התלבטות בנוגע לפלח נדל"ן בתיק

  • פותח הנושא Or93
  • פורסם בתאריך

Or93

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
519
דירוג
240
שלום לכולם,

ברשותי תיק השקעות שמכיל מניות + קריפטו, נשאר לי רק להקצות את הפלח של הנדל"ן
אחרי שאקח החלטה נבונה איך לגעת בחלק הזה כדי להתאים אותו לתיק.

חשבתי על 3 אופציות ורציתי לשמוע את דעתכם בנושא,

1. קניית קרנות ריט
2. קנייה / השקעה בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה
3. לקיחת משכנתא וקניית דירה בארץ

קצת פרטים שיוכלו לעזור,
אז בן 29, מאורס (מלפני כמה ימים), תזרים חיובי, יש הון עצמי לא גבוה אבל סביר.
משכורת יפה שנחסכת בערך ב50%, אמורה לעלות בעקבות פתיחת עוסק פטור והתפתחות בתחום נוסף.

נקודות שחשבתי עליהם בנוגע לאופציות שנתתי מעל,
1. ריט זה בעצם מניות ויש קורולציה מסויימת לשוק ההון. (כרגע האופציה הכי פחות מועדפת עליי)
2. בנדל"ן בחול יש קושי מסויים במעקב ובביטחון בנוגע לעסקה, לא מכיר את התחום. מצד שני לא צריך הון עצמי גבוה מידי כדי להיכנס לעסקה.
3. משכנתא בארץ אומנם תדרוש מימון מלא (75%), דאגות לנכס ומהשוכרים. תשאיר אותי עם תזרים חיובי ככל הנראה.
העניין באופציה 3 היא שכרגע אין שום דירה על שמי ואני מתלבט אם לא שווה לנצל את ההטבה הזו שנקראת "משכנתא".

עוד קצת מידע, מתכנן לגור בשכירות בכל מקרה בעתיד הקרוב עם ארוסתי ולא בנכס שאקנה, מעדיף תשואה תזרימית ולא חד פעמית.
מעדיף כמה שפחות קורלציה לשוק ההון.

אשמח לשמוע עוד דעות של אנשים שמכירים את התחום לעומק.

@אורי ג. @רוני @הנועזת
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
1. לא מסוימת, מאד גבוהה + סיכון מוגבר (סטיית תקן גבוהה יותר).
2.
א. צריך כן הון עצמי גבוה כדי להגיע לעסקה נורמאלית ולא לרכוש זבל.
ב. בקנייה ישירה זה לא פסיבי לחלוטין, יש התעסקות מסוימת, בקנייה בסינדיקציות (מה שאני עושה) זה כן.
ג. בקנייה בחו"ל יש לך 2 אופציות עיקריות לעשות עסקה טובה או לכל היותר סבירה: או שממש תבין מה אתה עושה או שתרכוש עם מישהו שאתה ממש סומך עליו.
3. בהנחה ואין לך דירה זו הבחירה הטובה והכלכלית ביותר לדעתי, גם בגלל תנאי המשכנתא וגם בגלל הטבות המס (מס 0).

ג"נ: עוסק בתחום.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
471
דירוג
413
3. משכנתא בארץ אומנם תדרוש מימון מלא (75%), דאגות לנכס ומהשוכרים. תשאיר אותי עם תזרים חיובי ככל הנראה.
העניין באופציה 3 היא שכרגע אין שום דירה על שמי ואני מתלבט אם לא שווה לנצל את ההטבה הזו שנקראת "משכנתא".
בעיניי האופציה הטובה ביותר, רק שנראה לי התכוונת תזרים שלילי לא חיובי.
 

Or93

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
519
דירוג
240
בעיניי האופציה הטובה ביותר, רק שנראה לי התכוונת תזרים שלילי לא חיובי.

אני חושב שאחרי לקיחת משכנתא עדיין אשאר עם תזרים חיובי (בפלוס),
ואשמח לשמוע למה לדעתך אופציה 3 היא הטובה ביותר.

