התייעצות - קניית בית למגורים

[Niroo]

שלום לכולם,
אני מעוניין לקנות בית למגורים בקיבוץ בשפלה אך קצת מתלבט לגבי אופציות המימון.
הבית עצמו - 4 חדרים (80 מטר עם זכויות בנייה) על חצי דונם באחד מהקיבוצים בשפלה הדרומית.
מחיר - 1.45m
חברות בקיבוץ ופיתוח - 300k
עלות שיפוץ מוערכת - 300-400k. אין כוונה להרחיב בשלב זה.
מס רכישה - ?

בבעלותי דירה במרכז שנקנתה במחיר למשתכן בשווי מוערך של 2.5m (רשומה על שמי ולא יכולה להמכר ב3 שנים הקרובות).
כמו״כ דירה בדרום בה אני גר בשווי 1.6m (לא רשומה על שמי אלא ע״ש ההורים, ואצטרך לשלם שבח ככל שאמכור).
שתי הדירות ללא משכנתא.

ברור לי שאצטרך לקחת משכנתא גם אם אמכור את הדירה בדרום, השאלה מה למשכן, באיזו קונסטלציה וכמה משכנתא לקחת.

הכנסות:
משכורת שלי 12k
הכנסה של אשתי מעסק 4k
הכנסה משכירות 6.5k

יש הלוואה משפחתית בגובה של 5k לשנים הקרובות. תשלום על גנים לילדים (ס״ג של 3k).

כאמור - מה לדעתכם הדרך הזולה ביותר לממן את הדבר הזה? חשוב לי לשמור על החזר חודשי נמוך. אשמח להשלים פרטים ככל שחסרים.

תודה מראש

 

[Niroo]

מוסיף פרטים - הדירה בדרום נקנתה ב2008 ב800k.
יש גמל להשקעה 70k ושתי קרנות השתלמות לא נזילות 75k.

 

[Niroo]

כאמור, אשמח לשמוע רעיונות/מחשבות

 

[Solid seat]

מאוד קשה לענות בלי שאתה מסביר את הצרכים והרצונות.

 

[הורדוס]

עלות שיפוץ מוערכת - 300-400k. אין כוונה להרחיב בשלב זה.

הכוונה היא לכזאת עלות בלי להגדיל את הבית? זה סכום גבוהה נורא לשיפוץ ללא הרחבה של הבית..

כמה אתם חוסכים בכל חודש?
כמה עוד החזר בחודש היית רוצה להחזיר?
כמה חוב יש לך על הדירה במרכז?
בכמה תוכל להשכיר את הדירה בבאר שבע להערכתך?
לכמה שנים ההלוואה שאתם משלמים?

לא ציינת אם יש עוד חסכונות מלבד הנדלן וקופ"ג, אבל לפי מה שכתבת תצטרך למכור את הדירה בבאר שבע.
תקבל 1.4M אחרי מס שבח לפי המחיר שציינת מזה יש גם להוריד עו"ד ותיווך אולי.
על 700k מתוך ההוצאות על המעבר לקיבוץ תצטרך לשלם בלי משכנתא לחומרא (לא יודע אם אפשר לקחת משכנתא גם על העלויות פיתוח).
זה משאיר 750k לקחת עם משכנתא, החזר בפרישה לטווח ארוך יהיה בסביבות ה3750.

לפי ההכנסה שלכם תוכלו לאשר החזר חודשי של עד 5500 בחודש. אבל כבר יש לך הלוואה עם החזר כזה כעת, לכן לא יאשרו לך עוד משכנתא עם החזר כזה, וזה בלי שכללתי מס רכישה.

 

[Niroo]

הכוונה היא לכזאת עלות בלי להגדיל את הבית? זה סכום גבוהה נורא לשיפוץ ללא הרחבה של הבית..

