רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות

shai82

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/19
הודעות
8
דירוג
0
שלום חברים

רציתי בבקשה לשמוע את דעתכם לגבי מהלך שחשבתי לעשות.

"זכיתי" בהגרלת מחיר למשתכן בשכונת נוריות בראשון לציון, המחיר למטר הוא 10500, בפרוייקט יהיו דירות 5,3 ו-6 חדרים.
מכיוון שאני לקראת סוף הרשימת בבחירת הדירה אני מבצע את החישוב לפי הדירה הכי יקרה, דירת 6 חדרים אמורה לעלות 1.6.
על פניו נראת עסקה טובה, דירות 6 חדרים מקבלן באזור נמכרות בשוק החופשי בסביבות 2.6-2.7.
צפי האכלוס הוא לפחות 3-4 שנים מהיום ואין עדיין תאריך לבחירת הדירה, עדיין בתהליך קבלת היתר.

מכיוון שלא בטוח שאגור שם ושאני רוצה כבר לקנות דירה למגורים חשבתי לקנות עכשיו דירה נוספת מההון העצמי שברשותי ושתירשם זמנית על שם ההורים,
ולאחר חתימת החוזה במחיר למשתכן אעביר אותה בחזרה על שמי (הבדל של 30 אלף ש"ח מבחינת מס רכישה)

על הדירה של המחיר למשתכן אוכל לקחת משכנתא מקסימלית של 1350000.


קצת נתונים יבשים:
אני רווק, בן 38
שכר נטו 15000 (בלי הוצאות נוספות, כך שהחזר המשכנתא יכול להגיע ל-6000)
הון עצמי של 2 מיליון, רובו מפוזר בקרן השתלמות, פוליסת חסכון, קופת גמל וגמל להשקעה (שאיתו חשבתי לקנות את הדירה הנוספת, חישבתי את כל ההוצאות הנוספות: מס רכישה, תיווך, עו"ד)

מקווה שהייתי ברור בניסוח הדברים.


איך באופן כללי זה נשמע לכם?
האם סכום המשכנתא הוא הגיוני לדירה להשקעה? (אישור עקרוני קיבלתי)
אולי כדאי לבצע בצורה אחרת? לחכות קודם לחתום חוזה במחיר למשתכן?
האם כדאי לקחת יועץ כלשהו לבחינה של זה?


המון תודה!
 

לארוצה

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
578
דירוג
319
כמה זמן נותר עד לחתימת החוזה? בזמנו הייתה הגבלה של שנתיים ממועד ההגרלה, אם אני זוכר נכון. תעשה את החישוב אם כדאית לך הקומבינה בשביל לא להמתין את הזמן הזה, לחתום על החוזה ואז לרכוש עוד דירה. ככה גם תדע בדיוק כמה תעלה הדירה.
 

shai82

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/19
הודעות
8
דירוג
0
כמה זמן נותר עד לחתימת החוזה? בזמנו הייתה הגבלה של שנתיים ממועד ההגרלה, אם אני זוכר נכון. תעשה את החישוב אם כדאית לך הקומבינה בשביל לא להמתין את הזמן הזה, לחתום על החוזה ואז לרכוש עוד דירה. ככה גם תדע בדיוק כמה תעלה הדירה.

עדיין לא ידוע, מינימום 3 חודשים להערכתי, יכול להיות גם יותר.
מבחינת המס אני כבייכול יפסיד 30 אלף בהעברה מההורים אלי.

יש בזה סיכון מבחינת הרשויות?
 

לארוצה

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
578
דירוג
319
יש בזה סיכון מבחינת הרשויות?
אני לא עו"ד. איך אתה מבין את רוח ההצהרה על כך שאינך מחזיק בדירה או חלק מדירה, עליה תתבקש לחתום כנספח לחוזה הרכישה? אתה חושב שהעברת דירה להורים במטרה לקבלה חזרה על מנת לעמוד בדרישות ההצהרה ותו לא, מציבה אותך בעמדה בעייתית למול הרשויות?
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
709
דירוג
494
להערכתי זה יקח יותר מ3 חודשים,
אתה בסוף הרשימה? איזה סוף? נניח ויש 200 דירות, אאל"ט יש 400 זוכים. אתה קרוב ל400? או שאתה ב200?
תראה, בד"כ נשארות רוב/כל דירות הגן, וגם דירות 5 חדרים שפונות לכיוון לא טוב. ואת זה אפשר לראות בכל מיני הגרלות המשך.
ז"א יש מצב שהדירה לא תעלה 1.6 אלא הרבה יותר.
בכל מקרה... זה הימור. כי אם לדוגמא תשאר לך דירת גן במחיר של 2.1 מליון, האם תעדיף לקחת את הדירה הזאת? ולוותר על הדירה שאתה רוצה לקנות עכשיו?
סתם ככה, לדעתי האישית, הדירות הגדולות של מחיר למשתכן לא מתוכננות טוב.
כל התכנון של 3-4-5-6 חדרים במחיר למשתכן, הוא תכנון של אותו גודל סלון לכולם, כמעט אותו חלל מטבח, אותו גודל חדרים.
רק המספר החדרים שונה.
הצרכים של משפחה עם 6 חדרים, לא דומה לצרכים של משפחה עם 3 חדרים.
אני לא עו"ד. איך אתה מבין את רוח ההצהרה על כך שאינך מחזיק בדירה או חלק מדירה, עליה תתבקש לחתום כנספח לחוזה הרכישה? אתה חושב שהעברת דירה להורים במטרה לקבלה חזרה על מנת לעמוד בדרישות ההצהרה ותו לא, מציבה אותך בעמדה בעייתית למול הרשויות?
האמת שצריך לבדוק את זה
אם אני לא טועה , כל עוד אתה מחזיק בפחות מ50% דירה, אתה עדיין זכאי. אבל יש מצב שאני טועה
 

