מישהו יכול להסביר את ההיגיון מדוע קיים מס רווח הון העומד על 25%
בעוד שבעולם הנדל"ן הנושא עולה רק מדירה שלישית וכשגובה המס נמוך משמעותית?
תרשה לי לענות לך בצורה מדוייקת יותר.
1. מס רווח ההון 25%בשוק ההון זהה למס רווחי הון בעת מכירת נכס מניב החל מהדירה השניה, 25% מס על הרווח הראלי.
2. הפטור ממס על הכנסה משכירות עד לגובה של 5,070 ש"ח בחודש, הוא עבור משקיעים קטנים בנכס מניב
לצורך הכנסה פסיבית לגיל פרישה, בדומה לפטור ממס בקרנות הפנסיה (לא מדובר בפטור למשקיעים עשירים),
מאוד שכיח בקרב עצמאים קטנים שלא חסכו בקרן פנסיה לדאוג להכנסה פסיבית באמצעות נכס מניב.
סיבה נוספת, מאחר ומשקיעים פועלים עם מימון, רכישת נכס מניב כיום בסכום של 1,200,000 ש"ח, בעזרת 50% משכנתא, מייצר הכנסה חודשית ברוטו בסביבות 3,000 בדומה לעלויות המימון, מאחר וישנם תקופות שהנכס אינו מושכר, וגם ישנם עלויות תחזוקה מדי פעם, המשקיע נמצא באופן כמעט ודאי בתזרים שנתי שלילי ! אם יצטרך לשלם בנוסף מס הכנסה בשיעור 10% לא מכיר בהוצאות מדי חודש, ניתן להבין שזה יפגע בו.
3. כאשר מדובר בשכירות חודשית כוללת הגבוהה מ 5,000 ש"ח, ישנם מספר אפשרויות תשלום מס, כאשר הפופולרי בניהם
הוא תשלום מס מחזור בגובה של 10%, לא מכיר בהוצאות, לא מכיר בשכירות נמוכה יותר עקב שיפוץ מקיף של הבניין (מניסיון אישי),
לא מכיר בפחת או בלאי, בריבית של המשכנתא.....
4. לגבי מס עבור הכנסות משכירות בחו"ל, אופציה א' מס מחזור בשיעור 15% על ההכנסות, לא מכיר בהוצאות, לא מכיר במס ששולם בחו"ל,
לא מכיר בריבית של המימון, למעט קיזוז פחת מבנה, פחת שיפוץ ופחת ריהוט בדירות מרוהטות.
5. אופציה ב' בחו"ל, מכיר בהוצאות,כולל ריבית מימון, הוצאות פחת, מס ששולם בחו"ל, ועל הרווח הנותר מס בשיעור מינימלי של 31% ומעלה במידה והמס
השולי משכר העבודה גבוה יותר (אופציה זו ריימת גם עבור נכסים מניבים בארץ, נכסי מגורים או נכסים מסחריים).
6. החל מגיל 60, לקראת גיל הפרישה, או נמצאים בפרישה, אופציה ב' בארץ ובחו"ל משתנה ל 10% עד לתקרה מסויימת (אני מניח שזה בא כדי להקל על פנסיונרים).
7. מס רכישה כיום בגובה 8% עבור נכס מגורים מניב בארץ, בנוסף לעלויות רכישה כגון עו"ד, מתווך, שמאי, יועץ משכנתאות, פתיחת תיק משכנתא, כפי שניתן לראות בסעיף זה, העלויות גבוההות משמעותית בהשוואה לרכישת נייר ערך.