כמה אתם חוסכים בכל חודש?
כמה עוד החזר בחודש היית רוצה להחזיר?
כמה חוב יש לך על הדירה במרכז?
בכמה תוכל להשכיר את הדירה בבאר שבע להערכתך?
לכמה שנים ההלוואה שאתם משלמים?

לא ציינת אם יש עוד חסכונות מלבד הנדלן וקופ"ג, אבל לפי מה שכתבת תצטרך למכור את הדירה בבאר שבע.
תקבל 1.4M אחרי מס שבח לפי המחיר שציינת מזה יש גם להוריד עו"ד ותיווך אולי.
על 700k מתוך ההוצאות על המעבר לקיבוץ תצטרך לשלם בלי משכנתא לחומרא (לא יודע אם אפשר לקחת משכנתא גם על העלויות פיתוח).
זה משאיר 750k לקחת עם משכנתא, החזר בפרישה לטווח ארוך יהיה בסביבות ה3750.

לפי ההכנסה שלכם תוכלו לאשר החזר חודשי של עד 5500 בחודש. אבל כבר יש לך הלוואה עם החזר כזה כעת, לכן לא יאשרו לך עוד משכנתא עם החזר כזה, וזה בלי שכללתי מס רכישה.

היי, תודה על התשובה המפורטת. כנראה שלא הייתי ברור.
כן - הכוונה היא להשקיע סכום כזה כיוון שמדובר בבית ישן מאוד. הלוואי והערכתי ביתר את עלויות השיפוץ.
חוסכים כ4.5 בחודש כיום. זה גם הסכום שארצה להחזיר במשכנתא.
אין חובות או משכנתאות על הדירות הקיימות.
אוכל להשכיר את הדירה בדרום (לא ב״ש) ב4-4.5 להערכתי.
אין עוד חסכונות מלבד אלו שצוינו.
ההלוואה כאמור היא מהמשפחה והיא גמישה במקרה הצורך.
מה שאתה מציע בעצם זה למכור את הדירה שאני גר בה ולקחת משכנתא על הבית שאקנה?

 

[אורי ג.]

הכוונה היא לכזאת עלות בלי להגדיל את הבית? זה סכום גבוהה נורא לשיפוץ ללא הרחבה של הבית..

מאד נמוך ואף נמוך מדי אם רוצים שיפוץ קומפלט.

 

[Niroo]

מאד נמוך ואף נמוך מדי אם רוצים שיפוץ קומפלט.

נוטה להסכים אבל לא חושב שנוכל להרשות לעצמהו משהו מעבר. יש לך תובנות לעניין המימון?

 

[אורי ג.]

יש לך תובנות לעניין המימון?

משכנתא?

 

[Niroo]

משכנתא?

ברור. באיזו דרך?

 

[אורי ג.]

ברור. באיזו דרך?

מה הכוונה באיזה דרך? באיזה אחוז מימון? יש גם תקנה חדשה של ב"י שמאד מגבילה אותך בשיעבוד שאתה יכול לעשות על דירה אחת כדי לרכוש דירה אחרת, כלומר זה אפשרי אבל זה מעלה בהרבה את הריביות.

 

[Niroo]

מה הכוונה באיזה דרך? באיזה אחוז מימון? יש גם תקנה חדשה של ב"י שמאד מגבילה אותך בשיעבוד שאתה יכול לעשות על דירה אחת כדי לרכוש דירה אחרת, כלומר זה אפשרי אבל זה מעלה בהרבה את הריביות.

אנסה למקד את השאלות…
א. האם יש דרך לעשות את זה בלי למכור את הדירה שאני מתגורר בה?
ב. ככל שכן, איזה בית (או בתים) צריך למשכן ובאיזה אחוזי מימון?
יודע שאתה עוסק בתחום ומרגיש קצת לא נעים לשאול יותר מדיי שאלות

 

[בת העמק]

מה לדעתכם הדרך הזולה ביותר לממן את הדבר הזה? חשוב לי לשמור על החזר חודשי נמוך. אשמח להשלים פרטים ככל שחסרים.

