רוצה 8% תשואה

[FIYaacov]

שורש הבעיה זה לא תוכנית מחיר למשתכן,

מי טען את זה?

 

[איש ירח]

עכשיו אולי מעניינת לי האופציה לקחת את המיליון שח הזה שנותן תשואה של 10,000 שח לשנה ולקנות איתו דירה במיליון שח שיחסכו לי תשלומי שכירות של 48,000 שח לשנה.

כמו ש @אורי ג. כתב:

דעתי שזה רעיון טוב מאד או לחלופין להשקיע אותו באפיק שיתן יותר מ10,000 ש"ח לשנה (זה מה שאני עושה).

אז תשקיע את הכסף באפיקים יותר משתלמים ותצבור סכום יותר גדול לפני שאתה משקיע בדירה. בכל מקרה, בעלות על בית, עד כמה שהיא דבר לא כלכלי בכל זאת מקנה ביטוח מפני מקרי קיצון (בתנאי שאין לך משכנתא!) כי יש לך מקום מובטח לגור.
כמו בכל קניית ביטוח, למוצר הזה יש מחיר.

 

[איש(3718)]

מי טען את זה?

כל האינטרסנטים שנפגעים מעצירת ניפוח הבועה: יזמים, קבלנים, שמאים,אנשי שיווק, מפרסמים (עיתונים), מתווכים , וספסרי נדלן למיניהם.

אלו שנהנים מהתוכנית הם אלו שאין להם תקציבי פרסום כדי להשמיע את קולם: זוגות צעירים נטולי דירה.

 

[FIYaacov]

כל האינטרסנטים שנפגעים מעצירת ניפוח הבועה: יזמים, קבלנים, שמאים,אנשי שיווק, מפרסמים (עיתונים), מתווכים , וספסרי נדלן למיניהם.

אלו שנהנים מהתוכנית הם אלו שאין להם תקציבי פרסום כדי להשמיע את קולם: זוגות צעירים נטולי דירה.

לא יודע אם נהנים.
אולי יהנו בעתיד.
אולי לא.
כרגע גם הזוכים בוכים שלא מספיקה ההטבה של מאות אלפים, אלא גם צריך לאפשר להם כל מיני פריבילגיות כמו שדרוגים/שיפורים לדירה.

כמו כן, אני לא מבין איך אתה מסיק שהנהנים הם חסרי דירה, כאשר הרבה מאוד בכלל קונים דירה לא במקום שהם רוצים ולא מתכוונים לגור בו, ובנוסף ילדים של בעלי נכסים מרובים יכולים להיכנס להגרלה ודה פקטו להביא להורים שלהם עוד דירה להשקעה.

 

[מרק עוגיות]

שורש הבעיה זה לא תוכנית מחיר למשתכן, היא רק טלאי. שורש הבעיה זה הספק המונופוליסטי של המוצר.

אבל המוצר הוא אדמה בגבולות מדינת ישראל, שהיא מוצר סופי. אז איך אפשר להמנע מקיום של ספק מונופוליסטי? גם אם מדינת ישראל תחלק/תמכור עכשיו קרקעות לכל מיני גורמים אחרים כדי שהם יספקו את הקרקע, הרי בסופו של דבר הקרקעות הגיעו ממנה, כך שאיך שלא מסתכלים על זה היא לא יכולה להמנע מלהיות ספק מונופוליסטי. השאלה היחידה היא כמה מתווכים יש בדרך עד שהמוצר מגיע לידי מי שמשתמש בו.

כן אפשר לחשוב על שוק לא מונופוליסטי לגבי תוכניות בניה/פיתוח, כי זה לא מוצר קיים וסופי אלא מוצר שאפשר לייצר בכל מיני דרגות של איכות והשקעה.

 

[איש(3718)]

כרגע גם הזוכים בוכים שלא מספיקה ההטבה של מאות אלפים, אלא גם צריך לאפשר להם כל מיני פריבילגיות כמו שדרוגים/שיפורים לדירה.

הוספת אופציה תמיד משפרת את מצבך.
אני מזמן למדתי שמה שכותבים באמצעי התקשורת לאו דווקא מייצג מה שחושבים רוב האוכלוסיה, אלא מייצג מה שחושבים העיתונאים ו\או אינטרסנטים שמשלמים לעיתונאים.

