שאלת תם- מסי שוק הון לעומת נדלן

[אורי ג.]

אז מה כן בוטל?

זכאות לפטור כל 4 שנים לדירות שאינן יחידות.

 

[גרהם]

רק למניעת הבלבול בקרב קוראי הפורום: יש פטור כל 4 שנים על דירה יחידה. מוגדרת בחוק כ״דירת מגורים מזכה״. ואפשר להשתמש בפטור הזה כל 4 שנים.
אם משה קונה היום דירה (או מקבל אותה) שהיא למגורים הוא יוכל למכור אותה עוד 4 שנים בלי לשלם מס שבח.
מכאן ולהגיד שפטור כל 4 שנים ״בוטל״ המרחק רב. זה לא משהו זניח. הרבה כסף.

אכן, כדאי למנוע בלבול ולכן שכל אחד יבדוק בעצמו או בסיוע מקצועי.
הפטור הכללי של מכירת כל דירה שהיא אחת לארבע שנים בוטל במסגרת ביטול סעיף 49ב(1) וזה מופיע גם במאמר אליו הפנית (למרות שתמיד עדיף לקרוא חוק, זה לא מסובך). כפי שכתבתי בהודעה למעלה, גם אחרי ביטול הפטור הכללי נותרו פטורים ספציפיים.

 

[רוני]

לגבי המקרה האישי שציינתי, בארץ אני משכיר דירת 3 חדרים בצפון הישן של תל אביב, בקיץ 2016 הבניין עבר שיפוץ כללי במשך שלושה חודשים, זיכיתי את השוכרים באותם חודשים בהנחה חודשית בגובה של 1,500 ש"ח, במקום שכירות חודשית של 6,500 ש"ח גביתי 5,000 ש"ח, למרות זאת רואה החשבון חייב אותי לשלם באותם חודשים מס מחזור בשיעור של 10% (650 ש"ח בחודש), הוא טען שרשויות המס מתייחסים להפחתה זמנית זו בשכירות כאל הוצאה, ומאחר ושיטת חישוב מס זו לא מכירה בהוצאות, אני עדיין צריך לשלם מס מלא !

 

[Ron B]

כל שנה וחצי לדירה יחידה, לא 4.

צודק תודה על התיקון. כאמור, אני לא מהתחום ולא עוסק בנדל״ן.
הנקודה היחידה שרציתי להדגיש: פטור ממס שבח זה הבוננזה בנדל״ן. הוא קיים, חי ובועט. אני חושב שזה טעות, אבל אלו החיים.

 

[עמוס]

10 אחוז ללא פחת זה יותר נמוך מ25 אחוז וזה יוצא בערך 15 אחוז בהנחה שההוצאות הם כשליש מההכנסת.
בדרך כלל ההערכות הם שההוצאות לטווח הארוך הם 10 אחוז מההכנסות משכירות.ולכן זה יוצא כ11 עד 12 אחוז מס במצב שבו ננקה הוצאות על שיפוץ הנחות לשוכרים ועורכי דין או חשבון.

אני לא מנקה הוצאות ריבית כי אני משווה מול שוק המניות שם אין נקיון כזה.

רק מס קנייה מגדיל את המס על דירה וגורם למס להיות גבוה אלא אם כן מתכוונים להחזיק לטווח הארוך מאוד.

 

[אורי ג.]

רק מס קנייה מגדיל את המס על דירה וגורם למס להיות גבוה אלא אם כן מתכוונים להחזיק לטווח הארוך מאוד.

לא רק, במסלול ה10% מחשבים לך גם פחת במכירה אפילו אם לא הזדכת עליו ככה שהמס שבח שלך הוא משמעותית יותר מ25%.

 

[עמוס]

לא רק, במסלול ה10% מחשבים לך גם פחת במכירה אפילו אם לא הזדכת עליו ככה שהמס שבח שלך הוא משמעותית יותר מ25%.

לא הבנתי.

בכל מקרה בהשוואה מס על דיווידנד והשקול שלו שכירות, יוצא שמס על דיווידנד גבוה בהרבה.

