דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא

[FIYaacov]

עם התמהיל הזה, גם אם לאחר 5 שנים ארצה לקצר את משך הקל"צ, אצטרך לשלם עמלת פרעון מוקדם.

רק אם הריבית ירדה

 

[amit]

לא
תוכל לפרט?

ריבית משתנה - כרגע הריבית אפסית כלומר יש לה רק לאן לעלות. הריבית במשק 1.6 ואתה לוקח ב3% . הריבית יכולה לעלות בקלות ל5% ב30 שנה האלה , אולי גם ב5 שנים הקרובות ואז תשלם 6.5% - פי2 .

מדד- האינטרס של המדינה שהמדד יעלה ב1-3% לשנה . כלומר אם אתה מאמין במדינה וביכולת שלה לממש מדיניות - 200000 יתפחו כל שנה ב1-3% קרן וריבית. 200000 יהפכו ל206000 תוך שנה וכך הלאה- כמו ריבית דריבית רק נגדך.
ככה שאתה לוקח בעצם את ההלואה הכי לא משתלמת שיש ועוד דחפו לך אותה בריבית התחלתית מאוד גבוהה.

 

[amit]

לא
תוכל לפרט?

ריבית משתנה - כרגע הריבית אפסית כלומר יש לה רק לאן לעלות. הריבית במשק 1.6 ואתה לוקח ב3% . הריבית יכולה לעלות בקלות ל5% ב30 שנה האלה , אולי גם ב5 שנים הקרובות ואז תשלם 6.5% - פי2 .

מדד- האינטרס של המדינה שהמדד יעלה ב1-3% לשנה . כלומר אם אתה מאמין במדינה וביכולת שלה לממש מדיניות - 200000 יתפחו כל שנה ב1-3% קרן וריבית. 200000 יהפכו ל206000 תוך שנה וכך הלאה- כמו ריבית דריבית רק נגדך.
ככה שאתה לוקח בעצם את ההלואה הכי לא משתלמת שיש ועוד דחפו לך אותה בריבית התחלתית מאוד גבוהה.

 

[_idan_]

הריבית יכולה לעלות בקלות ל5% ב30 שנה האלה , אולי גם ב5 שנים הקרובות ואז תשלם 6.5% - פי2 .

אני בספק אם בנק ישראל יעלה את הריבית תוך 5 שנים בשיעור כזה. אלא אם כן הוא "מעוניין" שהרבה משקי בית בישראל פשוט לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים.
אבל הרעיון ברור לי. אנסה לבדוק מהי הריבית שמציעים עבור מסלול "משתנה כל 5 שנים לא צמודה". נראה כי אם ההפרש קטן מ1%, כדאי ללכת על הלא צמודה.

 

[amit]

אחרי 5 שנים הקל"צ מחוסל, ובאותו זמן ישנה נק' יציאה עבור המסלול "משתנה כל 5 שנים", כך שניתן לשנות אותו ללא קנסות.

ללא קנסות אבל תחטוף את המידוד על הקרן

 

[Fitch]

200000 יהפכו ל206000 תוך שנה וכך הלאה- כמו ריבית דריבית רק נגדך

אין ריבית דריבית בהצמדה.

 

[Fitch]

אני בספק אם בנק ישראל יעלה את הריבית תוך 5 שנים בשיעור כזה. אלא אם כן הוא "מעוניין" שהרבה משקי בית בישראל פשוט לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים.

אם הריבית בארה"ב תהיה 10%, הדבר האחרון שידגדג לו זה "משקי הבית"

 

[amit]

אני בספק אם בנק ישראל יעלה את הריבית תוך 5 שנים בשיעור כזה. אלא אם כן הוא "מעוניין" שהרבה משקי בית בישראל פשוט לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים.
אבל הרעיון ברור לי. אנסה לבדוק מהי הריבית שמציעים עבור מסלול "משתנה כל 5 שנים לא צמודה". נראה כי אם ההפרש קטן מ1%, כדאי ללכת על הלא צמודה.

