1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י _idan_, ‏2/7/18.

  1. _idan_

    _idan_ משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏15/5/18
    הודעות:
    10
    לייקים שהתקבלו:
    1
    סה"כ משכנתא: 630,000 ש"ח
    אחוז מימון: 60%

    פריים:
    210,000 ש"ח
    30 שנה
    P - 0.6%
    משתנה כל 5 שנים, צמודת מדד:
    210,000 ש"ח
    30 שנה
    2.96%
    קל"צ:
    210,000 ש"ח
    5 שנים
    1.65%

    סה"כ החזר חודשי: 5,250 ש"ח
    אציין שזה המקסימום שאני יכול להחזיר כל חודש עבור המשכנתא.
    השאיפה שלי היא לסלק את רוב המשכנתא כמה שיותר מהר בהינתן ההחזר החודשי הזה.
    נכון שבתמהיל הנ"ל רק 1/3 מחוסל אחרי 5 שנים, אבל באותו זמן גם ישנה נק' יציאה במסלול ה"משתנה כל 5 שנים", ולכן אולי אוכל לפרוע חלק מהחוב או לפרוש אותו על זמן קצר יותר.

    דעתכם?
    תודה.
     
  2. Limit

    Limit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/3/18
    הודעות:
    46
    לייקים שהתקבלו:
    17
    סה"כ נראה טוב.
    ודא שאתה יכול לעמוד בעליה 1%-1.5% בריבית פריים.
    בסה"כ חכם לקחת קבועה ל 5 שנים כך שכאשר הריבית של המשתנה תעלה זה לא יסכן אותך.

    יש גם עלויות נוספות שנלוות לקניית דירה, מניח שלקחת הכל בחשבון ויש מספיק אקסטרות זמינות.
     
  3. amit

    amit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    681
    לייקים שהתקבלו:
    680
    אתה מבין כמה המשתנה הזו בעייתית ?
    3%
    ריבית משתנה
    צמודת מדד

    קח קלצ 5% - הרבה יותר הגיוני
     
  4. _idan_

    _idan_ משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏15/5/18
    הודעות:
    10
    לייקים שהתקבלו:
    1
    לא :|
    תוכל לפרט?
     
  5. Ran

    Ran משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    332
    לייקים שהתקבלו:
    433
    אם המדד עולה זה יגרור העלאת ריבית, ואתה חשוף לשניהם...
    (ושניהם בטוח יעלו מתישהו, רק לא ברור מתי)
    לקחת צמוד ל30 שנה זה סיכון די גדול. מנגד אם אתה מתכנן לסגור אותו מוקדם יותר, זה יכול להיות סביר.
     
    Limit אוהב/ת את זה.
  6. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    6,863
    לייקים שהתקבלו:
    8,351
    טעות קשה לקחת את המסלול הזה:
    "משתנה כל 5 שנים, צמודת מדד:"
    עדיף לך בהרבה לא צמוד (ריבית תעלה זה ברור).

    גם לא הייתי לוקח ל30 שנים בכל מקרה, ההבדל בתזרים הוא קטן והעלות הנוספת לביטוחים בשנים האלה היא עצומה.
    בהחלט יש מקום לשיפור פה.
    דווקא צמוד הייתי לוקח קצר ל5 או 7 שנים.
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  7. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,033
    לייקים שהתקבלו:
    1,503
    +1.
    קח מקס' ל20/25 על חשבון הארכת הקל"צ
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  8. Limit

    Limit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/3/18
    הודעות:
    46
    לייקים שהתקבלו:
    17
    בכל מקרה הוא מתכוון למחזר עוד 5 שנים, ואז אפשר (למיטב ידיעתי) לקצר את זמן המשכנתא ולהנות מתנאים טובים בהרבה עם אחוז מימון נמוך.

    אם הקל״צ תהיה ליותר מחמש שנים הוא מסתכן מאוד באי יכולת להחזיר עוד 5 שנים. היכולת להתמקח מול הבנק במצב כזה הרבה יותר מורכבת. האם אני מפספס משהו?
     
  9. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    6,863
    לייקים שהתקבלו:
    8,351
    כל התמהיל לא טוב, צריך לבנות אותו אחרת.
    משהו כמו:
    1/3 פריים ל25
    1/3 קל"צ ל25
    1/3 משתנה כל 5 צמוד ל5 שנים אם התזרים מאפשר, או ליותר שנים אם לא, ואת המסלול הזה לסגור אחרי 5 שנים.
    לקבוע מראש שמישהו הולך למחזר עוד 5 שנים מבלי לדעת מה תהיה סביבת הריבית תהיה טעות קשה.
     
