סקר: משכנתא או שכירות? דירה למגורים

[Dončić]

80 אחוז מהדברים שכתבת פה
יש גם כשאתה שוכר דירה.

זה בטוח לא נכון

ואת כל שאר הדברים שכתבת
בהקשר של "קניית דירה למגורים",
עורך דין מקרקעין תותח,
אמור לעבור עליהם בקפדנות ,
לפני החוזה וגם אחרי החתימה
ובא לציון גואל-- זה לא כזה ביג דיל.

עצם זה שצריך למצוא את התותח זה כבר כאב ראש (בשבילי), שלא לדבר על זה שזה פשוט עולה כסף

הרי שאתה שוכר דירה,
לפעמים אתה כבר אחרי שנה נאלץ לעזוב,
כי איזה בעל דירה חסר לב,
מחליט פתאום להטיס לך את השכר דירה
ב 1000 שקל......

קורה, אבל:
1. אפשר לנסות למזער את זה מראש ע"י חוזה
2. משכנתא גם יכולה לעלות פתאום

אבל בוא נגיד שגם אם אתה לא עובר כל שנה לדירה אחרת
אלא עובר כל 3 שנים.....4 שנים....
אתה חושב שאין ים הוצאות??

לא רואה סיבה לעבור כל 3 שנים, רוב בעלי הדירות ישמחו שתשאר שם כמה שיותר כל עוד אתה שוכר נוח ומשלם

מתווך אתה לא צריך לשלם לו???
צריך גם צריך (היום אין כמעט אפשרות
למצוא דירות ללא תיווך)- הנה נפרדת
מעוד 6000-7000 שקל . קל.

לא יצא לי לשלם למתווך (גר בתל אביב)

עכשיו תעשה חישוב, כמה כסף
אתה מוחק בעשור, כאשר אתה עובר כמה דירות?
אלה סכומים מטורפים רק למעבר בסהכ
מדירה א לדירה ב.

יצא לי לעבור דירות, לא מתקרב לסכומים שכתבת

לעומת קניית דירה, ששם אתה משלם
בסהכ פעם אחת וזהו...
זה נגמר.

מי שגר בדירה בבעלותו, לא מחליף רהיטים מדי פעם? לא משפץ? לא צובע את הדירה? וכו' וכו'

 

[ערן לביא]

לא יצא לי לשלם למתווך (גר בתל אביב

יש תל אביב ויש תל אביב.
אני יודע שהיום רוב הדירות הטובות הן
רק עם מתווך......גם בתל אביב וגם במרכז.
חולון, גבעתיים, רמת גן.
ראשון לציון עמוסה במתווכים.

עצם זה שצריך למצוא את התותח זה כבר כאב ראש (בשבילי), שלא לדבר על זה שזה פשוט עולה כסף

לכל אחד יש את החבר, החברה, הדוד
הקולגה מהעבודה שיכול להמליץ בלב שלם
על עורך דין מעולה,
על סמך ניסיון אישי.

בוא....אנשים קונים פה נדלן כמו לחמניות.

נמשיך :

אתה כותב :
"לא רואה סיבה לעבור כל 3 שנים, רוב בעלי הדירות ישמחו שתשאר שם כמה שיותר כל עוד אתה שוכר נוח ומשלם"----

בטח‐-אם תסכים להעלאה כל שנה של 700 שקל
או 1000 שקל,
למה שהוא לא יסכים שתישאר גם 40 שנה.
וחוץ מזה, נגיד התחלת לשכור דירה בגיל 25..
ונגיד וגרת בדירה במשך עשור, סבבה?
(שוב...הגזמתי...אבל נזרום איתך)
בגיל 35 אתה כבר בטוח עם שינויים בחיים...
בת זוג, אולי התחתנת, אולי כבר יש ילד, שניים הדירה כבר פחות מתאימה.....
לא תעבור?? בוודאי שכן.
אז עברת בגיל 35.....לדירה אחרת.
גרת בה עוד עשור עד גיל 50 ....
סבבה?
וכך הלאה........תמשיך עד גיל 90....
ותעשה חישוב של כמה כסף זרקת על המעבר.

(ואגב, חשוב לי שוב לציין כי זה באמת חשוב!
בישראל אין כמעט חיה כזו,
של לשכור לשנים על גבי שנים את אותה דירה.....
אבל בדוגמה זרמתי איתך .
וזה אומר לך מישהו שגר
באותה דירה כבר 17 שנה ברציפות מ 2008!!!!!
אבל אני ממש לא מדגם מייצג
כי החיים שלי הכי לא נורמטיביים שיש!
אז אני לא מייצג כלום ....וגם אתה לפי
התשובות שלך, כנראה שלא.

