גרייס או לא גרייס

[teddypicker]

תעזרו לי רגע עם חישוב בבקשה.
דירת קבלן בבנייה, החזר עתידי של 9100, משלמים לפי התקדמות במקביל עם שכ״ד גבוה באיזור ביקוש, מסגרות פרטיות לילדים, חו״ל פעם-פעמיים בשנה ועוד. כרגע חוסכים 5-10 בחודש אבל צפוי לרדת בעתיד עם גדילת המשפחה.

התמהיל מורכב מקל״צ/פריים.
כדי להקל על התזרים, שוקלים אופציה לגרייס - 6500 לשני מסלולים (קל״צ+פריים) או 8000 (פריים בלבד), חיסכון של 2600 או 1100 בתזרים החודשי בהתאמה.
בנוסף, אם לוקחים הגרייס ההחזר הסופי בשנים שנותרו עולה ב200-300 ש״ח לחודש.

אני הולך קצת לאיבוד בחישובים,
לכאורה נראה שהגרייס עצמו לא עוזר מאוד תזרימית וגם עולה לנו בין 18,000 ל36,000 נוספים לאורך חיי המשכנתא.

יש אופציה לצבור מזומן כעת ולהשתמש בחיסכון כדי לשלם החזר מלא כדי להגיע לתזרים חיובי, וכך לוותר על הגרייס.
מצד שני, אם כן לוקחים גרייס, אפשר להשתמש בכסף שנחסך כדי להחזיר חלק מהפריים. אפשר להניח שהכסף שיחסך לא יושקע במכשירים שתשואתם גבוהה מריבית המשכנתא (איזור ה4.5%).

איך הכי נכון להסתכל על זה?
האם לדעתכם חד משמעית שווה להימנע מגרייס בתנאים הללו?

 

[Therealdeal]

לא יעוץ לא המלצה, רק מחשבות של אדם אקראי ברשת.

לאור ההערה בסוף, אני מניח שאתם מכניסים כל שקל הוני שיש לכם למשכנתא. וההערות בהתחלה רומזות שהמטרה בגרייס היא להימנע מכשל תזרימי.

אם זה המצב, צריך לנתח כמה גורמי סיכון: 1. הוצאות נוספות שתהיינה על הדירה כמו שדרוגים וכו'. 2. מדד? 3. עוד?

אחרי שלקחת את כל אלו בחשבון, נסה לבנות את ההחזרים החודשיים כך שהתזרים המשפחתי יהיה בפלוס. אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר מלא באמצעות כספים שתחסכו עד תחילת התשלום, זה כנראה עדיף. אם יש לכם מקור לכספים נוספים במידה ותחרגו מהתכנון (עשוי לקרות), אז משתלם לקחת את הסיכון להערכתי. כשאתה חייב כסף, יותר קל להיות יעיל פיננסית - לוותר על מותרות וכו'. (לאדם הממושמע כמובן)

אבל מה אם לא תצליחו לחסוך מספיק עד תחילת התשלומים כדי לעמוד בהחזר מלא? האם יש הבדל בין שני המסלולים של הגרייס? כן, באחד התזרים יהיה בטוח יותר ואילו בשני פחות. מכיוון שציינת שהתזרים כיום הוא 5-10 אחרי הוצאות, ושהחלק התחתון של האינטרוול נמוך מכל אחת מן האופציות לגרייס, הייתי הולך על האופציה שכוללת תשלום נמוך יותר (6500). יש דרך אחת להפסיד במשחק, והיא להיות בתזרים שלילי לאורך זמן.

 

[הורדוס]

נגיד מפטרים אותך מחר, איך תסתדרו אם יקח לך חצי שנה למצוא עבודה?

 

[teddypicker]

תודה רבה על התגובה @Therealdeal

לאור ההערה בסוף, אני מניח שאתם מכניסים כל שקל הוני שיש לכם למשכנתא.

האמת שלא, אם אתה מדבר על הון קיים - אנו נותרים מושקעים כרגע במדדים וRSU, אולי נחזיר קצת במסלול הפריים בשלב מסוים מחיסכון ממשכורות אבל המטרה היא להגיע להחזר נוח של 8-9 ולהשקיע כסף ״חדש״ בשוק ההון.

וההערות בהתחלה רומזות שהמטרה בגרייס היא להימנע מכשל תזרימי.

זה נכון.

אם זה המצב, צריך לנתח כמה גורמי סיכון: 1. הוצאות נוספות שתהיינה על הדירה כמו שדרוגים וכו'. 2. מדד? 3. עוד?

האכלוס יהיה עוד כשנתיים, כלומר בתקופה הזו החיסכון הולך לפקדונות שמיועדים למטרות האלה.

אבל מה אם לא תצליחו לחסוך מספיק עד תחילת התשלומים כדי לעמוד בהחזר מלא?

כאמור יש חסכונות שבמקרה הצורך נפדה. בתקופה הנוכחית יש יכולת חיסכון של מעל 10k בעקבות עסק עצמאי (שאני לא יודע עוד כמה זמן אשמור עליו), אז דה פקטו כבר התחלנו לחסוך.

נגיד מפטרים אותך מחר, איך תסתדרו אם יקח לך חצי שנה למצוא עבודה?

נקודה טובה, מעבר לחסכונות הנ״ל שאפשר לפדות בעת חירום, אני במקצוע עם ביקוש רב ובעל ניסיון יקר ערך למעסיקים. בנוסף להעסקתי כשכיר, יש לי עסק עצמאי (אמנם באותו תחום) כך שאני מרגיש שיש לי כרית ביטחון ביחס לרוב האנשים.