שלום לכולם,
שמי פאר, זוהי הודעתי הראשונה כאן, ועד היום בעיקר צפיתי מהצד..
אני מביא לפניכם התלבטות לפני רכישת דירה להשקעה בשכונת "עיר ימים" בעיר אשקלון.
סביבה:
צפון מערב העיר אשקלון - שכונה שמתחברת לשכונה הכי מבוקשת בעיר כיום (ברנע) וצפויה לכלול כ700 יח"ד במחיר למשתכן.
המיקום הינו כ- 500 מ' קו אווירי מהים. התכנון כולל בנייה רוויה בעיקר, מס' מצומצם של צמודי קרקע, בית ספר, מבני ציבור ומלונאות (למלון אין כדאיות כלכלית כרגע ולכן לא צופה הקמה בשנים הקרובות).
כמו כן, בחלק הצפון מזרחי של אשקלון, במיקום פחות טוב מוקמת במקביל שכ' עיר היין - שכ' עם כ- 40,000 יח"ד (!).
הפרויקט:
מדובר ב- 2 בניינים בני 14 קומות מעל 2 קומות מסחר ו- 2 קומות מרתף לחנייה (מופרדת).
לדירות לובי נפרד, מועדון דיירים וכו'. 50 יח"ד בכל בניין ובסה"כ 100 יח"ד.
גוש: 2950
חלקה: 15
מגרש: 9
תשריט תב"ע:
https://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/jerus/1014578/4.pdf
התקדמות הפרויקט כיום:
קיים היתר בנייה והקבלן סיים לאחרונה את קומות החנייה, מתחיל לבנות את המסחר.
מועד אכלוס - 8/2023
אנחנו מוזמנים לעוד שבוע לבחור דירה.
ההגבלה של מכירה מטופס 4 במקרה הזה היא רק שנה בגלל עיכובים (בכל אופן זה לא רלוונטי מכיוון שהמטרה היא להחזיק)
תמהיל ומחירים:
הערה: מחירי הרכישה צמודי מדד, מחירי שכירות ומכירי מכירה נלקחו מהיכרות עם השטח, עסקאות בסביבה ושיחות עם שמאים:
3 חד':
20 יח"ד בשטח 80 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק 10 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 850k
טווח שכירות: 3,200 - 3,500 ש"ח
מחירי מכירה: 1.1 - 1.2 מ' ש"ח
4 חד':
4 יח"ד בשטח 110 מ"ר + 34 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק2 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 1.15 מ' ש"ח
טווח שכירות: 3,800 - 4,000 ש"ח
מחירי מכירה: 1.35 - 1.4 מ' ש"ח
5 חד':
76 יח"ד בשטח 140 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת. רלוונטיות - 20 יח"ד בקומות 9-13
מיקום: קומות 9-13
נוף: כל הכיוונים רואים ים. מתוך ה-20 יש נוף מלא מערבה ונוף צפוני. עדיפות מערבה.
מחיר רכישה צמוד: 1.35 מ' ש"ח
טווח שכירות: 5,000 - 5,200 ש"ח
מחירי מכירה: 1.6 - 1.7 מ' ש"ח
קצת עלינו ונק חשובות לבחירה:
זוג + 1 צפויים לעבור משכירות לגור ביח"ד נפרדת אצל ההורים, שם נגור לשנים הקרובות ויש גם תכנון עתידי
ככה שהנחת הבסיס שיש לנו פתרון מגורים כמעט ללא שכירות.
המטרה היה לרכוש להחזיק ולהשכיר.
מבחינת הכנסות חודשיות בשלב נוכחי 18k נטו
יש מענק במשכנתא של 40,000 ש"ח.
הון עצמי כ- 600K מתוכם כ- 500K ישמשו למשכנתא. בכל המקרה לא נחצה את רף 60% מימון
ואנחנו נשאיר מספיק כסף להשקעה כללית בנכס.
המיקום שלנו בהגרלה 30 מתוך 100.
התלבטויות:
1. איזה דירה לקנות 3 או 5 בהנחה סבירה שלא תהיינה דירות 4 חד'.
2. אם לא יישארו דירות 3 ו- 4 חד'. העסקה כדאית?
3. מצד אחד להבנתי דירות 3 חד' יותר מבוקשות לשכירות, מצד שני ההכנסה מדירת ה-5 חדרים יכולה עוד להשתנות במיקום שכזה..והציפייה היא שתכניס תזרים חודשי גבוה יותר, במקרה הכי גרוע תמיד אפשר יהיה למכור/ לשנמך.
אשמח לעזרתכם בכל עצה ודברים שיעזרו לקבל החלטה נכונה
תודה!!
