הפניקס - יומן מסע

[גרהם]

ומה עם מאמץ מחשבתי לבניית כלי שימושי או רהיט במחסן ליד הבית? או איך לפתור את בעיית המזיקים בגינה בדרך יצירתית? או רעיונות ישומיים להתפתחות הנכד?
כשאתה נמצא בתפקיד הרבה שנים, הידע והאינטואיציה והמיומנות רתומים לרוב לאותם סוגי בעיות ודילמות שמגיעים לפיתחך שוב ושוב.

כל מקרה לגופו. בעיני אפשר לקבל יותר אתגר מחשבתי בהרבה מאד תפקידים בשוק העבודה מאשר בתכנון פעילות לפעוט, על אף שהמשימה השניה מהנה וחשובה הרבה יותר.

 

[בת העמק]

בעיני אפשר לקבל יותר אתגר מחשבתי בהרבה מאד תפקידים בשוק העבודה

נסכים שלא להסכים

 

[kicker]

אני מציע לך לשקול שוב את הלוגיקה הזו.

אולי עדיף לחיות ולעבוד במקומות שיגרמו לכם יותר שמחת חיים ולפרוש חלקית בגיל 60-65 מאשר לבלות את רוב החיים במקומות שאתם לא בדיוק שמחים להיות. (אתה בטוח שהלחץ הנפשי מרמת המינוף לא פוגע בבריאות שלכם למשל ? )

קח בחשבון שאתם יכולים להגיע לגיל 55 עשירים אבל חס וחלילה לדוגמא חולים. לדעתי עדיף לחיות בשיווי משקל, ליהנות מהחיים כמה שאפשר כשאפשר ועדיין לתכנן כך שתוכלו לעזור לילדים ושלא תצטרכו לחיות על קצבאות כשתגיעו לגיל מבוגר.

מסכים איתך בעיקרון. מן הסתם יהיה קשה למצוא משהו גם לא לחוץ וגם מכניס טוב אבל ברור שזה יהיה מאוד מעניין אם נתקל בהזדמנות כזו.

 

[Kipodi]

80א׳ בנכס אספנות שבתחום המומחיות שלי (ספקולטיבי), מקווה שלא אתבדה.

רוצה לפרט? עתיקות? סתם מעניין מתוך סקרנות.

 

[kicker]

רוצה לפרט? עתיקות? סתם מעניין מתוך סקרנות.

פריט אספנות מתחום האומנות. אולי קצת יומרני להגיד שאני מומחה לתחום אבל חקרתי לעומק במשך תקופה ארוכה ונעזרתי במכרה שבמקצועה היא אוצרת אומנות כדי להינעל על היצירה שעומדת בשני תנאים: (1) אני אוהב אותה בלי שום קשר למחיר / פוטנציאל ואני נהנה ממנה (מה שנקרא ערך אינטרינזי..) (2) יש סיכוי עתידי להשבחה אם הסגנון הספציפי יתפוס תאוצה והאמן/ית שיצרה אותה תקבל יותר recognition.

 

[גרהם]

פריט אספנות מתחום האומנות. אולי קצת יומרני להגיד שאני מומחה לתחום אבל חקרתי לעומק במשך תקופה ארוכה ונעזרתי במכרה שבמקצועה היא אוצרת אומנות כדי להינעל על היצירה שעומדת בשני תנאים: (1) אני אוהב אותה בלי שום קשר למחיר / פוטנציאל ואני נהנה ממנה (מה שנקרא ערך אינטרינזי..) (2) יש סיכוי עתידי להשבחה אם הסגנון הספציפי יתפוס תאוצה והאמן/ית שיצרה אותה תקבל יותר recognition.

מעניין. יש לך אסטרטגיית יציאה? הרי גם אם השווי יעלה פי 5, מכירה לא תשנה מהותית את מצבך הכלכלי וייתכן שיכאב הלב להפרד מהיצירה שאתה אוהב.

 

[kicker]

מעניין. יש לך אסטרטגיית יציאה? הרי גם אם השווי יעלה פי 5, מכירה לא תשנה מהותית את מצבך הכלכלי וייתכן שיכאב הלב להפרד מהיצירה שאתה אוהב.