הדרך הטובה ביותר היא לשלם כסף ליועץ משכנתאות עצמאי, ואולי גם לעו"ד שמתמחה בנדל"ן, ולהביא לו את כל מורכבות הנושא (ויש מורכבות).
זה לא משהו שתקבל בחינם כאן בפורום.
דירה בקיבוץ היא לא קניה פשוטה כל-כך, ויכול להיות פער בין הערכת השמאי (שממנו נגזר סכום המשכנתא על הבית עצמו) לבין המחיר הנדרש.
בנוסף, אם תצטרך למכור את דירת המגורים הנוכחית (שאינה על שמך בכלל) - יהיו לך עלויות שכירות חלופיות.

עלות שיפוץ מוערכת - 300-400k. אין כוונה להרחיב בשלב זה.

גם לי זה נשמע גבוה מאד. אתה בטוח שזה הכרחי?
אולי לשפץ רק את מה שממש אי אפשר בלעדיו בשלב הזה.

בכל מקרה, לנוכח מיעוט ההון העצמי הקיים כרגע - אם מאד חשוב לכם לעבור לחיות בקיבוץ - אולי שווה לשכור בשלב הזה (לראות אם בכלל מתאים לכם חיי קיבוץ) ולקנות רק אחרי שתוכל למכור את הדירה למשתכן?

 

[Niroo]

הדרך הטובה ביותר היא לשלם כסף ליועץ משכנתאות עצמאי, ואולי גם לעו"ד שמתמחה בנדל"ן, ולהביא לו את כל מורכבות הנושא (ויש מורכבות).
זה לא משהו שתקבל בחינם כאן בפורום.
דירה בקיבוץ היא לא קניה פשוטה כל-כך, ויכול להיות פער בין הערכת השמאי (שממנו נגזר סכום המשכנתא על הבית עצמו) לבין המחיר הנדרש.

ברור שאפנה לשני אנשי המקצוע, רק רציתי להבין בשלב הראשוני אם יש לדבר כזה בכלל התכנות מבחינתי ובאיזה מחיר. אני מעריך מאוד את כמות הידע שיש בפורום הזה ולכן היה לי חשוב להתייעץ כאן לפני שאני פונה לייעוץ בתשלום.

בנוסף, אם תצטרך למכור את דירת המגורים הנוכחית (שאינה על שמך בכלל) - יהיו לך עלויות שכירות חלופיות.

המכירה, אם תהיה כזו, תבוא אחרי שהבית בריבוץ יהיה מוכן למעבר. אני עם שתי בנות קטנות ואין לי כוונה להעביר אותן כל כמה חודשים.

גם לי זה נשמע גבוה מאד. אתה בטוח שזה הכרחי?
אולי לשפץ רק את מה שממש אי אפשר בלעדיו בשלב הזה.

לצערי זה הכרחי. הבית באמת ישן מאוד ולא מתוכנן כמו שצריך.

בכל מקרה, לנוכח מיעוט ההון העצמי הקיים כרגע - אם מאד חשוב לכם לעבור לחיות בקיבוץ - אולי שווה לשכור בשלב הזה (לראות אם בכלל מתאים לכם חיי קיבוץ) ולקנות רק אחרי שתוכל למכור את הדירה למשתכן?

חשבנו על זה ואחרי שראינו את היצע הדירות בקיבוצים באיזור ירדנו מהעניין. רוב הדירות הן שני חדרים, בנויות תלאי על תלאי וממש לא מתאימות למגורים של משפחה.

 

[אורי ג.]

ברור שאפנה לשני אנשי המקצוע, רק רציתי להבין בשלב הראשוני אם יש לדבר כזה בכלל התכנות מבחינתי ובאיזה מחיר. אני מעריך מאוד את כמות הידע שיש בפורום הזה ולכן היה לי חשוב להתייעץ כאן לפני שאני פונה לייעוץ בתשלום.

