השקעה בקרקע דרך "מושע"

[amidar]

היי,

יש לי אופציה להשקיע לטווח רחוק עם כסף שאני לא צריך באופן נזיל בשנים הקרובות.

מדובר בקנייה של חצי דונם, שנמצא בתהליכי אישור והפשרה למטרת בנייה רוויה.

העניין הוא שמדובר בחלקה שהיא "מושע" - כלומר - יש מספר גורמים המחזיקים בקרקע, ולפי גודל הקרקע והחלק היחסי שלהם באחוזים - כך חלקם בחלקה.

המשמעות?

אין להם תחום מסויים שבו הם מחזיקים, וזה אומר שלאחר הפשרת הקרקע כולה כל אחד ירוויח (או יפסיד) לפי היחס של כמות הקרקע שבאחזקתו.

התוכניות נמצאות בהליך הפשרה די מתקדם, ונמצאות בין שתי ערים עם תנופת פיתוח. צפי אישי שלי (לא מבוסס!) למימוש - בערך עשר שנים, לא פחות.

מדובר בהשקעה לטווח מאד רחוק, שיש סיכוי מאד סביר שלא אזכה להנות ממנה בעצמי, מבקש לשמוע מכם:

1. מה השאלות שאני צריך לשאול?
2. את מי צריך לשאול? (כלומר - מי הגורמים שאני צריך להכיר במסגרת העסקה הזו?)
3. האם יש שיקולים נוספים שצריך לקחת בחשבון ופיספסתי?

shoot...

(אגב, דוגמא קלאסית לעניין ה-"מושע": כיכר המדינה בתל אביב)

​

 

[daat99]

לי אישית זאת נשמעת עסקה מאוד ספקולטיבית.
מה יקרה אם הקרקע לא תופשר כלל?
מה אתה מתכנן לעשות אם יתגלה שם אתר ארכיאולוגי שימנע כל אפשרות של הפשרה בעתיד?

 

[amidar]

כמו שאמרתי, נמצאת בתהליכי הפשרה - כך שיש בעלי עניין שהיא תופשר.
לא תופשר כלל? גם בסדר - אמרתי שזו השקעה מאד רחוקת טווח מבחינתי.
אתר ארכאולוגי? כבר היום יש שם אחד כזה, ובתוכניות מצויין במפורש שהוא ישאר וישומר במלואו.

החלקה גדולה מאד (35 דונם), אז גם אם חותכים ממנה 5 דונם לצורך השימור של האתר - עדיין עם בנייה רוויה מדובר על רווח עצום, לא?

 

[אבא עשיר]

@amidar , מה התסריט הטוב ביותר ומה הגרוע ביותר מבחינת תשואה?

 

[amidar]

@amidar , מה התסריט הטוב ביותר ומה הגרוע ביותר מבחינת תשואה?

הגרוע ביותר - אובדן של ההשקעה (אי הפשרה\הפקעה מלאה של הקרקע) ואובדן של תשואה אלטרנטיבית.
הטוב ביותר - עצמאות כלכלית (מיידית!) לאחר מימוש הקרקע.

 

[אבא עשיר]

@amidar , דבר אלי באחוזים.

 

[Henchman34]

השנקל שלי. כל נושא קרקע חקלאית שנמצאת בתהליכי הפשרה הוא על גבול ההנואה. מוכרים קרקע במחירים אטרקטיבים ומבטיחים שעוד מעט יש הפשרה ואז הערך יתפוצץ. מי שנכנס לעסקה כזו צריך לשאול את עצמו למה שמישהו ימכור לו משהו שעוד מעט שווה הרבה יותר בפרוטות. הצעה שלי אם גם ככה לא מפחדים להפסיד כסף. לקחת עורך דין ושמאי מטעמך שיבדקו את פרטי העסקה ויתנו לך חוות דעת.

 

[אורי]

אין לי שום דבר נגד העסקה עצמה כפי שתארת אותה, אבל חשוב לי להדגיש שזו איננה השקעה אלא הימור וספקולציה. כל שנותר לשקול הוא את הסיכון (אבדן ההשקעה, האם זה באמת סכום שאם יאבד זה לא יפגע בך משמעותית?) לעומת הסיכוי (חופש כלכלי). רק אתה יכול להגיד אם ההימור שווה את זה.

