התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה

[jass]

שלום ,
אנו זוג שמתלבט אם לרכוש דירה ראשונה בראשל"צ דרך מחיר למשתכן
דירת 5 חדרים, בעלות של 1.6 מ' (כולל מדד תשומות בניה), התחייבות לאכלוס בעוד שנתיים בדיוק .
ראה מידע על הפרויקט מטה, יש לציין כי מדובר בדירה בקומה ראשונה (רק שם נותרו דירות פנויות)
הכנסה זוגית - 20 נטו
ההון העצמי שלנו - 450 אלף ש"ח (כולל קרן השתלמות)

משכנתא נדרשת - 1.2 (בהנחה שיעלו 50 אלף ש"ח שדרוגים מינימליים)
לא מתכוונים לגור בפרויקט (רק אם לא תהיה ברירה ולא נמצא שוכר), וחושבים לקנות את הדירה לצורך השקעה עד למכירתה (לא ידוע כמה יעלו אז הדירות) בעוד 7 שנים.

אנחנו מאזור המרכז, אך לא מאזור ראשל"צ כך שלא מכירים את הביקוש באזור הזה של ראשלצ הענקית.
מדובר בפרויקט של אפריקה ישראל ב"מתחמי הסביונים בשכונת הנרקיסים"
13 בניינים חדשים סה"כ
כ-554 דירות סה"כ
מתוכן כ-394 דירות עבור זכאי מחיר למשתכן
וכ-160 דירות במחירי שוק חופשי המוצעות למכירה עבור כלל האוכלוסייה
http://res.afi-g.com/cities/price/hanarkisim/Pages/default.aspx


נשמח לשמוע חוות דעת, האם כדאי ללכת על ההשקעה הזאת?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

**אני הולך לרשום את דעתי האישית ולא מקצועית בלבד**

היי,

היות ומדובר בנדל"ן להשקעה, אני חושב שלא הגיוני להתלבט על ההשקעה מבלי להבין את הביקוש באיזור.

באופן אישי, אני אוהב קודם כל להתמקד על ערים, ואח"כ על איזורים, ורק אז על נכסים, ולא להיפך.
תסתובב באיזור, כנס ליד 2 ותראה נכסים להשכרה, תבדוק על השכונה הספציפית הזו. תבין כמה יחידות הולכות להיבנות באיזור ומה ה"תחרות" שתהיה לך על השכרת הדירה.

אתה מדבר על דירת 5 חדרים. אתה הולך להשכיר אותה למשפחה. יש גנים / בתי ספר באיזור? מרכזי קניות?..

בפן הכלכלי, משכנתא של 1.2 שפרוסה ל25 שנה (בהנחה שיאשרו לכם, אין לי מושג בני כמה אתם...), זה החזר של בערך 6 בחודש. ההחזר ה"מומלץ" הוא באיזור ה25% מההכנסה נטו (אשמח אם יתקנו אותי אם אני טועה), כך שאתם עתידים להיות עם תזרים שלילי הרבה מאוד זמן...מה גם שדירות גדולות בד"כ מניבות תשואות נמוכות יותר מדירות קטנות (גם ככה התשואות בארץ נמוכות, ועוד במרכז..) - קח את זה בחשבון.

 

[bengi]

אתה הולך לקבל פה מתנה בסדר גודל של מיליון שקל על חשבון משלם המיסים.

מה השאלה בדיוק?!?!

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה הולך לקבל פה מתנה בסדר גודל של מיליון שקל על חשבון משלם המיסים.

מה השאלה בדיוק?!?!

טוב, לא ראיתי שזה מחיר למשתכן! אבל עדיין...מצייר תרחיש אפשרי:

מחירי הדירות ירדו בשנים שהוא מתכוון להחזיק את הנכס, בינתיים הוא עם תזרים שלילי כל השנים האלו, ו"הפסיד" את היכולת להשקיע את הכסף בנכס / אפיק אחר.


עדיין אין שאלה לדעתך?

 

[יועץ משכנתאות]

היי,
מה ש"המשקיע המתחיל" אמר לגבי המשכנתא נכון פחות או יותר.
אשמח לעזור בעניין המשכנתא אם יש עוד שאלות

 

[bengi]

טוב, לא ראיתי שזה מחיר למשתכן! אבל עדיין...מצייר תרחיש אפשרי:

מחירי הדירות ירדו בשנים שהוא מתכוון להחזיק את הנכס, בינתיים הוא עם תזרים שלילי כל השנים האלו, ו"הפסיד" את היכולת להשקיע את הכסף בנכס / אפיק אחר.


עדיין אין שאלה לדעתך?