כמו כן, אני לא מבין איך אתה מסיק שהנהנים הם חסרי דירה, כאשר הרבה מאוד בכלל קונים דירה לא במקום שהם רוצים ולא מתכוונים לגור בו

מישהו מכריח אותם לקנות? ובמה זה שונה ממי שקונה בב"ש, משכיר הדירה, ושוכר ברמת גן?

ובנוסף ילדים של בעלי נכסים מרובים יכולים להיכנס להגרלה ודה פקטו להביא להורים שלהם עוד דירה להשקעה.

הם עדיין חסרי דירה! לפי ההגיון שאתה מציע צריך למסות ילדים של עשירים לפי המס השולי של ההורים שלהם (כי ההורים מרויחים הרבה!).

ברור שזה טלאי, וברור שזה פתרון תת-אופטימלי, אבל ויכוחים אינסופיים על פתרון אופטימלי ערטילאי לא יובילו לשום מקום. בסוף צריך לעשות משהו, במסגרת היכולות של הממשלה והקדנציה שלה.

 

[איש(3718)]

אבל המוצר הוא אדמה בגבולות מדינת ישראל, שהיא מוצר סופי. אז איך אפשר להמנע מקיום של ספק מונופוליסטי? גם אם מדינת ישראל תחלק/תמכור עכשיו קרקעות לכל מיני גורמים אחרים כדי שהם יספקו את הקרקע, הרי בסופו של דבר הקרקעות הגיעו ממנה, כך שאיך שלא מסתכלים על זה היא לא יכולה להמנע מלהיות ספק מונופוליסטי. השאלה היחידה היא כמה מתווכים יש בדרך עד שהמוצר מגיע לידי מי שמשתמש בו.
.

ענית לעצמך:

כן אפשר לחשוב על שוק לא מונופוליסטי לגבי תוכניות בניה/פיתוח, כי זה לא מוצר קיים וסופי אלא מוצר שאפשר לייצר בכל מיני דרגות של איכות והשקעה.

תנו לבנות אחוזי בניה אינסופיים , וכמות יחידות דיור בלתי מוגבלת (פיצולים) בפרק זמן סביר, והבעיה תיפתר מהר מאד.
כשאני כותב "ספק מונופוליסטי" אני מתכוון בעיקר לעיריות וועדות הבניה, בתי המשפט, וכו'. לאו דווקא לממשלה.

נ.ב. אנשים שוכחים שמערכת השלטון שלנו מאד מבוזרת כשזה נוגע לתוכניות בניה (בניגוד ליציאה למלחמה), וכמעט כל גורם בדרך יכול לתקוע מקלות בגלגלים לגבי תוכניות בניה.

 

[FIYaacov]

בסוף צריך לעשות משהו

אז זהו שלא.
ככל שהמדינה תפסיק להתערב כן ייטב.
הדבר היחיד שהיא צריכה לעשות זה הפשרת קרקעות לבנייה.
הרי קצב בניית הדירות לא הואץ בגלל מחיר למשתכן, הוא רק עבר מפרוייקטים מסוימים לאחרים. כל מה שקיבלת זה הוצאה נוספת לממשלה שלא הייתה מתוכננת בתקציב.

איך שאתה לא מסתכל על זה, גם אם מלאכותית תקבע בחוק שמחירי הדירות הם 500,000 אתה לא יכול לעבור על חוקי כלכלה בסיסיים.

 

[איש(3718)]

ככל שהמדינה תפסיק להתערב כן ייטב.

אתה מציע לבנות מחדש המערכת השלטונית במדינת ישראל? זה הפתרון שלך? תשאל את ביבי, הוא מנסה, לא ממש מצליח לו, ויש לו הרבה יותר כח ממך.
יש לנו מערכת שלטונית מסויימת בנושא הבניה וחייבים לתת פתרון במסגרתה, הנסיון להגיד "בואו נבנה מחדש מערכת התכנון והבניה בישראל לפי התאוריות הכלכליות והכל יסתדר" פשוט לא מציאותי.
ודווקא מחיר זול לדירות לזוגות צעירים לא נראה לי העיוות הכי קשה. יש דברים הרבה יותר נחוצים כמו איחוד עיריות, הפקעת שטחים מוחכרים לחקלאות ממושבי המרכז, קירוב תחנות רכבת למרכזי הערים, העברת שטחים ממועצות אזוריות עשירות לערים סמוכות עניות, ועוד המון. דווקא מחיר למשתכן הכי פחות בעייתי לדעתי.

איך שאתה לא מסתכל על זה, גם אם מלאכותית תקבע בחוק שמחירי הדירות הם 500,000 אתה לא יכול לעבור על חוקי כלכלה בסיסיים. ב.

