• התכנים בפורום אינם מהווים ייעוץ מקצועי מכל סוג, לרבות ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם.
    השימוש בפורום כפוף לתנאי השימוש. עצם השימוש בפורום מהווה הסכמה מלאה לתנאים אלה.

הערכת שמאי למשכנתא

  • פותח הנושא פותח הנושא nadav.m
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

nadav.m

משתמש רשום
הצטרף ב
11/3/20
הודעות
15
דירוג
5
אודה לעזרתכם
אנו בשלבים אחרונים של לקיחת משכנתא כשהשלב הבא הוא שליחת שמאי לבדיקת שווי הנכס.
להבנתי , שמאים הנשלחים מטעם הבנק לבצע הערכת שווי לנכס ברובם המוחלט מורידים אחוז מסויים מערך הנכס על מנת להגן על הבנק.
השאלה היא לאיזה אחוז של הורדה אני אמור לצפות כדי שאוכל לשים כסף בצד להשלמת הפער שיווצר ?
 
לדעתי הורדה של כ10%.
בכל מקרה, כדאי לך לעשות את הדבר הבא - רק לבקש מהבנק רשימת שמאים, לפנות לאחד השמאים בצורה פרטית ולקבל ממנו שמאות. תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס.
לאחר מכן, להגיע לבנק שוב ולבחור את השמאי הזה, וכבר יש לך כנראה שווי משכנתא יותר גבוה ממה שהיית מקבל.

לא ממליץ ולא מייעץ
 
לפנות לאחד השמאים בצורה פרטית ולקבל ממנו שמאות. תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס.
לא צריך שמאות פרטית לשם כך, אני עשיתי זאת עם השמאות הזולה של הבנק אבל אין ספק שאוזנו תהיה יותר קשובה בשמאות "מלאה".
 
אם הדירה נקנתה עם מתווך, כדאי לשאול אותו מי משמאי הבנק לבחור. לעתים קרובות ציון שמו של המתווך יביא להערכת שמאות שתואמת במדויק את חוזה המכירה. מנסיון עם 3 שמאים שונים ומתווכים שונים, שכולם אמרו לי את אותו הדבר וכך היה. בפעם שלא הגעתי דרך המתווך, הורידו לי כעשרה אחוז. הבנק לא התרשם מזה במיוחד ונתן משכנתא לפי מחיר החוזה. כנראה שזה גם תלוי במחיר הנכס וברמת הסיכון. אצלי זו היתה דירה להשקעה.
 
בנוסף, שים לב לערך הכינון שאותו קובע השמאי. אצלי השמאי העביר את השמאות לבנק ולא אמר לי על איזה סכום כינון הוחלט.
ערך הכינון יכול להיות 4500 ש"ח למטר בבנייה בסטנדרט נמוך, ועד 6500 ש"ח למטר בגבוה. לי העריכו ביותר מ7000 למרות שמדובר בדירה בת 40 שנים.
ערך הכינון קובע גם את מחיר ביטוח המבנה שתצטרך לשלם בהמשך, ולכן אני חושב שאפשר לדבר עם השמאי גם על ערך הכינון הנקבע במידה ואתה חושב שהוא מוגזם.
אם הוא כבר העביר את השמאות לבנק, הוא לא ישנה את ערך הכינון כי אז הוא יוצא "לא מקצועי" בעיני הבנק.
לא יועץ ולא מייעץ, אומר מה שאני חוויתי.
 
לא יועץ ולא מייעץ, אומר מה שאני חוויתי.
אין קשר, שמאי מעריך את שווי הדירה לבטוחות בלבד במקרה הזה, ערך כינון זה לצרכי ביטוח בלבד (גם הבנק יכול לבטח דרך חברת בת), שווי הדירה הוא לפי שווי שוק ללא קשר לערך הכינון שלו, בת"א לדוגמא ערך הנכס יכול להיות גם פי 10 ויותר מערך הכינון שלו.
 
אין קשר, שמאי מעריך את שווי הדירה לבטוחות בלבד במקרה הזה, ערך כינון זה לצרכי ביטוח בלבד (גם הבנק יכול לבטח דרך חברת בת), שווי הדירה הוא לפי שווי שוק ללא קשר לערך הכינון שלו, בת"א לדוגמא ערך הנכס יכול להיות גם פי 10 ויותר מערך הכינון שלו.
לא אמרתי שיש קשר בין ערך הכינון לשווי הדירה.
כשהשמאי מעביר את השמאות לבנק, הוא גם קובע את ערך הכינון שלה. לפי ערך זה אתה צריך לבטח את הדירה בביטוח מבנה.
רק אמרתי שכדאי לשים לב לזה לפני שהשמאי מעביר את ההערכה שלו, כי זה יכול לחסוך כסף בתשלומי הביטוח.
 
