התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן

מצב
הנושא נעול.

פאר

משתמש רשום
הצטרף ב
11/6/18
הודעות
6
דירוג
5
שלום לכולם,
שמי פאר, זוהי הודעתי הראשונה כאן, ועד היום בעיקר צפיתי מהצד..
אני מביא לפניכם התלבטות לפני רכישה בפרויקט "עיר ימים" בעיר אשקלון.
סביבה:
צפון מערב העיר אשקלון - שכונה שמתחברת לשכונה הכי מבוקשת בעיר (ברנע) וצפויה לכלול כ700 יח"ד במחיר למשתכן.
המיקום הינו כ- 500 מ' קו אווירי מהים. התכנון כולל בנייה רוויה מס' מצומצם של צמודי קרקע בית ספר ומלונאות (אין כדאיות כלכלית כרגע ולכן לא צופה הקמה בשנים הקרובות).
כמו כן, בחלק הצפון מזרחי, במיקום פחות טוב מוקמת במקביל שכ' עיר היין - שכ' עם כ- 40,000 יח"ד (!).

הפרויקט:
מדובר ב- 2 בניינים בני 14 קומות מעל 2 קומות מסחר ו- 2 קומות מרתף לחנייה (מופרדת).
לדירות לובי נפרד, מועדון דיירים וכו'. 50 יח"ד בכל בניין ובסה"כ 100 יח"ד.
גוש: 2950
חלקה: 15
מגרש: 9
תשריט תב"ע:
https://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/jerus/1014578/4.pdf

התקדמות הפרויקט:
קיים היתר בנייה והקבלן סיים לאחרונה את קומות החנייה, מתחיל לבנות את המסחר.
מועד אכלוס - 8/2023
אנחנו מוזמנים לעוד שבוע לבחור דירה.

תמהיל ומחירים:
הערה: מחירי הרכישה צמודי מדד, שכירות ומכירי מכירה מהיכרות עם השטח, עסקאות בסביבה ושיחות עם שמאים:
3 חד':
20 יח"ד בשטח 80 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק 10 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 850k
טווח שכירות: 3,200 - 3,500 ש"ח
מחירי מכירה: 1.1 - 1.2 מ' ש"ח
4 חד':
4 יח"ד בשטח 110 מ"ר + 34 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק2 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 1.15 מ' ש"ח
טווח שכירות: 3,800 - 4,000 ש"ח
מחירי מכירה: 1.35 - 1.4 מ' ש"ח
5 חד':
76 יח"ד בשטח 140 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת. רלוונטיות - 20 יח"ד בקומות 9-13
מיקום: קומות 9-13
נוף: כל הכיוונים רואים ים. מתוך ה-20 יש נוף מלא מערבה ונוף צפוני. עדיפות מערבה.
מחיר רכישה צמוד: 1.35 מ' ש"ח
טווח שכירות: 5,000 - 5,200 ש"ח
מחירי מכירה: 1.6 - 1.7 מ' ש"ח

קצת עלינו ונק חשובות לבחירה:
זוג + 1 צפויים לעבור משכירות לגור ביח"ד נפרדת אצל ההורים, שם נגור לשנים הקרובות ויש גם תכנון עתידי
ככה שהנחת הבסיס שיש לנו פתרון מגורים כמעט ללא שכירות.
המטרה היה לרכוש להחזיק ולהשכיר.
מבחינת הכנסות חודשיות בשלב נוכחי 18k נטו
יש מענק במשכנתא של 40,000 ש"ח.
הון עצמי כ- 600K מתוכם כ- 500K ישמשו למשכנתא. בכל המקרה לא נחצה את רף 60% מימון
ואנחנו נשאיר מספיק כסף להשקעה כללית בנכס.
המיקום שלנו בהגרלה 30 מתוך 100.

התלבטויות:
1. איזה דירה לקנות 3 או 5 בהנחה סבירה שלא תהיינה דירות 4 חד'.
2. אם לא יישארו דירות 3 ו- 4 חד'. העסקה כדאית?
3. אמנם דירות 3 חד' יותר מבוקשות לשכירות, אבל דירת 5 חד' תכניס לי תזרים גבוה יותר, מעל ההתחייבות למשכנתא ובמכירה, ככל שנחליט בהמשך, הרווח יהיה גבוה יותר.

אשמח לעזרתכם בכל עצה ודברים שיעזרו לקבל החלטה נכונה

תודה!!
 
נערך לאחרונה ב:

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,201
דירוג
12,881
פתחת שני שרשורים מקבילים.
ננעל
 
מצב
הנושא נעול.
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
O התייעצות עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטות פיננסיות משמעותיות? שוק ההון 11
ס התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית נדל"ן 39
klayhamn התייעצות לפני השקעה ראשונית שוק ההון 37
W התייעצות לגבי הלוואה מעמותת "עוגן" צרכנות פיננסית 15
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
A התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות נדל"ן 8
A התייעצות משכנתא בניית בית נדל"ן 10
R התייעצות - מה לעשות עם כספים בקופות גמל להשקעה , גמל והשתלמות ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
Q התייעצות בתיק השקעות שוק ההון 8
L התייעצות לגבי דירה 2 חדרים חדשה באשדוד נדל"ן 55
ט הצעה למשכנתא - התייעצות נדל"ן 2
ז התייעצות .. בעיה עם IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 19
freakazoid התייעצות לגבי קרן סל בנקים ישראל\ארה"ב לקראת עליית המדד שוק ההון 1
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
ד התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 12
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
unrealx התייעצות - משכנתא על 2M נדל"ן 5
I סדר בפנסיה והשתלמות - התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
J התייעצות - איך לצמצם הוצאות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
A התייעצות בנוגע להעברת כספים ונ"ע מברוקר בישראל לברוקר בחו"ל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 21
ח למכירת דירה צריך התייעצות נדל"ן 1
האזרח החשדן התייעצות: השכרת דירה נדל"ן 16
N התייעצות - קניית בית למגורים נדל"ן 26
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 34
Y התייעצות בנוגע לשכר חודשי עבור מפתח תוכנה התפתחות אישית 9
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
נגב רכב חדש - התייעצות לרכישה בהתאם למאפיינים שלנו אוף טופיק 4
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
A התייעצות פתיחת תיק בבית השקעות, זוג נשוי שוק ההון 12
A פתיחת תיק בבית השקעות זוג נשוי - התייעצות שוק ההון 1
משה התייעצות בנוגע לרילוקיישין לאירלנד אוף טופיק 11
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
D התייעצות - מסלול צוערים לשירות המדינה התפתחות אישית 6
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 7
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 14
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M התייעצות לבחירת מסלול מעל תקרת הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
H התייעצות- המשך לימודים התפתחות אישית 1
ע התייעצות - בוסט בהשקעה צרכנות פיננסית 7

נושאים דומים

למעלה