  10. Limit

    Limit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/3/18
    הודעות:
    46
    לייקים שהתקבלו:
    17
    למיטב ידיעתי משתנה כל 5 צריך לקחת לפחות ל 10 שנים.
     
  11. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,033
    לייקים שהתקבלו:
    1,503
    בטח, אם הריבית למשתנה הופכת ל8% הוא ימחזר לקל"צ ב10%.
     
    amit אוהב/ת את זה.
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    6,863
    לייקים שהתקבלו:
    8,351
    סבבה אבל זה לא ממש משנה אם הוא יסגור אותה עוד 5 שנים.
     
  13. Limit

    Limit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/3/18
    הודעות:
    46
    לייקים שהתקבלו:
    17
    אבל עפ״י ההצעה של @אורי ג. הוא לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא לאחר 5 שנים...

    מאיפה יהיה לו כסף לסגור (בהנחה שהתזרים החודשי נשאר קבוע)? אם הקל״צ ל 5 שנים אז אפשר למחזר כי חלק מההחזרים יורדים.

    הערה: ממש לא מומחה למשכנתאות, שואל בעיקר בשביל ללמוד.
     
  14. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,033
    לייקים שהתקבלו:
    1,503
    למה לא? הוא רק הציע להאריך את הקל"צ ולקצר את הק"צ.
     
  15. Limit

    Limit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/3/18
    הודעות:
    46
    לייקים שהתקבלו:
    17
    נניח שהריבית עולה ל 8% עוד 5 שנים.
    עפ״י ההצעה המקורית, ההחזרים בעוד 5 שנים יהיו בערך 0.67*1.08=0.72 מההחזר המקורי (שליש קבוע נגמר, שני השלישים האחרים עולים ב 8%).
    עפ״י ההצעה של אורי, ההחזרים בעוד 5 שנים יהיו 0.33 + 0.67*1.08 = 1.05 מההחזר המקורי (שליש קבוע נשאר אותו החזר, שני השלישים האחרים עולים ב 8%).

    נראה לי שהשאלה המרכזית היא עד כמה פות״ש יכול לעמוד בעליה כזו בהחזרים עוד 5 שנים.
    כמובן, אם הוא מסוגל לעמוד בעליה כזו בהחזרים אז ההצעה של @אורי ג. עדיפה משמעותית כי היא מקבעת ריבית נמוכה.
     
  16. _idan_

    _idan_ משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏15/5/18
    הודעות:
    10
    לייקים שהתקבלו:
    1
    עם התמהיל הזה, גם אם לאחר 5 שנים ארצה לקצר את משך הקל"צ, אצטרך לשלם עמלת פרעון מוקדם.
    בתמהיל שהצעתי, אחרי 5 שנים הקל"צ מחוסל, ובאותו זמן ישנה נק' יציאה עבור המסלול "משתנה כל 5 שנים", כך שניתן לשנות אותו ללא קנסות.

    כמו שאמרתי, אני מחפש תמהיל שיאפשר לי לסגור את המשכנתא בתקופה הקצרה ביותר, תוך עמידה בהחזר חודשי של עד כ- 5200 ש"ח.
     
  17. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,033
    לייקים שהתקבלו:
    1,503
     
  18. Limit

    Limit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/3/18
    הודעות:
    46
    לייקים שהתקבלו:
    17
    @Fitch משתנה כל 5 שנים צריך לקחת לפחות ל 10 שנים.
     
  19. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,033
    לייקים שהתקבלו:
    1,503
    @Limit משתנה כל 5 שנים ל5 שנים = קבועה. זה ק"צ רגילה.
     
    Limit אוהב/ת את זה.
  20. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    6,863
    לייקים שהתקבלו:
    8,351
    אז אל.
    זה דבר והיפוכו, אבל זה לא מקצועי, במקרה שלך אולי כדאי לך לשבת עם יועץ. יתכן ויש אלטרנטיבות טובות יותר.
    בכל מקרה תמיד תוכל להחזיר את המשכנתא מוקדם יותר, לכל היותר אתה תשלם עמלת פירעון מוקדם וגם אז זה יהיה כלכלי.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון פורום השקעה בנדל"ן ‏29/4/18
עזרה בתמהיל משכנתא ל350 אלף שח פורום השקעה בנדל"ן ‏8/4/18
תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי פורום השקעה בנדל"ן ‏23/12/17
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. המשך גלישתך באתר מאשרת את השימוש בעוגיות דפדפן.