ממש לא מומחה, יש פה בפורום אנשים חריפים הרבה יותר אבל אנסה בכל זאת...


אני מכיר את ראשל"צ מעולה. אין דירות 5 חדרים חדשות בפחות מ2.5 מיליון, זה פשוט לא קיים, יותר לכיוון של אזור ה3 מיליון
ככה שהוא מקבל פה מתנה של לפחות מיליון שקל על הון עצמי של פחות מחצי מיליון.

ברור שיש סיכונים, הוא גם צריך לקחת בחשבון שתהיה תקופה שהוא יגור בשכירות ויצטרך לשלם משכנתא במקביל. ונכון מחירי הדירות יכולים לרדת.
ועדיין כדי להפסיד פה כסף צריכה לבוא קריסה בשוק הנדלן שמעולם לא היתה כאן בארץ, אה ומדובר על עיר סופר מרכזית, בגוש דן, ככה שהירידות אם יהיו, יהיו מתונות יותר.
אני חושב שהמתנה שהוא מקבל פה שווה את המאמץ, גם אם זה אומר להגדיל משרה ולעבוד יותר, או לשלם על נוחות ולחזור לגור אצל ההורים לתקופה(אם ניתן לא יודע אם יש לו ילדים) הוא מקבל פה וואחד מתנה.

 

[קורא הדוק]

כולל קרן השתלמות

ככל הנראה זאת הולכת להיות טעות.

מחיר למשתכן

בעוד 7 שנים

לקחת בחשבון שיהיו עוד אנשים כמוך שינסו למכור/להשכיר בדיוק באותו זמן? אולי יקח זמן למכור ובמקביל לא יהיו שוכרים כי יהיה היצע גדול בדיוק באיזור הזה. האם תוכלו לעמוד בזה מבחינת תזרים?

אתה מדבר על דירת 5 חדרים. אתה הולך להשכיר אותה למשפחה. יש גנים / בתי ספר באיזור? מרכזי קניות?

+1

אני חושב שלא הגיוני להתלבט על ההשקעה מבלי להבין את הביקוש באיזור

+1000

 

[sun_light]

מיקום הפרוייקט הוא בסדר. סוג של קו ראשון לפארק בעברית.
מדרום מתוכנן פארק גדול, אבל אני לא חושב שהוא גובל בפרוייקט, יותר לכיוון שכונת הנרקיסים.
צריך להסתכל על התוכניות כדי שתבין איפה הבניינים ממוקמים ואם יש לך גנים ובתי ספר וכו...קרוב אליך (כמו שאמרו),
בכל מקרה, אחרי שבירת קרן השתלמות (טעות) ואני משער שאספת את כל הכספים הנדרשים, עדיין אתה לוקח משכנתא של 1.2 מליון.
לדעתי המצב האופטימלי היה לקנות שם 4 חדרים.
בכל מקרה אין לך את האפשרות הזאת ולכן הייתי מתחיל עם השאלה האם תצליח לסחוב את ה6 שנים של המשכנתא(בערך). עד מכירת הדירה.
על כל המשתמע מכך-יש/אין שוכר, ובמידה שהחלטתם לגור שם וכתוצאה מזה תשלומי הארנונה וועד הבית גדלו, וכו...

וגם אז? קח בחשבון שהמון דירות ישתחררו לשוק בזמן הזה. אז תעריך את הרווח קצת פחות.

אני מכיר את ראשל"צ מעולה. אין דירות 5 חדרים חדשות בפחות מ2.5 מיליון, זה פשוט לא קיים, יותר לכיוון של אזור ה3 מיליון
ככה שהוא מקבל פה מתנה של לפחות מיליון שקל על הון עצמי של פחות מחצי מיליון.

לדירות מוכנות.
לא אומר שאין הנחה... יש, והנחה גדולה.
אבל פחות ממליון שקל זה בטוח. (להערכתי הלא מקצועית, בערך 500K שזה גם מכובד מאוד) רק שצריך לשרוד כלכלית את ה6 שנים האלה.

אני אישית לא התלהבתי מהפרוייקטים בראשון לציון, למעט שכונת הרקפות(עריכה) שמתוכננת טוב.

 

[קורא הדוק]

למעט שכונת הנרקיסים שמתוכננת טוב.

יכול לפרט?

 

[sun_light]

יכול לפרט?

לא... סליחה שהתבלבלתי בשמות. ערכתי את ההודעה הקודמת.
הפרויקט שדיברתי בהודעה הוא של הנרקיסים,
והפרוייקט השני הוא של הרקפות שמתוכנן טוב
אם תרצה על הרקפות אז כן =)

 

[רוני]

לא מתכוונים לגור בפרויקט (רק אם לא תהיה ברירה ולא נמצא שוכר), וחושבים לקנות את הדירה לצורך השקעה עד למכירתה (לא ידוע כמה יעלו אז הדירות) בעוד 7 שנים.