(האם מותר לשאול בן כמה אתה??
האם אתה רווק? נשוי? ילדים? משפחה?)
והיכן אתה רואה את חייך?
תל אביב- מרכז- או פריפריה)

ודבר אחרון:
לגביי ההוצאות של מעבר דירה:
תשאל משפחה רגילה כמה עולה לעבור דירה.

ושוב תזכור, אנחנו לא מדברים על רווקים
בדירת 2 חדרים של 60 מ"ר
עם ספה ומחשב שעוברים דירות.

אלה המחירים.

תבדוק אותי.

 

[שלומו]

1. לא הייתי מייעץ להכנס ישר עם 100% מההון במניות אם משום מה יש לפלוני פתאום 700k נזיל
2. בטח שלא בנאסד"ק
3. במקרה כזה כשיש פתאום 700k (וכמובן בתלות בעוד הרבה פרמטרים אחרים) נדל"ן עשוי להיות אופציה לא רעה להשקעה

זאת המסקנה של המשל. ההשוואה בין 100% נאסדק לבין דירה למגורים היא לא הוגנת מבחינת הסיכון.
היא גם לא הוגנת מהצד הפסיכולוגי ואולי אף החברתי. הפתרון לבעיות הסובייקטיביות הוא לדעת מראש שיש תנודתיות חזקה ותשואה סופית לא מובטחת, להשקיע כסף שלא צריך אותו ב10 שנים הקרובות ולא להקשר רגשית לביצועי התיק (אולי גם לפעמים אנחנו חוטאים בזה בפורום כאשר אנשים כביכול מגדירים את עצמם לפי המדד האהוב עליהם).

 

[Dončić]

זאת המסקנה של המשל. ההשוואה בין 100% נאסדק לבין דירה למגורים היא לא הוגנת מבחינת הסיכון.
היא גם לא הוגנת מהצד הפסיכולוגי ואולי אף החברתי. הפתרון לבעיות הסובייקטיביות הוא לדעת מראש שיש תנודתיות חזקה ותשואה סופית לא מובטחת, להשקיע כסף שלא צריך אותו ב10 שנים הקרובות ולא להקשר רגשית לביצועי התיק (אולי גם לפעמים אנחנו חוטאים בזה בפורום כאשר אנשים כביכול מגדירים את עצמם לפי המדד האהוב עליהם).

לא הבנתי איך זו המסקנה של המשל. (בלי ציניות)
כשכתבתי את הרשימה הארוכה של דברים שצריך לעשות ברכישת דירה לא התכוונתי לפתוח דיון פילוסופי, אלא יותר התכוונתי שבדיונים של 'שוק ההון' vs 'נדל"ן' נוטים להשמיט הרבה דברים שעולים כסף כמו לשלם לעורך דין או שמאי וכו' והרבה דברים שהם יותר כאב ראש שבאמת קשה לתמחר אותם

 

[Dončić]

יש תל אביב ויש תל אביב.
אני יודע שהיום רוב הדירות הטובות הן
רק עם מתווך......גם בתל אביב וגם במרכז.
חולון, גבעתיים, רמת גן.
ראשון לציון עמוסה במתווכים.

לכל אחד יש את החבר, החברה, הדוד
הקולגה מהעבודה שיכול להמליץ בלב שלם
על עורך דין מעולה,
על סמך ניסיון אישי.

בוא....אנשים קונים פה נדלן כמו לחמניות.

נמשיך :

אתה כותב :
"לא רואה סיבה לעבור כל 3 שנים, רוב בעלי הדירות ישמחו שתשאר שם כמה שיותר כל עוד אתה שוכר נוח ומשלם"----

בטח‐-אם תסכים להעלאה כל שנה של 700 שקל
או 1000 שקל,
למה שהוא לא יסכים שתישאר גם 40 שנה.
וחוץ מזה, נגיד התחלת לשכור דירה בגיל 25..
ונגיד וגרת בדירה במשך עשור, סבבה?
(שוב...הגזמתי...אבל נזרום איתך)
בגיל 35 אתה כבר בטוח עם שינויים בחיים...
בת זוג, אולי התחתנת, אולי כבר יש ילד, שניים הדירה כבר פחות מתאימה.....
לא תעבור?? בוודאי שכן.
אז עברת בגיל 35.....לדירה אחרת.
גרת בה עוד עשור עד גיל 50 ....
סבבה?
וכך הלאה........תמשיך עד גיל 90....
ותעשה חישוב של כמה כסף זרקת על המעבר.

(ואגב, חשוב לי שוב לציין כי זה באמת חשוב!
בישראל אין כמעט חיה כזו,
של לשכור לשנים על גבי שנים את אותה דירה.....
אבל בדוגמה זרמתי איתך .
וזה אומר לך מישהו שגר
באותה דירה כבר 17 שנה ברציפות מ 2008!!!!!
אבל אני ממש לא מדגם מייצג
כי החיים שלי הכי לא נורמטיביים שיש!
אז אני לא מייצג כלום ....וגם אתה לפי
התשובות שלך, כנראה שלא.

(האם מותר לשאול בן כמה אתה??
האם אתה רווק? נשוי? ילדים? משפחה?)
והיכן אתה רואה את חייך?
תל אביב- מרכז- או פריפריה)

ודבר אחרון:
לגביי ההוצאות של מעבר דירה:
תשאל משפחה רגילה כמה עולה לעבור דירה.

ושוב תזכור, אנחנו לא מדברים על רווקים
בדירת 2 חדרים של 60 מ"ר
עם ספה ומחשב שעוברים דירות.

אלה המחירים.

תבדוק אותי.

אנחנו מתחילים ליפול פה לאנקדוטות ואין בזה הרבה טעם.
בשורה התחתונה, אם אתה עובר כל 10 שנים דירה זה יוצא כלום כסף, בעיקר בגלל שה"כוח" של הכסף הכי חשוב ככל שאתה צעיר. זה כמובן אם אתה משקיע בצורה רצינית בשוק ההון, אחרת אתה תצא קירח משני הצדדים

 

[ארנטס]

זאת המסקנה של המשל. ההשוואה בין 100% נאסדק לבין דירה למגורים היא לא הוגנת מבחינת הסיכון.
היא גם לא הוגנת מהצד הפסיכולוגי ואולי אף החברתי. הפתרון לבעיות הסובייקטיביות הוא לדעת מראש שיש תנודתיות חזקה ותשואה סופית לא מובטחת, להשקיע כסף שלא צריך אותו ב10 שנים הקרובות ולא להקשר רגשית לביצועי התיק (אולי גם לפעמים אנחנו חוטאים בזה בפורום כאשר אנשים כביכול מגדירים את עצמם לפי המדד האהוב עליהם).

אחד הפתרונות: לשגר ולא להיכנס לבדוק יתרה לעיתים רחוקות מאוד.

האם מי שקנה דירה למגורים / השקעה בודק ערך כל חודש?! לא
האם מי שקנה רכב בודק מחירון יצחק לוי כל חודש?! לא

 

[munmun]

המחירים עלו ב6% באופן גורף בכל בארץ, בכל השכונות ובכל הרחובות? העלייה היא ליניארית כל שנה? ו6% בקיזוז האינפלציה (עלייה ריאלית)?

אתה שוב פעם נגרר לתשואה ריאלית, כבר אמרתי שזה לא רלוונטי להשוואה הזאת.
לא הבנתי למה אתה שואל את השאלות על התשואה, אם היא לינארית ואם באופן גורף,
ברור שלא, אבל עם קצת שכל ולתקופה ארוכה (והדירה היא השקעה לתקופה ארוכה),
אין שום סיבה שתהיה בקצה הלא טוב של הסטטיסטיקה.
תיקח תקופה של 30 שנה, שהיא כוללת גם ירידת מחירים במהלך שנות ה2000,
ותראה אם עליית מחירי הדירות היתה יותר מ2% בממוצע, אתה תגלה שזה הרבה יותר מזה.
כמו כן, מחירי השכירות עולים כשהמחירי הדירות יורדים, זה מאזן אחד השני,
מהסיבה המאוד פשוטה שאם בן אדם לא מצליח לקנות דירה למגורים, הוא שוכר.
כמו כן, היעד אינפלציה של בנק ישראל הוא בין 1 ל3 אחוזים,
זאת אומרת שהבנק ידאג שתהיה שחיקה בכסף וכתוצאה עליה נומינלית במחירי דירות.

 

[ארנטס]

יש תל אביב ויש תל אביב.
אני יודע שהיום רוב הדירות הטובות הן
רק עם מתווך......גם בתל אביב וגם במרכז.
חולון, גבעתיים, רמת גן.
ראשון לציון עמוסה במתווכים.

לכל אחד יש את החבר, החברה, הדוד
הקולגה מהעבודה שיכול להמליץ בלב שלם
על עורך דין מעולה,
על סמך ניסיון אישי.

בוא....אנשים קונים פה נדלן כמו לחמניות.

נמשיך :

אתה כותב :
"לא רואה סיבה לעבור כל 3 שנים, רוב בעלי הדירות ישמחו שתשאר שם כמה שיותר כל עוד אתה שוכר נוח ומשלם"----

בטח‐-אם תסכים להעלאה כל שנה של 700 שקל
או 1000 שקל,
למה שהוא לא יסכים שתישאר גם 40 שנה.
וחוץ מזה, נגיד התחלת לשכור דירה בגיל 25..
ונגיד וגרת בדירה במשך עשור, סבבה?
(שוב...הגזמתי...אבל נזרום איתך)
בגיל 35 אתה כבר בטוח עם שינויים בחיים...
בת זוג, אולי התחתנת, אולי כבר יש ילד, שניים הדירה כבר פחות מתאימה.....
לא תעבור?? בוודאי שכן.
אז עברת בגיל 35.....לדירה אחרת.
גרת בה עוד עשור עד גיל 50 ....
סבבה?
וכך הלאה........תמשיך עד גיל 90....
ותעשה חישוב של כמה כסף זרקת על המעבר.

(ואגב, חשוב לי שוב לציין כי זה באמת חשוב!
בישראל אין כמעט חיה כזו,
של לשכור לשנים על גבי שנים את אותה דירה.....
אבל בדוגמה זרמתי איתך .
וזה אומר לך מישהו שגר
באותה דירה כבר 17 שנה ברציפות מ 2008!!!!!
אבל אני ממש לא מדגם מייצג
כי החיים שלי הכי לא נורמטיביים שיש!
אז אני לא מייצג כלום ....וגם אתה לפי
התשובות שלך, כנראה שלא.

(האם מותר לשאול בן כמה אתה??
האם אתה רווק? נשוי? ילדים? משפחה?)
והיכן אתה רואה את חייך?
תל אביב- מרכז- או פריפריה)

ודבר אחרון:
לגביי ההוצאות של מעבר דירה:
תשאל משפחה רגילה כמה עולה לעבור דירה.

ושוב תזכור, אנחנו לא מדברים על רווקים
בדירת 2 חדרים של 60 מ"ר
עם ספה ומחשב שעוברים דירות.

אלה המחירים.

תבדוק אותי.

לגבי עו"ד ועלותו -
בעידן בו ניתן למצוא עו"ד מקרקעין תחת כל עץ רענן - כמויות מטורפותתתת!!! די נגמר העידן של ה0.5% מערך העיסקה + מע"מ.
מניסיון עם 4 עו"ד בשנים האחרונות כקונה ומוכר. הרבה יותר זול מ"המקובל" בעיקר אם אתה הצד המוכר והדירה ללא בעיות רישומיות / עבירות בנייה / אחר.
על הדירה האחרונה שמכרתי בסביבות 2.6 שילמתי 8000 ש"ח (יש גם ב5000 ש"ח + מע"מ מחיר פיקס ללא קשר לערך העיסקה - חפשו בגוגל. פשוט).

99% מחוזי המכר זהים בכל העיסקאות עם התאמות קלות. לא טכנולוגיית חלל עבודת עו"ד מקרקעין בחוזה מכר.

ברור שהקשר בין ערך העיסקה לשכר הטירחה מעוות ומנותק מציאות. האם דירה שעולה 1.9 דורשת יותר משאבים מעו"ד לעומת דירה שעולה 1.5?! ממש לא וייתכן גם ההיפך - עיסקה פשוטה לדירה יקרה לעומת דירה זולה אך מעט מסובכת.

בעיסקאות מאד מאוד פשוטות שהכל מוסכם יש אך שלוקחים עו"ד אחר לשני הצדדים ומשלמים 150% שיבצע את האדמינסטרציה.

(בשולי הדברים - אפשר גם לבצע עיסקת מכר ללא עו"ד).

 

[ביולוג ירושלמי]

אם היה לך מספיק כסף, היית יכול
לשכור דירה באיזור על רמה,
בבית שהוא לא ישן , עם אוכלוסיה סבירה
ואז בעצם כל מה שרשמת פה, היה מבוטל.

יש לי מספיק כסף לשכור דירה "על רמה" באיזור "על רמה", בבית שהוא לא ישן עם אוכלוסיה (כנראה) סבירה יותר.
אני לא עושה את זה מחישובי עלות ומחישובים של על מה מתאים לי להוציא כסף בחיים.
על שירות של שכירות אני משתדל לשלם כמה שפחות בהתאם לסיבולת השכירות שלי.
אז בעצם כל מה שרשמת שמבוטל לגבי מה רשמתי שמבוטל, הוא מבוטל בעצמו.