shai82

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/19
הודעות
8
דירוג
0
אני לא עו"ד. איך אתה מבין את רוח ההצהרה על כך שאינך מחזיק בדירה או חלק מדירה, עליה תתבקש לחתום כנספח לחוזה הרכישה? אתה חושב שהעברת דירה להורים במטרה לקבלה חזרה על מנת לעמוד בדרישות ההצהרה ותו לא, מציבה אותך בעמדה בעייתית למול הרשויות?
למה בעייתית? לא אחתום על משהו לא נכון, הדירה לא תהיה רשומה על שמי.
 

shai82

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/19
הודעות
8
דירוג
0
להערכתי זה יקח יותר מ3 חודשים,
אתה בסוף הרשימה? איזה סוף? נניח ויש 200 דירות, אאל"ט יש 400 זוכים. אתה קרוב ל400? או שאתה ב200?
תראה, בד"כ נשארות רוב/כל דירות הגן, וגם דירות 5 חדרים שפונות לכיוון לא טוב. ואת זה אפשר לראות בכל מיני הגרלות המשך.
ז"א יש מצב שהדירה לא תעלה 1.6 אלא הרבה יותר.
בכל מקרה... זה הימור. כי אם לדוגמא תשאר לך דירת גן במחיר של 2.1 מליון, האם תעדיף לקחת את הדירה הזאת? ולוותר על הדירה שאתה רוצה לקנות עכשיו?
סתם ככה, לדעתי האישית, הדירות הגדולות של מחיר למשתכן לא מתוכננות טוב.
כל התכנון של 3-4-5-6 חדרים במחיר למשתכן, הוא תכנון של אותו גודל סלון לכולם, כמעט אותו חלל מטבח, אותו גודל חדרים.
רק המספר החדרים שונה.
הצרכים של משפחה עם 6 חדרים, לא דומה לצרכים של משפחה עם 3 חדרים.

האמת שצריך לבדוק את זה
אם אני לא טועה , כל עוד אתה מחזיק בפחות מ50% דירה, אתה עדיין זכאי. אבל יש מצב שאני טועה

אני במקום 148 מתוך 175.
לפי תמהיל הדירות והגדלים בבקשה להיתר אפשר לדעת שבוודאות אוכל לקנות דירה בסביבות 1.6.
אין דירות עם מרפסות ענקיות או דירות גן בדירות של המחיר למשתכן בפרוייקט הזה.

כמו כן בפרוייקט יש גם דירות לשוק החופשי, כך שאני מקווה שהתכנון יהיה סביר.
 
נערך לאחרונה ב:

לארוצה

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
578
דירוג
319
למה בעייתית? לא אחתום על משהו לא נכון, הדירה לא תהיה רשומה על שמי.
אולי כדאי להפנות את השאלה הזאת לעו״ד, גם אם זה יעלה לך קצת כסף. אתה הרי לא רוצה לגלות בדיעבד שהחוזה עם הוריך הוא חוזה למראית עין ולכן בטל, והצהרת שאינך מחזיק בדירה בעוד שישנה דירה בחזקתך.
 

shai82

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/19
הודעות
8
דירוג
0
אולי כדאי להפנות את השאלה הזאת לעו״ד, גם אם זה יעלה לך קצת כסף. אתה הרי לא רוצה לגלות בדיעבד שהחוזה עם הוריך הוא חוזה למראית עין ולכן בטל, והצהרת שאינך מחזיק בדירה בעוד שישנה דירה בחזקתך.

תודה רבה, אבדוק את זה.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,610
דירוג
4,709

shai82

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/19
הודעות
8
דירוג
0
נראה לי שמצהירים שלא הייתה לך זכות בדירה גם 7 שנים או משהו בסגנון, ככה שזה כלל לא משנה ואולי לא צריך אפילו לפנות לעו"ד.
באמת לא היתה ולא נרשמה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,596
דירוג
22,715

