רמלוד או בת ים- נדלן

[הנועזת]

האם העובדה שהרכבת הקלה עדיין לא נפתחה אינה מסבירה חלק מרכזי מהקיפאון בתשואה משכירות? הרי מחירי הדירות כבר ממזמן משקפים את פתיחת הקו. אבל עבור השוכרים היתרון של נגישות גבוהה לתל אביב עדיין לא באה לידי ביטוי כל עוד הקו אינו מופעל (ואולי אף להיפך - ירידה באיכות החיים בזמן ביצוע העבודות).

הבלאגן חוגג היום לאורך כל צירי הרכבת הקלה ללא הפעלה של הקווים, והתשואות הנמוכות בבת ים אינן מאפיינות איזורים אחרים-
עם כל עליות המחיר המטורפות בדרום תל אביב לדוגמה, שהגיעו גם ל 25 אחוז ו 30 אחוז בשנה,מחירי השכירות עלו איתן וניתן להוציא גם היום, באיזור ה 3 אחוזיי תשואה,
בבת ים התשואות מדשדשות סביב ה 2 אחוז וקצת. וזה משמעותי.
התרשמות שלי שהסיבה לכך, שהדרום מאופיין בכניסה של אוכלוסיות חזקות יותר ואילו בבת ים תהליך התחלפות האוכלוסיה (ג'נטריפיקציה) איטי בהרבה.
כמובן שצריך להיות סלקטיבים אפילו מאוד, וזה לא מאפיין עסקאות ממוצעות.
מבחינתי כשמדובר בסלקציה בין איזורים להשקעה, לא מספיק להתחשב רק באינדיקטור של עליות ערך צריך להבין את מכלול הפרמטרים בראייה השוואתית לאיזורים אחרים- ובשורה התחתונה להעריך איזה איזור יהיה מהיר יותר בהצפת ערך מול מרכיביי הסיכון, בהתאם לתקציב נתון.

 

[אורי ג.]

התרשמות שלי שהסיבה לכך, שהדרום מאופיין בכניסה של אוכלוסיות חזקות יותר ואילו בבת ים תהליך התחלפות האוכלוסיה (ג'נטריפיקציה) איטי בהרבה.

1. בנוסף למה שכתבת הסיבה היא פשוטה: שוכרים לא מתחשבים בעתיד, זה לא מעניין, אותם מעניין רק ההווה אין להם סיבה כלשהי לשלם פרמייה על השבחה שתקרה עוד 3,4 או 5 שנים בגלל רכבת קלה, תמ"א38 או פינוי בינוי, מי שקונה (במיוחד להשקעה) כמובן שכן מתמחר את הדברים האלה, זה יוצר פערים בתמחור.
2. הג'נטריפיקציה היא איטית, זה נכון אבל הרבה מאד מהבניינים החדשים כמו כל שכונת פארק הים ורוב הבניינים שנבנים במסגרת פינוי בינוי שיש ממנה בבת-ים בשפע עדיין לא אוכלסו, ברגע שהם יאוכלסו זה יגרור ג'נטריפיקציה על סטרואידים.

 

[הנועזת]

1. בנוסף למה שכתבת הסיבה היא פשוטה: שוכרים לא מתחשבים בעתיד, זה לא מעניין, אותם מעניין רק ההווה אין להם סיבה כלשהי לשלם פרמייה על השבחה שתקרה עוד 3,4 או 5 שנים בגלל רכבת קלה, תמ"א38 או פינוי בינוי, מי שקונה (במיוחד להשקעה) כמובן שכן מתמחר את הדברים האלה, זה יוצר פערים בתמחור.
2. הג'נטריפיקציה היא איטית, זה נכון אבל הרבה מאד מהבניינים החדשים כמו כל שכונת פארק הים ורוב הבניינים שנבנים במסגרת פינוי בינוי שיש ממנה בבת-ים בשפע עדיין לא אוכלסו, ברגע שהם יאוכלסו זה יגרור ג'נטריפיקציה על סטרואידים.

אתה צודק, אבל אלו מאפיינים של כל איזורי ההתחדשות עירונית, אני מתרשמת שהמחירים בבת ים רצו קדימה מידיי ביחס ל התחלפות האוכלוסיה.
בטווח הרחוק יותר הפערים יצתמצמו, אבל זמן שווה כסף וקיימת גם חשיבות לתזרים ורמת כיסוי המשכנתה במיוחד עם עליית הריבית.
להערכתי הכסף בלוד יהיה מהיר יותר מבת ים- כשדרישת הסף הכספית נמוכה יותר. והכסף בדרום תל אביב במועדון ה 3 מליון יעבוד גם הוא מהר יותר.
בסוף ללא ספק הכל יעלה.

 

[אורי ג.]

אתה צודק, אבל אלו מאפיינים של כל איזורי ההתחדשות עירונית, אני מתרשמת שהמחירים בבת ים רצו קדימה מידיי ביחס ל התחלפות האוכלוסיה.

