רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות

[shai82]

שלום חברים

רציתי בבקשה לשמוע את דעתכם לגבי מהלך שחשבתי לעשות.

"זכיתי" בהגרלת מחיר למשתכן בשכונת נוריות בראשון לציון, המחיר למטר הוא 10500, בפרוייקט יהיו דירות 5,3 ו-6 חדרים.
מכיוון שאני לקראת סוף הרשימת בבחירת הדירה אני מבצע את החישוב לפי הדירה הכי יקרה, דירת 6 חדרים אמורה לעלות 1.6.
על פניו נראת עסקה טובה, דירות 6 חדרים מקבלן באזור נמכרות בשוק החופשי בסביבות 2.6-2.7.
צפי האכלוס הוא לפחות 3-4 שנים מהיום ואין עדיין תאריך לבחירת הדירה, עדיין בתהליך קבלת היתר.

מכיוון שלא בטוח שאגור שם ושאני רוצה כבר לקנות דירה למגורים חשבתי לקנות עכשיו דירה נוספת מההון העצמי שברשותי ושתירשם זמנית על שם ההורים,
ולאחר חתימת החוזה במחיר למשתכן אעביר אותה בחזרה על שמי (הבדל של 30 אלף ש"ח מבחינת מס רכישה)

על הדירה של המחיר למשתכן אוכל לקחת משכנתא מקסימלית של 1350000.


קצת נתונים יבשים:
אני רווק, בן 38
שכר נטו 15000 (בלי הוצאות נוספות, כך שהחזר המשכנתא יכול להגיע ל-6000)
הון עצמי של 2 מיליון, רובו מפוזר בקרן השתלמות, פוליסת חסכון, קופת גמל וגמל להשקעה (שאיתו חשבתי לקנות את הדירה הנוספת, חישבתי את כל ההוצאות הנוספות: מס רכישה, תיווך, עו"ד)

מקווה שהייתי ברור בניסוח הדברים.


איך באופן כללי זה נשמע לכם?
האם סכום המשכנתא הוא הגיוני לדירה להשקעה? (אישור עקרוני קיבלתי)
אולי כדאי לבצע בצורה אחרת? לחכות קודם לחתום חוזה במחיר למשתכן?
האם כדאי לקחת יועץ כלשהו לבחינה של זה?


המון תודה!

 

[לארוצה]

כמה זמן נותר עד לחתימת החוזה? בזמנו הייתה הגבלה של שנתיים ממועד ההגרלה, אם אני זוכר נכון. תעשה את החישוב אם כדאית לך הקומבינה בשביל לא להמתין את הזמן הזה, לחתום על החוזה ואז לרכוש עוד דירה. ככה גם תדע בדיוק כמה תעלה הדירה.

 

[shai82]

כמה זמן נותר עד לחתימת החוזה? בזמנו הייתה הגבלה של שנתיים ממועד ההגרלה, אם אני זוכר נכון. תעשה את החישוב אם כדאית לך הקומבינה בשביל לא להמתין את הזמן הזה, לחתום על החוזה ואז לרכוש עוד דירה. ככה גם תדע בדיוק כמה תעלה הדירה.

עדיין לא ידוע, מינימום 3 חודשים להערכתי, יכול להיות גם יותר.
מבחינת המס אני כבייכול יפסיד 30 אלף בהעברה מההורים אלי.

יש בזה סיכון מבחינת הרשויות?

 

[לארוצה]

יש בזה סיכון מבחינת הרשויות?

אני לא עו"ד. איך אתה מבין את רוח ההצהרה על כך שאינך מחזיק בדירה או חלק מדירה, עליה תתבקש לחתום כנספח לחוזה הרכישה? אתה חושב שהעברת דירה להורים במטרה לקבלה חזרה על מנת לעמוד בדרישות ההצהרה ותו לא, מציבה אותך בעמדה בעייתית למול הרשויות?

 

[sun_light]

להערכתי זה יקח יותר מ3 חודשים,
אתה בסוף הרשימה? איזה סוף? נניח ויש 200 דירות, אאל"ט יש 400 זוכים. אתה קרוב ל400? או שאתה ב200?
תראה, בד"כ נשארות רוב/כל דירות הגן, וגם דירות 5 חדרים שפונות לכיוון לא טוב. ואת זה אפשר לראות בכל מיני הגרלות המשך.
ז"א יש מצב שהדירה לא תעלה 1.6 אלא הרבה יותר.
בכל מקרה... זה הימור. כי אם לדוגמא תשאר לך דירת גן במחיר של 2.1 מליון, האם תעדיף לקחת את הדירה הזאת? ולוותר על הדירה שאתה רוצה לקנות עכשיו?
סתם ככה, לדעתי האישית, הדירות הגדולות של מחיר למשתכן לא מתוכננות טוב.
כל התכנון של 3-4-5-6 חדרים במחיר למשתכן, הוא תכנון של אותו גודל סלון לכולם, כמעט אותו חלל מטבח, אותו גודל חדרים.
רק המספר החדרים שונה.
הצרכים של משפחה עם 6 חדרים, לא דומה לצרכים של משפחה עם 3 חדרים.