אף אחד לא שואל את ביבי או את בנק ישראל, ברגע שהריבית בארהב ואירופה תעלה לרמה נורמלית אנחנו נתיישר.

 

[amit]

אין ריבית דריבית בהצמדה.

לקחת 200000 והמדד עולה בשנה הראשונה ב3% ובשנה השניה ב3% . הקרן תהיה 206 או 200*1.03*1.03 ?

 

[Fitch]

לא זה ולא זה, כי פרעת כל חודש חלק מהקרן וההצמדה החדשה היא על הקרן החדשה.

 

[FIYaacov]

לא זה ולא זה, כי פרעת כל חודש חלק מהקרן וההצמדה החדשה היא על הקרן החדשה.

אז זה כן ריבית דריבית, רק על קרן קטנה יותר.

 

[amit]

לא זה ולא זה, כי פרעת כל חודש חלק מהקרן וההצמדה החדשה היא על הקרן החדשה.

ברור אבל לצורך הדוגמא נניח שלא החזרת כלום. לדעתי זו ריבית דריבית

 

[Fitch]

אז זה כן ריבית דריבית

אין מדד על המדד הקודם.
סך המדדים על הקרן נצבעים כ"הפרשי הצמדה" ומנוהלים כסכום מקביל לקרן/ריבית.

ברור אבל לצורך הדוגמא נניח שלא החזרת כלום.

אז תהיה חייב 200 קרן + 6 "הפרשי הצמדה".

 

[FIYaacov]

אין מדד על המדד הקודם.
סך המדדים על הקרן נצבעים כ"הפרשי הצמדה" ומנוהלים כסכום מקביל לקרן/ריבית.

תמיד לומדים משהו חדש
יש בזה הגיון אני מניח

 

[יהודה ישראל]

לאור העובדה שככה"נ הריבית תעלה.
אף אחד מאיתנו לא בטוח במקום התעסוקה/היכולת הכלכלית.
למה לא לקחת 1/3 פריים, 2/3 קלצ?
אם יבוא לך למנף את הכסף שיש לך בעוד הזדמנות, מה טוב.
אם הריבית תעלה, לא תהיה לך בעיה להחזיר מוקדם, הבנק אפילו ישמח.
אם הריבית תרד משמעותית לאורך זמן, כולנו נהיה בבעיה.

 

[אורי ג.]

למה לא לקחת 1/3 פריים, 2/3 קלצ?

כי אם לא תיקח משתנה כל X אז הקל"צ יתייקר משמעותית.

 

[יהודה ישראל]

אני הייתי בודק.
אני לא בטוח שזה משמעותית, לפחות משמעותית לפי תפיסתי.

 

[אורי ג.]

אני הייתי בודק.
אני לא בטוח שזה משמעותית, לפחות משמעותית לפי תפיסתי.

בדוק ומשמעותי.

 

[amit]

כי אם לא תיקח משתנה כל X אז הקל"צ יתייקר משמעותית.

לא נכון להשוות תפוח לאגס . בקלצ אתה משלם פרמיה על הבטחון שבקביעות .
לדעתי צריך להשוות קלצ של 5% למשתנה בתוספת ההעלאה שתהיה בשנים הבאות. בכל זאת זו הלוואה למעל 20 שנה

 

[אורי ג.]

לא נכון להשוות תפוח לאגס . בקלצ אתה משלם פרמיה על הבטחון שבקביעות .
לדעתי צריך להשוות קלצ של 5% למשתנה בתוספת ההעלאה שתהיה בשנים הבאות. בכל זאת זו הלוואה למעל 20 שנה

לא הבנת מה אני אומר.
נניח שאתה לוקח משכנתא סטנדרטית של שליש/שליש/שליש
הריבית הקבועה תהיה = X%
ריבית פריים מינוס = Y%
משתנה כל 5 = Z%

ברור X גדול מY וZ אבל אם תבטל את מסלול המשתנה כל 5 אז X% יעלה בעוד אחוז לפחות (ויותר!) לכל גובה מסלול הקל"צ.