ההבדל הוא הכמות. בבת-ים מקודמים פרוייקטים רבים של פינוי בינוי אמיתי (הרבה כבר בביצוע), כלומר מכסחים כמה בנייני רכבת ובונים בניינים של 30,40 ואפילו 50 קומות, מדובר על תוספת של מאות משפחות פר פרוייקט, תוסיפי לזה שכונה חדשה לחלוטין שנבנית מ0 (פארק הים), זה כבר לא ג'נטרפיקציה, הופכים דיונות לבניינים גבוהים, אין פה עניין של תחלופה (ואין אפילו שכ"ד, זה עוד לא בנוי), האוכלוסיה שתהיה שם תהיה טובה.

בטווח הרחוק יותר הפערים יצתמצמו, אבל זמן שווה כסף וקיימת גם חשיבות לתזרים ורמת כיסוי המשכנתה במיוחד עם עליית הריבית.

לא מסכים. הבדל של 1% בתשואה זה כמה מאות שקלים בחודש, זה שולי לחלוטין בעסקה של מיליוני שקלים, במיוחד אם הצפי הוא שהשכ"ד יעלה.

 

[הנועזת]

ההבדל הוא הכמות. בבת-ים מקודמים פרוייקטים רבים של פינוי בינוי אמיתי (הרבה כבר בביצוע), כלומר מכסחים כמה בנייני רכבת ובונים בניינים של 30,40 ואפילו 50 קומות, מדובר על תוספת של מאות משפחות פר פרוייקט, תוסיפי לזה שכונה חדשה לחלוטין שנבנית מ0 (פארק הים), זה כבר לא ג'נטרפיקציה, הופכים דיונות לבניינים גבוהים, אין פה עניין של תחלופה (ואין אפילו שכ"ד, זה עוד לא בנוי), האוכלוסיה שתהיה שם תהיה טובה.

קודם כל לפחות בהתייחס לשרשור הזה מדובר על רמות מחיר של מתחת ל2 מליון ואולי אף סביבות ה 1.5 מליון,
בוא, לא מדובר על פארק הים. ברמות המחיר האלה לגמריי מדובר בג'נטריפיקציה.

מה סוג האוכלוסיה שתהיה בפארק הים אני לא יודעת לא מכירה שוכרים בבת ים בכלל,
לעומת זאת מכירה לא מעט הייטקיסטים שקונים ושוכרים דירות בשכונות המתחדשות של רובע 9.
אנחנו חיים בעולם של מותגים לא רק באופנה גם בנדלן, המותג תל אביב בצדק או שלא בצדק עושה משהו לאנשים.
לוד אגב, זה מותג מאוד שלילי אבל הוא מתומחר בהתאם ועדיין ממוקם במרכז.

כמו שלפניי כמה שנים אמרתי כאן, שאין מצב שבשכונת התקווה הממוקמת בליבה של תל אביב דירה תעלה 600-800 אש"ח, כמו דירה בדימונה. אני אומרת את זה היום כאן על לוד הממוקמת במרכז הארץ ומתומחרת במחירי בפריפריה. ברור שבתוך כל איזור כזה ישנן העדפות שגם עליהן צריך לתת את הדעת.

נקודה נוספת, התזרים הנוטה לטובת איזורים אחרים הוא חשוב, אבל הוא לא עיקר הטיעון מבחינתי
מהירות הכסף ועליית הערך היא החשובה בעייני. אני חושבת שהשוק הבתיימי הוא יקר יחסית למהירות הכסף שהוא מציע.

אבל כרגיל, לא חייבים להסכים
ברור שכל אחד בא מהחוויה שלו וזה בסדר.

 

[רוני]

מתלבטת בין השקעה בעיר בת ים לבין רמלוד

הי
אני בעד בת ים, הנגישות לתל אביב, ראשון לציון חולון....
הרכבת הקלה,
בת ים עוברת תהליך של התחדשות ושינוי דמוגרפי, בין היתר של אזור התעשיה לשילוב עם מסחר ומגורים,
בת ים גובלת בצפון בתל אביב ובדרום באזור המסחר של ראשון לציון, ובמתחם המשרדים, מגורים, מלונאות ומסחר ה 1000 החדש של ראשון לציון אליו עוברים מספר
הנהלות בנקים ממרכז תל אביב בנוסף לויזה כאל, וחברת הביטוח הפניקס.

נ.ב אין היצע של אדמות לבניה, והעיר שוכנת על חוף הים.

 

[יזם]

בתור אחד ששוכר בדרום מערב, שבכל בניין או מופיע שלט תמא או מתחילים תמא או הסתיים תמא.
האוכלוסיה נשארת די אותו דבר - חלשה ומנותקת, מי שקונה שם לא גר שם, משכיר לאותה אוכלוסיה חלשה.

הג'נטריפיקציה איטית מאוד אבל באוברול הכללי מי שמשקיע למטרת אקזיט פינוי בינוי - מומלץ ביותר.

 

[DudeOFortune]

שלום מתבוננת יקרה,
תפרטי יותר מבחינת תקציב והיכן גרה כיום?

בעיניי אם תמצאי נכס בפריסייל במסגרת התקציב שלך בבת ים שיהיה במרחק כמה דק מהים ומהרכבת הקלה או בבניין חדש עם מאפיינים דומים אז העסקה תניב לך תשואות יפות.
דירות יד 2 פחות מומלצות אם אין ניסיון כי כל בניין שני בבת ים עלול להיות מבנה מסוכן גם אם אינו מוגדר כך כיום.
בת ים חד משמעית. בהצלחה.