במידה ואתם בוחרים באסטרטגיית אקזיט בעוד 7 שנים, אני לא ממליץ לכם, יש כאן הימור.

במידה ואתם מחליטים לרכוש להשקעה או למגורים לטווח ארוך, יש כן הגיון מסוים,
ריבית המימון זולה כיום, מחיר הנכס יעלה לאורך זמן,
השכירות תעלה לאורך השנים,
והמשכנתה תסולק.

 

[קורא הדוק]

אם תרצה על הרקפות אז כן

אשמח

 

[sun_light]

אשמח

אין לי כרגע זמן, אולי בשבוע הבא..
בכל מקרה.
אלה התוכניות של השכונה, בין הבניינים יש גינה שעובדת בתור יחידה אחת.
וחוצמיזה יש עוד גינה שעוברת בשכונה.
https://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/merkaz/4022741/100/בינוי ופיתוח.pdf
בנוסף, אם תסתכל בתרשים סביבה שם, מימין כתוב באר יעקב.
שם אמור להיות פארק גדול בין באר יעקב וראשון לציון.
כלומר עוד פארק בקו ראשון לשכונה.
https://apps.land.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4050080_M.pdf
פה אתה יכול לראות את שניהם במפת סביבה.
אגב... אנשים אולי לא מודעים, אבל התכנון הוא שתעבור רכבת של הקו החום בשכונה של פותח השרשור(מצד שמאל למעלה)

ממה שראיתי גם תכנון הבית עצמו היה סבבה.

 

[דאוד]

אופ\און טופיק: האם לא ביטלו את תכנית למשתכן? כמה נדיר למצוא פרוייקטים עם הנחה של 500K+ ~ ?

 

[sun_light]

אופ\און טופיק: האם לא ביטלו את תכנית למשתכן? כמה נדיר למצוא פרוייקטים עם הנחה של 500K+ ~ ?

לא נדיר בכלל.
כל מתחם צריפין שזה עשרות אלפי דירות. שכוללות את מתחמי ראשון לציון, באר יעקב וכו... או בקיצור כל מה שמופיע במפה הכללית שצירפתי למעלה.
אלה הנחות של חצי מליון ויותר. (כמובן ברוטו... תוריד שכירות עד שיבנה הבית, שיפוץ ראשוני ריבית לבנק וכו...)
אור יהודה גם אם יעלו את מחירי הקרקע עדיין תהיה הנחה גדולה.
בני ברק
אני חושב שגם רמת גן.
אבל השאלה שלך היא לא מדוייקת.
כי אתה מתייחס לגובה מחיר השוק בלבד.
מה עם ההון העצמי שהיית צריך להביא אם הדירה היתה עולה יקר יותר?
מה עם הריבית על משכנתא גבוהה יותר?
ז"א ההנחה של מחיר למשתכן היא ענקית, קרוב למליון שקל ברוב הפרוייקטים שהזכרתי,
לאו דווקא מהכסף שיוצא מהמדינה, אלא גם כסף שמשלמים עליו הקבלנים, הבנקים, המפעלים של חומרי הגלם וכו...
התוכנית ממשיכה,
אמרו שיעלו את מחירי הקרקע אחרי הבחירות, אם אני לא טועה ההעלאה היתה ב20% לא זוכר בדיוק כמה ראיתי.
אבל בחיפה עשו את זה בהגרלה האחרונה ומחירי המכרז לא ממש עלו דרמטית.

 

[דאוד]

אלה הנחות של חצי מליון ויותר

וואו! אולי צריך לשנות גישה ולבדוק את האפיק של הטיח והבויילרים....

תודה על התגובה המפורטת!

 

[TheNoob]

לא יודע אם זה עוד רלוונטי לך, אולי לבאים שיקראו את מה שאני כותב:

גם אנחנו זכינו בראשון ואנחנו במצב שאפילו לא צריכים לקחת משכנתא. ובכל זאת, ויתרנו. זו לא נראית לי השקעה מדהימה כמו שמציירים: אתה מאוד מוגבל עם ה7 שנים שמסנדלות לך את כל/רוב ההון. בנוסף, תהיה המון תחרות על השכירות והמכירה. שים לב, אף פעם לא היה תקדים כזה בהיסטוריה שמאות אנשים מנסים למכור דירה זהה באותו תאריך באותה שכונה. ולבסוף, השיקול שגרם לי לוותר סופית — מס רכוש על קניית דירה למגורים בעוד שנתיים שכנראה תהיה לפחות 3-4 מיליון הוא מטורף.