שלום לכולם,
שמי פאר, זוהי הודעתי הראשונה כאן, ועד היום בעיקר צפיתי מהצד..
אני מביא לפניכם התלבטות לפני רכישה בפרויקט "עיר ימים" בעיר אשקלון.
סביבה:
צפון מערב העיר אשקלון - שכונה שמתחברת לשכונה הכי מבוקשת בעיר (ברנע) וצפויה לכלול כ700 יח"ד במחיר למשתכן.
המיקום הינו כ- 500 מ' קו אווירי מהים. התכנון כולל בנייה רוויה מס' מצומצם של צמודי קרקע בית ספר ומלונאות (אין כדאיות כלכלית כרגע ולכן לא צופה הקמה בשנים הקרובות).
כמו כן, בחלק הצפון מזרחי, במיקום פחות טוב מוקמת במקביל שכ' עיר היין - שכ' עם כ- 40,000 יח"ד (!).
הפרויקט:
מדובר ב- 2 בניינים בני 14 קומות מעל 2 קומות מסחר ו- 2 קומות מרתף לחנייה (מופרדת).
לדירות לובי נפרד, מועדון דיירים וכו'. 50 יח"ד בכל בניין ובסה"כ 100 יח"ד.
גוש: 2950
חלקה: 15
מגרש: 9
תשריט תב"ע:
https://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/jerus/1014578/4.pdf
התקדמות הפרויקט:
קיים היתר בנייה והקבלן סיים לאחרונה את קומות החנייה, מתחיל לבנות את המסחר.
מועד אכלוס - 8/2023
אנחנו מוזמנים לעוד שבוע לבחור דירה.
תמהיל ומחירים:
הערה: מחירי הרכישה צמודי מדד, שכירות ומכירי מכירה מהיכרות עם השטח, עסקאות בסביבה ושיחות עם שמאים:
3 חד':
20 יח"ד בשטח 80 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק 10 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 850k
טווח שכירות: 3,200 - 3,500 ש"ח
מחירי מכירה: 1.1 - 1.2 מ' ש"ח
4 חד':
4 יח"ד בשטח 110 מ"ר + 34 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק2 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 1.15 מ' ש"ח
טווח שכירות: 3,800 - 4,000 ש"ח
מחירי מכירה: 1.35 - 1.4 מ' ש"ח
5 חד':
76 יח"ד בשטח 140 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת. רלוונטיות - 20 יח"ד בקומות 9-13
מיקום: קומות 9-13
נוף: כל הכיוונים רואים ים. מתוך ה-20 יש נוף מלא מערבה ונוף צפוני. עדיפות מערבה.
מחיר רכישה צמוד: 1.35 מ' ש"ח
טווח שכירות: 5,000 - 5,200 ש"ח
מחירי מכירה: 1.6 - 1.7 מ' ש"ח
קצת עלינו ונק חשובות לבחירה:
זוג + 1 צפויים לעבור משכירות לגור ביח"ד נפרדת אצל ההורים, שם נגור לשנים הקרובות ויש גם תכנון עתידי
ככה שהנחת הבסיס שיש לנו פתרון מגורים כמעט ללא שכירות.
המטרה היה לרכוש להחזיק ולהשכיר.
מבחינת הכנסות חודשיות בשלב נוכחי 18k נטו
יש מענק במשכנתא של 40,000 ש"ח.
הון עצמי כ- 600K מתוכם כ- 500K ישמשו למשכנתא. בכל המקרה לא נחצה את רף 60% מימון
ואנחנו נשאיר מספיק כסף להשקעה כללית בנכס.
המיקום שלנו בהגרלה 30 מתוך 100.
התלבטויות:
1. איזה דירה לקנות 3 או 5 בהנחה סבירה שלא תהיינה דירות 4 חד'.
2. אם לא יישארו דירות 3 ו- 4 חד'. העסקה כדאית?
3. אמנם דירות 3 חד' יותר מבוקשות לשכירות, אבל דירת 5 חד' תכניס לי תזרים גבוה יותר, מעל ההתחייבות למשכנתא ובמכירה, ככל שנחליט בהמשך, הרווח יהיה גבוה יותר.
אשמח לעזרתכם בכל עצה ודברים שיעזרו לקבל החלטה נכונה
תודה!!
שמי פאר, זוהי הודעתי הראשונה כאן, ועד היום בעיקר צפיתי מהצד..
