רוצה 8% תשואה

[אמירgadol]

תודה על הדוגמא וההסבר המקיף, adamshalev!

במקרה לעיל עם הדירות, זה שיש עשרות אלפי אנשים שמתנפלים על זה, לא הופך את זה להחלטה חכמה.

אבל ההגרלה חסומה בפני אחרים.. מה היה קורה אם ההגרלה הייתה פתוחה גם בפני מאות האלפים האחרים?
אני חושב שאפשר לקבל רמז לתשובה אם מסתכלים על אחוזי הנרשמים ביחס לזכאים. במקומות מסוימים מדובר באחוזים גבוהים ממש.
אני חושב שההתנפלות לא הייתה מוגבלת במקרה כזה רק לעשרות אלפי הזכאים.
כנראה שאמשיך לתהות לגבי מה הם רואים שאני מפספס

 

[מרק עוגיות]

מה הם רואים שאני מפספס

או מה אתה רואה שהם מפספסים.

 

[עש לילה]

כנראה שאמשיך לתהות לגבי מה הם רואים שאני מפספס

מיליוני ישראלים גם לא חוסכים יותר מ-15% מההכנסה החודשית שלהם. בפורום הזה אני משער שהרוב חוסכים לפחות פי שתיים מכך. אז מה כל הבזבזנים יודעים שאנחנו לא?

בכל מקרה, גם אם נניח ש"העדר" הוא רציונלי ופועל באופן מושכל לחלוטין, זה עדיין לא אומר שהשיקולים שלו זהים לשלך. אתה למשל דורש 8% תשואה מתוכנית למחיר למשתכן ועושה חישובים בהתאם. אני בספק שלעדר יש אותה מוטיבציה כמוך או שהוא אפילו משתמש במחשבון בבואו להחליט אם לקנות דירה או לא.

 

[MMM]

אני מציע נקודת מבט קצת שונה:
נניח שאני צורך שירותי דיור בסך 4000 שח לחודש
נניח שיש לי תיק השקעות בסך 2 מיליון שח שמחולק חצי אגח וחצי מניות
נניח שההשקעה האגחית שלי היא באגח מדינה צמודים ארוכים עם תשואה נטו לפדיון של 1%
עכשיו אולי מעניינת לי האופציה לקחת את המיליון שח הזה שנותן תשואה של 10,000 שח לשנה ולקנות איתו דירה במיליון שח שיחסכו לי תשלומי שכירות של 48,000 שח לשנה.
מה דעתכם?

 

[FIYaacov]

עכשיו אולי מעניינת לי האופציה לקחת את המיליון שח הזה שנותן תשואה של 10,000 שח לשנה ולקנות איתו דירה במיליון שח שיחסכו לי תשלומי שכירות של 48,000 שח לשנה.
מה דעתכם?

אף אחד מעולם לא טען שאין החזר תשואה על מגורים בדירה שרכשת ושהוא לא גבוה מהחזר על אג"ח (כיום).

תשאל את עצמך אם אתה לא מנסה לתזמן משהו...

להבדיל רוב האנשים בכלל לא מסתכלים על זה ככה בכלל, וכל מה שמעניין אותם זה הרישום של השם שלהם בטאבו.

 

[קפבלנקה]

מה דעתכם?

אתה יכול, אבל אתה מוסיף סיכון. (אני מתעלם מסיכון המח"מ כי אתה יכול לקבל בקלות 1%+מדד עם אבטחת קרן בתוכנית חסכון לטווח לא במיוחד ארוך בבנק כחלופה, או לחילופין - אתה מחזיק ממשלתי ארוך פוטנציאלית לפדיון ולא מדגדג אותך הפסדי הון זמניים).
זה תלוי מה התפקיד של הממשלתית הצמודה בתיק. אם הבחירה היתה רציונלית התפקיד שלה הוא להיות הנכס הכי דפנסיבי שיש, שתדע שאתה שומר על כוח הכסף בתוספת תשואה זעומה, משקל נגד לאפיק מנייתי, וגם אולי נכס נזיל כבאפר לאזן באמצעותו מימושים בשוק המניות. כל זה לא יתקיים אם תקח את הכסף ותתאשפז על כחלון.
אם הטעמים היו שונים, אולי מוטב לחזור לשלב השרטוטים ולבדוק אם האלוקציה שבחרת אכן מדויקת לצרכים, מטרות, סיבולת סיכון. טווח ההשקעה.