ומה לבדוק? אין לי ניסיון רב בתחום זה אבל הייתי בודק את כל היישויות הרלוונטיות (מועצות, עיריות, מדינה, רשות שמורות הטבע, רשות העתיקות, שהם בדואי שחי שם עם אוהל ושתי עזים ועלול לטעון לחזקה) ואת התכניות שלהם כדי לצפות מכשולים. הייתי בודק מי השותפים שלך, וכמה הם. האם יש בעל שליטה שמתמרן הכל כרצונו? מה מידת ההשפעה שלך על התהליך? האם אתה בטוח שהאינטרסים שלכם זהים? ובין אם כן ובין אם לא, הייתי רוצה שעורך דין טוב יבדוק את החוזה להבטיח שגם בעתיד האינטרסים והזכויות שלך ישמרו. לבסוף, האם יש אסטרטגיות יציאה נוספות? האם מותר לך למכור את חלקך? את כולו, את חלקו? האם זה דורש אישור של בעלים נוספים?

בהצלחה!

 

[מומו]

שתי שאלות, מתוך סקרנות:
1) כשאתה אומר, בתהליכי הפשרה, מה באמת הסטטוס? היכן הדברים עומדים? מה יעוד הקרקע בתוכנית המתאר הארצית והמחוזית?
2) כמו ששאלו לפני, מהו הרווח הצפוי? כדי לחשב אותו מספיק שתאמר לי בכמה מוכרים באיזור כיום מגרש כזה, וכמה אתה הולך לשלם. כדי למצוא את הרווח נניח שהמחיר של מגרש לא ישתנה. ניקח בחשבון הקצאה 40% לטובת שטח ציבורי, ותשלום היטל השבחה של 50% על עליית הערך.אמרת שאתה מצפה להפשרה תוך כ 10 שנים, נוכל לחשב מה התשואה. אותי זה מאוד מסקרן מה יצא, בזמנו עשיתי חישובים כאלה למגרש בבניה לא רוויה באיזור פרדס-חנה ויצא לא משתלם. מעניין מה יצא במקרה שלך.

 

[amidar]

מחיר מגרש - 150 אש"ח.
מחיר מגרש זהה בגודל שכבר הופשר לבניה פרטית באזור (מרחק 500 מטר מהמגרש המדובר) - 1,500 אש"ח.
מחיר מגרש זהה בגודל לבניה רוויה (זה הייעוד של המגרש המדובר) - הרבה יותר מ-1,500 אש"ח...

לעשות לכם את זה באחוזים...?

כאמור - הסיכון הוא בעיקר האם זה יקרה, ומתי.

 

[כסף_כסף]

לא מומחה, אבל בעל דיעה
1. חצי דונם ב 150 אלף זה קרקע חסרת סיכוי להפשרה לחלוטין, לפחות לא בטווח של 20-30 שנה הקרובות. אם הקרקע לא מופרשת כמו שאתה בטח מבין היא שווה 0.
2. אם זה משווק על ידי חברה כלשהי לשיווק קרקעות חקלאיות - ראה נקודה מספר 1
3. בגלל שזה במושע אפילו מלפפונים לא תוכל לגדל שם, כי כמו שאמרת, זה חלק בלתי מסויים.

 

[c881]

@amidar לפי החשבון שלך - הרווח הוא 1000% וצפונה.
מי מוכר את הקרקע? למה האדיוט הזה מוכר את הקרקע ולא שומר לעצמו את כל האחוזים הללו..?
האם תקבל 1000% תוך שנה? תוך 5? תוך 25?

 

[dror]

צריך לחשוב גם על המיסים,
האם נדרש לשלם ארנונה ?
מס שבח ?
( גם אם הסכום קטן במשך 10-15 שנה זה מצטבר )

 

[Henchman34]

מחיר מגרש - 150 אש"ח.
מחיר מגרש זהה בגודל שכבר הופשר לבניה פרטית באזור (מרחק 500 מטר מהמגרש המדובר) - 1,500 אש"ח.

כלומר כל שקל שתשקיע היום יהיה שווה 10 בעוד עשר שנים. מדבור על ריבית שנתית נומינלית של 25.89%
אתה באמת חושב שמישהו היה מוותר על תשואה מובטחת בסדר גודל כזה, אם אתה רוצה לשרוף כסף על ריגושים אז לא עדיף על דברים מהנים יותר מגידול מלפפונים בקרקע חקלאית.