כשהשמאי מעביר את השמאות לבנק, הוא גם קובע את ערך הכינון שלה. לפי ערך זה אתה צריך לבטח את הדירה בביטוח מבנה.
רק אמרתי שכדאי לשים לב לזה לפני שהשמאי מעביר את ההערכה שלו, כי זה יכול לחסוך כסף בתשלומי הביטוח.
זה חדש לי ואצלי לא היה כזה דבר עד כמה שאני יודע (דיסקונט), גם קיבלתי את השמאות ושם לא ראיתי אזכור לזה ולא הגיע אלי דרישה שכזו מהבנק.
בכל מקרה עדיף לבטח בערך כינון ריאלי, ב5000 ש"ח אתה תהיה בתת ביטוח רציני.
 
זה חדש לי ואצלי לא היה כזה דבר עד כמה שאני יודע (דיסקונט), גם קיבלתי את השמאות ושם לא ראיתי אזכור לזה ולא הגיע אלי דרישה שכזו מהבנק.
בכל מקרה עדיף לבטח בערך כינון ריאלי, ב5000 ש"ח אתה תהיה בתת ביטוח רציני.
גם אני לא ידעתי על זה.
ביטחתי דרך חברת ביטוח לפי מה שהם עושים בדרך כלל עבור דירות זהות.
השמאי העביר ערך כינון שגבוה ביותר מ2000 ש"ח למטר.
לאחר מכן, התקשרו אליי מהבנק שערך הכינון שהדירה בוטחה בחברת הביטוח לא תואם להערכת השמאי, ויש להשוות לסכום השמאי.
בקיצור תוספת של עוד 150 ש"ח בשנה לביטוח המבנה.
 
יש ערך כינון בשמאות והבנק מבקש לבטח לפי זה. לפחות ככה זה היה בעסקאות שאני הייתי מעורב בהן בזמן האחרון.
 
יש ערך כינון בשמאות והבנק מבקש לבטח לפי זה. לפחות ככה זה היה בעסקאות שאני הייתי מעורב בהן בזמן האחרון.
בהסתכלות שנייה גם אצלי, לא שזה משהו שהייתי בונה עליו.
 
בהסתכלות שנייה גם אצלי, לא שזה משהו שהייתי בונה עליו.
לא לבנות בכלל, שמאי שעשה לי הערכה בחודש שעבר הגיע לערך כינון שמשקף מעל 10,000 שקל למטר, בניין ישן, סטנדרט נמוך. לא קשור לכלום ועדיין הבנק התעקש שהביטוח יהיה על הסכום הזה.
 
לא לבנות בכלל, שמאי שעשה לי הערכה בחודש שעבר הגיע לערך כינון שמשקף מעל 10,000 שקל למטר, בניין ישן, סטנדרט נמוך. לא קשור לכלום ועדיין הבנק התעקש שהביטוח יהיה על הסכום הזה.
אם אתה מדבר על אירוע TOTAL LOSS לבניין אז הסכום הזה יתכן ואפילו נמוך מדי, הסכום אצלי היה זהה והנכס היה במצב קרוב לחורבה.
 
תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס
מה למשל אפשר להגיש לו אם מדובר בשכונה בנויה (והכל מסביב גם)?
אשמח לדוגמאות.
@אורי ג. אשמח להתייחסות שלך גם.

תודה רבה.
 
@אורי ג. אשמח להתייחסות שלך גם.
תוכניות קונקרטיות ומאושרות לבניית תחנת רכבת לדוגמא.
מדידה מדוייקת של הבית עם תשריט.
לגבי הסביבה אין הרבה מה לעשות וזה כבר מתומחר במחיר הנכס, אתה אמור להראות או להדגיש לו דברים שאינם ברורים במחיר הנכס שלך מול הנכסים מסביב.
 
תוכניות קונקרטיות ומאושרות לבניית תחנת רכבת לדוגמא.
מדידה מדוייקת של הבית עם תשריט.
לגבי הסביבה אין הרבה מה לעשות וזה כבר מתומחר במחיר הנכס, אתה אמור להראות או להדגיש לו דברים שאינם ברורים במחיר הנכס שלך מול הנכסים מסביב.

והאם המצב של הדירה/שיפוץ משפיעים על חוות הדעת שלו?
 
והאם המצב של הדירה/שיפוץ משפיעים על חוות הדעת שלו?
ברור, איזו שאלה?
שמאי תפקידו להעריך את שווי השוק של הדירה בין מוכר לרצון לקונה מרצון, מצב הדירה כמובן שמשפיע על השווי הזה.
 