בכל מקרה זה טריקי כי את הסיכון אתה יכול גם להגדיל באמצעות תיק 70% מניות 30% ממשלתי. ואז תשאל - מה דעתכם לקחת את ה - 30% ולקנות דירה להשקעה ואני אענה שאתה יכול להגדיל את הסיכון באמצעות מעבר לתיק מנייתי טהור.
אני חושב שהכל יכול להיות בסדר ויכול להיות קטסטרופה. תלוי מה מתאים לנו כמשקיעים ואיזה סיכון אנחנו מוכנים לסבול.

 

[TunaGolem]

מה דעתכם?

דעתי היא שאם אתה יכול להחליף מזומן (או אג"ח בסיכון דומה) בנדל"ן, כנראה שאתה יכול להחליף חלק ממנו במניות במקום זאת, כך שכדאי לחשוב מחדש על האלוקציה.

[התשובה היתה תקועה במערכת בזמן שקפבלנקה ענה. בחרתי לפרסם אותה למרות הכפילות]

 

[איש(3718)]

מאות אלפים לא מניחים הם בטוחים שיש פה הנחה (אחרת איך ניתן להסביר את ההתרגשות וההמולה). חוכמת ההמונים, לא?
אני לצערי עדיין מחפש את "ההנחה". כשמדברים על הנחה צריך לדבר על אותו "מוצר", לא? איך אפשר להשוות כש:
- אתה לא יודע מה מחיר השוק של המוצר. כשתקבל אותו יפלטו לשוק יחד איתו עוד מאות מוצרים דומים וקרובים מאד שישבו על המדף מחפשים קונה/שוכר.

אף אחד לא יודע מה יהיה מחיר השוק של מוצר או מניה עוד 3 שנים. כך שאני לא מבין על מה אתה מתרעם.

- אתה צריך להחליט מה אתה קונה בפגישה של 45 דקות.

וזה בניגוד לערבי המכירות של גינדי לחבר שם קונים תוך 50 דקות? ומי מונע ממך לעשות שעורי בית קודם?

- אתה לא קונה דירה בשכונה אתה קונה דירה בלול.

עברת לדבר על פרוייקט המשתלה בת"א?

- שלם מראש קבל (הרבה) אחר כך

אם כל כך לא מתאים לך, תישאר עם התיק של ה 3% בבנק ותעשה חיים, אף אחד לא מכריח אותך לקנות.

 

[קפה שחור]

אף אחד לא מכריח אותך לקנות.

הפחד "לפספס" ביחד עם העדר מכריח אותו לקנות

 

[נתן]

יש פה התייחסות לסיכון כאילו הוא הומוגני מבלי להתייחס לתועלת ברכישת נדלן בהיבט של חוסר קורלציה לנכסים אחרים ועמידות בפני זעזועים של המערכת הפיננסית.
נ.ב: לא ממליץ לרכוש נדלן כלל וכלל, רק מציין שזה לא שקול להגדלת פלח מנייתי על חשבון אגח.

 

[ביולוג ירושלמי]

חוכמת ההמונים, לא?

איזה קטע... נגמר לי הפופקורן!!!
רגע, הולך להביא את השק של ה- 14 קילו ועל הדרך גם ביסלי בצל. שיהיה מצחיק בקקי.
חוכמת ההמונים במקרה הזה שווה לתחת מבחינתי כי לא מדובר במיצוע מתמטי. המדובר בהתנהגות עדרית קולקטיבית שנדחפת ומונעת על ידי מנועים שאני לפחות קטן מלהבין ויכול להעלות ספקולציה לגבי לא מעט מהם. יש פה עניין עם סוגת הפסיכולוגיה החברתית או הרציונליזציה הסוציאלית, אין לי מושג, אני סתם ממציא מילים אבל קורא יותר מדי דן אריאלי ואייל ווינטר לדעת שחוכמת ההמונים היא גם טיפשות ההמונים.

אני לצערי עדיין מחפש את "ההנחה".