למס שבח פטורים רבים מאוד והרבה מאוד זיכויים.בשוק ההון הזיכוי היחיד הוא האינפלציה במכירת מנייה.שכירת יועצים בשוק ההון לא מנוכה בכלל.מצד שני יש לזכור שדמי שמירה ויעוץ בשוק ההון נמוכים משמעותית מדמי תפעול של דירה.ולכן אם מס השבח אכן משולם הוא די שקול למס רווחי הון ממכירת מנייה ( לא דיוידנדים)

 

[אורי ג.]

לא הבנתי.

במסלול ה10% פחת אינה הוצאה מוכרת אבל במכירה יחושב הפחת כאילו כן הייתה הוצאה מוכרת אז מס השבח האפקטיבי שלך עולה ככל שזמן האחזקה שלך בדירה עולה.

בכל מקרה בהשוואה מס על דיווידנד והשקול שלו שכירות, יוצא שמס על דיווידנד גבוה בהרבה.

מס על דיבידנד או שכ"ד אינו רלוונטי, משנה מה המס הכולל, ובנדל"ן למגורים בהנחה שזוהי הדירה השנייה והשכ"ד הוא משמעותית יותר מ5000 (יתכן ואפילו פחות מזה) המיסוי על נדל"ן משמעותית גבוה יותר.

 

[FIYaacov]

ובנדל"ן למגורים בהנחה שזוהי הדירה השנייה והשכ"ד הוא משמעותית יותר מ5000 (יתכן ואפילו פחות מזה) המיסוי על נדל"ן משמעותית גבוה יותר

גם במניות אתה בודק מה המס רק על המיליון השני שלך?

 

[אורי ג.]

גם במניות אתה בודק מה המס רק על המיליון השני שלך?

תלוי כמה מיליונים יש לי ומה האלטרנטיבות השקעה שלי למיליון השני הזה ומעלה.

 

[FIYaacov]

תלוי כמה מיליונים יש לי ומה האלטרנטיבות השקעה שלי למיליון השני הזה ומעלה.

התכוונתי שאתה מסתכל על המס על הדירה השנייה והלאה ואומר שהיא יותר משוק ההון.
אני אומר שצריך להסתכל מהשקל הראשון בשביל השוואה נכונה.

 

[אורי ג.]

אני אומר שצריך להסתכל מהשקל הראשון בשביל השוואה נכונה.

ואני אומר שצריך לבדוק כל מקרה לגופו ולזכור שמס זה רק אספקט אחד בלבד מכדאיות עסקה כזו או אחרת.

 

[עמוס]

במסלול ה10% פחת אינה הוצאה מוכרת אבל במכירה יחושב הפחת כאילו כן הייתה הוצאה מוכרת אז מס השבח האפקטיבי שלך עולה ככל שזמן האחזקה שלך בדירה עולה.

מס על דיבידנד או שכ"ד אינו רלוונטי, משנה מה המס הכולל, ובנדל"ן למגורים בהנחה שזוהי הדירה השנייה והשכ"ד הוא משמעותית יותר מ5000 (יתכן ואפילו פחות מזה) המיסוי על נדל"ן משמעותית גבוה יותר.

קראתי קצת והבנתי.אכן לא ידעתי על זה

בעיקרון פחת נחשב 2 אחוז לשנה ועל הדירה עצמה זה שתי שליש מזה זאת אומרת 1.333 ולכן דירה ששווה מליון שקל תהיה חייבת מס על 13000 בשנה שמס שבח על זה הוא כ3250. המס הוא רק על תקופה שהדירה הושכרה למגורים.בהינתן שניתן להרוויח 3 אחוז ושליש תשואה על הדירה שזה אם אני לא טועה קצת פחות מתשואה ממוצעת ונוריד מזה 10 אחוז הוצאות יוצא תשואה של 3 אחוז שזה 30000 שקל לשנה.10 אחוז מזה הוא 3000 שקל. יוצא 6250/30000 יוצא 20.8 אחוז מס וזה עדיין פחות מ25 וזה גם תלוי כמה תשואה הצלחתי לקבל על הדירה ( האבסורד ככל שתגבה יותר כסף באחוזים תשלם פחות מס)

אבל בלי קשר אני מכיר אנשים בפורום שקונים מניות וכמעט לא מוכרים וחיים רק מדיוידנדים ופה יש אפלייה בוטה לטובת בעלי הדירות במס

 

[אורי ג.]