 

[מומו]

הרווח באחוזים הוא לא מטורף. בוא נעבוד עם 1.5 כי זה המספר היחיד שיש לנו. נוריד היטל השבחה בשיעור 50% על עליית שווי הקרקע (לדעתי צריך לחשב לא מ 150 אלא מהערכה של שמאי לערך קרקע חקלאית, אבל זה פחות חשוב), נראה שאנחנו ב 825. עכשיו נפריש 40% לטובת שטחים ציבוריים ונשאר עם 495. כלומר, אם ההפשרה תתבצע תוך 10 שנים(כמו שאתה מעריך), ההשקעה תהיה שקולה להשקעה עם 12 אחוז ריבית שנתית. אם ההפשרה תתבצע עוד 20 שנה, זה יהיה שקול לתשואה שנתית של 6 אחוזים.
האם התשואה שווה את הסיכון? אין לי מושג , לדעתי לא.
אני אוסיף ואומר שאני מבין קטן מאוד בתהליך ההפשרה, ככה שהחישוב עלול להיות שגוי . @amidar אם יש לך חישוב יותר מדוייק אני חושב שזה יהיה מעניין מאוד, ככה גם נלמד משהו על הדרך.
שים לב שכשאתה מסתכל על מגרשים מקבילים שנמכרו לבנייה פרטית, יתכן שזה מגרשים אחרי פיתוח (בניגוד למגרש שלך),זה לא משנה בהרבה את החישוב כי ממילא עבדנו עם 1.5 שהוא סתם מספר.

 

[amidar]

חברים, תודה על התגובות

אני תמיד דואג לשנן לעצמי - "אם משהו נשמע יותר מדי טוב מכדי להיות אמיתי, כנראה שהוא כזה" כדי לא להתפתות לשטויות מכל מיני סוגים (כולל הסוג הנ"ל).

כרגע מעביר את הנושא להקפאה - אם יהיו עדכונים, אעדכן.

 

[amidar]

מעדכן - אין עדכונים

 

[יעקב כ.]

היי,

יש לי אופציה להשקיע לטווח רחוק עם כסף שאני לא צריך באופן נזיל בשנים הקרובות.

מדובר בקנייה של חצי דונם, שנמצא בתהליכי אישור והפשרה למטרת בנייה רוויה.

העניין הוא שמדובר בחלקה שהיא "מושע" - כלומר - יש מספר גורמים המחזיקים בקרקע, ולפי גודל הקרקע והחלק היחסי שלהם באחוזים - כך חלקם בחלקה.

המשמעות?

אין להם תחום מסויים שבו הם מחזיקים, וזה אומר שלאחר הפשרת הקרקע כולה כל אחד ירוויח (או יפסיד) לפי היחס של כמות הקרקע שבאחזקתו.

התוכניות נמצאות בהליך הפשרה די מתקדם, ונמצאות בין שתי ערים עם תנופת פיתוח. צפי אישי שלי (לא מבוסס!) למימוש - בערך עשר שנים, לא פחות.

מדובר בהשקעה לטווח מאד רחוק, שיש סיכוי מאד סביר שלא אזכה להנות ממנה בעצמי, מבקש לשמוע מכם:

1. מה השאלות שאני צריך לשאול?
2. את מי צריך לשאול? (כלומר - מי הגורמים שאני צריך להכיר במסגרת העסקה הזו?)
3. האם יש שיקולים נוספים שצריך לקחת בחשבון ופיספסתי?

shoot...

(אגב, דוגמא קלאסית לעניין ה-"מושע": כיכר המדינה בתל אביב)

​

שלום! בדרך כלל קרקעות שנמצאות בתהליך של הפשרה למטרת בינוי נמכרות מאוד בזול מסיבה מאוד פשוטה, מפני שלהפוך קרקעות כאלה זה תהליך של המון שנים אם בכלל זה אפשרי, לערכתי השקעות מהסוג הזה שבו ישנם שותפים נוספים מאוד קשות למימוש.
הממשלה לא תומכת בהפשרה של קרקעות כאלה, לכן יש המון קשיים.
איך שאני רואה את ההשקעה זה לשים את הכסף על קרן הצבי.
במקביל צריך לדעת אם נעשו עסקאות של הפשרה באזור? לכן גם צריך לבדוק אם שמאי מקרקעין שמתעסק בהפשרות.