יש התכנות להכל ובעלויות שונות ומשונות.
אני ממליץ שקודם כל תקבע פגישה בבנק שלך במחלקת משכנתאות כדי לשמוע מה האפשרויות שלך, או לחלופין לפנות ליועץ משכנתאות טוב.

 

[בת העמק]

חשבנו על זה ואחרי שראינו את היצע הדירות בקיבוצים באיזור ירדנו מהעניין. רוב הדירות הן שני חדרים, בנויות תלאי על תלאי וממש לא מתאימות למגורים של משפחה.

כל הקיבוצים שמאפשרים למכור דירות (בשפת העם - שיוך דירות), זה מלווה בכ-400 מ"ר חצר וזכויות בניה עד 200-250 מ"ר (כולל מחסן).
אם תקנה עכשיו דירה של 2 חדרים (וזולה יותר), תוכל לשפץ ולהרחיב תוך המשך מגורים בדירה הנוכחית. השאלה היא מימון כמובן. אם יש באפשרותך לקבל מימון ביניים (מההורים?משכנתא על הדירה במרכז?) עד למכירת הדירה למשתכן זה יכול להקל עליך.

המכירה, אם תהיה כזו, תבוא אחרי שהבית בקיבוץ יהיה מוכן למעבר. אני עם שתי בנות קטנות ואין לי כוונה להעביר אותן כל כמה חודשים.

לי נראה שעדיף למכור את הדירה במרכז, קצת גדול עליכם כרגע כל החלומות האלה ביחד.
אבל אם מדובר על מכירת הדירה בדרום - אני דווקא הייתי ממליצה לעבור לגור בשכירות באותו קיבוץ שבו אתם קונים את הבית. כך הבנות כבר ישתלבו בחברת הילדים מגיל צעיר והמעבר לא יהיה טראומתי.

 

[הורדוס]

היי, תודה על התשובה המפורטת. כנראה שלא הייתי ברור.
כן - הכוונה היא להשקיע סכום כזה כיוון שמדובר בבית ישן מאוד. הלוואי והערכתי ביתר את עלויות השיפוץ.
חוסכים כ4.5 בחודש כיום. זה גם הסכום שארצה להחזיר במשכנתא.
אין חובות או משכנתאות על הדירות הקיימות.
אוכל להשכיר את הדירה בדרום (לא ב״ש) ב4-4.5 להערכתי.
אין עוד חסכונות מלבד אלו שצוינו.
ההלוואה כאמור היא מהמשפחה והיא גמישה במקרה הצורך.
מה שאתה מציע בעצם זה למכור את הדירה שאני גר בה ולקחת משכנתא על הבית שאקנה?

תוכל להחזיר 4.5 בנוסף למה שאתה מחזיר למשפחה?
אם כן אז התוכנית ריאלית לדעתי...

לגבי תזמון של המעבר והשיפוץ, אני לא חושב שתוכל להתחיל את השיפוץ לפני שתקנה את הבית, הכי נוח יכול להיות למכור את הדירה בדרום ולסגור בחוזה שכירות לשנה בדירה שאתה מוכר, אבל זה יכול להקשות על המכירה.

 

[Niroo]

יש התכנות להכל ובעלויות שונות ומשונות.
אני ממליץ שקודם כל תקבע פגישה בבנק שלך במחלקת משכנתאות כדי לשמוע מה האפשרויות שלך, או לחלופין לפנות ליועץ משכנתאות טוב.

כך אעשה. תודה.

כל הקיבוצים שמאפשרים למכור דירות (בשפת העם - שיוך דירות), זה מלווה בכ-400 מ"ר חצר וזכויות בניה עד 200-250 מ"ר (כולל מחסן).
אם תקנה עכשיו דירה של 2 חדרים (וזולה יותר), תוכל לשפץ ולהרחיב תוך המשך מגורים בדירה הנוכחית. השאלה היא מימון כמובן. אם יש באפשרותך לקבל מימון ביניים (מההורים?משכנתא על הדירה במרכז?) עד למכירת הדירה למשתכן זה יכול להקל עליך.