אני מביא לפניכם התלבטות לפני רכישה בפרויקט "עיר ימים" בעיר אשקלון.
סביבה:
צפון מערב העיר אשקלון - שכונה שמתחברת לשכונה הכי מבוקשת בעיר (ברנע) וצפויה לכלול כ700 יח"ד במחיר למשתכן.
המיקום הינו כ- 500 מ' קו אווירי מהים. התכנון כולל בנייה רוויה מס' מצומצם של צמודי קרקע בית ספר ומלונאות (אין כדאיות כלכלית כרגע ולכן לא צופה הקמה בשנים הקרובות).
כמו כן, בחלק הצפון מזרחי, במיקום פחות טוב מוקמת במקביל שכ' עיר היין - שכ' עם כ- 40,000 יח"ד (!).
הפרויקט:
מדובר ב- 2 בניינים בני 14 קומות מעל 2 קומות מסחר ו- 2 קומות מרתף לחנייה (מופרדת).
לדירות לובי נפרד, מועדון דיירים וכו'. 50 יח"ד בכל בניין ובסה"כ 100 יח"ד.
גוש: 2950
חלקה: 15
מגרש: 9
תשריט תב"ע:
https://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/jerus/1014578/4.pdf
התקדמות הפרויקט:
קיים היתר בנייה והקבלן סיים לאחרונה את קומות החנייה, מתחיל לבנות את המסחר.
מועד אכלוס - 8/2023
אנחנו מוזמנים לעוד שבוע לבחור דירה.
תמהיל ומחירים:
הערה: מחירי הרכישה צמודי מדד, שכירות ומכירי מכירה מהיכרות עם השטח, עסקאות בסביבה ושיחות עם שמאים:
3 חד':
20 יח"ד בשטח 80 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק 10 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 850k
טווח שכירות: 3,200 - 3,500 ש"ח
מחירי מכירה: 1.1 - 1.2 מ' ש"ח
4 חד':
4 יח"ד בשטח 110 מ"ר + 34 מ"ר מרפסת
מיקום: קומות 9-13
נוף: רק2 יח"ד רואות ים.
מחיר רכישה צמוד: 1.15 מ' ש"ח
טווח שכירות: 3,800 - 4,000 ש"ח
מחירי מכירה: 1.35 - 1.4 מ' ש"ח
5 חד':
76 יח"ד בשטח 140 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת. רלוונטיות - 20 יח"ד בקומות 9-13
מיקום: קומות 9-13
נוף: כל הכיוונים רואים ים. מתוך ה-20 יש נוף מלא מערבה ונוף צפוני. עדיפות מערבה.
מחיר רכישה צמוד: 1.35 מ' ש"ח
טווח שכירות: 5,000 - 5,200 ש"ח
מחירי מכירה: 1.6 - 1.7 מ' ש"ח
קצת עלינו ונק חשובות לבחירה:
זוג + 1 צפויים לעבור משכירות לגור ביח"ד נפרדת אצל ההורים, שם נגור לשנים הקרובות ויש גם תכנון עתידי
ככה שהנחת הבסיס שיש לנו פתרון מגורים כמעט ללא שכירות.
המטרה היה לרכוש להחזיק ולהשכיר.
מבחינת הכנסות חודשיות בשלב נוכחי 18k נטו
יש מענק במשכנתא של 40,000 ש"ח.
הון עצמי כ- 600K מתוכם כ- 500K ישמשו למשכנתא. בכל המקרה לא נחצה את רף 60% מימון
ואנחנו נשאיר מספיק כסף להשקעה כללית בנכס.
המיקום שלנו בהגרלה 30 מתוך 100.
התלבטויות:
1. איזה דירה לקנות 3 או 5 בהנחה סבירה שלא תהיינה דירות 4 חד'.
2. אם לא יישארו דירות 3 ו- 4 חד'. העסקה כדאית?
3. אמנם דירות 3 חד' יותר מבוקשות לשכירות, אבל דירת 5 חד' תכניס לי תזרים גבוה יותר, מעל ההתחייבות למשכנתא ובמכירה, ככל שנחליט בהמשך, הרווח יהיה גבוה יותר.
אשמח לעזרתכם בכל עצה ודברים שיעזרו לקבל החלטה נכונה
תודה!!
נערך לאחרונה ב:
