לומד מכל אדם
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 16/5/23
- הודעות
- 54
- דירוג
- 33
שלום חברים,
מי שיש לו זמן לקרוא את הסיפור הארוך שלפניכם, ולהציע את חוות דעתו. אני אודה לו.
כמובן במקביל אני מתייעץ עם עורך דין. אולם מתוך הניסיון למדתי כי יש ערך גם שאני כתובע או נתבע אחשוב לבד, ולכן אני שוטח את המקרה לפני הקהל.
1. אנו הרוכשים [5 רוכשים] חתמנו על חוזה לרכישת דירה בעלת פוטנציאל לבניית קומה נוספת מאת המוכר בתאריך 31.3.2024.
בחוזה המכירה נכתב כי המכירה הינה בסך 1980000, וזאת בתנאי שהמוכר יביא היתר בנייה [של עוד 160 מ"ר] לקומה הנוספת תוך 120 יום.
במידה והמוכר אינו עומד בתנאי - ואינו מביא היתר בנייה תוך 120 יום, הרי הדירה נמכרת ב1,500000. [מהות תוספת זאת ניתנה על מנת להגן על כספי הרוכשים במידה ולא יתקבל היתר בנייה].
ועם זאת, במקרה זה רשאי המוכר להחזיר את הכסף ששולם ולבטל את העיסקה בתוך 120 יום נוספים. [תוספת זו נועדה להגן על המוכר על מנת שלא יפסיד במקרה ולא הצליח לקבל היתר בניה, בכך שיוכל להשיב את הכסף של הרוכשים ולקבל את הדירה חזרה].
במידה ולא עשה זאת, הרי שאיבד המוכר את זכותו לבטל את הרכישה של הדירה ב1,500000, לאחר 120 יום [כלומר 240 יום ממועד עריכת החוזה].
עד כאן החוזה שנעשה.
2. מה שקרה:
2.1. כמה שבועות לאחר חתימת החוזה - המוכר הגיש את בקשת ההיתר לעירייה.
אולם בקשה זו נדחתה מכמה סיבות. ונדרשה למסלול הקלה.
[חשוב לציין, כי גם לאחר שבקשת ההיתר נדחתה במסלול הרגיל, ונדרשה הקלה.
המוכר המשיך לדרוש מהקונים את מלוא המשך התשלום הנדרש לפי החוזה. ולא ראה בעובדה שההיתר שהוגש נפסל כאי עמידה בתנאי החוזה].
2.2. כעבור כ118 ימים מהחוזה - לקראת פקיעת הזמן של 120 יום.
הצליח המוכר לקבל אישור מהועדה - אישור לקראת היתר - במידה ויעמוד בתנאים הנדרשים על ידי העירייה. [אישור זה הוא חלק הארי בהשגת היתר בניה. יתר הדרישות הם יותר פרוצדוראליות בעיקרן].
2.3. מיד עם השגת ההיתר, המוכר פנה לרוכשים כי הצליח להביא היתר. והוא דורש להמשיך את עסקת המכר והתשלומים.
הרוכשים מצידם טענו כי האישור לקראת היתר אינו היתר, ויש צורך למלא את מלוא התנאים הנדרשים על ידי העירייה על מנת להביא היתר מלא.
החל ויכוח בענין. המוכר טען כי כוונתו בהיתר הייתה לאישור של העירייה ולא מעבר לכך, אולם הרוכשים טענו על סמך החוזה כי נדרש היתר, ולא אישור לקראת היתר.
[עורך הדין שערך את הסכם המכר, צידד בעמדה זו, וטען כי אישור להיתר אינו היתר, וכי החוזה דורש היתר מלא].
2.4. בנקודה זו, החלו הרוכשים להתדיין מה לעשות בסיטואציה. חלק מהרוכשים צידדו לוותר למוכר על הדרישה להשגת היתר מלא ולהסתפק במה שהביא המוכר.
וחלק מהרוכשים צידדו לדרוש מהמוכר את קיום ההסכם במלואו, כפי שהתחייב להביא היתר בנייה.
2.5. בנקודת זמן זו הרוכשים ניהלו מספר שיחות עם המוכר. [חשוב לציין כי במהלך תקופה זו היו עליות וירידות. היה תקופת זמן בה היה נראה שהכיוון בין המוכר והרוכשים הוא להתעקשות מוחלטת על השלמת ההיתר. המוכר מצידו אמר כי אינו מוכן לכך, וכי הוא מעוניין לבטל את העסקה על פי הרשות שבידו, שכן לא הצליח להשיג היתר בניה. לאחר מכן, חל ריכוך בדרישות הרוכשים, לאחר שפנו הם לעירייה על מנת להבין מה הם הדרישות הנדרשות להשלמת ההיתר. הרוכשים החלו להציע הצעות ויתור שונות, כמו הארכת משך הזמן להשגת ההיתר, או וויתור על התנאי להפחתת מחיר הדירה. המוכר הודיע כי הוא מוכן שהרוכשים יקחו את הדירה כמות שהיא, ועליהם להמשיך לטפל ולשלם בכל הנצרך. במהלך זמן זה לא נקבע דבר בין הרוכשים ובין המוכר, והיו דיבורים לכאן ולכאן.
2.6. בהמשך נודע למוכר כי עליו לשלם היטל השבחה בסכום גדול [לעת עתה המוכר אינו מעונין לבדוק בעירייה את הסכום], היות והליך קבלת ההיתר היה במסלול של הקלה.
הרוכשים טענו כי על המוכר לשלם את ההיטל, כפי החוזה. ואילו המוכר טען כי אינו נדרש לשלם את ההיטל במסגרת החוזה. שכן החוזה תקף רק כלפי בקשת ההיתר הראשונה שהוגשה ולא כנגד בקשת ההיתר שהוגשה במסלול הקלה. במשך מספר ימים התדיינו הצדדים על מי מוטל לשלם את ההיטל השבחה.
3. הליכים
בתאריך... עורך הדין שביצע את החוזה ביקש מכל הצדדים להגיע אליו על מנת להציג את חוות דעתו מול כל הצדדים. ועל מנת שהצדדים ישמעו וישמיעו את טענותיהם.
בישיבה זו טען עו"ד את חוות דעתו. 1. היטל ההשבחה מוטל על המוכר. והעובדה שהוגש במסלול הקלה אינו גורם שיהיה היתר "אחר" מזה שנכתב בחוזה. והוכיח זאת מדרישת התשלום של המוכר גם לאחר שנפסל ההיתר במסלול הרגיל. 2. רשאים הרוכשים לבטל את התנאי שבו מחיר הדירה ירד 1.5 מיליון, ובמקביל לדרוש מהמוכר את המשך השגת היתר בנייה בלי להיות כפוף לתקופת זמן זו. [המוכר טען כי מה ידרוש ממנו לפעול למען השגת ההיתר, הרי יוכל להמשיך לנוח ולא לעשות דבר בהעדר סנקציה.. עורך הדין השיב כי על המוכר לפעול בצורה סבירה, וכאשר יראו הרוכשים כי המוכר אינו פועל להשגת האישורים יוכלו הם לפעול בעצמם להשגת ההיתר המלא, ולקזז את העלויות הנדרשות בכך מהמוכר]. אולם יחד עם זאת הודיע עורך הדין כי הוא אינו מייצג את הצדדים מאחר והוא ערך את החוזה לשני הצדדים ועל כן הוא פוסל עצמו לדון בוויכוח, ועליהם למצוא ערכאה לדון בה, ומייצגים אחרים לכל אחד.
3.1. לאחר מכן, המוכר הודיע כי מכאן ואילך הוא מיוצג על ידי עורך דין X. מטעמו נשלח מכתב בו הודיע כי לפי החוזה שנערך בין המוכר והרוכשים על הרוכשים לשלם את היטל ההשבחה, ובמידה ואינם מתעדים לשלם תוך שבעה ימים ממועד המכתב, הרי המוכר מבטל את העיסקה. מטעם הרוכשים נשלח מכתב תגובה אל עורך הדין כי לטענתם על המוכר לשלם את ההיטל, והם מעוניינים לברר את הענין בבוררות משפטית.
3.2. לאחר דין ודברים בין הצדדים, הסכימו ללכת לבוררות מוסכמת. הצדדים נגשו אל הבוררות ואף חתמו בפניה על קבלת הדין. הרוכשים דרשו את קיום ההסכם, ואילו המוכר דרש לבטל את המכר, במידה והרוכשים אינם מוכנים לשלם את היטל ההשבחה. בתאריך 12/11 פסק הבורר כי המוכר אינו יכול לבטל את העיסקה בין היטל ההשבחה שהושת עליו, ועסקת המכר קיימת.
3.3. לאחר פסיקת הבורר, הודיע המוכר לרוכשים, כי בשום אופן אינו מוכן לשלם את היטל ההשבחה, והוא אינו מתכנן לעשות דבר למען המשך הוצאת ההיתר, ובלעדיו לא ניתן לקדם את ההיתר. [פירושם של דברים, המוכר מודיע כי הוא תוקע את תהליך ההיתר ועוצר הכל, כל עוד הרוכשים אינם מוכנים לשלם את ההיטל השבחה].
4. היכן זה עומד כעת
4.1. כאמור המוכר הודיע כי אינו מוכן לשלם את מס הרכישה ואינו מקבל את פסיקת הבורר. וישתמש בכל הכוח שבידו על מנת לעכב את אישור הוועדה, וכן את ההוצאת ההיתר בפועל.
ומאידך הרוכשים דורשים מהמוכר להמשיך את תהליך המכירה, ולשלם את מס הרכישה כפי שהכריע הבורר שזו חובתו. [וכן שאין בידו זכות לבטל את העיסקה].
4.2. בכנות, גם אני הלקוח מודע לכך, שהמוכר קצת פספס. בשעת עריכת החוזה הוא לא חשב שיהיה היטל השבחה משמעותי על הדירה. ולכן הסכים לסעיף שכתב העורך דין שכל היטלי ההשבחה יהיו על המוכר. אילו היה מודע לכך שההיתר יתקבל רק בהקלה ויהיה על כך היטל משמעותי סביר מאד להניח שהיה מתעקש על מחיר מעט יקר יותר. שוב עניין זה אני כותב רק לפנים משורת הדין, כי ברור שהמוכר חתם על החוזה על כל המשמעות שבכך.
5. מה שאני מתלבט כעת
1. אני יכול להתעקש על קיום הדין, ללכת לבית משפט. ובזה יש שלוש שאלות. 1. מה הסיכוי שלי לזכות? [אני לא אצא לדרך בלי שמירב הסיכויים הוא לזכייה]. 2. כמה זמן זה יקח. ושאלה נוספת, במידה ויקח הרבה זמן, האם המוכר יחויב גם בפיצוי על משך הזמן הארוך.
2. אני יכול להודיע למוכר - רצונך בביטול העיסקה יש לזה כללים ברורים. תשלם פיצוי על ביטול עיסקה.
3. ואולי בכלל כדאי לרדת מהסיפור, כי לפי ההתרשמות שלכם מהסיפור, דווקא המוכר עלול לדרוש ללכת לבית משפט ושם אני אצא וידי על התחתונה, ואצטרך עוד לשלם.. אז עלי לנצל את ההזדמנות כעת שהמוכר מוכן לבטל את העיסקה כלא הייתה.
הגעת עד לכאן.. תודה רבה על הקריאה!
מי שיש לו זמן לקרוא את הסיפור הארוך שלפניכם, ולהציע את חוות דעתו. אני אודה לו.
כמובן במקביל אני מתייעץ עם עורך דין. אולם מתוך הניסיון למדתי כי יש ערך גם שאני כתובע או נתבע אחשוב לבד, ולכן אני שוטח את המקרה לפני הקהל.
1. אנו הרוכשים [5 רוכשים] חתמנו על חוזה לרכישת דירה בעלת פוטנציאל לבניית קומה נוספת מאת המוכר בתאריך 31.3.2024.
בחוזה המכירה נכתב כי המכירה הינה בסך 1980000, וזאת בתנאי שהמוכר יביא היתר בנייה [של עוד 160 מ"ר] לקומה הנוספת תוך 120 יום.
במידה והמוכר אינו עומד בתנאי - ואינו מביא היתר בנייה תוך 120 יום, הרי הדירה נמכרת ב1,500000. [מהות תוספת זאת ניתנה על מנת להגן על כספי הרוכשים במידה ולא יתקבל היתר בנייה].
ועם זאת, במקרה זה רשאי המוכר להחזיר את הכסף ששולם ולבטל את העיסקה בתוך 120 יום נוספים. [תוספת זו נועדה להגן על המוכר על מנת שלא יפסיד במקרה ולא הצליח לקבל היתר בניה, בכך שיוכל להשיב את הכסף של הרוכשים ולקבל את הדירה חזרה].
במידה ולא עשה זאת, הרי שאיבד המוכר את זכותו לבטל את הרכישה של הדירה ב1,500000, לאחר 120 יום [כלומר 240 יום ממועד עריכת החוזה].
עד כאן החוזה שנעשה.
2. מה שקרה:
2.1. כמה שבועות לאחר חתימת החוזה - המוכר הגיש את בקשת ההיתר לעירייה.
אולם בקשה זו נדחתה מכמה סיבות. ונדרשה למסלול הקלה.
[חשוב לציין, כי גם לאחר שבקשת ההיתר נדחתה במסלול הרגיל, ונדרשה הקלה.
המוכר המשיך לדרוש מהקונים את מלוא המשך התשלום הנדרש לפי החוזה. ולא ראה בעובדה שההיתר שהוגש נפסל כאי עמידה בתנאי החוזה].
2.2. כעבור כ118 ימים מהחוזה - לקראת פקיעת הזמן של 120 יום.
הצליח המוכר לקבל אישור מהועדה - אישור לקראת היתר - במידה ויעמוד בתנאים הנדרשים על ידי העירייה. [אישור זה הוא חלק הארי בהשגת היתר בניה. יתר הדרישות הם יותר פרוצדוראליות בעיקרן].
2.3. מיד עם השגת ההיתר, המוכר פנה לרוכשים כי הצליח להביא היתר. והוא דורש להמשיך את עסקת המכר והתשלומים.
הרוכשים מצידם טענו כי האישור לקראת היתר אינו היתר, ויש צורך למלא את מלוא התנאים הנדרשים על ידי העירייה על מנת להביא היתר מלא.
החל ויכוח בענין. המוכר טען כי כוונתו בהיתר הייתה לאישור של העירייה ולא מעבר לכך, אולם הרוכשים טענו על סמך החוזה כי נדרש היתר, ולא אישור לקראת היתר.
[עורך הדין שערך את הסכם המכר, צידד בעמדה זו, וטען כי אישור להיתר אינו היתר, וכי החוזה דורש היתר מלא].
2.4. בנקודה זו, החלו הרוכשים להתדיין מה לעשות בסיטואציה. חלק מהרוכשים צידדו לוותר למוכר על הדרישה להשגת היתר מלא ולהסתפק במה שהביא המוכר.
וחלק מהרוכשים צידדו לדרוש מהמוכר את קיום ההסכם במלואו, כפי שהתחייב להביא היתר בנייה.
2.5. בנקודת זמן זו הרוכשים ניהלו מספר שיחות עם המוכר. [חשוב לציין כי במהלך תקופה זו היו עליות וירידות. היה תקופת זמן בה היה נראה שהכיוון בין המוכר והרוכשים הוא להתעקשות מוחלטת על השלמת ההיתר. המוכר מצידו אמר כי אינו מוכן לכך, וכי הוא מעוניין לבטל את העסקה על פי הרשות שבידו, שכן לא הצליח להשיג היתר בניה. לאחר מכן, חל ריכוך בדרישות הרוכשים, לאחר שפנו הם לעירייה על מנת להבין מה הם הדרישות הנדרשות להשלמת ההיתר. הרוכשים החלו להציע הצעות ויתור שונות, כמו הארכת משך הזמן להשגת ההיתר, או וויתור על התנאי להפחתת מחיר הדירה. המוכר הודיע כי הוא מוכן שהרוכשים יקחו את הדירה כמות שהיא, ועליהם להמשיך לטפל ולשלם בכל הנצרך. במהלך זמן זה לא נקבע דבר בין הרוכשים ובין המוכר, והיו דיבורים לכאן ולכאן.
2.6. בהמשך נודע למוכר כי עליו לשלם היטל השבחה בסכום גדול [לעת עתה המוכר אינו מעונין לבדוק בעירייה את הסכום], היות והליך קבלת ההיתר היה במסלול של הקלה.
הרוכשים טענו כי על המוכר לשלם את ההיטל, כפי החוזה. ואילו המוכר טען כי אינו נדרש לשלם את ההיטל במסגרת החוזה. שכן החוזה תקף רק כלפי בקשת ההיתר הראשונה שהוגשה ולא כנגד בקשת ההיתר שהוגשה במסלול הקלה. במשך מספר ימים התדיינו הצדדים על מי מוטל לשלם את ההיטל השבחה.
3. הליכים
בתאריך... עורך הדין שביצע את החוזה ביקש מכל הצדדים להגיע אליו על מנת להציג את חוות דעתו מול כל הצדדים. ועל מנת שהצדדים ישמעו וישמיעו את טענותיהם.
בישיבה זו טען עו"ד את חוות דעתו. 1. היטל ההשבחה מוטל על המוכר. והעובדה שהוגש במסלול הקלה אינו גורם שיהיה היתר "אחר" מזה שנכתב בחוזה. והוכיח זאת מדרישת התשלום של המוכר גם לאחר שנפסל ההיתר במסלול הרגיל. 2. רשאים הרוכשים לבטל את התנאי שבו מחיר הדירה ירד 1.5 מיליון, ובמקביל לדרוש מהמוכר את המשך השגת היתר בנייה בלי להיות כפוף לתקופת זמן זו. [המוכר טען כי מה ידרוש ממנו לפעול למען השגת ההיתר, הרי יוכל להמשיך לנוח ולא לעשות דבר בהעדר סנקציה.. עורך הדין השיב כי על המוכר לפעול בצורה סבירה, וכאשר יראו הרוכשים כי המוכר אינו פועל להשגת האישורים יוכלו הם לפעול בעצמם להשגת ההיתר המלא, ולקזז את העלויות הנדרשות בכך מהמוכר]. אולם יחד עם זאת הודיע עורך הדין כי הוא אינו מייצג את הצדדים מאחר והוא ערך את החוזה לשני הצדדים ועל כן הוא פוסל עצמו לדון בוויכוח, ועליהם למצוא ערכאה לדון בה, ומייצגים אחרים לכל אחד.
3.1. לאחר מכן, המוכר הודיע כי מכאן ואילך הוא מיוצג על ידי עורך דין X. מטעמו נשלח מכתב בו הודיע כי לפי החוזה שנערך בין המוכר והרוכשים על הרוכשים לשלם את היטל ההשבחה, ובמידה ואינם מתעדים לשלם תוך שבעה ימים ממועד המכתב, הרי המוכר מבטל את העיסקה. מטעם הרוכשים נשלח מכתב תגובה אל עורך הדין כי לטענתם על המוכר לשלם את ההיטל, והם מעוניינים לברר את הענין בבוררות משפטית.
3.2. לאחר דין ודברים בין הצדדים, הסכימו ללכת לבוררות מוסכמת. הצדדים נגשו אל הבוררות ואף חתמו בפניה על קבלת הדין. הרוכשים דרשו את קיום ההסכם, ואילו המוכר דרש לבטל את המכר, במידה והרוכשים אינם מוכנים לשלם את היטל ההשבחה. בתאריך 12/11 פסק הבורר כי המוכר אינו יכול לבטל את העיסקה בין היטל ההשבחה שהושת עליו, ועסקת המכר קיימת.
3.3. לאחר פסיקת הבורר, הודיע המוכר לרוכשים, כי בשום אופן אינו מוכן לשלם את היטל ההשבחה, והוא אינו מתכנן לעשות דבר למען המשך הוצאת ההיתר, ובלעדיו לא ניתן לקדם את ההיתר. [פירושם של דברים, המוכר מודיע כי הוא תוקע את תהליך ההיתר ועוצר הכל, כל עוד הרוכשים אינם מוכנים לשלם את ההיטל השבחה].
4. היכן זה עומד כעת
4.1. כאמור המוכר הודיע כי אינו מוכן לשלם את מס הרכישה ואינו מקבל את פסיקת הבורר. וישתמש בכל הכוח שבידו על מנת לעכב את אישור הוועדה, וכן את ההוצאת ההיתר בפועל.
ומאידך הרוכשים דורשים מהמוכר להמשיך את תהליך המכירה, ולשלם את מס הרכישה כפי שהכריע הבורר שזו חובתו. [וכן שאין בידו זכות לבטל את העיסקה].
4.2. בכנות, גם אני הלקוח מודע לכך, שהמוכר קצת פספס. בשעת עריכת החוזה הוא לא חשב שיהיה היטל השבחה משמעותי על הדירה. ולכן הסכים לסעיף שכתב העורך דין שכל היטלי ההשבחה יהיו על המוכר. אילו היה מודע לכך שההיתר יתקבל רק בהקלה ויהיה על כך היטל משמעותי סביר מאד להניח שהיה מתעקש על מחיר מעט יקר יותר. שוב עניין זה אני כותב רק לפנים משורת הדין, כי ברור שהמוכר חתם על החוזה על כל המשמעות שבכך.
5. מה שאני מתלבט כעת
1. אני יכול להתעקש על קיום הדין, ללכת לבית משפט. ובזה יש שלוש שאלות. 1. מה הסיכוי שלי לזכות? [אני לא אצא לדרך בלי שמירב הסיכויים הוא לזכייה]. 2. כמה זמן זה יקח. ושאלה נוספת, במידה ויקח הרבה זמן, האם המוכר יחויב גם בפיצוי על משך הזמן הארוך.
2. אני יכול להודיע למוכר - רצונך בביטול העיסקה יש לזה כללים ברורים. תשלם פיצוי על ביטול עיסקה.
3. ואולי בכלל כדאי לרדת מהסיפור, כי לפי ההתרשמות שלכם מהסיפור, דווקא המוכר עלול לדרוש ללכת לבית משפט ושם אני אצא וידי על התחתונה, ואצטרך עוד לשלם.. אז עלי לנצל את ההזדמנות כעת שהמוכר מוכן לבטל את העיסקה כלא הייתה.
הגעת עד לכאן.. תודה רבה על הקריאה!
נערך לאחרונה ב:
