שאלת תם, משכנתא ל-25 שנה למטרת השקעה

[chenv]

שלום רב,
מהסתכלות על מחשבוני משכנתא נראה שמשכנתא של 1 מליון ש"ח ל-25 שנה בסופו של תהליך יוחזרו לבנק סדר גודל של 1.6 מליון.
מחישוב גס של 4% תשואה שנתית בריבית דריבית (הנחה שמרנית ל-25 שנה?) של 1 מליון ש"ח יתפחו ל-2.6 מליון.
נחסיר מזה 1.6 נרוויח מליון.

מה לא נכון פה?

 

[DavidA]

כל החישוב לא נכון, וזו הסיבה שאנשים רגילים צריכים להתרחק מהשקעות נדל"ן כמו מאש. אני לא אכנס לסיבה, אבל יש הרבה הנחות שגויות במה שכתבת, גם אם מתעלמים רגע מאיך חישבת את הרווח שלך.

 

[cypriano de rore]

מחישוב גס של 4% תשואה שנתית בריבית דריבית

במה בדיוק אתה משקיע?

 

[רובי1]

(הנחה שמרנית ל-25 שנה?

לא.

מה לא נכון פה?

שלא חישבת תשואה אלטרנטיבית.
אתה צריך לחשב כמה תניב השקעה חודשית בגובה החזרי המשכנתה (5000 ש"ח בערך) למשך 25 שנים, הנושאת תשואה של 4%.
השקעה כזו תניב גם היא 2.6 מיליון, בלי לשעבד את הבית ולשלם ביטוחים.

 

[ת.אוקהם]

שלום רב,
מהסתכלות על מחשבוני משכנתא נראה שמשכנתא של 1 מליון ש"ח ל-25 שנה בסופו של תהליך יוחזרו לבנק סדר גודל של 1.6 מליון.
מחישוב גס של 4% תשואה שנתית בריבית דריבית (הנחה שמרנית ל-25 שנה?) של 1 מליון ש"ח יתפחו ל-2.6 מליון.
נחסיר מזה 1.6 נרוויח מליון.

מה לא נכון פה?

בתור התחלה הבנק לא נותן לך מליון שח ל25 שנה.
לשם ההמחשה, נניח שאתה מחזיר לבנק 5k בחודש ומתוכם 3k לקרן ו2k לריבית.
לאחר חודש כבר נותרו בידך רק 997k מתוך המליון.
לכן, אתה לא יכול להשוות את זה לתשואה על מליון אלא לתשואה על מליון במשך חודש, תשואה על 997 במשך עוד חודש וכך הלאה.

מקווה שהייתי ברור אבל למען הסר ספק אכתוב זאת בשפה אחרת: את התשואה חישבת על כלל הסכום בעוד שהריבית שהבנק גובה היא על סכומים שהולכים וקטנים...

 

[chenv]

אחלה תודה רבה לכולם

 

[cypriano de rore]

במה בדיוק אתה משקיע?

?

 

[chenv]

?

זה פחות או יותר החלוקה כרגע:
40% VTI
25% VXUS
25% אג"ח קונצרני של מספר חברות
10% מניות ספציפיות

 

[cypriano de rore]

זה פחות או יותר החלוקה כרגע:
40% VTI
25% VXUS
25% אג"ח קונצרני של מספר חברות
10% מניות ספציפיות

אתה רוצה שהבנק יתן לך משכנתא בשביל להשקיע בניירות ערך?

 

[Fitch]

אתה רוצה שהבנק יתן לך משכנתא בשביל להשקיע בניירות ערך?

למה לא?

 

[cypriano de rore]

למה לא?

אתה היית נותן לי משכנתא של מיליון ש״ח כשהבטוחה שלך היא תיק ההשקעות שלי?

 

[Fitch]

כשהבטוחה שלך היא תיק ההשקעות שלי

זו לא משכנתא.
לא יודע למה התכוון פות"ש, האם הוא ממשכן דירה קיימת או לא.

 

[cypriano de rore]

זו לא משכנתא.
לא יודע למה התכוון פות"ש, האם הוא ממשכן דירה קיימת או לא.

לדעתי הוא התכוון לקחת הלוואה של 1,000,000 ש״ח בשביל להשקיע בשוק ההון והוא חושב שהוא יכול לקבלה ללא בטוחה :/

 

[Fitch]

לקבלה ללא בטוחה

כן, בטח

 

[chenv]

השאלה שלי בפתיחת הדיון הייתה יותר היפוטתית ממעשית.

 

[יהודה ישראל]

תיאורטית אתה צודק.
כנראה לא חישבת מדד ושאר משתנים.
מה יקרה אם התיק שלך יתרסק די בהתחלה? תצטרך להכניס יד לכיס.
אני אישית ממשכן ומשקיע, אבל לא בתשואות האלו.

 

[cypriano de rore]

השאלה שלי בפתיחת הדיון הייתה יותר היפוטתית ממעשית.

אין ספק

 

[נעם בלה בלה]

אתה מתייחס להלוואות האלה כבלון והן לא. משכנתא זה כמעט תמיד שפיצר.
תעשה את אותו חישוב כשכל חודש אתה מושך את הסכום מהתיק.

אם היו נותנים בלון ל25 שנה בסכום כזה בריביות כאלה מניח שגם אני הייתי מתמנף ככה.

 

[chenv]

אתה מתייחס להלוואות האלה כבלון והן לא. משכנתא זה כמעט תמיד שפיצר.
תעשה את אותו חישוב כשכל חודש אתה מושך את הסכום מהתיק.

אם היו נותנים בלון ל25 שנה בסכום כזה בריביות כאלה מניח שגם אני הייתי מתמנף ככה.

כן, טוב בכל אופן תודה רבה על התגובות