רוצה 8% תשואה

[FIYaacov]

אם היה ביוב זורם ברחובות, היה מי שמתלונן

יש לך מקור לכך שהביוב מותקן לא כראוי?

 

[מרק עוגיות]

יש לך מקור לכך שהביוב מותקן לא כראוי?

נדמה לי שבהגדרה, אם יש עליות ביוב והצפות באופן קבוע זה אומר שיש בעית תשתית. מעבר לזה, אין לי מושג. לא התחום שלי. בכל מקרה המטרה לא היתה להדגים שיש בעיות תשתית, אלא להדגים שכשיש בעיות ביוב אנשים מתלוננים.

 

[נימוסין]

אם היו משחררים קרקעות לבנייה, הקבלנים כבר היו בונים לפי מה שאנשים היו רוצים, והמחיר היה יורד.

הקבלנים בנו כך עד שנות ה-80, ועכשיו כל הבתים שנבנו סכנת קריסה ברורה ומידית
(לא תאמין כמה צריך להתאמץ לשכנע אנשים לא לקנות דירות כאלה).
.במקרה זה כולל גם בתים שנבנו ע''י הממשלה, ומוסדות ציבור כבתי-ספר ובתי חולים וכד'.

 

[FIYaacov]

ועכשיו כל הבתים שנבנו סכנת קריסה ברורה ומידית

אתה מדבר על רעידות אדמה?
כי אם לא, אז תחזוקה לקויה לא קשורה לאיכות הבניה.

חוץ מזה נראה לי שעשית הכללה גסה.

 

[נימוסין]

אתה מדבר על רעידות אדמה?
כי אם לא, אז תחזוקה לקויה לא קשורה לאיכות הבניה.

חוץ מזה נראה לי שעשית הכללה גסה.

חוץ מבתים שנבנו אחרי '80, ואינם בטווח רעידות אדמה,
איזה עוד יוצאים מהכלל יש?
הציטוט שלך בהודעה שלי היה לא מדויק, התכוונתי לטענה "שרק ניתן לשוק חופש"...
שנרשמה מעליך @roneng . אני בעד משק פתוח מעורב, כשברור שלבניה ממשלתית יש את החסרונות שלה.

 

[נימוסין]

ספרו לי עוד כמה תושבי הפריפריה מסבסדים את תושבי המרכז (שם ההנחות על הקרקע גדולות יותר)...

יפה, אז הוכחת שבמרכז על המחיר יש היטלים גבוהים יותר, שמסבירים את הפרשי המחיר
בין הפריפריה לאזור המרכז. עדיין במרכז מקבלים (הקונים בלבד- לא התושבי המרכז) הנחה על נדלן ששייך לכל תושבי המדינה.

 

[נימוסין]

אלא מייצג מה שחושבים העיתונאים ו\או אינטרסנטים שמשלמים לעיתונאים.

רוב העיתונאים הם צעירים, חלקם סיפרו שגם להם אין דירות, כך שתיאורית הקונספירציה לא ממש מחזיקה.
לדוגמה, פה בפורום אנשים מביעים את דעותיהם, למרות שזה נגד הפוזיציה שלהם.

 

[Honey jar]

להבדיל רוב האנשים בכלל לא מסתכלים על זה ככה בכלל, וכל מה שמעניין אותם זה הרישום של השם שלהם בטאבו.

זה נכון, אבל מעט פשטני.
את רוב האנשים מעניין:
לא לזרוק כסף על שכירות,
שיהיה אחרי 120 "להשאיר משהו" לילדים,
רואים את השכירות כמעין "פנסיה", וכו'.
את כל זה משיגים על ידי הרישום בטאבו.

האם הם צודקים? זה לא משנה. הם הרוב, והם קובעים את חוקי המשחק.
אפשר להיות צודק, ולהפסיד. זה לא עוזר להיות צודק במשחק שבו חוקי המשחק הם לא החוקים שלך.

 

[קפה שחור]

ולהפסיד

זאת הברירה היחידה?

 

[Honey jar]

זאת הברירה היחידה?

לא, לא בהכרח ולא לכולם.
אבל נראה לי שלרוב האנשים, הברירה הייתה הפסד.

 

[קפה שחור]

רוב האנשים, הברירה הייתה הפסד.