תודה
 

Or93

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
519
דירוג
240
1. לא מסוימת, מאד גבוהה + סיכון מוגבר (סטיית תקן גבוהה יותר).
2.
א. צריך כן הון עצמי גבוה כדי להגיע לעסקה נורמאלית ולא לרכוש זבל.
ב. בקנייה ישירה זה לא פסיבי לחלוטין, יש התעסקות מסוימת, בקנייה בסינדיקציות (מה שאני עושה) זה כן.
ג. בקנייה בחו"ל יש לך 2 אופציות עיקריות לעשות עסקה טובה או לכל היותר סבירה: או שממש תבין מה אתה עושה או שתרכוש עם מישהו שאתה ממש סומך עליו.
3. בהנחה ואין לך דירה זו הבחירה הטובה והכלכלית ביותר לדעתי, גם בגלל תנאי המשכנתא וגם בגלל הטבות המס (מס 0).

ג"נ: עוסק בתחום.

1. כמו שחשבתי, תודה.

2. כן מבין שזה מצריך טיפה יותר, פשוט שוקל אם לתעדף את זה על פני משכנתא על דירה ראשונה בארץ, לפי 3 אני מבין שלא.

3. גם אם באמת תבוטל האופציה להתמנף על דירה קיימת? (והכוונה שלי באופציה זו היא קניית דירה להשקעה בלבד, לא למגורים בזמן הקרוב)
זו תהיה דירה קטנה כנראה בתור התחלה כי אני מאמין שבשיא המימון אוכל לקנות נכס במקסימום 1.5M-2M ש"ח.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
471
דירוג
413
אני חושב שאחרי לקיחת משכנתא עדיין אשאר עם תזרים חיובי (בפלוס),
ואשמח לשמוע למה לדעתך אופציה 3 היא הטובה ביותר.

תודה
לא נראה לי.

אני חושב שכדאי להיות מושקע לפחות בדירה יחידה במרכז הארץ באיזורי ביקוש היות ו:
1. לא קורלטיבי לשוק ההון.
2. הטבות מס לאזרחי ישראל - פטור משכר דירה, מס שבח, מס רכישה.
3. גיוון בתיק הספציפי שלך.
4. תשואה גבוהה על ההון העצמי בעזרת מינוף.
5. הצמדת כסף לשוק הדיור (מתחבר למספר 1).
6. "שקט נפשי" - דירה להשקעה יכולה לשמש במקרה הצורך קורת גג למגורים (היבט פסיכולוגי).
 

Or93

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
519
דירוג
240
4. תשואה גבוהה על ההון העצמי בעזרת מינוף.
עדיין יהיה רלוונטי לדעתך בעתיד הלא רחוק?

6. "שקט נפשי" - דירה להשקעה יכולה לשמש במקרה הצורך קורת גג למגורים (היבט פסיכולוגי).

האמת שהפחד שלי זה ההתעסקות הזו, מעדיף לגור בשכירות ולא להחזיק שום נכס שמתעסק עם אנשים אחרים
אבל אני מבין את היתרונות בדבר.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133

Libertad

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/20
הודעות
804
דירוג
661
6. "שקט נפשי" - דירה להשקעה יכולה לשמש במקרה הצורך קורת גג למגורים (היבט פסיכולוגי).
אתה באמת רואה בקניית דירה בישראל שקט נפשי? אני מבין את כל הסיבות בעד (בקניית דירה ראשונה), אבל לא מצליח להבין איך אהיה רגוע כשאני מושקע בכמה מיליונים בישראל.
 