חשבתי על זה, הכל שאלה של כמה אני מעריך את היצירה (מלהסתכל עליה) לעומת כמה אני יכול לקבל עליה בשוק. לא יודע להגיד מה יקרה בעוד כמה שנים אבל אם תהיה לי הזדמנות למכור ב5x יש סיכוי שאמכור.. אולי שהיורשים שלי ימכרו

 

[גרהם]

חשבתי על זה, הכל שאלה של כמה אני מעריך את היצירה (מלהסתכל עליה) לעומת כמה אני יכול לקבל עליה בשוק. לא יודע להגיד מה יקרה בעוד כמה שנים אבל אם תהיה לי הזדמנות למכור ב5x יש סיכוי שאמכור.. אולי שהיורשים שלי ימכרו

אתה כנראה לא תמכור. מאחל לך שההנאה תגדל מכך שאתה יודע שיורשיך גם יעשו קופה על היצירה.

 

[kicker]

עדכון:

סיימנו את הרכישה של נכס 4, עשינו שיפוץ קליל בשווי 120-140 אלף שח והנכס יושכר לפי 4.7-4.8% על השכירות. ביחס למיקום המאוד מרכזי של הנכס, מדובר בתשואה יחסית טובה.

השכירות החודשית של נכס 2 ונכס 3 עלו בכמה מאות שקלים בחודש. ניצלנו את הכסף העודף מהשכירות + קצת מהחיסכון השוטף כדי לפרוע חלקית מההלוואה היקרה ביותר על נכס מספר 3, מדובר בעשרות אלפי שקלים ככה שזה לא שינוי מהותי אבל זה כן בכיוון שאני מעוניין ללכת אליו שהוא הורדת המינוף.

פעילות פיתוח הנדל״ן אמורה לצאת לדרך באמצע 2025. את הרווחים מן הפעילות אני מייעד 50% להחזר חובות + 50% השקעות אחרות.

 

[קפיצת הדרך]

פילוסופיית ההשקעה שלי ממוקדת כרגע בעיקר בלחסוך כמה שיותר בתיק ההשקעות ולאחר הצטברות הון משמעותי בתיק ההשקעות - להעביר חלק ממנו לנדלן כך שבסופו של דבר פיזור ההשקעות יהיה בערך 50-50 בין הנדלן למניות.

סגרנו נכס נוסף לרכישה, להלן התפלגות הנכסים כרגע, עדכנתי את שווי הנכסים למטה בהתאם לירידות המחירים הנוכחיות:
נכס 1: שווי: 1מ׳, הלוואה שנותרה לתשלום: 800א׳. שכירות חודשית: 4100 ש״ח.
נכס 2: שווי: 950א׳, הלוואה שנותרה לתשלום: 800א׳. שכירות חודשית: 3900 ש״ח.
נכס 3: שווי: 650א׳, הלוואה שנותרה לתשלום: 300א׳. שכירות חודשית: 2500 ש״ח.

תזרים חודשי משלושת הנכסים: +1000 ש״ח חודשי.

נכס 4 (הנכס החדש): שווי: 3.6מ׳, הלוואה לתשלום: כמעט כל שווי הנכס, שכירות חודשית צפויה: כ-14500 ש״ח.

תיק השקעות (לאחר רכישת נכס 4): 200א׳.
קריפטו: 64א׳.

פעילות פיתוח הנדל״ן אמורה לצאת לדרך באמצע 2025.

מה קרה לפילוסופיית ההשקעות שלכם??

אני מבינה שנדבקת בחיידק הנדל״ן. אתה נהנה מהטיפול בנכסים/בשוכרים?
באופן אישי תמיד מאוד נהנתי מקניית הנדל״ן אבל הטיפול השוטף לא היה לי כיף בכלל, ובטח שלא ראיתי את עצמי ממשיכה לטפל בכל הנכסים גם בפנסיה.

 

[kicker]

מה קרה לפילוסופיית ההשקעות שלכם??

אני מבינה שנדבקת בחיידק הנדל״ן. אתה נהנה מהטיפול בנכסים/בשוכרים?
באופן אישי תמיד מאוד נהנתי מקניית הנדל״ן אבל הטיפול השוטף לא היה לי כיף בכלל, ובטח שלא ראיתי את עצמי ממשיכה לטפל בכל הנכסים גם בפנסיה.