הממשלה משפיעה על היצע וביקוש על ידי מיסוי, כך שהטענה שהממשלה לא יכולה להשפיע שגויה.
אם יש לך 2 אלטרנטיבות השקעה ואחת ממוסה בכבדות (בורסה) והשניה פטורה ממס (דירה יחידה), לא ברור שתהיה הטיה לטובת דירה יחידה בשיקולי ההשקעה?

 

[מרק עוגיות]

תנו לבנות אחוזי בניה אינסופיים , וכמות יחידות דיור בלתי מוגבלת (פיצולים) בפרק זמן סביר, והבעיה תיפתר מהר מאד.

תיפתר בעיית הדיור, ותיווצר בעיית הslums. אם לא שמים שום תקן ושום מגבלה על בניה, מקבלים שכונות פחונים כמו בברזיל. לא נשמע לי כמו מה שהיינו רוצים כאן.

 

[nicepo1]

כנראה שאמשיך לתהות לגבי מה הם רואים שאני מפספס

1.הם פשוט רוצים דירה באותו אזור בכול מקרה וחושבים שבמחיר למשתכן הם יקנו יותר בזול.
2.הם רוצים למכור בעתיד במחיר יותר גבוה וחושבים שבמחיר למשתכן יוכלו לקנות יותר בזול היום וכתוצאה מכך לגרוף יותר רווח בעתיד.
3.תנאי מימון יותר טובים.
4.הם רצים אחרי הכבשה עם הפעמון בלי לחשוב יותר מידי.

 

[roneng]

תיפתר בעיית הדיור, ותיווצר בעיית הslums. אם לא שמים שום תקן ושום מגבלה על בניה, מקבלים שכונות פחונים כמו בברזיל. לא נשמע לי כמו מה שהיינו רוצים כאן.

למה?
אם הדירות יהיה כלכך גרועות אף אחד לא ירצה לגור בהן ולא יהיה למי למכור אותן.
אם כן יהיו אנשים שיהיו מוכנים לגור בדירות כאלה, באיזה זכות את רוצה למנוע את זה מהם?

 

[FIYaacov]

אם כן יהיו אנשים שיהיו מוכנים לגור בדירות כאלה, באיזה זכות את רוצה למנוע את זה מהם?

אם היו משחררים קרקעות לבנייה, הקבלנים כבר היו בונים לפי מה שאנשים היו רוצים, והמחיר היה יורד.

 

[roneng]

אם היו משחררים קרקעות לבנייה, הקבלנים כבר היו בונים לפי מה שאנשים היו רוצים, והמחיר היה יורד.

זאת בדיוק הנקודה שלי

 

[נתן]

תיפתר בעיית הדיור, ותיווצר בעיית הslums. אם לא שמים שום תקן ושום מגבלה על בניה, מקבלים שכונות פחונים כמו בברזיל. לא נשמע לי כמו מה שהיינו רוצים כאן.

שכונות פחונים לא קורות בגלל שאין תקן, אלא כי הברזילאים עניים. בארץ אין ביקוש לכזו בנייה חוץ מאולי בדואים וחרדים עניים במיוחד, ולכן גם לא תהיה כמעט כזו בנייה, בלי שום קשר לפיקוח ממשלתי כזה או אחר.

 

[FIYaacov]

פשוט לא מציאותי.

גם הטבת מס מוגרלת היא לא מציאותית.

בואו נבנה מחדש מערכת התכנון והבניה בישראל לפי התאוריות הכלכליות והכל יסתדר

תיקנתי לך.

יש לאנשים נטייה לזלזל בתורות כלכליות (אני ממש לא כלכלן, אז לא נעלבתי), לא מבין מאיפה זה בא.

יש דברים הרבה יותר נחוצים כמו איחוד עיריות, הפקעת שטחים מוחכרים לחקלאות ממושבי המרכז, קירוב תחנות רכבת למרכזי הערים, העברת שטחים ממועצות אזוריות עשירות לערים סמוכות עניות, ועוד המון. דווקא מחיר למשתכן הכי פחות בעייתי לדעתי.

ברגע שתפתור את הרגולציה המעכבת, לא תצטרך מחיר למשתכן.
וזה ממש לא אומר שמחיר למשתכן תוכנית הזויה שלא תוביל לפתרון המיוחל.