אני לא עו"ד. איך אתה מבין את רוח ההצהרה על כך שאינך מחזיק בדירה או חלק מדירה, עליה תתבקש לחתום כנספח לחוזה הרכישה? אתה חושב שהעברת דירה להורים במטרה לקבלה חזרה על מנת לעמוד בדרישות ההצהרה ותו לא, מציבה אותך בעמדה בעייתית למול הרשויות?

האמת שצריך לבדוק את זה
אם אני לא טועה , כל עוד אתה מחזיק בפחות מ50% דירה, אתה עדיין זכאי. אבל יש מצב שאני טועה

 

[shai82]

אני לא עו"ד. איך אתה מבין את רוח ההצהרה על כך שאינך מחזיק בדירה או חלק מדירה, עליה תתבקש לחתום כנספח לחוזה הרכישה? אתה חושב שהעברת דירה להורים במטרה לקבלה חזרה על מנת לעמוד בדרישות ההצהרה ותו לא, מציבה אותך בעמדה בעייתית למול הרשויות?

למה בעייתית? לא אחתום על משהו לא נכון, הדירה לא תהיה רשומה על שמי.

 

[shai82]

להערכתי זה יקח יותר מ3 חודשים,
אתה בסוף הרשימה? איזה סוף? נניח ויש 200 דירות, אאל"ט יש 400 זוכים. אתה קרוב ל400? או שאתה ב200?
תראה, בד"כ נשארות רוב/כל דירות הגן, וגם דירות 5 חדרים שפונות לכיוון לא טוב. ואת זה אפשר לראות בכל מיני הגרלות המשך.
ז"א יש מצב שהדירה לא תעלה 1.6 אלא הרבה יותר.
בכל מקרה... זה הימור. כי אם לדוגמא תשאר לך דירת גן במחיר של 2.1 מליון, האם תעדיף לקחת את הדירה הזאת? ולוותר על הדירה שאתה רוצה לקנות עכשיו?
סתם ככה, לדעתי האישית, הדירות הגדולות של מחיר למשתכן לא מתוכננות טוב.
כל התכנון של 3-4-5-6 חדרים במחיר למשתכן, הוא תכנון של אותו גודל סלון לכולם, כמעט אותו חלל מטבח, אותו גודל חדרים.
רק המספר החדרים שונה.
הצרכים של משפחה עם 6 חדרים, לא דומה לצרכים של משפחה עם 3 חדרים.

האמת שצריך לבדוק את זה
אם אני לא טועה , כל עוד אתה מחזיק בפחות מ50% דירה, אתה עדיין זכאי. אבל יש מצב שאני טועה

אני במקום 148 מתוך 175.
לפי תמהיל הדירות והגדלים בבקשה להיתר אפשר לדעת שבוודאות אוכל לקנות דירה בסביבות 1.6.
אין דירות עם מרפסות ענקיות או דירות גן בדירות של המחיר למשתכן בפרוייקט הזה.

כמו כן בפרוייקט יש גם דירות לשוק החופשי, כך שאני מקווה שהתכנון יהיה סביר.

 

[לארוצה]

למה בעייתית? לא אחתום על משהו לא נכון, הדירה לא תהיה רשומה על שמי.

אולי כדאי להפנות את השאלה הזאת לעו״ד, גם אם זה יעלה לך קצת כסף. אתה הרי לא רוצה לגלות בדיעבד שהחוזה עם הוריך הוא חוזה למראית עין ולכן בטל, והצהרת שאינך מחזיק בדירה בעוד שישנה דירה בחזקתך.

 

[shai82]

אולי כדאי להפנות את השאלה הזאת לעו״ד, גם אם זה יעלה לך קצת כסף. אתה הרי לא רוצה לגלות בדיעבד שהחוזה עם הוריך הוא חוזה למראית עין ולכן בטל, והצהרת שאינך מחזיק בדירה בעוד שישנה דירה בחזקתך.

תודה רבה, אבדוק את זה.

 

[רוני]

דירות 6 חדרים מקבלן באזור נמכרות בשוק החופשי בסביבות 2.6-2.7.

היי
כמשקיע לא הייתי רוכש דירת 6 חדרים.

 

[לארוצה]

תודה רבה, אבדוק את זה.

נראה לי שמצהירים שלא הייתה לך זכות בדירה גם 7 שנים או משהו בסגנון, ככה שזה כלל לא משנה ואולי לא צריך אפילו לפנות לעו"ד.

 

[shai82]

נראה לי שמצהירים שלא הייתה לך זכות בדירה גם 7 שנים או משהו בסגנון, ככה שזה כלל לא משנה ואולי לא צריך אפילו לפנות לעו"ד.

