין באופציה 3 היא שכרגע אין שום דירה על שמי ואני מתלבט אם לא שווה לנצל את ההטבה הזו שנקראת "משכנתא".
בעיניי האופציה הטובה ביותר, רק שנראה לי התכוונת תזרים שלילי לא חיובי.
 
בעיניי האופציה הטובה ביותר, רק שנראה לי התכוונת תזרים שלילי לא חיובי.

אני חושב שאחרי לקיחת משכנתא עדיין אשאר עם תזרים חיובי (בפלוס),
ואשמח לשמוע למה לדעתך אופציה 3 היא הטובה ביותר.

תודה
 
1. לא מסוימת, מאד גבוהה + סיכון מוגבר (סטיית תקן גבוהה יותר).
2.
א. צריך כן הון עצמי גבוה כדי להגיע לעסקה נורמאלית ולא לרכוש זבל.
ב. בקנייה ישירה זה לא פסיבי לחלוטין, יש התעסקות מסוימת, בקנייה בסינדיקציות (מה שאני עושה) זה כן.
ג. בקנייה בחו"ל יש לך 2 אופציות עיקריות לעשות עסקה טובה או לכל היותר סבירה: או שממש תבין מה אתה עושה או שתרכוש עם מישהו שאתה ממש סומך עליו.
3. בהנחה ואין לך דירה זו הבחירה הטובה והכלכלית ביותר לדעתי, גם בגלל תנאי המשכנתא וגם בגלל הטבות המס (מס 0).

ג"נ: עוסק בתחום.

1. כמו שחשבתי, תודה.

2. כן מבין שזה מצריך טיפה יותר, פשוט שוקל אם לתעדף את זה על פני משכנתא על דירה ראשונה בארץ, לפי 3 אני מבין שלא.

3. גם אם באמת תבוטל האופציה להתמנף על דירה קיימת? (והכוונה שלי באופציה זו היא קניית דירה להשקעה בלבד, לא למגורים בזמן הקרוב)
זו תהיה דירה קטנה כנראה בתור התחלה כי אני מאמין שבשיא המימון אוכל לקנות נכס במקסימום 1.5M-2M ש"ח.
 
אני חושב שאחרי לקיחת משכנתא עדיין אשאר עם תזרים חיובי (בפלוס),
ואשמח לשמוע למה לדעתך אופציה 3 היא הטובה ביותר.

תודה
לא נראה לי.

אני חושב שכדאי להיות מושקע לפחות בדירה יחידה במרכז הארץ באיזורי ביקוש היות ו:
1. לא קורלטיבי לשוק ההון.
2. הטבות מס לאזרחי ישראל - פטור משכר דירה, מס שבח, מס רכישה.
3. גיוון בתיק הספציפי שלך.
4. תשואה גבוהה על ההון העצמי בעזרת מינוף.
5. הצמדת כסף לשוק הדיור (מתחבר למספר 1).
6. "שקט נפשי" - דירה להשקעה יכולה לשמש במקרה הצורך קורת גג למגורים (היבט פסיכולוגי).
 
4. תשואה גבוהה על ההון העצמי בעזרת מינוף.
עדיין יהיה רלוונטי לדעתך בעתיד הלא רחוק?

6. "שקט נפשי" - דירה להשקעה יכולה לשמש במקרה הצורך קורת גג למגורים (היבט פסיכולוגי).

האמת שהפחד שלי זה ההתעסקות הזו, מעדיף לגור בשכירות ולא להחזיק שום נכס שמתעסק עם אנשים אחרים
אבל אני מבין את היתרונות בדבר.
 
6. "שקט נפשי" - דירה להשקעה יכולה לשמש במקרה הצורך קורת גג למגורים (היבט פסיכולוגי).
אתה באמת רואה בקניית דירה בישראל שקט נפשי? אני מבין את כל הסיבות בעד (בקניית דירה ראשונה), אבל לא מצליח להבין איך אהיה רגוע כשאני מושקע בכמה מיליונים בישראל.
 
מתמטיקה דווקא אני יודע די טוב, חישוב תזרים כנראה שלא כל כך...
אשמח להבהרה למה הוא יהיה בהכרח שלילי.
שים באקסל ותראה בעצמך.
פונקציית PMT.
 
אתה באמת רואה בקניית דירה בישראל שקט נפשי? אני מבין את כל הסיבות בעד (בקניית דירה ראשונה), אבל לא מצליח להבין איך אהיה רגוע כשאני מושקע בכמה מיליונים בישראל.
בהקשר שכתבתי שבמקרה הצורך יכולה לשמש כדירה למגורים - כן.
 
