אסטרטגיה ברכישת דירה

[Lamur]

מניסיוני רוב עורכי הדין לוקחים 0.5%
ויש כאלה שיסכימו גם לרבע אם תבוא אליהם עם כמה עסקאות

 

[yossik]

מניסיוני רוב עורכי הדין לוקחים 0.5%
ויש כאלה שיסכימו גם לרבע אם תבוא אליהם עם כמה עסקאות

כן, אני שילמתי 0.5% יכול להיות שזה עניין אזורי, במרכז שמעתי על 1.25 ובפריפריה נהוג 0.5
ה 0.25 נהוג כששני הצדדים מחליטים לקחת עו"ד אחד דבר שאני לא ממליץ.

 

[Lamur]

אני דווקא מאזור המרכז ושילמתי 0.5% לעורך דין ותיק עם המלצות ורזומה, אולי זה לא אזורי אלא עורכי דין שמנסים...
לגבי ה-0.25%, אתה צודק וגם אני לא הייתי ממליצה ששני הצדדים יקחו את אותו אחד. ספציפית עורך הדין שלי, כשביקשתי הנחה על קניית דירה חדשה אמר שאם אני אבוא אליו גם עם המכירה שלי הדירה שלי, הוא יעשה לי עליה הנחה, אז המסקנה היא שגם הם שוק גמיש

 

[רומן]

@חתול
החישוב הפשוט נכון, הבעיה היא שהמהות היא בסיפא של ההודעה שלך - עלויות המימון.
בהינתן וזאת דירה ראשונה תוכל לקחת משכנתא של עד 70% (דירה שניה רק 50%)
ריבית קבועה לא צמודה (כי זה הדבר היחיד שבטוח) ל15 שנה הינה משהו כמו 2.6%, ובהחלט יכול להיות יותר (תלוי המצב הכלכלי שלך, היחסים עם הבנק לאורך השנים ועובדה שאתה נזקק לאחוז מימון גבוה).
כלומר כל חודש תשלם 4030 שח בהחזרי משכנתא (בהנתן משכנתא של 600 אש"ח).
כלומר בפועל אתה לא מרוויח שקל (ואפילו נדרש לשלם בחלק מהמזמן כסף שאולי אין לך).

אבל, כמובן שבסופם של 15 השנה אתה נשאר עם הדירה.
אז גם אם לאורך השנים הדירה הייתה מושכרת כל יום (אבל מחיר השכירות לא עלה)
אתה מקבל דירה שבעוד 15 שנה תהיה שווה 1.55 מליון (אני מניח שעל פני 15 שנה מחירי הדירות יתאזנו ותהיה עליה ממוצעת של 4% בשנה במחיר הדירה.
שזאת תשואה יפה של 80% (נקי ממס, נכון להיום לפחות) על פני 15 שנה - וזאת תשואה של 11% בשנה על הסכום ההתחלתי שלך (320 אש"ח)

תשואה לא רעה, אפילו לא רעה בכלל, אבל זאת תשואה שתקבל רק בעוד 15 שנה, עם כל המשמעויות בכך.

כמובן שיש עוד מספר לא קטן של שיקולים וגורמים נוספים, לדוגמא
בהינתן ותרצה לקנות דירה נוספת (למגורים או השקעה), היחס אליך יהיה שונה (הן מבחינת מס, והן מבחינת מימון)
הכל הערכות אצבע, יכול להיות למחר הדירה תעלה 20% יותר, אבל יכול להיות שעוד שנה יחליטו לפתוח ישיבה של פליטים סודנים בקומה מעל.
עלויות קבועות נוספות כמו ביטוחים.

בקיצור, כמו בכל דבר בחיים, אין ארוחות חינם.


(כל מה שכתבתי הינו שטות גמורה כמובן ומתבססת על חוסר ידע מצומצם ולא מבוסס ואין להתייחס לזה ברצינות...)

 

[אריאלT]

@shuli , @yossik - הנה הפרטים, אבל קחו בחשבון שזה טנטטיבי בינתיים:

מחיר הדירה - 850 אש"ח (62 מטר נטו במיקום סביר). הדירה במצב סביר, מניח (מניסיון) שכ"ט עורך דין של 1%, שכ"ט מתווך (אחרי מו"מ) של 0.75% - כבר ידוע מבחינתי. זו דירה יחידה, אז (אאל"ט) יש לי פטור ממס רכישה (בד"כ 3.5% על עלות כזו, למי שיש ברשותו כבר דירת מגורים, עד תקרה של 1,000,000 ש"ח בערך). בנוסף, אני *כן* צופה 50,000 ש"ח של הוצאות שונות (צביעה, סיוד, שיפוצים קלים בצנרת אם יידרשו, אולי קניית ציוד בסיסי למטבח, סידור מנעולים וכדומה). בסה"כ, קיבלנו עלויות לנותני שירותים של 1.75%+מע"מ = 17,552 ש"ח + 50,000 ש"ח = 67,552. נעגל ל-70,000 ש"ח ונקבל 920,000 ש"ח עלויות דירה. אני מעריך (לפי "יד 2" בסביבה) שאוכל להשכיר לפחות ב-4,000 ש"ח לחודש. אני מוריד שכ"ד אחד בשנה מחישוב התשואה, לטיפולים בדירה + מרווחים בין דיירים, ומקבל 4,000*11 / 920,000 = 4.7% תשואה.

מקווה שזה עוזר לכם. אגב, אל תתפתו לעסקאות בשטח, כמו שאומרים ב"זהו זה"... וגם אני שוקל את צעדיי היטב. ערך הדירה נמוך (מבחינת ערך למ"ר) ב-20% ממחירים בסביבה, ולא הצלחתי להבין למה בשיחה עם המתווך. הצעד הבא הוא להבין מה מניע את בעל הדירה למכור. אם לא אשתכנע שיש כאן מניע הגיוני (צריך את הכסף למשהו, עובר לאנשהו), ואבדוק את הדירה עם בעל מקצוע שאני מביא שיסתכל גם על הצנרת, ואולי אדבר עם שכן או שניים, אני עשוי להשתכנע שיש כאן "לימון" שאיני רוצה לרכוש.

מקווה שעזרתי במשהו. אני פנוי לשאלות במהלך שבת. אם יהיו לכם רעיונות שיעזרו לי, גם תבורכו.

בנוסף, לגבי עלויות משכנתא - אני מעריך שאוכל להפנות לעניין בין 25% - 33% הון עצמי, מחסכונות. אם למישהו יש מושג מה עלות הריבית למשכנתא כזו, פרוסה נניח על 10-15 שנה (אני יודע שזו משרעת ארוכה), אשמח לשמוע.

תודה, המידע שחלקת מרשים ומעשיר, למדתי המון בהערכות ופרקטיקה.

 

[shuli]

היי חתול!
יש לך מושג במימון? משכנתאות? בגדול כמה שזמן המשכנתא קצר יותר תקבל ריביות נמוכות יותר אבל ההחזר החודשי יהיה גבוה...לדעתי כדאי לעשות זאת ואף להוסיף כל חודש מהמשכורת שלך כדי לסיים כמה שיותר מהר את המשכנתא ובעלות יותר קטנה שלה (פחות ריבית)...אם אתה לא מבין בתחום המשכנתאות כדאי שתתייעץ עם בעל מקצוע בלתי תלוי שיראה רק את טובתך...אם תרצה כאלה דבר איתי בפרטי...(אני מבינה קטנה...) בהצלחה!!!

 

[mnakash]

@חתול
החישוב הפשוט נכון, הבעיה היא שהמהות היא בסיפא של ההודעה שלך - עלויות המימון.
בהינתן וזאת דירה ראשונה תוכל לקחת משכנתא של עד 70% (דירה שניה רק 50%)
ריבית קבועה לא צמודה (כי זה הדבר היחיד שבטוח) ל15 שנה הינה משהו כמו 2.6%, ובהחלט יכול להיות יותר (תלוי המצב הכלכלי שלך, היחסים עם הבנק לאורך השנים ועובדה שאתה נזקק לאחוז מימון גבוה).
כלומר כל חודש תשלם 4030 שח בהחזרי משכנתא (בהנתן משכנתא של 600 אש"ח).
כלומר בפועל אתה לא מרוויח שקל (ואפילו נדרש לשלם בחלק מהמזמן כסף שאולי אין לך).

אבל, כמובן שבסופם של 15 השנה אתה נשאר עם הדירה.
אז גם אם לאורך השנים הדירה הייתה מושכרת כל יום (אבל מחיר השכירות לא עלה)
אתה מקבל דירה שבעוד 15 שנה תהיה שווה 1.55 מליון (אני מניח שעל פני 15 שנה מחירי הדירות יתאזנו ותהיה עליה ממוצעת של 4% בשנה במחיר הדירה.
שזאת תשואה יפה של 80% (נקי ממס, נכון להיום לפחות) על פני 15 שנה - וזאת תשואה של 11% בשנה על הסכום ההתחלתי שלך (320 אש"ח)

תשואה לא רעה, אפילו לא רעה בכלל, אבל זאת תשואה שתקבל רק בעוד 15 שנה, עם כל המשמעויות בכך.