באמת לא היתה ולא נרשמה.

 

[אורי ג.]

כמשקיע לא הייתי רוכש דירת 6 חדרים.

להשכרה לא, לרווח הון? בכיף.

 

[shai82]

היי
כמשקיע לא הייתי רוכש דירת 6 חדרים.

מבחינת תשואה או כי קשה להשכיר?

להשכרה לא, לרווח הון? בכיף.

כלומר שווה להשכיר כמה שנים ואז למכור?

 

[אורי ג.]

מבחינת תשואה או כי קשה להשכיר?

תשואה נמוכה ותחזוקה יקרה יותר.

כלומר שווה להשכיר כמה שנים ואז למכור?

כל מקרה לגופו, אין חוקים.

 

[ITS]

על פניו ובאופן גס,

אם אחוז ההנחה ביחס לשוק החופשי הוא אכן מבוסס ומשקף הפרש משמעותי,
זה הופך את העניין לאפשרות טובה לרווח הון על הנכס מכיון שמדובר על איזור מרכזי ולא פרויקט בפריפריה עם ספקות לגבי רמות הביקוש.
ז"א שאם המחירים למ"ר בשכונה הספציפית אכן משקפים הפרש משמעותי בין השוק החופשי למחיר למשתכן זו עשויה להיות הזדמנות למנף בעזרת הבנק הון נוכחי ולהגדיל אותו בעת מכירת הנכס (ובזמן הזה עד למכירה ליצמד למחירי הנדל"ן בארץ שעושה רושם שממשיכים להיות במגמת עלייה...).
צריך לקחת בחשבון כמובן את המועד הספציפי בו יהיה לך מותר למכור את הנכס ולפי זה לעשות את החישוב המספרי, אבל באופן כללי זו הזדמנות טובה לדעתי, בייחוד לאור העובדה שתוכנית מחיר למשתכן נסגרה ולא נראה שתהיה תוכנית שתעזור משמעותית לחסרי דירה להגיע ליעד הזה בצורה נוחה כפי שהתוכנית מאפשרת (עם כל הרע והטוב שבה).

בהצלחה.

 

[ITS]

בנוסף,

אם הגעת למסקנה שזה מהלך משתלם כלכלית וברצונך ללכת על זה,
הייתי מחכה קודם כל להשלמת תהליך הרכישה במסגרת מחיר למשתכן ורק אחרי חתימת החוזה מתקדם לנכס הנוסף שציינת שברצונך לרכוש ולרשום על שם ההורים לבינתיים.
לדעתי זו ריזיקה מיותרת שעלולה למנוע ממך זכאות לתכונית אם יחליטו לעשות לך "בעיות" על זה ואתה עשוי להיות חשוף לריזיקה של קנסות...
לא שווה את זה לדעתי - עדיף פרה פרה ולהתחיל בזו שיש עליה הנחה.

אגב,
מועד המכירה להבנתי (זה תלוי בתנאי המכרז הספציפי) הוא 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 מקבלת טופס 4- ע"פ המוקדם מבינהם.

לגבי ייעוץ משפטי,
יש עו"ד שלא אמליץ עליו מכיון שאסור להמליץ, אבל אציין שהוא מאוד בקיא בכל נושא מחיר למשתכן ובולט בתחום.
שמו ליאור - אני לא רוצה לציין שם משפחה, אבל תעשה חיפוש ובטח תמצא את האיש.
הייתי נעזר בו בשביל התהליך (ואל תקשיב לכל אלו שיגידו לך "לא צריך עו"ד, זה מחיר למשתכן, חבל על הכסף". קח עו"ד - זה או אחר).

 

[jass]

אם זה כמה חודשים, תמתין. מדובר בקנס של 450 אלף ש"ח.
אחרי שחתמת חוזה, תצטרך לחכות כחודש לאישור מס שבח לעסקה. ואז להתקדם עם עסקה/בית אחר בלי בעיות.

כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצוען (שמבין במינוף ויודע לייעל) כמו גם עו"ד מקרקעין, בהצלחה.
(קח בחשבון שלא תוכל למשכן דירה עד לקבלת טופס 4).

 

[shai82]

עדכון:
אין עדיין חדש, עוד לא קראו לבחירת דירות, ייתכן שבחודשים הקרובים.

אשמח לשמוע התייחסות לגבי קניית הדירה השניה, האם שווה כלכלית להשכיב הון כזה על דירה שניה? מה גם שיש לחשב את העלויות הנוספות: מס רכישה, עו״ד, תיווך.

אולי עדיף להשכיר דירה ל5-6 השנים הקרובות?

תודה רבה

 

[Redroze]

איפה ואיזה דירה אתה רוצה לקנות למגורים?

קח בחשבון שמשכנתא של 1.35 מיליון זה המקסימום שהבנק יאשר לך והריביות יהיו דיי מחרבנות למרות שמצבך הפיננסי מעל הממוצע.