אני באמת רוצה לראות מישהו עם 1.5 מיליון שקל
(הון עצמי שיש לו וזה כל מה שיש לו)
הולך לשים על הנאסדק, האס אנד פי או
בכל מכשיר פיננסי אחר בבורסה.

הנה. ראית. והוא כותב פה.
וגם אחרים כאלו כותבים פה כי זה פורום הסולידית.
יש פה כנראה עשרות אם לא מאות מאיתנו.

תשמע, מבלי להעליב, קורא את התגובות שלך למה שאנשים כתבו ולא מצליח להתעלם מהעובדה שאתה חתיכת קשקשן שכותב בפסקאות בחלקים ולאורך (מה הקטע?) דברי הבל עם מספרים מופרכים ובביטחון מלא של קוטג' פג תוקף.
במקומך הייתי משקיע קצת יותר בתגובה שלך לפני שמשחרר את כפתור הפרסם תגובה, ובעיקר אל תקבע כלום לגבי אף אחד כי הבנת המציאות שלך די לוקה בחסר.

 

[roneng]

אני באמת רוצה לראות מישהו עם 1.5 מיליון שקל
(הון עצמי שיש לו וזה כל מה שיש לו)
הולך לשים על הנאסדק, האס אנד פי או
בכל מכשיר פיננסי אחר בבורסה.

בפורום הזה?
נראה לי שרוב האנשים בפורום נופלים להגדרה הזאת.
לא נסדק, אבל בהחלט סנופי או מדד עולמי.

 

[ארנטס]

אם אתה חושב ש

יש לי מספיק כסף לשכור דירה "על רמה" באיזור "על רמה", בבית שהוא לא ישן עם אוכלוסיה (כנראה) סבירה יותר.
אני לא עושה את זה מחישובי עלות ומחישובים של על מה מתאים לי להוציא כסף בחיים.
על שירות של שכירות אני משתדל לשלם כמה שפחות בהתאם לסיבולת השכירות שלי.
אז בעצם כל מה שרשמת שמבוטל לגבי מה רשמתי שמבוטל, הוא מבוטל בעצמו.


הנה. ראית. והוא כותב פה.
וגם אחרים כאלו כותבים פה כי זה פורום הסולידית.
יש פה כנראה עשרות אם לא מאות מאיתנו.

תשמע, מבלי להעליב, קורא את התגובות שלך למה שאנשים כתבו ולא מצליח להתעלם מהעובדה שאתה חתיכת קשקשן שכותב בפסקאות בחלקים ולאורך (מה הקטע?) דברי הבל עם מספרים מופרכים ובביטחון מלא של קוטג' פג תוקף.
במקומך הייתי משקיע קצת יותר בתגובה שלך לפני שמשחרר את כפתור הפרסם תגובה, ובעיקר אל תקבע כלום לגבי אף אחד כי הבנת המציאות שלך די לוקה בחסר.

אם הנך סבור שמישהו קשקשן אני מציע לך להתעלם מתגובותיו. זכותך לחשוב כך וזכותך להתעלם מדבריו.

 

[SolidState]

הוא כתב על אנשים ששמים את כל ההון שלהם, בדומה לקניית דירה שם בדרך כלל שמים כמעט את כל ההון הפנוי + מינוף גדול.

ובכך אני בהחלט מסכים, בדרך כלל אותם שוכרים ארוכי טווח לא ישימו 100% מהכסף שלהם על סנופי או נאסדק, אלא אחוז מסוים ממנו, ואת השאר במכשירים סולידיים שייתנו להם בטווח ארוך תשואה נמוכה יותר - כדי לפזר סיכונים.

 

[ביולוג ירושלמי]

אם הנך סבור שמישהו קשקשן אני מציע לך להתעלם מתגובותיו.

אם הוא היה מספיק גאון של אימא לבטל אחרים (פעמיים) באבחת הקלדה פוזלת, ולכתוב דברי הבל שדי בולטים לכל מי שמשקיע בלקרוא את התגובות המאוד בטוחות בעצמן שלו, זה לגמרי אחלה וזו גם זכותו המלאה, אז הנה, הוא יכול לקבל ביקורת בונה.

הוא כתב על אנשים ששמים את כל ההון שלהם

או קיי, ומה הנקודה?...
כל ההון כולו של מי שלא קונה דירה למגורים ובוחר בשכירות לכל החיים, אז אותו כל ההון כולו הוא לא בשוק ההון?
איפה הוא? חלק מתחת לבלטות או מושקע בתוספות שיער של שוקי זיקרי?
מה זה מכשיר סולידי שהוא לא בשוק ההון?
השקעה בעסק של חבר? וזה סולידי?
אשמח לשמוע מה אופציות שלי.

