יומן מחזור משכנתה - אני הולך למחזר באופן עצמאי בפעם הראשונה!

[tryingtobesolid]

היי, אני מחזיק במשכנתא כבר 9 חודשים. עד לפני 3 שבועות, לא ממש הבנתי מה זה אומר ומה המשמעות של המסלולים. במקרה נתקלתי בספרייה בספר על משכנתא והחלטתי להשלים את הפער.

היום ביצעתי צעד אמיץ וחזרתי מפגישה ראשונה פיזית בבנק שבה דנתי באופציה של מחזור לבנק אחר.
החלטתי שאשתף כאן ואנסה להיעזר בעצת האנשים הנפלאים שכאן בתהליך.

---

המשכנתא הנוכחית (~768K):

• צמוד מדד משתנה כל שנה: ~162K ב-3.67%
• קל"צ: ~256K ב-4.90%
• משתנה לא צמודה כל שנתיים: ~346K ב-5.03%
• החזר חודשי: ~4,500 ש"ח
• עמלות פרעון מוקדם / היוון: כ2000-3000 ש״ח (בעיקר בגלל הקל״צ וירידות הריבית האחרונות).

המטרות שלי:

1. להיפטר מהמסלול הצמוד למדד (כבר הוסיף ~3,500 ש"ח לקרן). הסיבה: הנכס שבו אני משקיע מיועד להחזקה לטווח ארוך 5-10+ שנים, ואני ממש לא רגיש לשינויים בהחזר החודשי.
2. לשפר ריביות

---

ההצעה שקיבלתי היום (תמהיל מאוזן):

• קל"צ ל-20 שנה: 257K ב-4.45% (במידה ואחליף ל12 שנים אז ב4.3%, אבל אחזיר 670 יותר)
• פריים ל-20 שנה: 257K ב-P-1% (כרגע 4.50%)
• משתנה לא צמודה כל 3 שנים ל20 שנה: 256K ב-4.55%
• החזר חודשי: 4,871 ש"ח

בונוסים: מענק מעבר 5,000 ש"ח, שימוש בשמאות קיימת
קיבלתי את כל ההצעות מודפסות (לא רשמי, אבל מודפס).

---

התוכנית שלי:

• לפגוש עוד 2-3 בנקים (מי בתקופה טובה עכשיו?)
• להשוות ולנהל מו"מ

שאלות:

1. מה דעתכם על הריביות? נראה לי סביר לפי מה שקראתי אבל אני לא באמת יודע
2. P-1% על פריים - זה טוב?
3. האם שווה לנסות לדחוף את הקל"צ מתחת ל-4.4%? האם שווה לשקול תמהיל נוסף?
4. יש בנקים שאתם ממליצים לפנות אליהם?
5. חשבתי על מסלול פיתוי עם 50-100K - האם זה יכול לשפר משמעותית את המהלך? או שבגיל שלי עדיף להשאיר את הכסף בשוק ההון?

תודה מראש!

 

[הורדוס]

1. ריביות טובות לתקופה
2. כן
3. אין מספיק פרטים כדי להגיד.
4. בגדול לקוחות טובים עם הכנסות טובות ונכס תקין צריכים ללכת לבנקים הגדולים שהם פועלים, לאומי ומזרחי ולבנק בו יש להם חשבון עוש, לפעמים יש קצת חריגות מזה אבל לרוב זאת האמירה הנכונה.
5. מה גילך? מסלול פיתוי לא ישפר בהרבה אם בכלל, ואם כבר פיתוח הייתי עושה על החלק של הקבועה ונשאר עם יותר מלצ ופחות משליש קבוע.

 

[tryingtobesolid]

1. ריביות טובות לתקופה
2. כן
3. אין מספיק פרטים כדי להגיד.
4. בגדול לקוחות טובים עם הכנסות טובות ונכס תקין צריכים ללכת לבנקים הגדולים שהם פועלים, לאומי ומזרחי ולבנק בו יש להם חשבון עוש, לפעמים יש קצת חריגות מזה אבל לרוב זאת האמירה הנכונה.
5. מה גילך? מסלול פיתוי לא ישפר בהרבה אם בכלל, ואם כבר פיתוח הייתי עושה על החלק של הקבועה ונשאר עם יותר מלצ ופחות משליש קבוע.