כמובן שיש עוד מספר לא קטן של שיקולים וגורמים נוספים, לדוגמא
בהינתן ותרצה לקנות דירה נוספת (למגורים או השקעה), היחס אליך יהיה שונה (הן מבחינת מס, והן מבחינת מימון)
הכל הערכות אצבע, יכול להיות למחר הדירה תעלה 20% יותר, אבל יכול להיות שעוד שנה יחליטו לפתוח ישיבה של פליטים סודנים בקומה מעל.
עלויות קבועות נוספות כמו ביטוחים.

בקיצור, כמו בכל דבר בחיים, אין ארוחות חינם.


(כל מה שכתבתי הינו שטות גמורה כמובן ומתבססת על חוסר ידע מצומצם ולא מבוסס ואין להתייחס לזה ברצינות...)

דווקא עלויות המימון הן לא הבעייה של מי שמצא דירה שתניב 4.7%. הבעיה שלו תהיה אם יגלה שטעה והיא לא תניב כזו תשואה פנטסטית (בימנו) בגלל שלא יוכל להשכיר אותה במחיר שחשב או שיש בה בעיה שהופכת אותה ללימון. כמובן שיש את שאר הסיכונים הרגילים הנלווים לדירה להשקעה.
רוב הציבור מממן דירות שמניבות 3-3.5% וגם אז המימון יוצא משתלם מכיון שהתשואה הזו היא נטו ריאלית (פחות או יותר כי שכר הדירה עולה כשיש אינפלציה) לעומת עלות מימון של 2.4-2.6% צמודה למדד.

אני באמת תוהה איפה החתול מצא דירה במחיר כזה שתניב תשואה כזו. לא בטוח שתשואה כזו היא עניין שגרתי בתחום נדלן למגורים אלא אם כן הולכים על איזורים פחות מבוקשים ואז יש סכנה להשאר תקופות ארוכות ללא דייר.

 

[אבא עשיר]

אני מאוד סקפטי שעל דירה של 850,000 אתה יכול לקבל 4,000

 

[ליאור]

כמה נקודות:

• אתה מחשב ועושה עבודת הכנה נכונה.
• כדי להבין בערך כמה אפשר לקבל חפש בגוגל "בנקרייט כמה קיבלתי".
• בכל מקרה תעשה שופינג בין שניים שלשה בנקים עד שתקבל אישורים עקרוניים.
• הנושא של ההון העצמי כרגע בעייתי. בנקים מוגבלים למשכנתא בגובה 75% לדירה ראשונה ו 50% לדירה שניה והלאה. כמו כן יש מגבלות נוספות כמו שההחזר לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה (פנויה זה אחרי ניטרול הוצאות קבועות).
• תעשה שמאות כדי להבין מה הערך ההגיוני של הנכס. הבנק יבקש שמאות בכל מקרה ויש לבנקים רשימת שמאים שרק איתם הם מוכנים לעבוד אז תבחר אחד שעובד עם כל הבנקים שאתה ניגש אליהם ותוודא שאתה תקבל את עותק השמאות לידיך. שמאות עולה כ 300 ש"ח.
• עו"ד במשא ומתן אפשר למצוא 0.5%. זו עסקת מכר פשוטה אז לא צריך עו"ד מפונפן.
• כדאי לעשות משא ומתן מסויים עם מתווך אבל השגת אחוז טוב. לא כדאי לסחוט אותו כי מי יודע אולי הוא יהיה המקור הכי טוב שלך לעסקה הבאה.

ואחרי כל אלה. מה האסטרטגיה? להשיג 4.7% תשואה?

 

[ליאור]

נ.ב. לאלו שכותבים שאין מחירים כאלו לדירות ואין תשואה כזו למחירים כאלו. יש.

 

[אבא עשיר]

נ.ב. לאלו שכותבים שאין מחירים כאלו לדירות ואין תשואה כזו למחירים כאלו. יש.

אפשר דוגמה בבקשה ?

 

[ליאור]

@אריאלT הכיוון נכון אם כי בוסרי בשלב הזה כפי שאתה מתאר אותו.

עקרונית אם הושקעו 50% הון עצמי ברכישת הדירה, השכ"ד אמור לכסות את המשכנתא.

הכרתי זוג חברים שעמד להתחתן ועשה משהו דומה. הם עמדו לקנות דירה אבל היו מאוד לחוצים בכסף לעשות את זה. אז הם עברו משכירות לגור לכמה שנים בבית של ההורים של החברה (היה להם מזל שלהורים היתה חדר פלוס עם כניסה נפרדת שפינו עבורם). חסכו הרבה כסף ככה. גם על שכ"ד וגם כמעט לא היו להם הוצאות אז הצליחו לחסוך המון מהמשכורות (הלא גבוהות במיוחד) שהיו להם. בסוף כולם היו כל כך מרוצים מהסידור שהם נשארו די הרבה שנים במצב הזה ונכנסו לדירה כאשר כבר היו הרבה יותר מבוססים והצליחו לסלק חלק ניכר מהמשכנתא.