סליחה אמיר, אבל לא מבין מה אתה רוצה.... בתים חדשים, מקבלן, בשכונות חדשות, עם תשתיות חדשות.
אמורים לעלות בשכונה X בעיר Y בסביבות ה- 1KKK ועולים 0.8KKK לפי מחירון לוי מי יצחק אחרון.
רצית הנחה? קיבלת אנחה.
רצית דירה? קיבלת דירה.
רצית חדש? קיבלת חדש.
רצית "עזרה"? קיבלת אזרע.
רצית הגרלה? לא. ועדיין קיבלת הגרלה. צחוק הגורל (הגרלה, גורל... מבין מה הלך פה?).
יש לך טענות? אל תשתתף בהגרלה. או אל תסכים לתנאים שלה.
את מי זה מעניין כל הלוגיקות שמאחורי הרעיון הפשוט שהמדינה נותנת קרקע כמעט בחינם?
תערו של אוקהם עובד שעות נוספות בתור פועל ייצור בבנק ישראל.
כל שאר הלוגיקות הן בילבולי ביצים מבחינתי.
וזה בלי שום קשר אם מחיר למתמסכן היא מוצר להשקעה או שלא. בלי שום קשר.
לא רק שיש הנחה, יש גם משכענתא 90%. יש גם עזרה של כמה עשרות אלפי ש"ח ככה שקראתי בטעות באיזה יומון שצריך לבוא רק עם רצון עז ו- 40K מהבית.
בכיף. מפרגן להם.
אבל אתה מדבר על מוצר להשקעה או אתה מדבר מפוזיציה של רוכש וגר בבית?
אמיר, מתנצל על ההתלוצצויות המובנות, אני אישית איבדתי אותך.

הבעיה שכל אזרחי המדינה צריכים לסבסד דירה במרכז הארץ לאנשים שמרווחים 40,000 שקל בחודש - ע"ע חברת הכנסת מירב בן ארי -

א-ש-כ-ר-ה.
רק שבאפט, אני מאוכזב עמוקות. זה דיבור של סוציאליסט. לך תשטוף את הפה עם ביטקוין.

 

[FIYaacov]

זה דיבור של סוציאליסט

למה שסוציאליסט יטען שזו בעיה שכולם מסבסדים דירות למיעוט?

 

[ביולוג ירושלמי]

למה שסוציאליסט יטען שזו בעיה שכולם מסבסדים דירות למיעוט?

זו הייתה התגרות בהפוך על הפוך... הרסת לי את הבדיחה!
אני מבקש את הביטקויין שלי בחזרה עכשיו. או משהו שווה ערך ל- 2 זליון דולר שהוא יהיה שווה עוד שעתיים ו- 4 דקות מעכשיו.

 

[נתן]

לחלק קרקעות מדינה=! סבסוד. יותר כמו החזרת רכוש גנוב.

 

[roneng]

לחלק קרקעות מדינה=! סבסוד. יותר כמו החזרת רכוש גנוב.

גנבו מכולם ומחזירים רק לחלק. עדיין נשמע לי כמו סבסוד

 

[המתמיד]

גנבו מכולם ומחזירים רק לחלק. עדיין נשמע לי כמו סבסוד

לחלק קרקעות מדינה=! סבסוד. יותר כמו החזרת רכוש גנוב.

טיפה מספרים מכמה ממכרזים לדוגמה:
מכרז בבאר יעקב (מר/245/2017):
יח"ד: 236
תמורה בעד הקרקע (ללא מע"מ) 55 מיליון ש"ח
הוצאות פיתוח: 36 מיליון ש"ח
סה"כ תשלום לדירה: 429 אלף ש"ח
מחיר מקסימום למ"ר: 9250 ש"ח
סה"כ תשלומים למדינה ביחס למחיר דירה 100 מ"ר: 46%

מכרז בנתניה (מר/154/2017)
יח"ד: 208
תמורה בעד הקרקע (ללא מע"מ) 162 מיליון ש"ח
הוצאות פיתוח: 36 מיליון ש"ח
סה"כ תשלום לדירה: 1.08 מיליון ש"ח
מחיר מקסימום למ"ר: 14400 ש"ח
סה"כ תשלומים למדינה ביחס למחיר דירה 100 מ"ר: 75%
* המכרז הזה הוא קצת קיצוני. במכרזים אחרים סה"כ תשלומים הם סביב ה-400K שהם כ-35-40% מערך דירה 100 מ"ר)
מכרז בעפולה (צפ/176/2017)
יח"ד: 186
תמורה בעד הקרקע (ללא מע"מ) 0.67 מיליון ש"ח
הוצאות פיתוח: 19 מיליון ש"ח
סה"כ תשלום לדירה: 107 אלף ש"ח (יחד מענק 40 אלף: 67 אלף ש"ח)
מחיר מקסימום למ"ר: 5700 ש"ח
סה"כ תשלומים למדינה ביחס למחיר דירה 100 מ"ר: 11.7%

ספרו לי עוד כמה מי שלא קונה דירה מסבסד את מי שכן קונה.
ספרו לי עוד כמה תושבי הפריפריה מסבסדים את תושבי המרכז (שם ההנחות על הקרקע גדולות יותר)...

 

[אורי ג.]