פחות מתשואה ממוצעת ונוריד מזה 10 אחוז הוצאות יוצא תשואה של 3 אחוז שזה 30000 שקל לשנה.10 אחוז מזה הוא 3000 שקל. יוצא 6250/30000 יוצא 20.8 אחוז מס וזה עדיין פחות מ25 וזה גם תלוי כמה תשואה הצלחתי לקבל על הדירה ( האבסורד ככל שתגבה יותר כסף באחוזים תשלם פחות מס)

לא. שכחת אי תפוסה, ביטוחים, פחת כלכלי, תיקונים שוטפים ובכל מקרה זה רק תשואה תזרימית, זה לא התשואה שלך. אגב דירה בתשואה של 3.3% זה לא רע בכלל בימינו, זה בפריפריה בעיקר.

ופה יש אפלייה בוטה לטובת בעלי הדירות במס

אכן יש, פחות מבעבר אבל יש.

 

[עמוס]

לא. שכחת אי תפוסה, ביטוחים, פחת כלכלי, תיקונים שוטפים ובכל מקרה זה רק תשואה תזרימית, זה לא התשואה שלך. אגב דירה בתשואה של 3.3% זה לא רע בכלל בימינו, זה בפריפריה בעיקר.

אכן יש, פחות מבעבר אבל יש.

לא שכחתי זה נכלל ב10 אחוז מהוצאות ולכן זה נטו רק 3 אחוז תשואה. ב2014 זה היה 3.5 ברוטו ממוצע בארץ ורוב האנשים שמתעסקים עם זה אומרים שיש להוריד חודש משנה שזה 8.5 אחוז אז זה נראה לי די נכון

 

[עמוס]

דרך אגב בהחלט גם לדעתי יתכנו מקרים בהם המס גבוה ממס רווחי הון במיוחד לאחר מס קנייה.
ולאחר דבריו של אורי בהינתן שברצונך להרוויח גם מהמכירה של הנכס ההבדל במיסוי הוא קטן כיום אלא אם כן אתה לא מרוויח הרבה מהשכרה שאז המס נמוך (0 אחוז מתחת ל5000 לחודש) או אם אתה מתכוון למכור את הנכס לאחר גיל 60 והכנסותיך הכוללות נמוכות שאז מס שבח נמוך יותר.

 

[רוני]

10 אחוז ללא פחת זה יותר נמוך מ25 אחוז וזה יוצא בערך 15 אחוז בהנחה שההוצאות הם כשליש מההכנסת.
בדרך כלל ההערכות הם שההוצאות לטווח הארוך הם 10 אחוז מההכנסות משכירות.ולכן זה יוצא כ11 עד 12 אחוז מס במצב שבו ננקה הוצאות על שיפוץ הנחות לשוכרים ועורכי דין או חשבון.

אני לא מנקה הוצאות ריבית כי אני משווה מול שוק המניות שם אין נקיון כזה.

רק מס קנייה מגדיל את המס על דירה וגורם למס להיות גבוה אלא אם כן מתכוונים להחזיק לטווח הארוך מאוד.

לדעתי ומניסיוני, 10% הוצאות לאורך זמן זה נמוך מדי, יש לקחת בחשבון תחזוקה שוטפת,

לא שכחתי זה נכלל ב10 אחוז מהוצאות ולכן זה נטו רק 3 אחוז תשואה. ב2014 זה היה 3.5 ברוטו ממוצע בארץ ורוב האנשים שמתעסקים עם זה אומרים שיש להוריד חודש משנה שזה 8.5 אחוז אז זה נראה לי די נכון

אין כלל אצבע שלפיו מחליטים איזה אחוז לקזז כדי לקבל תשואה נטו, תלוי במצב הפיזי של הנכס, מיקום הנכס ומגמת השוק הנוכחי (יש לי לקוחה שרכשה דירה להשקעה בדימונה, לטענתה זמן השכרת הנכס הוא בסביבות 3 חודשים, לא כל הדירות להשקעה במרכז תל אביב).
בכל מקרה כדי לקבל תשואה מדויקת יותר ושמרנית לאורך זמן, כולל שיפוץ קוסמטי פעם בעשרים שנים, החלפת מזגנים, שיפוץ הבניין..... יש לקזז אחוז גבוה יותר לכיוון לפחות15%.
במידה והנכס ממונף כמקובל, בזמן שהוא לא מושכר, מלבד החוסר בשכירות מוציאים כסף מהכיס עבור המשכנתא והארנונה, היכן זה נלקח בחישוב התשואה נטו ?

