דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים

[Solidguy]

שלום רב,

זכינו בדירה למשתכן באיזור הדרום
אנחנו מעוניינים להשכיר את הדירה כשהיא תהיה מוכנה בעוד לפחות שנתיים-שלוש. (עדיין לא עלו על הקרקע)
אך לפי מה שהבנתי הכנס ובחירת הדירה ותחילת התשלומים יקרה במהלך 2021 , גג שנה הבאה

עלות הדירה היא באיזור 800-850 אלף שח , כאשר שווי השוק האמיתי שם הוא סביר להניח באיזור 1-1.2 אבל זה פחות משנה.

מה שמשנה היא האם כדאי לקנות את הדירה ללא משכנתא או כן לקחת משכנתא מסויימת בגלל הריבית הזולה.

כרגע אותו סכום של כסף וקצת יותר מפוזר בכל מיני אפיקי השקעות , רובו בקופות גמל להשקעה, חלקו באיזור 200-400 אלף שח הוא מזומן / חסכון 1.8 אחוז בשנה

- שאלה נוספת במידה ומחליטים לשלם ללא משכנתא, האם כדאי לשלם מראש ולחסוך את מדד תשומות הבניה ?

- האם כדאי לקחת חצי מהכסף כמשכנתא כדי שהכסף הנותר ימשיך לעבוד בקופות ? שמצד שני כמובן יכול לגרום להפסדים , לגבי יכולת ההחזר, כרגע אין בעיה עם החזר המשכנתא, שנינו עובדים בהייטק אך אלו דברים שתמיד יכולים להשתנות .

זה נראה מאוד מפתה לרכוש דירה ללא משכנתא ולהרוויח את השכירות או מכירה עתידית בעוד מספר שנים (זאת המטרה הסופית),

קצת על הבניין - הבניינים עצמם ככל הנראה רוב הזוכים הינם תושבי העיר חרדים/חבד וכו׳ , מה שלדעתי יקל על מציאת שוכרים או מכירה של הדירה לקהל מאוד ספצייפי
האם זה יתרון לדעתכם ?

תודה

 

[בת העמק]

מה שמשנה היא האם כדאי לקנות את הדירה ללא משכנתא או כן לקחת משכנתא מסויימת בגלל הריבית הזולה.

התשובה לזה קשורה למה שתעשו עם הכסף הפנוי, במידה ותחליטו לקחת משכנתא. בסוף החישוב צריך להיות אם תעשו יותר תשואה בכסף שלכם מאשר הריבית של המשכנתא ואם בכלל אתם מעוניינים בתשואה כזאת (כי זה כרוך בסיכון כמובן).

כרגע אותו סכום של כסף וקצת יותר מפוזר בכל מיני אפיקי השקעות , רובו בקופות גמל להשקעה, חלקו באיזור 200-400 אלף שח הוא מזומן / חסכון 1.8 אחוז בשנה

אז הנה תשובה חלקית. כמה זמן אתה מושקע בקופת הגמל? מה התשואה השנתית שלך שם? אם תוציאו את הכסף מקופת הגמל, תצטרכו לשלם מס. אם התשואה שם גבוהה מהריבית על המשכנתא, אולי שווה לכם להשאיר את הכסף שם. אם אתה אדם חששני (וכנראה שכן) - נראה לי שמאד ירגיע אותך לא להיות חייב שום דבר לאף אחד ואז כמובן עדיף לקנות את הדירה בהון העצמי בלבד.

האם כדאי לשלם מראש ולחסוך את מדד תשומות הבניה ?

אתה יודע בוודאות שזה יחסוך ממך את מדד התשומות? אם כן, ובהנחה שאתה חושש מהעתיד (מדבריך מסתבר שכן), אז שווה ללכת על זה.

בקיצור - לאדם עם הרבה חרדות לעתיד, עדיף לא להיות חייב לאף אחד וכנראה גם עדיף להשקיע בנכסים שאפשר למשש אותם.

 

[הורדוס]

היו מספיק דיונים פה על האם משתלם לקנות במחיר למשתכן כהשקעה, ממליץ לך לקרוא.

לשאלתך,
השאלות המשמעותיות לפיהן עליך להכריע לדעתי הן:
- ההחזר החודשי, האם אתה יכול בוודאות גבוהה לעמוד בהחזר חודשי של משכנתא, ואם כן באיזה סדר גודל ב15 שנה הקרובות.
- האלטרנטיבה, כמה אתה חושב שתוכל להרוויח על ההשקעות שהיית עושה עם הכסף שלא היית צריך אם לא היית לוקח משכנתא, צריך להיות מעל 3% שזה בערך הריבית במשכנתא בהערכה גסה מאוד, וכמובן צריך שיהיה פער שיצדיק את הסיכון.
- סיבולת הסיכון שלך, איך תרגיש ומה תעשה אם פתאום יהיו ירידות בשוק ההון, מקרה מבחן טוב הוא מה שעשית או לא במרץ הקודם.

לדעתי,
אם אתה כן מעוניין לנצל את האפשרות למינוף זול, ומרגיש בנוח להשקיע את כספך, כדאי לקחת משכנתא במסלול פיתוי, כלומר משכנתא יחסית גדולה ולסגור מיד את המסלול צמוד המדד שהוא המסוכן ביותר ולרוב גם היקר יותר בט"א, ואז להשאר עם מינוף זול וחוב לא צמוד, ולהשיג תשואה יותר גבוהה ממה שתשלם במקרה זה, זה יעד מאוד סביר בט"א.

 

[רימון]

המילה "כדאי" אינה מתאימה לאף אחד מהשאלות שלך. לכל אחד כדאי משהו אחר לפי מה שהוא מעריך שיקרה ומה שהוא עושה בפועל. לכן שאלה טובה יותר תהיה האם מתאים... על זה קשה לענות כי לכל אחד מתאים משהו אחר.
אבל מה שאפשר לעשות זה לתקן הנחות שגויות. משכנתה אינה הלוואה זולה יותר מהלוואות אחרות שעובד הייטק יכול לקבל במקומות אחרים.

אז ללא כל קשר למשכנתה, האם עד היום לקחת הלוואות כדי לשים את הכסף בשוק ההון מתוך מחשבה שאולי תרוויח בצד א' יותר ממה שתשלם בצד ב'?
אם לא עשית זאת עד היום אז חשוב האם הגיוני לעשות משהו עם מיליון (נניח) שלא חשבת לעשות עם 50,000 (לדוגמה)?
דרך אגב, גם אם תרכוש ללא משכנתה, עדיף לקחת את שכר הדירה להשקעה ולא לצריכה.
בהצלחה.

 

[ExeAction]

- שאלה נוספת במידה ומחליטים לשלם ללא משכנתא, האם כדאי לשלם מראש ולחסוך את מדד תשומות הבניה ?

לפי הקבוצה של מחיר למשתכן בפייסבוק, לא כל קבלן מסכים לקבל את הכספים מראש.
הייתי מעביר סכום מעבר למינמום ההכרחי רק אם מדובר בקבלן/יזם גדול ומוכר. לפעמים שווה לשלם את המדד בתמורה להפחתת סיכון.

 

[solidix2]

מדובר בקבלן/יזם גדול ומוכר.

לפי דעתי זה לא שיקול נכון, צריך לבדוק מה הבטחונות שנותן הקבלן לכסף