 

[ליאור]

@אבא עשיר
חפש כתבות על תשואה נוכחית ותקבל כתבות מפחידות בסגנון התשואה נחתכה ואוי ואבוי אבל פה ושם גם משהו בסגנון הזה
http://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3640715,00.html

כאן תוכל לראות שבצפון יש עדיין מקומות עם תשואה שעוברת את ה 5% ועד 5.47% בקריות. נשמע מעפן. אבל מה, הטענות היו שאין תשואה של 4.7 אז הנה דוגמה שיש. מה עוד? מדובר בתשואה ממוצעת. זאת אומרת שיש עסקאות עם תשואה של מעבר ל 5.5% דהיינו יש אפילו עסקאות כיום עם 6% ואולי 6.5%.
כמו כן יש דרכים לשפר את התשואה. שיפוץ נחמד (במיוחד אם אתה עושה את העבודה) השבחה של הנכס בתמ"א. לא פשוט אבל אפשרי ויש.

 

[mnakash]

נ.ב. לאלו שכותבים שאין מחירים כאלו לדירות ואין תשואה כזו למחירים כאלו. יש.

בטח שיש דירות בתשואה גבוהה
בלוד \ באר שבע שמניבות תשואות ממש גבוהות
דירות בחיפה שמניבות יותר מ 5%
דירות עם תוספות / שינויים לא חוקיים שבאמצעותם אפשר לגבות שכירות גבוהה יותר
רק כשיוצאים מאיזורי הביקוש ת״א גבעתיים ועוד כמה אזורים ספציפיים בהם התשואה בד״כ מתחת ל4% אז לעיתים קרובות במבט של אורך חיי ההשקעה (עשרות שנים) הדירה נשארת ריקה חלק לא מבוטל מהזמן דבר שפוגע בתשואה הסופית ובנוסף יש סיכון גבוה יותר לדייר שעלול לא לעמוד בתנאי השכירות.
התשואה העודפת ברוב המקרים מייצגת את הסיכונים האלה בין אם זה בגלל מיקום וביקוש ובין אם זה מאפיין ספציפי לדירה.
מה שאני אומר זה שיש הבדל אם התשואה מגיעה מדירת שני חדרים באיזור מבוקש בלב ת״א או שהיא נובעת מדירה בפריפריה הרחוקה שיכולה להישאר ריקה זמן רב.

 

[אבא עשיר]

רק שתי האגורות שלי:
לוד\חיפה: הדירות שמניבות יותר מ5% על הנייר נמצאות בשכונות מצוקה, אני רוצה לראות אותך משקיע ממיטב כספך\מינופך על דירה ואח"כ מפקיד אותה בידי בנאדם מפוקפק.
באר שבע: בכלל לא מדויק היו שם כמה "גלים" טובים של עליות מחירים.

אה ועוד משהו שתתפוצץ הבועה בתל אביב המחירים לא ירדו בצורה חדה כמו בערים הנ"ל .

 

[חתול]

לא מסכים עם @אבא עשיר - יש עדיין אזורים בארץ שבהם התשואה סבירה. לא נפוצים, ואכן - צריך להתפשר על איכות השכונות. אבל משקיע נבון מסתכל 10-20-30 שנה קדימה, ומכיר בגורמי הסיכון...
טרם החלטתי סופית - אעדכן אם אני רוכש את הדירה בסופו של דבר, וגם - בכמה אצליח להשכיר אותה

@ליאור , האסטרטגיה (כפי שנדמה לי שכתבתי קודם), היא למנף חלק מתיק ההשקעות שלי, שמושקע היום כולו בניירות ערך ואג"חים, כדי להשקיע בסוג אחר של נכס. יעד התיק הוא "לסדר" לי את הפנסיה, כיוון שאני לא סומך על המדינה בעניין. לכן, אני מסתכל 25-30 שנה קדימה ולא 10-15. תודה על הטיפ לגבי בנקרייט

נ.ב. לכל אלה שאמרו לי שאני יכול להשיג עו"ד שידרוש עמלות נמוכות יותר - אני רק מציין אני משתמש בשירותיו של עורך דין מעולה, שנותן שירותים למשפחתי שנים, וכבר הוכיח את עצמו כבעל תושיה ומקצוען לעילא בעתות משבר.
מוכן לשלם את הפרמיה... אבל תודה ל @ליאור, @yossik , @estherika ולאחרים על ה-heads up (לא בציניות!).