לא צריך תמהיל משכנתא מוכן בשביל זה?
לא ממש, צריך הנחות סבירות, במקרה הזה לא משנה איזה הנחות תיקח התזרים שלך יהיה שלילי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
J התלבטות בנוגע למשיכת כספי פנסיה בצורה חד פעמית לפורש לפנסיה עקב הכנסות אחרות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 27
N התלבטות בנוגע לפרעון משכנתא נדל"ן 15
N התלבטות בנוגע למסלולי השקעה בכל המוצרים הפנסיונים ומעבר לחברה אחרת פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
Z התלבטות בנוגע לכספי פיצויים/קרן השתלמות/הלוואה לצורך רכישת רכב צרכנות פיננסית 9
M התלבטות בנוגע לסידור מחדש של התיק שוק ההון 2
P התלבטות בנוגע לרכישת נכס מההורים נדל"ן 30
ה התלבטות קשה בנוגע לתואר ראשון התפתחות אישית 12
לאונל התלבטות בנוגע ליחס נכסי אינפלציה/דיפלציה בתיק הארי בראון שוק ההון 5
O התלבטות בנוגע ללימודים אוף טופיק 1
O התלבטות בנוגע ללימודים התפתחות אישית 1
G התלבטות בנוגע לבחירת מקצוע התפתחות אישית 26
מ התלבטות בנוגע ללימודים ותעסוקה התפתחות אישית 1
נ התלבטות בנוגע לרכישת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 4
A התלבטות בנוגע לילדים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 52
י התלבטות בנוגע לקרן השתלמות שוק ההון 21
מ התלבטות בנוגע למשיכת כספי פיצויים צרכנות פיננסית 17
ש התלבטות בנוגע למשיכת כספי פיצויים פטורים ממס צרכנות פיננסית 97
M התלבטות בנוגע ללימודים וקריירה התפתחות אישית 1
ד התלבטות בנוגע לVTI או VOO בתיק השקעות שוק ההון 23
ס התלבטות בנוגע לשינוי מסלול השקעה בקרן הפנסיה/השתלמות שוק ההון 28
S התלבטות בנוגע ללימודים פול-טיים התפתחות אישית 40
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
F התלבטות מבחינת 2 דברים בפתיחת תיק אצל הברוקר שוק ההון 5
א קרן כספית - התלבטות שוק ההון 15
O התלבטות אם להשאיר דירה שניה או למכור נדל"ן 10
B עבודה ראשונה בהייטק התלבטות קופג או קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
Bosco התלבטות קשה - השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 32
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
מ התלבטות קשה לגבי דמי אבטלה, דמי לידה ומה שביניהם יומני מסע אישיים 2
E התלבטות לגבי חלק סולידי בתיק השקעות שוק ההון 0
O התלבטות לאן לנתב כסף פנוי כל חודש שוק ההון 5
B התלבטות בין S&P500/כספית/העברה מט״ח שקל לדולר - לטווח של כחצי שנה שוק ההון 7
D ויתור על אזרחות אמריקאית - התלבטות מיסים 43
O התלבטות בבחירת דירה - דירה בהנחה נדל"ן 9
מ התלבטות בין פיקדון בבנק לקרן מחקה אגח מיסים 0
הפרופסור התלבטות מה רלוונטי יותר לתעשיה, היום ובעתיד התפתחות אישית 6
D התלבטות אם להמשיך להחזיק דירה שנייה. נדל"ן 23
B התלבטות בין שתי חלופות השקעה נדל"ן 6
M התלבטות בבחירת מוסד לימודים לכלכלה התפתחות אישית 7
A התלבטות בין הנדסת נתונים לכלכלה וסטטיסטיקה התפתחות אישית 8
M התלבטות לפני מעבר דירה שמייקר את הוצאות השכירות נדל"ן 13
ב התלבטות ביטוח מנהלים מול פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
V התלבטות קריירה קשה - קידום או עזיבה התפתחות אישית 17
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 2
O התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי נדל"ן 29
א מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות נדל"ן 6
ז התלבטות לגבי תחום בקריירה התפתחות אישית 3
ד התלבטות באיזה מסלול לעשות פירעון חלקי של המשכנתא נדל"ן 15
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
ל התלבטות בין שני כיווני קריירה התפתחות אישית 6

נושאים דומים

Back
למעלה