 

[עמוס]

לדעתי ומניסיוני, 10% הוצאות לאורך זמן זה נמוך מדי, יש לקחת בחשבון תחזוקה שוטפת,


אין כלל אצבע שלפיו מחליטים איזה אחוז לקזז כדי לקבל תשואה נטו, תלוי במצב הפיזי של הנכס, מיקום הנכס ומגמת השוק הנוכחי (יש לי לקוחה שרכשה דירה להשקעה בדימונה, לטענתה זמן השכרת הנכס הוא בסביבות 3 חודשים, לא כל הדירות להשקעה במרכז תל אביב).
בכל מקרה כדי לקבל תשואה מדויקת יותר ושמרנית לאורך זמן, כולל שיפוץ קוסמטי פעם בעשרים שנים, החלפת מזגנים, שיפוץ הבניין..... יש לקזז אחוז גבוה יותר לכיוון לפחות15%.
במידה והנכס ממונף כמקובל, בזמן שהוא לא מושכר, מלבד החוסר בשכירות מוציאים כסף מהכיס עבור המשכנתא והארנונה, היכן זה נלקח בחישוב התשואה נטו ?

שוב בהשוואה לשוק המניות שכירות היא כמו דיווידנד.ומה אם החברות שקניתי לא נותנות דיווידנד? אם לקחתי הלוואה לקניית מניות שוב נדפקתי אין שום אפשרות לעבור למסלול מס שולי שאז מתקזז הריבית. כמו שהזכרתי המס במכירת הדירה הוא רק על זמן השכרה בפועל. ואם בזמן ההשכרה הרווח מהדירה הוא 3 אחוז נטו (שזה מאוד הגיוני שבזמן שכן מצליחים להשכיר)לא כולל מינוף שלא ניתן להשוואה למניות המס הוא רק 20.8 על חלק השכירות ( אם נגדיר את הפחת המוסף בשבח ) ועוד 25 אחוז אחרי הורדת הוצאות הקנייה ומכירת דירה על עליית ערך הדירה.

יכול להיות שלחלק מהאנשים הוצאות שהם 15 אחוז מערך השכירות המתקבלת עדיין זה לא משנה את החישובים בצורה מטורפת.( לא מוזכר באתרים שמציעים איך לחשב תשואה לדירה הם מצפים ל8.5 אחוז הוצאות)

בסופו של דבר הטענה היא לא שקנית דירה היא יותר משתלמת או יותר רווחית או פחות קשה ממניות ויותר מזה אני חושב שלהפך בדירות משקיעים הרבה יותר עבודה ויש סיכונים לא קטנים כמו דירה ריקה.אבל המס על דירות לפחות ברוב הסיטואציה בשוק הישראלי לפחות למי שלא קונה דירה עכשיו אלא לפני מס הקנייה הגבוה, היה נמוך בהרבה על משקיעי דירות מול מניות.

 

[אורי ג.]

אם לקחתי הלוואה לקניית מניות שוב נדפקתי אין שום אפשרות לעבור למסלול מס שולי שאז מתקזז הריבית.

אפשר. מסלול של 30% מס ולא שולי.

כמו שהזכרתי המס במכירת הדירה הוא רק על זמן השכרה בפועל.

ממש לא. המס הוא 25% בכל מקרה על הרווח הריאלי.

 

[עמוס]

אפשר. מסלול של 30% מס ולא שולי.

ממש לא. המס הוא 25% בכל מקרה על הרווח הריאלי.

לא ידעתי שאני יכול לקחת הלוואה לקניית מניות לעבור למסלול 30 אחוז ולקזז ריבית על הלוואה לקניית מניות.אם זה נכון לא ידעתי.

יש מס של 25 אחוז על השבח לא כולל הפחת אבל המס על הפחת הוא רק על זמן השכירות ולכן יכול להיחשב כמס על השכירות עצמה