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
348
על פניו ובאופן גס,

אם אחוז ההנחה ביחס לשוק החופשי הוא אכן מבוסס ומשקף הפרש משמעותי,
זה הופך את העניין לאפשרות טובה לרווח הון על הנכס מכיון שמדובר על איזור מרכזי ולא פרויקט בפריפריה עם ספקות לגבי רמות הביקוש.
ז"א שאם המחירים למ"ר בשכונה הספציפית אכן משקפים הפרש משמעותי בין השוק החופשי למחיר למשתכן זו עשויה להיות הזדמנות למנף בעזרת הבנק הון נוכחי ולהגדיל אותו בעת מכירת הנכס (ובזמן הזה עד למכירה ליצמד למחירי הנדל"ן בארץ שעושה רושם שממשיכים להיות במגמת עלייה...).
צריך לקחת בחשבון כמובן את המועד הספציפי בו יהיה לך מותר למכור את הנכס ולפי זה לעשות את החישוב המספרי, אבל באופן כללי זו הזדמנות טובה לדעתי, בייחוד לאור העובדה שתוכנית מחיר למשתכן נסגרה ולא נראה שתהיה תוכנית שתעזור משמעותית לחסרי דירה להגיע ליעד הזה בצורה נוחה כפי שהתוכנית מאפשרת (עם כל הרע והטוב שבה).

בהצלחה.
 

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
348
בנוסף,

אם הגעת למסקנה שזה מהלך משתלם כלכלית וברצונך ללכת על זה,
הייתי מחכה קודם כל להשלמת תהליך הרכישה במסגרת מחיר למשתכן ורק אחרי חתימת החוזה מתקדם לנכס הנוסף שציינת שברצונך לרכוש ולרשום על שם ההורים לבינתיים.
לדעתי זו ריזיקה מיותרת שעלולה למנוע ממך זכאות לתכונית אם יחליטו לעשות לך "בעיות" על זה ואתה עשוי להיות חשוף לריזיקה של קנסות...
לא שווה את זה לדעתי - עדיף פרה פרה ולהתחיל בזו שיש עליה הנחה.

אגב,
מועד המכירה להבנתי (זה תלוי בתנאי המכרז הספציפי) הוא 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 מקבלת טופס 4- ע"פ המוקדם מבינהם.

לגבי ייעוץ משפטי,
יש עו"ד שלא אמליץ עליו מכיון שאסור להמליץ, אבל אציין שהוא מאוד בקיא בכל נושא מחיר למשתכן ובולט בתחום.
שמו ליאור - אני לא רוצה לציין שם משפחה, אבל תעשה חיפוש ובטח תמצא את האיש.
הייתי נעזר בו בשביל התהליך (ואל תקשיב לכל אלו שיגידו לך "לא צריך עו"ד, זה מחיר למשתכן, חבל על הכסף". קח עו"ד - זה או אחר).
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
64
דירוג
5
אם זה כמה חודשים, תמתין. מדובר בקנס של 450 אלף ש"ח.
אחרי שחתמת חוזה, תצטרך לחכות כחודש לאישור מס שבח לעסקה. ואז להתקדם עם עסקה/בית אחר בלי בעיות.

כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצוען (שמבין במינוף ויודע לייעל) כמו גם עו"ד מקרקעין, בהצלחה.
(קח בחשבון שלא תוכל למשכן דירה עד לקבלת טופס 4).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
M השקעה של כסף למטרת רכישת דירה שוק ההון 12
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
י עזרה מההורים לצורך רכישת דירה נדל"ן 24
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
Octopus השוואת אסטרטגיות השקעה - עם/בלי רכישת דירה (+ גיליון סימולציות) שוק ההון 12
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
ל רכישת דירה בשטח שדה דב המפונה נדל"ן 151
D השקעה לצורך רכישת דירה שוק ההון 4
A התייעצות - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 5
נולי מסלולים בקה"ש לקראת רכישת דירה צרכנות פיננסית 4
ג רכישת דירה מפושט רגל - יש סיכונים חריגים?? נדל"ן 28
T רכישת דירה שמושכרת דרך airbnb נדל"ן 22
D רכישת דירה מכינוס נכסים נדל"ן 12
ק רכישת דירה ללא היתר בנייה (סגירת מרפסת) נדל"ן 14
M רכישת דירה מאדם מבוגר נדל"ן 17
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
P משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
G עומד לקראת רכישת דירה מקבלן - איך בוחרים עו"ד? נדל"ן 7
א משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת נדל"ן 11
O רכישת דירה בחו"ל נדל"ן 22
A ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה נדל"ן 12
A רכישת דירה מחו"ל נדל"ן 13
Y איך ממשיכים להתקדם? רכישת דירה, המשך חסכון ועוד ? יומני מסע אישיים 4
ס התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית נדל"ן 39
M רכישת דירה בתקציב נמוך נדל"ן 5
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
mr.mo רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון נדל"ן 21
A רכישת דירה להשקעה ביוון נדל"ן 3
B רכישת דירה להשקעה באזור חיפה או הקריות נדל"ן 2
Fitch רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה נדל"ן 98
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
R רכישת דירה להשקעה במדריד, מבקש להתייעץ עם משקיע פרטי שכבר עשה זאת נדל"ן 6
ITS רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד? נדל"ן 218
Z רכישת דירה שנייה להשקעה בארץ נדל"ן 34
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
W התלבטות (רכישת דירה) וייעוץ כללי נדל"ן 61
C לאחר רכישת דירה - העברת זכויות אלי נדל"ן 8

נושאים דומים

למעלה