בארגז החול של הסולידית ישנם חוקים אחרים
כאן מתעקשים על הבחירה ולא רק על הברירה
אין ביכולתי להפסיד משחק שבו מעולם לא השתתפתי ובמשחק המציאות לא ניתן לתחום את התוצאה רק להפסד או ניצחון

 

[FIYaacov]

אין ביכולתי להפסיד משחק שבו מעולם לא השתתפתי

לך יש את הידע לדעת שזה לא משחק מתאים בשבילך.
הפתרון הוא כמובן הקניית ידע לאותם אלה שחושבים שמשחק הנכסים היחיד הוא נדלן בודד למגורים.
לא אמרתי שזה פתרון קל...
אפשר להתחיל מכך שיסתכלו על הפנסיה שלהם, ועל קרן הטיולים השתלמות שלהם

 

[קפה שחור]

הפנסיה שלהם, ועל קרן הטיולים השתלמות שלהם

אל תדבר גסויות

 

[ישראל הכהן]

לא קראתי את כל השרשור- כך שיכול להיות שאני חוזר על דברי אחרים.

בנדל"ן בשונה מבשוק ההון, ההלוואות שאתה מקבל אינם ניתנים לדרישה ע"י המלווה בזמן של ירידת ערך הנכס. ולכן במידה ואתה משלם ריבית של 2.5% על המשכנתא, ומקבל מהשכירות 3.5% נטו. וההון עצמי שהשקעת הוא 20 % מערך הדירה [במחיר למשתכן זה לפעמים אפשרי]. עשית 7.5% תשואה על הכסף שהשקעת. [וכן חצי אחוז עליית ערך נכס הוכך היסטורית]
כך שהטענות שאין אפשרות להגיע ל8% אינם מדוייקות. [וכן ההגבלה למינוף בשוק ההון ג"כ אינה מדוייקת כנ"ל, וגם משום ששוק ההון הוא שוק מאוד תנודתי , ואם ימנף את עצמו ב500% אין לו את אפשרות העמידה בזמני שפל]

 

[נימוסין]

בנדל"ן בשונה מבשוק ההון, ההלוואות שאתה מקבל אינם ניתנים לדרישה ע"י המלווה בזמן של ירידת ערך הנכס. ולכן במידה ואתה משלם ריבית של 2.5% על המשכנתא, ומקבל מהשכירות 3.5% נטו. וההון עצמי שהשקעת הוא 20 % מערך הדירה [במחיר למשתכן זה לפעמים אפשרי]. עשית 7.5% תשואה על הכסף שהשקעת.

החישוב שיצא לי 1% כפול 5 = 5% לא 7.5 ולא 8?

 

[roneng]

החישוב שיצא לי 1% כפול 5 = 5% לא 7.5 ולא 8?

למה 1%?
את ה2.5% ריבית אתה משלם רק על החלק שלקחת עליו משכנתא, שזה 80% מערך הדירה.
כלומר תשלומי הריבית הם 2% משווי הנכס, אם השיכרות 3.5% אתה נשאר עם 1.5% ביד

 

[אורי ג.]

בנדל"ן בשונה מבשוק ההון, ההלוואות שאתה מקבל אינם ניתנים לדרישה ע"י המלווה בזמן של ירידת ערך הנכס. ולכן במידה ואתה משלם ריבית של 2.5% על המשכנתא, ומקבל מהשכירות 3.5% נטו. וההון עצמי שהשקעת הוא 20 % מערך הדירה [במחיר למשתכן זה לפעמים אפשרי]. עשית 7.5% תשואה על הכסף שהשקעת. [וכן חצי אחוז עליית ערך נכס הוכך היסטורית]

יש תיאוריה ויש פרקטיקה...
בפרקטיקה ריבית המשכנתא שלך תהיה הרבה יותר מ2.5%, התזרים שלך יהיה מאד שלילי בתרחיש הזה והתשואה התזרימית שלך תהיה אולי 7.5% (וגם זה לא נכון כי יש עלויות של ביטוחים) אבל התשואה האמיתית שלך תהיה נמוכה הרבה יותר כי ההכנסות יתחילו להכנס עוד 4-5 שנים.
לחשב תשואה אמיתית מומלץ להתשמש בפונקציית IRR ולא בכללי אצבע.

 

[ישראל הכהן]

בפרקטיקה ריבית המשכנתא שלך תהיה הרבה יותר מ2.5%

הריבית הממוצעת היא כ3.5 קבוע ל20 שנה[לא בדקתי הרגע]. כיום יש 33 אחוז שהריבית עליהם היא 1% [חלק הפריים]

התזרים שלך יהיה מאד שלילי בתרחיש הזה והתשואה התזרימית שלך תהיה אולי 7.5%

נכון- בדוגמא הספציפית שהבאתי. אך לא תמיד. [ישנם איזורים כיום במחיר למשתכן שלא]

אבל התשואה האמיתית שלך תהיה נמוכה הרבה יותר כי ההכנסות יתחילו להכנס עוד 4-5 שנים.

ההכנסות יתחילו להכנס 18חודש אחרי התשלום הראשון [כ5-10%]. לפעמים בסטיה של כמה חודשים. [לא משלמים בזכיה, משלמים לפי קצב התקדמות הבניה.

יש תיאוריה ויש פרקטיקה...

נכון. ועשיתי זאת כמה פעמים. הדוגמא שהבאתי היא אמנם מאוד תאורתית כי אינני יודע איפה ומה הוא מחפש, ואיזה משכנתא הוא יקבל ועוד ועוד. רק הסברתי לו את העיקרון.

לחשב תשואה אמיתית מומלץ להתשמש בפונקציית IRR ולא בכללי אצבע.

נכון. וגם לחשב לפי נתוני משכנתא , שמאות , וממוצע שכירות באיזור. והוא 'עלול' לגלות תשואה של 8%.

 

[אורי ג.]

הריבית הממוצעת היא כ3.5 קבוע ל20 שנה[לא בדקתי הרגע]. כיום יש 33 אחוז שהריבית עליהם היא 1% [חלק הפריים]

סביב ה4.3% לפי:
http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
הפריים הנוכחי הנוכחי מטעה כי זה עניין של זמן בכמה הוא יעלה (צפי שלי: 2019).

והוא 'עלול' לגלות תשואה של 8%.

והוא "עלול" גם לגלות תשואה שלילית. רב הנסתר על הגלוי.

ההכנסות יתחילו להכנס 18חודש אחרי התשלום הראשון [כ5-10%]

בחלום הלילה, אין פרוייקט שנמסר אחרי 18 חודשים ובטח שלא 18 חודשים מהיתר הבנייה.

נכון- בדוגמא הספציפית שהבאתי. אך לא תמיד

ב80% מינוף? תמיד, לא רק תזרים שלילי אלא מאד שלילי.

רק הסברתי לו את העיקרון.

נכון בעיקרון אפשר לעשות כסף בנדל"ן כן, בעיקרון יש גם עסקאות מעולות במחיר למשתכן (בעיקר במרכז) ומעולות פחות בפריפריה, אפשר גם להפסיד כסף וככל שהמינוף גדול יותר ככה התשואה תהיה גדולה יותר (בפלוס או במינוס).

 

[המתמיד]

יפה, אז הוכחת שבמרכז על המחיר יש היטלים גבוהים יותר, שמסבירים את הפרשי המחיר
בין הפריפריה לאזור המרכז. עדיין במרכז מקבלים (הקונים בלבד- לא התושבי המרכז) הנחה על נדלן ששייך לכל תושבי המדינה.

תמצית הויכוח בנושא. אני התעייפתי קצת מלהסביר את דעתי.
בכל מקרה, אני מחכה ליום שבו הסכמי חכירת הקרקע שהמדינה חותמת עם בעלי נכסים יפוגו (98 שנים מרגע החתימה - 49 שנים + אופציה ל-49 שנים נוספות). במצב כזה, המדינה תדפוק בדלת של הגרים בבתים ותאמר להם בעדינות: "הקרקע היא של כל אזרחי המדינה. לפי הערכת שמאי, הבית שלך שווה 3 מיליון ש"ח. אם אתה לא רוצה לקחת את הבית שלך למקום אחר, אז תשלם על חידוש ההסכם 3 מיליון ש"ח. אין כפל מבצעים והנחות כי הקרקע שייכת לכל תושבי המדינה, וכתוב בחוזה החכירה שהיא תחזור לרשות כלל האזרחים בתום 98 שנים. אני (המדינה) לא מכריחה אף אחד לשום דבר. אתה יכול לפרק בלוק-בלוק ולעבור למקום אחר. בקריית שמונה יש קרקע במחיר נמוך יותר מזו שאתה יושב עליה..."

יש כתבות שדבר כזה יקרה בקרוב בירושלים (כנראה כתבות ממומנות שנועדות לגרום לאנשים למכור את נכסיהם במחיר נמוך).

נ.ב. תרחיש כמו שציינתי כנראה לא יקרה כי יש מספיק כוח פוליטי וכסף כדי שהוא לא יקרה. סביר להניח שיוציאו תקנה או חוק שמחדש אוטומטית את החכירה או מוכר את הקרקע למי שגר עליה באופן מוחלט. הצגת התרחיש נועדה להסביר את האבסורד הקיים היום.