Or93

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
519
דירוג
240

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
מתמטיקה דווקא אני יודע די טוב, חישוב תזרים כנראה שלא כל כך...
אשמח להבהרה למה הוא יהיה בהכרח שלילי.
שים באקסל ותראה בעצמך.
פונקציית PMT.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
471
דירוג
413
אתה באמת רואה בקניית דירה בישראל שקט נפשי? אני מבין את כל הסיבות בעד (בקניית דירה ראשונה), אבל לא מצליח להבין איך אהיה רגוע כשאני מושקע בכמה מיליונים בישראל.
בהקשר שכתבתי שבמקרה הצורך יכולה לשמש כדירה למגורים - כן.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
לא צריך תמהיל משכנתא מוכן בשביל זה?
לא ממש, צריך הנחות סבירות, במקרה הזה לא משנה איזה הנחות תיקח התזרים שלך יהיה שלילי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M התלבטות בנוגע לסידור מחדש של התיק שוק ההון 2
P התלבטות בנוגע לרכישת נכס מההורים נדל"ן 30
ה התלבטות קשה בנוגע לתואר ראשון התפתחות אישית 12
לאונל התלבטות בנוגע ליחס נכסי אינפלציה/דיפלציה בתיק הארי בראון שוק ההון 5
O התלבטות בנוגע ללימודים אוף טופיק 1
O התלבטות בנוגע ללימודים התפתחות אישית 1
G התלבטות בנוגע לבחירת מקצוע התפתחות אישית 26
מ התלבטות בנוגע ללימודים ותעסוקה התפתחות אישית 1
נ התלבטות בנוגע לרכישת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 4
A התלבטות בנוגע לילדים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 52
י התלבטות בנוגע לקרן השתלמות שוק ההון 21
מ התלבטות בנוגע למשיכת כספי פיצויים צרכנות פיננסית 17
ש התלבטות בנוגע למשיכת כספי פיצויים פטורים ממס צרכנות פיננסית 97
M התלבטות בנוגע ללימודים וקריירה התפתחות אישית 1
ד התלבטות בנוגע לVTI או VOO בתיק השקעות שוק ההון 23
ס התלבטות בנוגע לשינוי מסלול השקעה בקרן הפנסיה/השתלמות שוק ההון 28
S התלבטות בנוגע ללימודים פול-טיים התפתחות אישית 40
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
1337justme הצעת כסף מזומן לקשיש בפינוי בינוי במקום הדירה החדשה -התלבטות נדל"ן 24
שואף התלבטות של בן 21 התפתחות אישית 11
י התלבטות בין מדמ"ח חד חוגי או דו חוגי התפתחות אישית 23
י התלבטות בין דו-חוגי לחד חוגי התפתחות אישית 1
J התלבטות בחיסכון לדירה שניה - עקב שינוי מדיניות למשכון דירה קיימת נדל"ן 8
N התלבטות על ברוקר להשקעה ארוכת טווח שוק ההון 1
T התלבטות השקעה בין דירת קבלן לדירת יד 2 (סכום ההשקעה שונה) נדל"ן 3
Y התלבטות בין ETF טורקיים לפי גודל, מיסוי, צורת עקיבה, סוג הבורסה שוק ההון 5
ה מכירת נכס והשקעה במדדים ונדלן - התלבטות קשה שוק ההון 26
klayhamn התלבטות לגבי דירה בת"א נדל"ן 105
ז התלבטות מקצועית לגבי ניסיון התפתחות אישית 1
A מדעי המחשב התלבטות מסלולים לימודים התפתחות אישית 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות לגבי סגירת משכנתא נדל"ן 3
ד התלבטות לגבי החלק של האג"ח בהנחה שתהיה אינפלציה שוק ההון 8
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
I התלבטות לגבי כוון השקעה עם נתונים כפי שמפורטים .... נדל"ן 6
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
Blue התלבטות - בין הסדרים בקרנות הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ס התלבטות לגבי קניה או השכרה נדל"ן 14
R התלבטות לגבי מעבר להלמן למיטב לאור הרכישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
נמר הכסף התלבטות לגבי תיק מניות עולמי עם מספר ETF, וחוות דעת כללית על התיק שוק ההון 10
H התלבטות - המשך קריירה בעולם הדאטא התפתחות אישית 1
S תזמון שוק - התלבטות קשה שוק ההון 8
י התלבטות במינוף לבית קרקע של 5M נדל"ן 15
ליאונידס התלבטות: השקעה בנדל"ן או להמשיך בשוק ההון נדל"ן 33
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S עמלות - התלבטות המשקיע לגבי ברוקרים שוק ההון 5
S התלבטות שוק ההון 0
O התלבטות היכן ללמוד מדמ"ח התפתחות אישית 19
M התלבטות לגבי תואר התפתחות אישית 7
חתול לילה התלבטות הצבעה בבחירות 2021 אוף טופיק 572

נושאים דומים

למעלה