אם יש לך 2 אלטרנטיבות השקעה ואחת ממוסה בכבדות (בורסה) והשניה פטורה ממס (דירה יחידה), לא ברור שתהיה הטיה לטובת דירה יחידה בשיקולי ההשקעה?

מה הקשר שיקולי השקעה? עכשיו המטרה של מחיר למשתכן זה להוסיף משקיעים לשוק? (דה פקטו זה מה שזה עושה).
נכון שהמיסוי מטפל בצורה של הביקוש, אבל אם אתה רוצה להוריד מחירים אתה צריך לטפל בצד של ההיצע.
לא רק שמחיר למשתכן לא מגדילה היצע, היא גם מעלה ביקושים.

 

[מרק עוגיות]

אין ביקוש לכזו בנייה חוץ מאולי בדואים וחרדים עניים במיוחד

ה"חוץ מ" שלך הוא בדיוק הבעיה.

 

[מרק עוגיות]

אם הדירות יהיה כלכך גרועות אף אחד לא ירצה לגור בהן ולא יהיה למי למכור אותן.
אם כן יהיו אנשים שיהיו מוכנים לגור בדירות כאלה, באיזה זכות את רוצה למנוע את זה מהם?

כשמישהו גר בפחון ללא תשתית ביוב, למשל, הוא פוגע גם בשכנים שלו שלא רוצים ביוב זורם ברחובות. כשאנשים מחליטים להקים שכונה חדשה במקום בלי נגישות תחבורתית סבירה, כל מי שגר באזור שלהם סובל כי הם פוקקים לו את הכבישים. אם הם מחליטים שהם לא צריכים מקום לילדים לשחק, אז הילדים שלהם ישחקו בכביש ויסכנו אותי וגם יגרמו לי לסכן אותם. וכולי וכולי. דירה היא לא מוצר מדף שכשאתה משתמש באחד גרוע זו רק בעיה שלך. אתה משתמש גם בתשתיות ובסביבה, ואם בחרת לא להשקיע בהן כי לך זה לא חשוב, אתה פוגע בכל השכנים שלך. אם אנשים יבחרו לחיות בדירה שמבפנים היא עלובה לא תהיה לי שום בעיה עם זה. אבל מה שמעכב תוכניות פיתוח ובניה זה לא כל כך הסטנדרט של הדירות עצמן, אלא התשתיות סביבן, שמשפיעות גם על השכנים.

 

[FIYaacov]

כשמישהו גר בפחון ללא תשתית ביוב, למשל, הוא פוגע גם בשכנים שלו שלא רוצים ביוב זורם ברחובות. כשאנשים מחליטים להקים שכונה חדשה במקום בלי נגישות תחבורתית סבירה, כל מי שגר באזור שלהם סובל כי הם פוקקים לו את הכבישים. אם הם מחליטים שהם לא צריכים מקום לילדים לשחק, אז הילדים שלהם ישחקו בכביש ויסכנו אותי וגם יגרמו לי לסכן אותם. וכולי וכולי. דירה היא לא מוצר מדף שכשאתה משתמש באחד גרוע זו רק בעיה שלך. אתה משתמש גם בתשתיות ובסביבה, ואם בחרת לא להשקיע בהן כי לך זה לא חשוב, אתה פוגע בכל השכנים שלך. אם אנשים יבחרו לחיות בדירה שמבפנים היא עלובה לא תהיה לי שום בעיה עם זה. אבל מה שמעכב תוכניות פיתוח ובניה זה לא כל כך הסטנדרט של הדירות עצמן, אלא התשתיות סביבן, שמשפיעות גם על השכנים.

איכשהו לא נראה לי שהתלונות שהגיעו מהזוכים בהגרלה היו בגלל ש"תשתית הביוב לא עומדת בסטנרדט אירופאי 1.x134)"

 

[מרק עוגיות]

איכשהו לא נראה לי שהתלונות שהגיעו מהזוכים בהגרלה

אני קראתי לא מעט כתבות על כך שיש צרות עם התוכניות של מחיר למשתכן כי הן לא באות עם פתרונות תחבורתיים מתאימים, למשל בראש העין.
לגבי ביוב, ברור שלא קראת תלונות, כי (עוד?) לא הגענו למצב שהביוב פה זורם ברחובות (אגב, כן יש אזורים שבהם בגלל תשתית בעייתית ביוב עולה ומסריח את כל האזור, תאמין לי שהתושבים מתלוננים על זה). אם היה ביוב זורם ברחובות, היה מי שמתלונן.