עכשיו אולי מעניינת לי האופציה לקחת את המיליון שח הזה שנותן תשואה של 10,000 שח לשנה ולקנות איתו דירה במיליון שח שיחסכו לי תשלומי שכירות של 48,000 שח לשנה.
מה דעתכם?

דעתי שזה רעיון טוב מאד או לחלופין להשקיע אותו באפיק שיתן יותר מ10,000 ש"ח לשנה (זה מה שאני עושה).

 

[רוני]

אני מציע נקודת מבט קצת שונה:
נניח שאני צורך שירותי דיור בסך 4000 שח לחודש
נניח שיש לי תיק השקעות בסך 2 מיליון שח שמחולק חצי אגח וחצי מניות
נניח שההשקעה האגחית שלי היא באגח מדינה צמודים ארוכים עם תשואה נטו לפדיון של 1%
עכשיו אולי מעניינת לי האופציה לקחת את המיליון שח הזה שנותן תשואה של 10,000 שח לשנה ולקנות איתו דירה במיליון שח שיחסכו לי תשלומי שכירות של 48,000 שח לשנה.
מה דעתכם?

בנדל"ן מניב יש לחשב נכון את ההכנסה נטו משכירות, ישנם בלתמים כגון נכס ריק בעת החלפת שוכר, תחזוקה שוטפת, תיקונים גדולים אחת לעשר עד חמש עשרה שנים, השקעה בעיתוי הנוכחי תיתכן ירידה בשכירויות במיקומים פחות מרכזיים עקב עודף היצע.

שכירות של 4,000 ברוטו לחודש מניב נכס שמחירו כיום בסביבות 1,600,000 ש"ח (כמובן תלוי במיקום הנכס, יש עלויות רכישה,לעיתים יש צורך בשיפוץ קוסמטי), כדי לקבל 4,000 ש"ח נטו בחודש לאחר קיזוז הבלתמים, בהשקעה בנכס מניב במיקום סביר, יתכן שתצטרך לרכוש נכס בסכום הקרוב ל 2,000,000 ש"ח ובנוסף להסתכן בירידת מחירים בטווח הקרוב והבינוני.

הרעיון בגדול מעניין, אך לדעתי אינו מתאים למגמת השוק הנוכחי בארץ.

 

[FIYaacov]

ספרו לי עוד כמה מי שלא קונה דירה מסבסד את מי שכן קונה.
ספרו לי עוד כמה תושבי הפריפריה מסבסדים את תושבי המרכז (שם ההנחות על הקרקע גדולות יותר)...

אתה לא צריך לשכנע אותי שהפרויקט גרוע.
אבל, אין כאן איזור גיאוגרפי שמסבסד איזור גיאוגרפי אחר רק בגלל שההנחה יותר גדולה. כל מי שלא קיבל דירה/הנחה מסבסד את מי שכן. (יותר נכון, כולם מסבסדים את מי שזכה בהגרלה).
נכון יש הנחות יותר גדולות במרכז, אבל גם ההנחה המוגרלת בפריפריה היא עדיין הגרלה לכל דבר.

בנוסף, לא הבנתי את הנתונים שלך, אתה נותן כאן את מחירי ההון העצמי שצריך להביא, במקום את מחירי הדירות.
אמנם אני מסכים איתך שהמדינה מכניסה הרבה זוגות לפרויקט מסוכן במינוף מטורף, אבל אין קשר לאם הפרויקט הוגן או לא (הוא לא).

 

[איש(3718)]

גנבו מכולם ומחזירים רק לחלק. עדיין נשמע לי כמו סבסוד

זה לא נכון שגנבו מכולם, תחשוב על זה בצורה הבאה:
יש ספק מונופוליסט של מוצר הכרחי שהעלה את מחיר המוצר שלו דרמטית, אלא שלחלק מהציבור כבר יש את המוצר (המוצר נצחי ולא מתבלה), כך שזה לא רלבנטי עבורם. נשארו עם בעיה רק כאלו שאין להם המוצר. תוכנית מחיר למשתכן מנסה לפתור הבעיה עבור אלו שאין להם המוצר, בעצם, גנבו בעיקר מהם.

שורש הבעיה זה לא תוכנית מחיר למשתכן, היא רק טלאי. שורש הבעיה זה הספק המונופוליסטי של המוצר. אפשר לטעון שצריך לשנות שיטת המונופול, וזה נכון, אבל בפועל לאף אחד אין כח ויכולת לעשות את זה בגלל מבנה השלטון המבוזר בנושא הזה בישראל.