ובכך אני בהחלט מסכים, בדרך כלל אותם שוכרים ארוכי טווח לא ישימו 100% מהכסף שלהם על סנופי או נאסדק, אלא אחוז מסוים ממנו, ואת השאר במכשירים סולידיים שייתנו להם בטווח ארוך תשואה נמוכה יותר - כדי לפזר סיכונים.

לא רק אותם שוכרים מאריכי טווח לא ישימו 100% מההון שלהם על מדדי S&P500 או NASDAQ100, אלא רוב האנשים בכלל.
אז?
מתכתבים בכללי על דברים כלליים בלי פואנטה?
יכול להיות שאני סתום (וכנראה שכן), אבל זה לא הדיון פה ואני לא מבין מה אתם מנסים לומר.
בא לכם להשוות כאלו שקונים דירה בבעלות (כפי שציין פות"ש לא להשקעה!) אל מול כל אלו שההון שלהם הוא רק 90% מניות או 80% מניות או 70% מניות?
על מה אתם מדברים בכלל?

 

[roneng]

הוא כתב על אנשים ששמים את כל ההון שלהם

גם אני

 

[ערן לביא]

לא

יש לי מספיק כסף לשכור דירה "על רמה" באיזור "על רמה", בבית שהוא לא ישן עם אוכלוסיה (כנראה) סבירה יותר.
אני לא עושה את זה מחישובי עלות ומחישובים של על מה מתאים לי להוציא כסף בחיים.
על שירות של שכירות אני משתדל לשלם כמה שפחות בהתאם לסיבולת השכירות שלי.
אז בעצם כל מה שרשמת שמבוטל לגבי מה רשמתי שמבוטל, הוא מבוטל בעצמו.


הנה. ראית. והוא כותב פה.
וגם אחרים כאלו כותבים פה כי זה פורום הסולידית.
יש פה כנראה עשרות אם לא מאות מאיתנו.

תשמע, מבלי להעליב, קורא את התגובות שלך למה שאנשים כתבו ולא מצליח להתעלם מהעובדה שאתה חתיכת קשקשן שכותב בפסקאות בחלקים ולאורך (מה הקטע?) דברי הבל עם מספרים מופרכים ובביטחון מלא של קוטג' פג תוקף.
במקומך הייתי משקיע קצת יותר בתגובה שלך לפני שמשחרר את כפתור הפרסם תגובה, ובעיקר אל תקבע כלום לגבי אף אחד כי הבנת המציאות שלך די לוקה בחסר.

היי ביולוג,
אני מרגיש שאין כל כך טעם לדיון
משום שלפי מה שכתבת
אני מניח שאתה עדיין צעיר, ללא ילדים.

ובכל זאת אכתוב לך,
שאני מכיר המון חברים שלי
מלפני 20 ו 30 שנה, שחיו בשנות ה 20 שלהם בדירות פח ("בהתאם לסיבולת שלהם" כדבריך )
אבל מאז הם התפתחו, התקדמו
ואחרי שנים, שהם כבר בני 40 ו 50,
אין שום סיכוי שהיום הם היו בכלל מוכנים
לדרוך בדירות שפעם הם היו חיים בהן .

ולכן להשוות בחור צעיר בשנות ה 20
למישהו בן 40 פלוס, זה פשוט חסר טעם.


אנשים בגילי כמוני כבר רוצים לגור
(בשכירות או במגורים...זה לא כזה משנה)
בדירה ראויה.

ומצטער, אבל זה לא המצב אצלך.

אתה עדיין צעיר.

דבר איתי שתהיה בן 45 או 50.

ומצטער, לא הצלחת להעליב אותי.

 

[קפיצת הדרך]

כל ההון כולו של מי שלא קונה דירה למגורים ובוחר בשכירות לכל החיים, אז אותו כל ההון כולו הוא לא בשוק ההון?
איפה הוא? חלק מתחת לבלטות או מושקע בתוספות שיער של שוקי זיקרי?
מה זה מכשיר סולידי שהוא לא בשוק ההון?
השקעה בעסק של חבר? וזה סולידי?
אשמח לשמוע מה אופציות שלי.

לדעתי הכוונה להשקעות סולידיות כגון אג״ח, קרנות כספיות, פקדונות.

לא רק אותם שוכרים מאריכי טווח לא ישימו 100% מההון שלהם על מדדי S&P500 או NASDAQ100, אלא רוב האנשים בכלל.
אז?
מתכתבים בכללי על דברים כלליים בלי פואנטה?
יכול להיות שאני סתום (וכנראה שכן), אבל זה לא הדיון פה ואני לא מבין מה אתם מנסים לומר.
בא לכם להשוות כאלו שקונים דירה בבעלות (כפי שציין פות"ש לא להשקעה!) אל מול כל אלו שההון שלהם הוא רק 90% מניות או 80% מניות או 70% מניות?
על מה אתם מדברים בכלל?