למה נוגד את פילוסופיית ההשקעה? הצטבר הון של כ-650 אלף בתיק, מצאנו הזדמנות והשתמשנו ב 450-480 לצורך הרכישה. מעריך שייקח לנו כשנתיים-שלוש לחזור לתיק של 650. אם הכוונה הייתה לגבי ה 50-50 נדל״ן מניות, יש סיכוי שאחרי הנכס הזה ננסה להגיע לתיק הרבה יותר משמעותי מ-650, אולי לכיוון ה-1 מיליון, נראה. אני לא בטוח לגבי העתיד

כן, נדבקתי בחיידק הנדלן פשוט כי זה make sense. לפי המודלים השמרניים הנכסים שרכשנו מייצרים כ20% תשואה פנימית שנתית (ויש כאלה של 25%+) שזה מנצח כל השקעה במדדים. בטווח הרחוק כשנרצה ״לפרוש״ אנחנו מתכננים, ממש כמו כל חברת נדל״ן, לממש חלק גדול מהנכסים, לכסות הלוואות ולהשאר עם 2-3 נכסים ללא מימון שיהוו את ההכנסה המרכזית. אם זה יצליח? לא יודע.

לגבי הדיירים- אכן, זה כאב ראש בעיקר כשמדובר בכמה נכסים וזה מתחיל להיות מעיק. כרגע יש לנו עוד כוח מניח שדעתנו תשתנה עוד כעשור-שניים. בפנסיה אני מקווה להתעסק עם 2-3 דיירים מקסימום שזה עדיין סביר לדעתי.

 

[קפיצת הדרך]

אם הכוונה הייתה לגבי ה 50-50 נדל״ן מניות

כן התכוונתי ל- 50-50 נדל״ן מניות.
לפי מה שאני מבינה ההון הכולל שלכם הוא כ- 1.4 מליון. כלומר היחס לטובת הנדל״ן הוא מעל 80%.
ובהנחה שאני מייחסת את המינוף על הנדל״ן להשקעה הנדל״נית, אתם מושקעים בנדל״ן עד מעל הראש (תרתי משמע ).

אין לי שום דבר נגד אסטרטגיה כזו, היא מתאימה לכמה וכמה אנשים כאן בפורום.
פשוט בתחילת היומן שלך כתבת אסטרטגיה אחת ומהר מאוד עשיתם שיפט לאסטרטגיה אחרת, ועניין אותי מה גרם לשינוי.
מההסבר שלך אני מבינה שלכם, לפחות בינתיים, זה מתאים. אז מאחלת בהצלחה!

 

[drom]

עדכון:

סיימנו את הרכישה של נכס 4, עשינו שיפוץ קליל בשווי 120-140 אלף שח והנכס יושכר לפי 4.7-4.8% על השכירות. ביחס למיקום המאוד מרכזי של הנכס, מדובר בתשואה יחסית טובה.

השכירות החודשית של נכס 2 ונכס 3 עלו בכמה מאות שקלים בחודש. ניצלנו את הכסף העודף מהשכירות + קצת מהחיסכון השוטף כדי לפרוע חלקית מההלוואה היקרה ביותר על נכס מספר 3, מדובר בעשרות אלפי שקלים ככה שזה לא שינוי מהותי אבל זה כן בכיוון שאני מעוניין ללכת אליו שהוא הורדת המינוף.

פעילות פיתוח הנדל״ן אמורה לצאת לדרך באמצע 2025. את הרווחים מן הפעילות אני מייעד 50% להחזר חובות + 50% השקעות אחרות.

כל מה שאתה מתאר נשמע מעייף מאוד,
ממש פול גז בניוטרל.
אתה מייצר לעצמך עבודה ללא סוף ועוד לקראת השנים של הפנסיה.
התשואות שאתה מתאר נשמעות דמיוניות במיוחד כשהם על הנייר.
בכל אופן בהצלחה בעבודה הקשה.

 

[הנועזת]

למה נוגד את פילוסופיית ההשקעה? הצטבר הון של כ-650 אלף בתיק, מצאנו הזדמנות והשתמשנו ב 450-480 לצורך הרכישה. מעריך שייקח לנו כשנתיים-שלוש לחזור לתיק של 650. אם הכוונה הייתה לגבי ה 50-50 נדל״ן מניות, יש סיכוי שאחרי הנכס הזה ננסה להגיע לתיק הרבה יותר משמעותי מ-650, אולי לכיוון ה-1 מיליון, נראה. אני לא בטוח לגבי העתיד

כן, נדבקתי בחיידק הנדלן פשוט כי זה make sense. לפי המודלים השמרניים הנכסים שרכשנו מייצרים כ20% תשואה פנימית שנתית (ויש כאלה של 25%+) שזה מנצח כל השקעה במדדים. בטווח הרחוק כשנרצה ״לפרוש״ אנחנו מתכננים, ממש כמו כל חברת נדל״ן, לממש חלק גדול מהנכסים, לכסות הלוואות ולהשאר עם 2-3 נכסים ללא מימון שיהוו את ההכנסה המרכזית. אם זה יצליח? לא יודע.

לגבי הדיירים- אכן, זה כאב ראש בעיקר כשמדובר בכמה נכסים וזה מתחיל להיות מעיק. כרגע יש לנו עוד כוח מניח שדעתנו תשתנה עוד כעשור-שניים. בפנסיה אני מקווה להתעסק עם 2-3 דיירים מקסימום שזה עדיין סביר לדעתי.

מעניין לשמוע איפה אתם...מדינה? עיר? מה מדיניות המיסוי ?
אולי תהיה מלווה משקיעים, זה אפיק שיכול להיות מאיץ מעולה להורדת הרגל מדוושת העבודה סביב השעון, מה גם שנשבת בחיידק.

 

[האזרח הקטן]

כל מה שאתה מתאר נשמע מעייף מאוד,
ממש פול גז בניוטרל.

למה פול גז בניוטרל?

 

[Therealdeal]

למה נוגד את פילוסופיית ההשקעה? הצטבר הון של כ-650 אלף בתיק, מצאנו הזדמנות והשתמשנו ב 450-480 לצורך הרכישה. מעריך שייקח לנו כשנתיים-שלוש לחזור לתיק של 650. אם הכוונה הייתה לגבי ה 50-50 נדל״ן מניות, יש סיכוי שאחרי הנכס הזה ננסה להגיע לתיק הרבה יותר משמעותי מ-650, אולי לכיוון ה-1 מיליון, נראה. אני לא בטוח לגבי העתיד

כן, נדבקתי בחיידק הנדלן פשוט כי זה make sense. לפי המודלים השמרניים הנכסים שרכשנו מייצרים כ20% תשואה פנימית שנתית (ויש כאלה של 25%+) שזה מנצח כל השקעה במדדים. בטווח הרחוק כשנרצה ״לפרוש״ אנחנו מתכננים, ממש כמו כל חברת נדל״ן, לממש חלק גדול מהנכסים, לכסות הלוואות ולהשאר עם 2-3 נכסים ללא מימון שיהוו את ההכנסה המרכזית. אם זה יצליח? לא יודע.

לגבי הדיירים- אכן, זה כאב ראש בעיקר כשמדובר בכמה נכסים וזה מתחיל להיות מעיק. כרגע יש לנו עוד כוח מניח שדעתנו תשתנה עוד כעשור-שניים. בפנסיה אני מקווה להתעסק עם 2-3 דיירים מקסימום שזה עדיין סביר לדעתי.

אם אתה יודע לעשות תשואות כאלה, אין לך סיבה להשקיע במדדים. אין הרבה אנשים בפורום (ומחוצה לו) שיודעים לעשות תשואות כאלה לאורך זמן. אני רוצה לומר (בעדינות) שבמידה והתחשיב שלך נכון, ישנם סיכונים משמעותיים שכנראה לא חשפת אותנו אליהם. מוזמן להרחיב אם בא לך.

(אגב, אני מכיר אנשים שעשו תשואות כאלה באירופה, ובפרט באוקראינה. אנחנו לא מכירים שם את כל הסיכונים, רק את זה שהתממש. והוא אכן התממש)

 

[kicker]

אם אתה יודע לעשות תשואות כאלה, אין לך סיבה להשקיע במדדים. אין הרבה אנשים בפורום (ומחוצה לו) שיודעים לעשות תשואות כאלה לאורך זמן. אני רוצה לומר (בעדינות) שבמידה והתחשיב שלך נכון, ישנם סיכונים משמעותיים שכנראה לא חשפת אותנו אליהם. מוזמן להרחיב אם בא לך.

(אגב, אני מכיר אנשים שעשו תשואות כאלה באירופה, ובפרט באוקראינה. אנחנו לא מכירים שם את כל הסיכונים, רק את זה שהתממש. והוא אכן התממש)

ברור שישנם סיכונים משמעותיים, המינוף שאני משתמש בו גבוה מאוד. כמו שאמרתי, אני עובד בתחום ובגלל זה אני לא תופס את זה כחריג לקנות נכס ב100% מימון. זה כמובן מקפיץ את התשואות.

ולגבי התשואות - כיום, בעולם הנדלן האופורטוניסטי (מינופים גבוהים, שיפוצים רחבים וכו׳) תשואות של 15-20% זה סביר בהחלט. יש הרבה אנשים בתחום שעושים דברים דומים.

 

[kicker]

מעניין לשמוע איפה אתם...מדינה? עיר? מה מדיניות המיסוי ?
אולי תהיה מלווה משקיעים, זה אפיק שיכול להיות מאיץ מעולה להורדת הרגל מדוושת העבודה סביב השעון, מה גם שנשבת בחיידק.

בהחלט חשבתי על זה, אבל אין לי סיבה ללוות משקיעים קטנים כיוון שאין שם מספיק כסף. אני עוזר מדי פעם למשקיעים פרטיים אבל יותר אד-הוק ולא משהו קבוע. משקיע פרטי ששם כסף בחו״ל לרוב בא עם רשימת דרישות: הוא רוצה זמינות גבוהה, שתעבוד עבורו הרבה שעות ללא תמורה וכמובן התמקחות על כל מחיר שאתה מציע. בעולם שאני עובד בו יש כבוד למי שמנהל כספים ולצערי לישראלים אין את הפונקציה הזאת (מצד שני, זה מה שהופך אותנו לחוצפנים ונועזים…).

לגבי שאר הפרטים- מעדיף להשאיר את זה חסוי, אבל כמובן שלא מדובר במדינת עולם שלישית או משהו בסגנון.

 

[kicker]

כל מה שאתה מתאר נשמע מעייף מאוד,
ממש פול גז בניוטרל.
אתה מייצר לעצמך עבודה ללא סוף ועוד לקראת השנים של הפנסיה.
התשואות שאתה מתאר נשמעות דמיוניות במיוחד כשהם על הנייר.
בכל אופן בהצלחה בעבודה הקשה.

פעם ראיתי איפשהו את המשפט: תעבוד במה שאתה אוהב ולא תעבוד יום אחד בחייך.

 

[הנועזת]

בהחלט חשבתי על זה, אבל אין לי סיבה ללוות משקיעים קטנים כיוון שאין שם מספיק כסף. אני עוזר מדי פעם למשקיעים פרטיים אבל יותר אד-הוק ולא משהו קבוע. משקיע פרטי ששם כסף בחו״ל לרוב בא עם רשימת דרישות: הוא רוצה זמינות גבוהה, שתעבוד עבורו הרבה שעות ללא תמורה וכמובן התמקחות על כל מחיר שאתה מציע. בעולם שאני עובד בו יש כבוד למי שמנהל כספים ולצערי לישראלים אין את הפונקציה הזאת (מצד שני, זה מה שהופך אותנו לחוצפנים ונועזים…).

לגבי שאר הפרטים- מעדיף להשאיר את זה חסוי, אבל כמובן שלא מדובר במדינת עולם שלישית או משהו בסגנון.

נשמע כמו מודל ליווי שצריך לפצח במידה וכבר יש צוות שיכול להתמודד על סקייל קצת יותר גבוה מהנכסים הפרטיים שלך. הכיוון הזה מתבקש במיוחד בגלל שנשמע שנשאבת לעולם הזה בלאו הכי.
מה קצב עליית הערך של הנכסים האלה?