רוצה 8% תשואה

[אמירgadol]

שלום לכולם

מבקש להתייעץ אתכם בנוגע להשקעה על הפרק בדירה בפרויקט אגם בנתניה במסגרת מחיר למשתכן. התקציב שלי עד מיליון ש"ח.

לאחר שקראתי על הסיכונים ואי הנוחות (חוסר הוודאות, הטרטורים, עלויות מימון וכו) אני מחשיב את התוכנית הזו כהשקעה מסוכנת יחסית ביחס לחלופות אחרות ולכן אדרוש תשואה על ההון של 8% בשנה אחרי מס.

להבנתי בחירת הדירה יכולה למקסם תשואה. שאלתי היא מהן ההמלצות כשנגיע לבחירת הדירה כדי להגיע לתשואה כזו?

חישבתי כך:

השכרה של דירה בגודל 4 חדרים בנתניה תניב לי כ – 50,000 שקל בשנה, משמע אני לא יכול להשקיע יותר מ 625,000 שקל בשורה התחתונה בעסקה זו (מה שלא נראה ריאלי בעליל).

האם פספסתי משהו?

תודה רבה!

אמיר

 

[adamshalev]

האם פספסתי משהו?

את זה:

ולכן אדרוש תשואה על ההון של 8% בשנה אחרי מס

אתה בכלל לא בכיוון

 

[אמירgadol]

אולי תפרט (קצת) יותר?

 

[בת העמק]

ולכן אדרוש תשואה על ההון של 8% בשנה אחרי מס.

אתה יכול לדרוש גם 20% אבל מה שתקבל זה כבר דבר אחר (אתה יכול לדרוש תשואה בתיק השקעות?). התשואה כיום לדירות במרכז נעה בסביבות2%-3%.
מצד שני, אם אתה מתכוון על תשואה על ההון העצמי אז זה חישוב אחר. למה התכוונת?

 

[אמירgadol]

תודה רבה שתיקנת אותי, אני לא רוצה לסבך ולהסתבך עם מונחים מקצועיים שאיני בקיא בהם
לגבי גובה התשואה, התכוונתי שלא שווה לי להיכנס לסרט של מחיר למשתכן עם פחות מ 8% תשואה לשנה.
אני רוצה להשקיע ברכישת הדירה סה"כ X ולקבל 0.08X בחזרה כל שנה.
כבר עתה אני מקבל 3% תשואה לשנה מתיק ההשקעות. יש לי בנקאי שמנהל לי את תיק ההשקעות על אוטומט. אני לא צריך
להתעסק בעצמי עם קבלנים, עורכי דין, שוכרים, שיפוצניקים וכו. איכשהוא התשואה צריכה לגלם את הכאב הראש הזה, לא?

לכן שאלתי היא האם בבחירות נכונות של דירה בפרויקט מחיר למשתכן אפשר להגיע ל8% תשואה לשנה?

 

[123W]

130% מניות

לא ממליץ ולא מייעץ

 

[ABCDEFG]

אתה מתכוון על תשואה על ההון העצמי אז זה חישוב אחר

זה המספר החשוב באמת, נכון?
יש משמעות ל״תשואה״ במובן של רווח / מחיר יחידה עבור משקיע ממונף?

 

[adamshalev]

כבר עתה אני מקבל 3% תשואה לשנה מתיק ההשקעות. יש לי בנקאי שמנהל לי את תיק ההשקעות על אוטומט

לא יודע מה הוא מנהל לך אבל סנופי נתן משהו כמו 15% בשנה כבר כמעט עשור.
זה כמובן לא אומר הרבה לגבי העתיד, אבל עדיין, נראה שאתה קופץ מדבר אחד שאתה לא מבין בו לאחר. לדרישות שלך אין תפקיד פה.

 

[ביולוג ירושלמי]

זה כמובן לא אומר הרבה לגבי העתיד, אבל עדיין, נראה שאתה קופץ מדבר אחד שאתה לא מבין בו לאחר. לדרישות שלך אין תפקיד פה.

באתי רק בשביל התגובות פותח פופקורן חדש מהשקית
יפה לראות שחזונו של כחלון מתממש לנגד פורומנו ואנשים נהפכים למשקיעי מחיר למשתכן.
עכשיו האמת נגולה מעל ליבי.

 

[FIYaacov]

זה המספר החשוב באמת, נכון?
יש משמעות ל״תשואה״ במובן של רווח / מחיר יחידה עבור משקיע ממונף?

מצד אחד כן.
מצד שני תיק ממונף לא מתייחס בתשואה שלו ביחס לינארי לתיק ה"רגיל" שלו.

 

[צ'יפוולינו]

שאלת תם. לא ניתן למנף תיק השקעות עם הלוואה כלשהי? למשל במבנה דומה לשורט.

 

[קפבלנקה]

אני לא צריך
להתעסק בעצמי עם קבלנים, עורכי דין, שוכרים, שיפוצניקים וכו. איכשהוא התשואה צריכה לגלם את הכאב הראש הזה, לא?

אממ מבחינתי כן. זה בהחלט אחד השיקולים נגד השקעה בנדל"ן - כאב הראש.
השוכרים לא משלמים על כאב הראש שלך - אתה משלם.
בכל מקרה כמו שאמרו לך - אתה לא בכיוון. תשואה ממוצעת על שכירות היא סביב 3% במרכז ו - 4% בפריפריה. ומזה אתה צריך לנכות המון הוצאות.
במקרה של מחיר למשתכן - אם אכן יתברר בעוד מספר שנים טובות שהנכסים הללו אכן שווים משמעותית יותר ממה ששולם בעבורם (אני בספק גדול) אולי תרוויח עוד 1% תשואה.

 

[nick]

אני מקבל 3% תשואה לשנה מתיק ההשקעות. יש לי בנקאי שמנהל לי את תיק ההשקעות

לא יודע איך הוא הוציא תוצאות כל כך עלובות. השנים האחרונות היו מאוד חזקות בשוק ההון.
האם אתה הכוונת אותו להשקעות חסרות סיכון בעליל, או שהוא פשוט ממש ממש גרוע?
בכל מקרה, אם אתה רוצה להרוויח משהו, כנראה שלא יהיה לך מוצא מלשבת וללמוד מעט.
אתה יכול להתחיל בבלוג של הסולידית.

 

[אמירgadol]

תודה חברים. התשובה ברורה אם כך. אין מתנות חינם..
אתחיל להיעזר בסולידית לבנות את תיק ההשקעות הבא שלי, אך חשבתי שאולי זכייה במחיר למשתכן היא הזדמנות השקעה.
אמשיך לתהות מה מניע את עשרות האלפים שצמודים לנייד בהמתנה ל SMS המיוחל מכחלון.

 

[ברננקי]

תשואה ממוצעת על שכירות היא סביב 3% במרכז ו - 4% בפריפריה

אתה בטוח לגבי זה? אני מכיר שהתשואה הממוצעת הארצית היא 3%. ובמרכז כמובן שפחות מזה (קצת יותר מ 2% בת"א אם אני זוכר נכון).

 

[ביולוג ירושלמי]

אמשיך לתהות מה מניע את עשרות האלפים שצמודים לנייד בהמתנה ל SMS המיוחל מכחלון.

אל תמשיך לתהות, הנה התשובה - הרצון ל- 4 קירות.
רצון שמעודד ונדחף בצורה אקוטית על ידי החברה והסביבה הישראלית. כמובן מסיבות מובנות וחלקן אולי מוצדקות.

אך חשבתי שאולי זכייה במחיר למשתכן היא הזדמנות השקעה.

היא לחלוטין ובהחלט ללא שום עוררים כן הזדמנות להשקעה על פי כל כללי ההגיון "ההשקעתי".
בהגדרה, בית שאתה לא גר בו הוא הון ואם אתה משכיר אותו הוא משיא לך תשואה. זו השקעה, כי אתה משקיע.
זו גם "הזדמנות" כי אתה באמת שמקבל פה אפשרות לרכישה דירה בהנחה אמיתית של 20% (נניח) ממחיר השוק.
השאלה אם מחיר השוק הוא מופלץ, הזוי ובועתי זו כבר שאלה לפוסט אחר (תראה פה ממש למטה באפור "נושאים דומים" וכמה פוסטים בעניין).
רק שזו לא השקעה עם תשואה של 8%

 

[אמירgadol]

זו גם "הזדמנות" כי אתה באמת שמקבל פה אפשרות לרכישה דירה בהנחה אמיתית של 20% (נניח) ממחיר השוק.

מאות אלפים לא מניחים הם בטוחים שיש פה הנחה (אחרת איך ניתן להסביר את ההתרגשות וההמולה). חוכמת ההמונים, לא?
אני לצערי עדיין מחפש את "ההנחה". כשמדברים על הנחה צריך לדבר על אותו "מוצר", לא? איך אפשר להשוות כש:
- אתה לא יודע מה מחיר השוק של המוצר. כשתקבל אותו יפלטו לשוק יחד איתו עוד מאות מוצרים דומים וקרובים מאד שישבו על המדף מחפשים קונה/שוכר.
- אתה צריך להחליט מה אתה קונה בפגישה של 45 דקות.
- אתה לא קונה דירה בשכונה אתה קונה דירה בלול.
- שלם מראש קבל (הרבה) אחר כך
להמשיך?

 

[TunaGolem]

חוכמת ההמונים, לא?

באותה מידה ניתן לטעון לבערות ההמון.

 

[adamshalev]

חוכמת ההמונים, לא?

לא.
חוכמת ההמונים מדבר על מיצוע שגיאות של אנשים רבים בביצוע הערכה כמותית כלשהי.
למשל, תתן ל1000 אנשים לשער כמה מסטיקים יש בצנצנת שקופה ענקית, תקבל שונות עצומה בניחושים אבל הממוצע/חציון יהיו מאד קרובים לאמת, למרות שמספר מאד קטן של אנשים ינחשו קרוב לאמת. זה מאפשר לך להסתמך על הממוצע של הרבה אנשים (חוכמת ההמונים) במקום לנחש לבד או לבחור אדם אחד שרירותי שינחש עבורך.

זה לא אומר שאם הרבה אנשים חושבים משהו אז המשהו הזה הוא נכון. בדוגמא של המסטיקים, חצי מהאנשים ינחשו מעל האמת, ומאות מתוך האלפים יהיו רחוקים כמעט בסדר גודל מהאמת. אם אתה חושב שהצנצנת של 5000 מסטיקים יש 500 מסטיקים, זה שיש עוד 200 איש שטועים כמוך לא הופך את זה לנכון.

במקרה לעיל עם הדירות, זה שיש עשרות אלפי אנשים שמתנפלים על זה, לא הופך את זה להחלטה חכמה.

 

[Buffett]

דווקא אפשר להתקרב לתשואה על ההון של 7%-8% במחיר למשתכן.
ממה שבדקתי במקומות במרכז (ראשל"צ,מודיעין,הרצליה, רמת גן, שוהם) יש באמת הנחה לא קטנה בהשוואה לדירות בשוק, אפילו יותר מ-20%.
קחו תשואה התחלתית של 2.5%, תורידו 25% ממחיר הנכס, ותניחו שאתם מממנים את קניית הנכס ב-60% משכתנא ומגיעים ל-7%-8% על ההון.

זו לא הבעיה של התכנית המפגרת הזו.
הבעיה שכל אזרחי המדינה צריכים לסבסד דירה במרכז הארץ לאנשים שמרווחים 40,000 שקל בחודש - ע"ע חברת הכנסת מירב בן ארי -
http://www.srugim.co.il/220344-אחרי-60-הגרלות-החכית-זכתה-במחיר-למשתכן

והבעיה שהתכנית לא באמת מגדילה את היצע הדירות בארץ. בונים את אותה כמות (פחות או יותר - סביבות 50,000 יח"ד בשנה). פשוט הדירות שנבנו בשנתיים האחרונות מסובסדות ע"י המדינה ומוגרלות לתושבים עם סט קריטריונים שנקבעו ע"י פוליטיקאי אחד.
ככה לא בונים חומה (ולא דירות).