אבל זה בדיוק מה שניסו לעשות כאן כאשר ניסו להציג כמה בעלות על דירה ״לא כדאית״ ביחס לשוק ההון…

הנאסד״ק עלה פי 4 ב7 שנים האחרונות.
22% בשנה
לא כולל דיבידנדים

הנאסד״ק עלה פי 2.77 ב5.5 שנים האחרונות.
20% בשנה
לא כולל דיבידנדים

והעליות האלו משקללות את הנפילה של 2022 (-30%)

לא צריך ללכת רחוק...גם אצלנו בכפר היו עליות מרשימות.
למשל מדד בנקים עלה ב123% ב5 השנים האחרונות.

והנסיון היה להראות שזו השוואה לא ממש הוגנת.
כי רוב האנשים לא ישימו 100% מההון שלהם בנסד״ק ומיעוט (שרובו כנראה בפורום) ישקיעו 100% מההון שלהם בסנופי או מדד עולמי (כשאין להם דירה!)
(למי שיש דירה קל יותר, לדעתי, להשקיע את שאר הכסף בצורה יותר אגרסיבית)

לא נסדק, אבל בהחלט סנופי או מדד עולמי.

זה כבר יותר הגיוני (לפחות לבאי הפורום)
אבל אז ההשוואה לרווח מדירה יחידה בישראל כבר ממש דומה. ובשילוב עם הטבות המס בהחלט נותן פייט טוב.

למה להשוות לנסדק? הביטקוין עלה בכמעט 1000% בחמש שנים!!! שווה להשקיע בשוק ההון!!!

בכלל… מעניין כמה אנשים כאן שמים את *כל* ההון שלהם עלי אדמות (700,000₪ במקרה ש- @חיימוש הציג) על הנסד״ק… (כשאין להם דירה)
(וצולחים בהצלחה את הדיפ של הקורונה ואת שנת 2022 בלי להניד עפעף…)

לדעתי, אם כבר, יותר הגיוני ששמים על סנופי. ואז כבר מדובר על כ- 100% בחמש שנים. וזה כבר מתכתב עם הרווח ש- @חיימוש התייחס אליו.

אה… וגם שכחו כאן לשקלל מס רווחי הון (שאין בדירה יחידה)

 

[SolidAce]

מניסיון חברי הפורום, עד כמה נפוצים חוזי שכירות לטווח ארוך?
נראה שדרך המלך זה למצוא יציבות בשכירות לטווח ארוך כמעין פתרון ביניים בין רכישת דירה לשכירות שנתית. נניח לשכור לשנה, ואז לסגור חוזה ל4-5 שנים (גם אם זה כולל תשלום מסוים מראש/התחייבות לעלייה יחסית משמעותית בשכירות?).
עד כמה זה נפוץ? יש לכם ניסיון עם זה?
מצד אחד זה מבטיח לא לתזז בין דירות כשוכר, ומצד שני, אולי כלכלי ייתר מרכישת דירה?

 

[ארנטס]

מניסיון חברי הפורום, עד כמה נפוצים חוזי שכירות לטווח ארוך?
נראה שדרך המלך זה למצוא יציבות בשכירות לטווח ארוך כמעין פתרון ביניים בין רכישת דירה לשכירות שנתית. נניח לשכור לשנה, ואז לסגור חוזה ל4-5 שנים (גם אם זה כולל תשלום מסוים מראש/התחייבות לעלייה יחסית משמעותית בשכירות?).
עד כמה זה נפוץ? יש לכם ניסיון עם זה?
מצד אחד זה מבטיח לא לתזז בין דירות כשוכר, ומצד שני, אולי כלכלי ייתר מרכישת דירה?

כפי שהצעתי, לראות דירות להשכרה - עד כמה שניתן - שבעל הדירה מוכן לחוזה מינימלי של 24 חודשים + אופציה.

אופציה = יכולת משפטית-חוזית לכפות על בעל הדירה חוזה המשך בתנאים שסוכמו מראש.
לדוגמה:
לציין בחוזה הראשון סעיף אופציה לפיו:
1. במידה והשוכר יבחר להמשיך את חוזה השכירות יהיה זה בתנאים הבאים:
2. הודעה בכתב של לפחות 45 יום לפני.
3. תוספת של ____% / הצמדה למדד השכירויות של הלמ"ס בשנה האחרונה
4. בתנאי שהשוכר קיים את כל התחייבותיו בחוזה המקורי.

