שאלת תם...שאלת מתחילים בנוגע לגיוס כספים

soli

משתמש רשום
הצטרף ב
31/7/19
הודעות
61
דירוג
5
שאלה שמצריכה תיאור הקדמה קלה
גיוס כסף עבור השקעה ראלית בשותפות מוגבלת
סיטואציה 1:
מקרים שהשותף הכללי נותן קדימות (קדימות = מנגנון ביטחון עבור המשקיע?) נניח של 10% (מניח שהקדימות היא במידה ויש רווחים וערך הנכס עולה?)
לצורך הדוגמא הנכס עלה 100 שקלים ואחרי שנה נמכר ב-110 אז הכל טוב ויפה יש תשואה של 10%. מה קורה אם הנכס נמכר ב-108 כלומר תשואה של 8%. האם השותף הכללי מוציא כסף מכיסו ונותן למשקיעים? מאחר ונתן קדימות של 10%.
במידה והשותף הכללי אינו מוציא כסף מכיסו, אז איזה מנגנון של בטחון יש פה למשקיע?(מלבד העובדה שהוא בעלים ישיר בנכס) מה ההיתרון בקדימות למשקיע בעת חלוקת רווחים?

סיטואציה 2:
אותו מקרה, אבל ערך הנכס ירד נניח מ -100 ש"ח ל -50 ש"ח. מה עושים במקרה כזה? מוכרים ב-50 ומחלקים את הכסף למשקיעים?

מקווה שהסברתי את עצמי בצורה ברורה
תודה למשיבים
 

soli

משתמש רשום
הצטרף ב
31/7/19
הודעות
61
דירוג
5
מישהו? הסברתי את עצמי נכון?
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,799
דירוג
12,287

soli

משתמש רשום
הצטרף ב
31/7/19
הודעות
61
דירוג
5
יש השקעות נדל"ן שהספוסנר (מי שדרכו מבצעים את העסקה והוא משקיע בנכס גם = שותף כללי) נותן קדימות בחלוקת הרווחים, נניח שהקדימות היא 10%.
אני לא מצליח להבין מה עומד מאחורי הרעיון של הקדימות (איזה בטחון זה נותן למשקיע פוטנציאלי) במידה והנכס לא מניב 10% תשואה אלא רק 8%
האם הספוסנר (השותף הכללי) משלים את החסר (לא נשמע הגיוני ומאחר וזה לא נשמע לי הגיוני, אז מה עומד מאחורי הרעיון של קדימות בחלוקת רווחים?)

בנוסף, מה קורה אם ערך הכנס בכלל ירד? מה עושים בסיטואציה כזאת?
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,799
דירוג
12,287
אהה, זה מה שחשבתי שזו השקעה בנדל"ן
מעביר לפורום נדל"ן.
אם השאלות עמומות אז כך גם יהיו התשובות.
חסרים המון פרטים על הפרוייקט...
יש לינק לאתר או ברושור?
 

soli

משתמש רשום
הצטרף ב
31/7/19
הודעות
61
דירוג
5
האמתי שלא...שאלה כללית הבנתי שיש מבנה כזה של עסקאות. אני לא מבין את המבנה והייתי שמח שתהיה לי הבנה בסיסית
לפני שאני צולל לפרטי עסקה. אגב, לא פרסמתי בפורוםנדל"ן ?
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
967
דירוג
675
בחוזים מהסוג הזה שאני מכיר, אין תשואה מובטחת. הרעיון להבנתי הוא, שהם באים ומציעים לך השקעה שלטענתם טובה עם צפי של לדוגמא 20% תשואה. הם מקבלים לצורך הדוגמא 50% מהרווח. עכשיו, נניח שהתשואה הייתה סהכ 5%, לא "מגיע" להם לקבל ממך עמלה. לכן נקבעת תשואה מינימלית, שרק מעליה הם מתחילים להרוויח את העמלה שלהם.
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
שאלה שמצריכה תיאור הקדמה קלה
גיוס כסף עבור השקעה ראלית בשותפות מוגבלת
סיטואציה 1:
מקרים שהשותף הכללי נותן קדימות (קדימות = מנגנון ביטחון עבור המשקיע?) נניח של 10% (מניח שהקדימות היא במידה ויש רווחים וערך הנכס עולה?)
לצורך הדוגמא הנכס עלה 100 שקלים ואחרי שנה נמכר ב-110 אז הכל טוב ויפה יש תשואה של 10%. מה קורה אם הנכס נמכר ב-108 כלומר תשואה של 8%. האם השותף הכללי מוציא כסף מכיסו ונותן למשקיעים? מאחר ונתן קדימות של 10%.
במידה והשותף הכללי אינו מוציא כסף מכיסו, אז איזה מנגנון של בטחון יש פה למשקיע?(מלבד העובדה שהוא בעלים ישיר בנכס) מה ההיתרון בקדימות למשקיע בעת חלוקת רווחים?

סיטואציה 2:
אותו מקרה, אבל ערך הנכס ירד נניח מ -100 ש"ח ל -50 ש"ח. מה עושים במקרה כזה? מוכרים ב-50 ומחלקים את הכסף למשקיעים?

מקווה שהסברתי את עצמי בצורה ברורה
תודה למשיבים

חלוקת רווחים לרוב תתחלק ל preferred return + split
preferred (קדימות), מתייחסת לתזרים השוטף (משכירות) במשך זמן ההחזקה של הנכס (מניב)..
הקדימות באה לאמר שאתה מקבל את 10% (במקרה שלך) השוטף שלך ראשון, לפני הספונסר... לאחר מכן, על כל $ מעל ה10% (ביחס להשקעה שלך) תתבצע חלוקה שתוגדר מראש..
ואז במכירה יש חלוקה על רווחי הון שגם תוגדר מראש

חשוב להבין שלמשקיע (אם הוא פסיבי לחלוטין), אין תרומה ייחודית כלשהי לעסקה, רק כסף - שהוא לא מוצר נדיר או ייחודי היום.
היתרון והבטוחה במודל הזה הוא שהספונסר מגדיר את זה כך שאם המשקיע לא מרוויח, גם הוא לא.
אם הספונסר לא עומד בתחזית שלו ומפסיד, גם זה אופציה, אין בטוחות.

לרוב הספונסר מצא, ניהל משא ומתן,גייס + שם סכום מסויים, ו/או חותם על החוב לבנק (שם את שמו בסיכון).
 

soli

משתמש רשום
הצטרף ב
31/7/19
הודעות
61
דירוג
5
חלוקת רווחים לרוב תתחלק ל preferred return + split
preferred (קדימות), מתייחסת לתזרים השוטף (משכירות) במשך זמן ההחזקה של הנכס (מניב)..
הקדימות באה לאמר שאתה מקבל את 10% (במקרה שלך) השוטף שלך ראשון, לפני הספונסר... לאחר מכן, על כל $ מעל ה10% (ביחס להשקעה שלך) תתבצע חלוקה שתוגדר מראש..
ואז במכירה יש חלוקה על רווחי הון שגם תוגדר מראש

חשוב להבין שלמשקיע (אם הוא פסיבי לחלוטין), אין תרומה ייחודית כלשהי לעסקה, רק כסף - שהוא לא מוצר נדיר או ייחודי היום.
היתרון והבטוחה במודל הזה הוא שהספונסר מגדיר את זה כך שאם המשקיע לא מרוויח, גם הוא לא.
אם הספונסר לא עומד בתחזית שלו ומפסיד, גם זה אופציה, אין בטוחות.

לרוב הספונסר מצא, ניהל משא ומתן,גייס + שם סכום מסויים, ו/או חותם על החוב לבנק (שם את שמו בסיכון).

אם אני מבין נכון, קדימות היא רק עבור נכס מניב? נכס שמקבלים ממנו תשואה שוטפת בכל חודש?
בנוסף, אם התשואה היא נמוכה מהקידמות אז לספוסנר אין בכלל רווח, נכון?
והקדימות היא רק במידה וערך הנכס עולה, אם פתאום היה משבר וערך הנכס נחתך בחצי, אז המשקיע הפסיד
והספוסנר עבר לחינם ופגע בשמו הטוב. הבנתי נכון?
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
אם אני מבין נכון, קדימות היא רק עבור נכס מניב? נכס שמקבלים ממנו תשואה שוטפת בכל חודש?
זה עניין מאוד גמיש, אפשר להגדיר את זה ככה או אחרת.. אך זה מאוד נפוץ בנכסים מניבים/מסחריים
ניתן גם לעשות מודל קדימות בפליפ או בכל דבר אחר

בנוסף, אם התשואה היא נמוכה מהקידמות אז לספוסנר אין בכלל רווח, נכון?
לרוב ספונסר ירוויח במעמד הרכישה , ו/או דמי ניהול הנכס, ו/או במכירה .. מאוד תלוי בכל עסקה
והקדימות היא רק במידה וערך הנכס עולה, אם פתאום היה משבר וערך הנכס נחתך בחצי, אז המשקיע הפסיד
אין קשר לעליית ערך הנכס, קדימות היא מכל אפיקי הרווח מההשקעה
אם ערך הנכס נחתך בחצי השנה האחרונה ועשית רווח משכירחת כמה שנים לפני כן , אז יהיה לך קשה להשיב את ההשקעה
והספוסנר עבר לחינם ופגע בשמו הטוב
בדיוק אבל בערך
 

soli

משתמש רשום
הצטרף ב
31/7/19
הודעות
61
דירוג
5
אוקיי קיבלתי הבנה כללית לגבי הנושא, ממה שאני מבין כל מקרה הוא לגופו וצריך לקרוא את ההסכם
תודה יהונתן
 

soli

משתמש רשום
הצטרף ב
31/7/19
הודעות
61
דירוג
5
סליחה על הבורות ... אשמח אם תרחיב. לא חושב שהבנתי אותך
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,218
דירוג
23,908

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
סליחה על הבורות ... אשמח אם תרחיב. לא חושב שהבנתי אותך

היית נותן למישהו שאתה לא מכיר לנהוג לך באוטו?
ככה גם כאן..
אתה צריך לסמוך עליו שהוא נהג טוב
למעשה כאן, אתה סומך על מישהו שאתה לא מכיר, שממליץ לך על מישהו אחר שאתה לא מכיר שישקיע בשבילך..
ככל שאתה מבין יותר את ההשקעהס המיקום, המודל והיזם, הסיכון בעינייך יורד..
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,218
דירוג
23,908
למעשה כאן, אתה סומך על מישהו שאתה לא מכיר, שממליץ לך על מישהו אחר שאתה לא מכיר שישקיע בשבילך..
ולשניהם יש אינטרס להרוויח כמה שיותר כסף ולהעביר לך כמה שיותר מהסיכון.
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
ולשניהם יש אינטרס להרוויח כמה שיותר כסף ולהעביר לך כמה שיותר מהסיכון.
למרות שאני מאמין שיש עוד אנשים בחוץ עם איזון..
מאמין שאין פה איזה אינטרס זדוני למכור עסקאות רעות..
אך זה נכון הרבה חברות היום חייבות להזיז כסף אחרת אין להן זכות קיום.. זה מתכון להתפשרות על עסקאות גבוליות
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,218
דירוג
23,908
למרות שאני מאמין שיש עוד אנשים בחוץ עם איזון..
מאמין שאין פה איזה אינטרס זדוני למכור עסקאות רעות..
זה נכון, ברור שיש, אבל לא תראה אותם מפרסמים בפייסבוק לגברת כהן מחדרה או מוציאים תשקיף עם אינסוף אותיות קטנות שרק יודעי דבר יודעים לחפש.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T שאלת תם ניירות ערך זרים פוסטים מאיכות נמוכה 1
deussex שאלת תם - אופן העברה של סכום התחלתי לחשבון ממוסה שוק ההון 5
ר שאלת תם - גיליתי שבחשבון ההשקעות בבנק לקחו 600 שקל עמלה לרבעון שוק ההון 9
G שאלת תם ללא מושג כלל נדל"ן 12
R שאלת תם של אדם שרק מתחיל להתעניין בעולם של פרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 25
נ שאלת תם שוק ההון 1
P שאלת תם - יציאה לשם כניסה שוק ההון 34
A הלוואות מגופים מוסדיים - שאלת תם שוק ההון 2
C שאלת תם, משכנתא ל-25 שנה למטרת השקעה נדל"ן 18
ל שאלת תם: חישוב שווי "מזומן" של תיק שוק ההון 2
E שאלת תם לאחזקות של קרן נאמנות שוק ההון 4
B שאלת תם - MTFי S&P 500 סד-1 שוק ההון 5
Modric19 שאלת תם על אג"ח ארה"ב שוק ההון 7
Modric19 שאלת תם על IB / IBI שוק ההון 12
S שאלת תם - ריבית ארה"ב שוק ההון 11
מ שאלת תם על עמלות צרכנות פיננסית 3
B שאלת תם- מסי שוק הון לעומת נדלן שוק ההון 59
Y שאלת תם על אג״ח שוק ההון 2
M שאלת תם על איזון תיק שוק ההון 5
גלק שאלת תם: איך אני יכול לקנות מניות בארה"ב? שוק ההון 1
ט שאלת תם אוף טופיק 2
ל שאלת תם לגבי רווח מתנודתיות של מניות שוק ההון 38
Y שאלת תם לגבי מקמ ועמלות שאוכלות אותו שוק ההון 12
nimrodko שאלת תם בנושא מיחזור משכנתא צרכנות פיננסית 20
I הרחבה כמותית - שאלת תם שוק ההון 8
R שאלת תם בנוגע למט"ח שוק ההון 4
D חסכון פנסיוני- שאלת בורות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G שאלת מטח עם מישהו מכיר שוק ההון 5
J שאלת מס במקרה של שנת הפסד לאחר שנת רווח מיסים 4
G שאלת השאלות של קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
necrophidius שאלת RSU מיסים 9
M שאלת קיזוז מס רווח הון והפסד מניה שוק ההון 9
יבגני_ל שאלת היתכנות מימון משכנתא אגרסיבי תוך העמדת תיק ההשקעות בשוק ההון כביטחונות נדל"ן 6
ע קרנות סל - שאלת הבהרה שוק ההון 12
עייף ומותש סעמק אירית או לונדונית שאלת השאלות שוק ההון 15
מכופף הבננות שאלת פעור על מערכת ספארק ומינימום קנייה פוסטים מאיכות נמוכה 4
S מיטב דש או איטראקטיב ישראל = שאלת מטח והשקעה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
L מסחר בשוק האמריקאי דרך מיטב טרייד - שאלת מיסוי מיסים 1
א בחירת אג"ח - שאלת מתחיל שוק ההון 22
D שאלת נדל"ן - מה הייתם מעדיפים? נדל"ן 22
abby1994 שאלת השאלות מסלול או דמי ניהול? צרכנות פיננסית 14
G חישוב תוצאה באגח..שאלת הבנה לימודית שוק ההון 1
מ שאלת השאלות - לקנות או לשכור? נדל"ן 13
L העברת תיק ני"ע ישראלי לברוקר זר (שאלת אופטימיזציה ולא טכנית) שוק ההון 77
ג שאלת הדיוט לגבי עמלות בקרנות סל שוק ההון 4
ג שאלת הדיוט לגבי קופת גמל להשקעה שוק ההון 24
T שאלת מיסים של טירון בIB שוק ההון 8
ט שאלת משקיע טירון בנוגע לקרנות נאמנות שוק ההון 1
G שאלת נוב על הfutures שוק ההון 3
A שאלת קרנות מחקות אג"ח לעומת אחזקה ישירה שוק ההון 5

נושאים דומים

למעלה