פתחו חשבון למסחר עצמאי

פסגות טרייד

ישראל: 0.06% מעסקה (מינימום ₪2 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה)
דמי ניהול: ללא דמי ניהול
מינימום: ₪10,000
פתיחת חשבון

מיטב טרייד

ישראל: 0.08% מעסקה (מינימום ₪4.65 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשנתיים, אח״כ ₪15
מינימום: ₪5,000
פתיחת חשבון

אקסלנס טרייד

ישראל: 0.07% מעסקה (מינימום ₪3 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשלוש שנים, אח״כ ₪15
מינימום: ₪10,000
פתיחת חשבון
פסגות טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪10,000
⌄
ישראל: 0.06% מעסקה (מינימום ₪2 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה)
דמי ניהול: ללא דמי ניהול
פתיחת חשבון
מיטב טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪5,000
⌄
ישראל: 0.08% מעסקה (מינימום ₪4.65 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשנתיים, אח״כ ₪15
פתיחת חשבון
אקסלנס טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪10,000
⌄
ישראל: 0.07% מעסקה (מינימום ₪3 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשלוש שנים, אח״כ ₪15
פתיחת חשבון
גילוי נאות: האתר מקבל תגמול בגין פתיחת חשבון דרך הקישורים. אין באמור משום ייעוץ השקעות או שיווק השקעות.
כשלקחתי משכנתא השתמשתי בשמאי של הבנק ואחרי בדיקה "מעמיקה" הוא הגיע לסכום ששילמתי. גם זה קורה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M שאלה לגבי הערכת שמאי נדל"ן 6
י האם מקובל להעביר הערכת שמאי לקונה פוטנציאלי? נדל"ן 10
N הערכת שמאי נדל"ן 5
Y הערכת כדאיות מימוש זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 5
מ הערכת גובה מס רווחי הון במשיכה שנתית לאחר עצמאות כלכלית מיסים 10
A הערכת שווי נכס ע"ב שכר דירה (עסקי+מגורים) נדל"ן 6
AsherV הערכת מחיר ללפטופ יד 2 אוף טופיק 2
ptom הערכת דמי ניהול נסתרים לצרכי סימולציית מס פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
The Thinker הערכת שווי של עסק דיגיטלי (אפליקציית מובייל) קריפטו והשקעות אלטרנטיביות 16
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
T הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר נדל"ן 18
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Ron.B הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח נדל"ן 12
ה ריהוט ישן - הערכת שווי אוף טופיק 10
S עזרה -למידת הערכת שווי חברות שוק ההון 11
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
Y הערכת סיכון של אג"ח שוק ההון 7
A הערכת שווי לדירה במצב רעוע נדל"ן 38
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
S הערכת תשואות - למה ואיך? שוק ההון 3
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
Oracle הערכת שווי תיק מבוסס דולרים שוק ההון 5
Powerslave הערכת סיבולת סיכון שוק ההון 43
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
flower הערכת נכסים שוק ההון 3
yanosh34 הערכת שווי דירה נדל"ן 109
ה הערכת תשואה חלופית שוק ההון 13
A פיצוי איחור כשהדירה הושכרה פחות מהערכת שמאי נדל"ן 0
ז החזר הוצאות על שמאי בעסקת נדל"ן שנפלה נדל"ן 4
M באיזה שלב כדאי לפנות לאנשי מקצוע (עו"ד, שמאי, מעצב פנים, קבלן שיפוצים) נדל"ן 9
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
T בכמה שמאי בנק מעריך מתחת למחיר השוק? נדל"ן 3
S האם לקחת שמאי? נדל"ן 3
תפוזינה העו"ד ממליץ על שמאי נדל"ן 8
P האם שמאי מכריע/ממונה מוגבל במינ-מקס לשמאויות הצדדים? נדל"ן 5
P אחוז מימון כשהערכת שמאי שונה מערך עסקה נדל"ן 16
eivgeni שמאי( appraisal) וtitle insurance עבור נכס נרכש בארה״ב נדל"ן 11
A שמאי - של הבנק בלבד או גם פרטי? נדל"ן 1
ז שמאי מקרקעין בסביבה ?? התפתחות אישית 1
S מישהו מכיר שמאי מקרקעין מומלץ? אוף טופיק 0
Z תכנון טקטי למשכנתא בסביבת ריביות שעשויה לרדת נדל"ן 0
ס הבנת תשואות אגח ממשלתי (לצורך תמהיל למשכנתא) שוק ההון 11
D איך מתייחסים למשכנתא בתקציב המשפחתי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 52
T עוגנים למשכנתא - נתונים מעניינים נדל"ן 5
D ביטוח מבנה למשכנתא - אחרי המשכנתא צרכנות פיננסית 19
ori_ מה נחשב הוצאות קבועות לצורך הכנסה פנויה למשכנתא? נדל"ן 2
Y מה הם הריביות הממוצאות למשכנתא ואיך להשיג אותם מהבנק (תמהיל קיים) נדל"ן 4
A דרישות הבנק למשכנתא נדל"ן 10

נושאים דומים

Back
למעלה