לי נראה שעדיף למכור את הדירה במרכז, קצת גדול עליכם כרגע כל החלומות האלה ביחד.
אבל אם מדובר על מכירת הדירה בדרום - אני דווקא הייתי ממליצה לעבור לגור בשכירות באותו קיבוץ שבו אתם קונים את הבית. כך הבנות כבר ישתלבו בחברת הילדים מגיל צעיר והמעבר לא יהיה טראומתי.

כן? זה כלל אצבע כזה או משתנה מקיבוץ לקיבוץ? נאמר לי שאכן יש זכויות בנייה אך עוה"ד שלי טרם קיבל אור ירוק לבצע את הבדיקה.
בנוגע לקנייה של בית זול יותר - אין בתים למכירה בקיבוצים באזור שלנו (בית אחרון שנמכר היה לפני 10 שנים). מימון ביניים זו אופציה, קבעתי פגישה בבנק שלי ונראה איך בדיוק זה ילך.
באשר לדירה במרכז - ברור שעדיף, גם מבחינת מיסים (רכישה ושבח). עם זאת, זה לא משהו שיתאפשר ב3 השנים הקרובות כיוון שמדובר בדירת מחיר למשתכן.
כאמור לגבי השכירות - אם הייתה אופציה כזו היא הייתה נשקלת ברצינות. היצע הדירות באמת שלא מאפשר זאת.

תוכל להחזיר 4.5 בנוסף למה שאתה מחזיר למשפחה?
אם כן אז התוכנית ריאלית לדעתי...

לגבי תזמון של המעבר והשיפוץ, אני לא חושב שתוכל להתחיל את השיפוץ לפני שתקנה את הבית, הכי נוח יכול להיות למכור את הדירה בדרום ולסגור בחוזה שכירות לשנה בדירה שאתה מוכר, אבל זה יכול להקשות על המכירה.

אני מניח שזה יפגע ביכולת החסכון שלי. עם זאת, מדובר בקיבוץ עם הטבות מס. עוד לא עשיתי את הסימולציה אבל זה יגדיל את הנטו שלי בצורה משמעותית.
לגבי התזמון - מסכים. עם זאת, @בת העמק הציעה מימון ביניים שדיי יכול לסגור לי את הפינה. הכל שאלה של עלויות...

 

[בת העמק]

זה כלל אצבע כזה או משתנה מקיבוץ לקיבוץ?

להערכתי זה משהו שסוכם בין התנועה הקיבוצית לרמ"י אבל אולי יש שינויים קלים.
במקור, הרעיון של שיוך דירות הוא כלפי חברי הקיבוץ הנוכחים והחלוקה אמורה להיות שיוויונית בין כל חברי הקיבוץ.
תבדוק היטב אם לקיבוץ המדובר יש הסכם שיוך דירות עם רמ"י.

מדובר בקיבוץ עם הטבות מס

קיבוץ בשפלה עם הטבות מס? אין חיה כזאת
אולי מדובר על עוטף עזה?

 

[Niroo]

להערכתי זה משהו שסוכם בין התנועה הקיבוצית לרמ"י אבל אולי יש שינויים קלים.
במקור, הרעיון של שיוך דירות הוא כלפי חברי הקיבוץ הנוכחים והחלוקה אמורה להיות שיוויונית בין כל חברי הקיבוץ.
תבדוק היטב אם לקיבוץ המדובר יש הסכם שיוך דירות עם רמ"י.

קיבוץ בשפלה עם הטבות מס? אין חיה כזאת
אולי מדובר על עוטף עזה?

כן, עוטף עזה. שפלה דרומית.