פשוט.

(במקרים רבים אני נוטה להאמין שזה אינטרס של שני הצדדים חוזה ארוך טווח. גם לבעל דירה זה כרב ראש להחליף שוכר: הצגת הדירה, ניהול מו"מ, חשש משוכר שלא מתפנה, נסיעות, אולי 1-2 חודשים ריקים בין הדיירים ללא הכנסה ותשלומי ארנונה + חברת ניהול עליו, בירוקרטיה החלפת משלמים בארנונה, גז, חשמל ומים)

 

[roneng]

אבל אז ההשוואה לרווח מדירה יחידה בישראל כבר ממש דומה. ובשילוב עם הטבות המס בהחלט נותן פייט טוב.

אין ספק.
בחישוב קר התשואה בשתי האופציות דומה, ואי אפשר באמת לדעת מראש מה משניהם ינצח במקרה ספציפי.
אבל אם לוקחים בחשבון את כל ההתעסקות שיש בנדלן, לדעתי שוק ההון לוקח בענק.

מעבר לזה שבנדלן אנשים לא מודעים לסיכון המטורף שהם לוקחים על עצמם. הם ממנפים את עצמם לדעת, ובניגוד למדינות אחרות בעולם שבהם יש הלוואות Nonrecourse, בארץ המשקיע יכול למצוא את עצמו בלי נכס ועם חוב מטורף לבנק.

 

[roneng]

מניסיון חברי הפורום, עד כמה נפוצים חוזי שכירות לטווח ארוך?
נראה שדרך המלך זה למצוא יציבות בשכירות לטווח ארוך כמעין פתרון ביניים בין רכישת דירה לשכירות שנתית. נניח לשכור לשנה, ואז לסגור חוזה ל4-5 שנים (גם אם זה כולל תשלום מסוים מראש/התחייבות לעלייה יחסית משמעותית בשכירות?).
עד כמה זה נפוץ? יש לכם ניסיון עם זה?
מצד אחד זה מבטיח לא לתזז בין דירות כשוכר, ומצד שני, אולי כלכלי ייתר מרכישת דירה?

אני גר בשכירות כבר מעל 20 שנה, ולא סגרתי אף פעם חוזה לטווח ארוך.
לא אומר שהם לא קיימים, אבל פשוט מעולם לא ראיתי צורך בהם.

קודם כל, אם זאת דירה ראשונה שלך בכלל הייתי מתרחק מחוזים לטווח ארוך. בשלב הראשון אתה בכלל לא יודע מה אתה מחפש בדירה, איפה אתה רוצה לגור וכו'. תנצל את היתרון הכי גדול של שכירות שהיא הגמישות.
בשנים הראשונות נראה לי שעברתי (מיוזמתי) כל שנה דירה, עד שלמדתי מה אני רוצה בדיוק גם מבחינת השכונה וגם מבחינת הדירה. ואפילו אז, כשעברתי לעיר חדשה עשיתי שוב טעות בבחירת דירה ועברתי אחרי שנה מיוזמתי, למרות שכבייכול כבר היה לי נסיון ו"ידע".

מעבר לזה, אני חושב שאנשים פה נותנים יותר מידי משקל לסיכון שבעל הדירה יוציא אותך ממנה.
לא שזה לא קורה (עובדה, יש אנשים פה בשרשור שזה קרה להם), אלא שזה פשוט יחסית נדיר. ויותר מזה - גם בדירה בבעלותך יכולים להיות גורמים שלא בשליטתך שיגרמו לכך שתצטרך לעזוב. כמו למשל שכן בעייתי, או שמסתבר שהבניין דפוק ומכריזים עליו "מבנה מסוכן" ומחייבים את כולם לצאת ועוד מליון סיבות אחרות.
לדעתי דוקא הגמישות שיש בדירה בשכירות היא יתרון ענק. זה מקל עליך מאוד מעבר בין דירות במקרה שתצטרך לעבור בגלל "גורם חיצוני".
לא חסרים מקרים שאנשים מוצאים את עצמם עם דירה בבעלותם שהם לא יכולים להשתמש בה ולא יכולים למכור אותה (בטח לא במחיר שהם שילמו), ואז הם מוצאים את עצמם משלמים שכירות בדירה אחרת למרות שיש להם דירה בבעלות (ובנוסף למשכנתא שהם משלמים). נכון שזה נדיר יחסית, אבל זה קורה.
וגם אם אתה מצליח למכור את הדירה, עלויות החיכוך של כל מכירה וקניה של דירה הן אסטרונומיות יחסית לעלויות חיכוך של השכרת דירה אחרת.