שמי פאר, זוהי הודעתי הראשונה כאן, ועד היום בעיקר צפיתי מהצד..
אני מביא לפניכם התלבטות לפני רכישת דירה להשקעה בשכונת "עיר ימים" בעיר אשקלון.
סביבה:
צפון מערב העיר אשקלון - שכונה שמתחברת לשכונה הכי מבוקשת בעיר כיום (ברנע) וצפויה לכלול כ700 יח"ד במחיר למשתכן.
המיקום הינו כ- 500 מ' קו אווירי מהים. התכנון כולל בנייה רוויה בעיקר, מס' מצומצם של צמודי קרקע, בית ספר, מבני ציבור ומלונאות (למלון אין כדאיות כלכלית כרגע ולכן לא צופה הקמה בשנים הקרובות).
כמו כן, בחלק הצפון מזרחי של אשקלון, במיקום פחות טוב מוקמת במקביל שכ' עיר היין - שכ' עם כ- 40,000 יח"ד (!).
הפרויקט:
מדובר ב- 2 בניינים בני 14 קומות מעל 2 קומות מסחר ו- 2 קומות מרתף לחנייה (מופרדת).
לדירות לובי נפרד, מועדון דיירים וכו'. 50 יח"ד בכל בניין ובסה"כ 100 יח"ד.
גוש: 2950
חלקה: 15
מגרש: 9
תשריט תב"ע:
https://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/jerus/1014578/4.pdf
התקדמות הפרויקט כיום:
קיים היתר בנייה והקבלן סיים לאחרונה את קומות החנייה, מתחיל לבנות את המסחר.
מועד אכלוס - 8/2023
אנחנו מוזמנים לעוד שבוע לבחור דירה.
ההגבלה של מכירה מטופס 4 במקרה הזה היא רק שנה בגלל עיכובים (בכל אופן זה לא רלוונטי מכיוון שהמטרה היא להחזיק)
תמהיל ומחירים:
הערה: מחירי הרכישה צמודי מדד, מחירי שכירות ומכירי מכירה נלקחו מהיכרות עם השטח, עסקאות בסביבה ושיחות עם שמאים:
3 חד':
20 יח"ד בשטח 80 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק 10 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 850k
טווח שכירות: 3,200 - 3,500 ש"ח
מחירי מכירה: 1.1 - 1.2 מ' ש"ח
4 חד':
4 יח"ד בשטח 110 מ"ר + 34 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק2 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 1.15 מ' ש"ח
טווח שכירות: 3,800 - 4,000 ש"ח
מחירי מכירה: 1.35 - 1.4 מ' ש"ח
5 חד':
76 יח"ד בשטח 140 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת. רלוונטיות - 20 יח"ד בקומות 9-13
מיקום: קומות 9-13
נוף: כל הכיוונים רואים ים. מתוך ה-20 יש נוף מלא מערבה ונוף צפוני. עדיפות מערבה.
מחיר רכישה צמוד: 1.35 מ' ש"ח
טווח שכירות: 5,000 - 5,200 ש"ח
מחירי מכירה: 1.6 - 1.7 מ' ש"ח
קצת עלינו ונק חשובות לבחירה:
זוג + 1 צפויים לעבור משכירות לגור ביח"ד נפרדת אצל ההורים, שם נגור לשנים הקרובות ויש גם תכנון עתידי
ככה שהנחת הבסיס שיש לנו פתרון מגורים כמעט ללא שכירות.
המטרה היה לרכוש להחזיק ולהשכיר.
מבחינת הכנסות חודשיות בשלב נוכחי 18k נטו
יש מענק במשכנתא של 40,000 ש"ח.
הון עצמי כ- 600K מתוכם כ- 500K ישמשו למשכנתא. בכל המקרה לא נחצה את רף 60% מימון
ואנחנו נשאיר מספיק כסף להשקעה כללית בנכס.
המיקום שלנו בהגרלה 30 מתוך 100.
התלבטויות:
1. איזה דירה לקנות 3 או 5 בהנחה סבירה שלא תהיינה דירות 4 חד'.
2. אם לא יישארו דירות 3 ו- 4 חד'. העסקה כדאית?
3. מצד אחד להבנתי דירות 3 חד' יותר מבוקשות לשכירות, מצד שני ההכנסה מדירת ה-5 חדרים יכולה עוד להשתנות במיקום שכזה..והציפייה היא שתכניס תזרים חודשי גבוה יותר, במקרה הכי גרוע תמיד אפשר יהיה למכור/ לשנמך.
אשמח לעזרתכם בכל עצה ודברים שיעזרו לקבל החלטה נכונה
תודה!!