תודה רבה!

בן 26, תזרים חיובי חזק ויציב, משקיע לטווח ארוך.

״הייתי עושה על החלק של הקבועה ונשאר עם יותר מלצ ופחות משליש קבוע״ - אשמח לשאול מדוע? מה הרעיון מאחורי זה?

 

[הורדוס]

״הייתי עושה על החלק של הקבועה ונשאר עם יותר מלצ ופחות משליש קבוע״ - אשמח לשאול מדוע? מה הרעיון מאחורי זה?

זה סוג של הימור שהריבית תמשיך לרדת, והריבית במלצ תהיה בממוצע נמוכה יותר משתקבל היום על קלצ, ואז יש פחות חשיפה לעמלת היוון גם.

 

[Everything_Nice]

הצעה הוגנת להתקדמות, בהצלחה.

 

[tryingtobesolid]

עדכון

אחרי שבוע עמוס, יש לי כרגע הצעה מעודכנת שעלייה יש לי אישור עקרוני עבור 770K:

• קל"צ ל-20 שנה: 257K ב-4.47%
• פריים ל-20 שנה: 257K ב-P-1% (כרגע 4.50%)
• מל"צ כל 3 שנים (עוגן אג"ח) ל-20 שנה: 256K ב-4.57% (עוגן אג״ח בתוספת 0.916)
• החזר חודשי: 4,876 ש"ח
• סה"כ לתשלום עד סוף התקופה: 1,191,765 ש"ח (כולל עמלות)

כל זה + בונוס העברת משכנתא של 5,000 ש״ח.

השמאות
היועצת למשכנתאות אומרת שאפשר להשתמש בשמאות הקיימת מרכישת הדירה (לפני 9 חודשים). מצד שני, כשדיברתי עם משרד השמאים הם טוענים שזה לא אפשרי מבחינתם, הם לא מוכנים להפנות את אותה שמאות מלפני 9 חודשים לבנק אחר, למרות שהם עובדים איתם.
היועצת ביקשה שאשלח מייל ואציין שהיא תוסיף עליו כדי לדחוף את הנושא, לא בטוח מה הסיכויים, מרגיש לי שיש פה יותר מדי אינטרסים מנוגדים. מישהו נתקל במצב כזה?

ממתין עדיין להצעות מבנקים נוספים.. לא כל הבנקים זזים מהר
התוכנית: לאסוף את כל ההצעות, ואז לחזור לבנק הנוכחי עם ההצעה הכי חזקה למו"מ. אם לא ישתפרו - אסגור עם ההצעה הטובה ביותר.

---

שאלה לגבי בחירת התמהיל:

איך אני יכול לדעת אם התמהיל שבחרתי (שלישים ל20 שנה) הוא באמת אופטימלי למצב שלי? האם שינויים קטנים בתמהיל הם משמעותיים, ויש לשים עליהם את הדגש או להמשיך עם אותו תמהיל שבחרתי ולהשוות הצעות מכל הבנקים בעזרתו (ככה קל להשוות). למשל אני שואל את עצמי אם עדיף לי לשנות את מל״צ ל30 שנה, האם זה תורם לי או לא.
או שברמת הדיוק הזאת זה יותר עניין של "בערך נכון" וההבדלים יהיו מינוריים ואין סיבה להתעכב?
מזכיר שוב - דירה להשקעה, לא מיועדת לפליפ, המשכנתא לא חונקת בכלל, כנראה אשאר עם ההשקעה לעוד 5-10 שנים.

תודה!

 

[tryingtobesolid]

עדכון:

מחזיק כרגע בהצעה של:

- 1/3 קל״צ (261K) ב4.2% ריבית
- 2/3 מל״צ כל שנה עוגן מק״מ. מרווח 0.85, ריבית לשנה הקרובה 4.37%

החזר חודשי 5800.

אשמח לשמוע דעות, שוקל להתקדם (מחזור חיצוני, אצטרך שמאות חוזרת)

 

[צעיר מידי ומשקיע]

אם אתה יכול לעמוד בהחזר החודשי שעלה משמעותית, נראה משתלם.
כמה תעלה שמאות חדשה?

 

[ביביהמלך]

עדכון:

מחזיק כרגע בהצעה של:

- 1/3 קל״צ (261K) ב4.2% ריבית
- 2/3 מל״צ כל שנה עוגן מק״מ. מרווח 0.85, ריבית לשנה הקרובה 4.37%

החזר חודשי 5800.

אשמח לשמוע דעות, שוקל להתקדם (מחזור חיצוני, אצטרך שמאות חוזרת)

נשמע מאד זול. בהצלחה.

 

[tryingtobesolid]

אם אתה יכול לעמוד בהחזר החודשי שעלה משמעותית, נראה משתלם.
כמה תעלה שמאות חדשה?

600

 

[אורי ג.]

עדכון:

מחזיק כרגע בהצעה של:

- 1/3 קל״צ (261K) ב4.2% ריבית
- 2/3 מל״צ כל שנה עוגן מק״מ. מרווח 0.85, ריבית לשנה הקרובה 4.37%

החזר חודשי 5800.

אשמח לשמוע דעות, שוקל להתקדם (מחזור חיצוני, אצטרך שמאות חוזרת)

בסדר גמור וקח בחשבון שהעוגנים גם ירדו.
בעצמי ממחזר שבוע הבא.

 

[tryingtobesolid]

בסדר גמור וקח בחשבון שהעוגנים גם ירדו.
בעצמי ממחזר שבוע הבא.

בהצלחה!
מה הכוונה ב״בסדר גמור״? אשמח אם תוכל להרחיב יותר את דעתך
אני כרגע נוטה להתקדם איתם, תודה אם יש לי עוד מה להשיג והאם אני מפספס משהו.

 

[הורדוס]

עדכון:

מחזיק כרגע בהצעה של:

- 1/3 קל״צ (261K) ב4.2% ריבית
- 2/3 מל״צ כל שנה עוגן מק״מ. מרווח 0.85, ריבית לשנה הקרובה 4.37%

החזר חודשי 5800.

אשמח לשמוע דעות, שוקל להתקדם (מחזור חיצוני, אצטרך שמאות חוזרת)

הצעה טובה, שים לב שאתה לוקח בחשבון עדכון עוגנים.

 

[tryingtobesolid]

הצעה טובה, שים לב שאתה לוקח בחשבון עדכון עוגנים.

תודה על התגובה.

אשמח לשאול מה הכוונה שלך בלקחת בחשבון עדכון עוגנים? שיש סיכוי שאפילו זה ירד עוד יותר עד מועד החתימה על ההלוואה (נניח בעוד שבועיים וחצי)?

 

[הורדוס]

תודה על התגובה.

אשמח לשאול מה הכוונה שלך בלקחת בחשבון עדכון עוגנים? שיש סיכוי שאפילו זה ירד עוד יותר עד מועד החתימה על ההלוואה (נניח בעוד שבועיים וחצי)?

כן, עוגנים במלצ משתנים כל חודש, אולי אפילו פעמיים בחודש בחלק מהבנקים, אז תבדוק מתי העוגן משתנה בבנק שאתה ממחזר אליו ומה השינוי הצפוי ואם יש סיבה תנסה לשנות את התזמון של הביצוע.

 

[tryingtobesolid]

כן, עוגנים במלצ משתנים כל חודש, אולי אפילו פעמיים בחודש בחלק מהבנקים, אז תבדוק מתי העוגן משתנה בבנק שאתה ממחזר אליו ומה השינוי הצפוי ואם יש סיבה תנסה לשנות את התזמון של הביצוע.

מעניין מאוד, Noted - תודה הורדוס

 

[אורי ג.]

כן, עוגנים במלצ משתנים כל חודש, אולי אפילו פעמיים בחודש בחלק מהבנקים, אז תבדוק מתי העוגן משתנה בבנק שאתה ממחזר אליו ומה השינוי הצפוי ואם יש סיבה תנסה לשנות את התזמון של הביצוע.

רעיון מעולה, זה בדיוק מה שאני עושה בימים אלו ממש, רווח צפוי של חצי פרומיל.