סקר: משכנתא או שכירות? דירה למגורים

[ארנטס]

אני כשוכר, בחיים
לא אשביח את הנכס של בעל הדירה!!!!!
אין שום סיכוי כזה.

למשל, כמו שציינתי.....
אני גר פה בדירה ישנה כבר 17 שנים ברציפות.
אחרי 10 שנים, כבר הייתי מת למשל להחליף פה את כל המרצפות שומשום המעפנות האלה
שיש פה בכל הדירה ,
כולל את המזגן משנות ה 80.

אבל למה שאעשה את זה??

אני משוכנע ב 1000 אחוז, שאם נגיד אני אקלע
לאיזה קושי עם בעלת הדירה (נגיד והיא תרצה
פתאום להעלות לי באופן לא פרופורציונאלי את
השכר דירה), במצב של הדירה היום היא
תתקשה למצוא קופצים על הדירה.
אלא אם כן, יש עוד איזה דביל כמוני שיהיה
לחיות בדירה כזו. (אני חלילה לא גר בדירה
מוזנחת, אבל זו דירה ישנה, כמו הדירות
שסבתא רבה שלי הייתה גרה
בשנות ה 70. דירה ישנה .
"דירות ירושה סבתא",
אני קורא לזה.

אז זה דווקא יכול לשחק לטובתי.

אם אני עכשיו אשביח לה את הנכס,
למשל, אשקיע בריצוף חדש
בעוד שנה, בוודאות היא תטיס את המחיר.
למה לי?

אני יודע שזה נשמע ילדותי, קטנוני,
אבל אין שום סיכוי שאני יירה לעצמי ברגל.

....אז 17 שנה אתה חי מידי יום בדירה שאתה לא הכי אוהב...

ולא הלכתי רחוק עד החלפת ריצוף.

 

[בת העמק]

עד עכשיו תמיד היה לי חוזה פשוט שנה בלבד, בלי אופציה.

זה גם הגיוני מבחינת שני הצדדים.
השוכר והמשכיר אינם מכירים אחד את השני, השוכר גם אינו מכיר היטב את בעיות הדירה. אף אחד לא רוצה להיכבל לחוזה ארוך עם נעלמים כאלה.
אנחנו חיים כבר 12 שנה באותו הבית (יותר זמן מתקופת חיינו בבית שבנינו ) וכבר מזמן הפסקנו לחדש חוזה.

 

[ערן לביא]

....אז 17 שנה אתה חי מידי יום בדירה שאתה לא הכי אוהב...

ולא הלכתי רחוק עד החלפת ריצוף.

קודם כל, זה לא בדיוק 17 שנה!!

אמנם נכנסתי ב 2008 לדירה הזו,
אבל אני חייב לציין
שאז ב 2008, כשאני מנסה להסתכל במעט נוסטלגיה על התקופה של לפני 17 שנים,
לא היו סביבי המון ביניינים חדשים.
לא היו מלא מגדלים במדינה.
רוב האנשים שהכרתי
חיו בסוג של דירה סבירה.
ריצוף לא כזה חדש...
מטבח הכי סטנדרטי שיש וכו וכו
(שוב, אני מדבר על דירות רגילות סטנדרטיות.
לא בהרצליה פיתוח או רמת אביב ג).

אז כשנכנסתי לדירה הזו לפני 17 שנה,
איכשהו היה נראה לי שמצאתי דירה נחמדה
שתשמש לי קורת גג, ולא ממש הרגשתי
שאני צריך יותר מזה.
זה הרגיש לי סביר יחסית למצבי ב, 2008.

אבל מה לעשות שאנשים משתנים
ופתאום איפשהו מ 2018 כזה נפתחו לי העיניים! פתאום התחלתי לראות מלא תמ"א ,
התחלתי לבקר אצל חברים שרכשו פתאום
דירות בביניינים מהממים,
התחלתי להבין שאני ממש אבל ממש
תקוע מאחור באיזה "דירת ירושה של סבתא",
שאולי מתאימה לסטודנט בן 25 שאולי
רוצה לגור בה עם חברה שלו עד סיום התואר
וככה לחסוך כסף......
אבל בטח לא למישהו בן 43. (אז הייתי 43).

וזהו...משם...בערך משנת 2018
אני לא סובל את הדירה הזו...
ואני מתחיל להרגיש שמגיע לי יותר.....
אבל מה לעשות שמבחינה כספית אני לא
ממש יכול להרשות לעצמי מה שבאמת בא לי.
(אבל זה באמת כבר לדיון אחר).

אז לסיכום:
זה לא שאני 17 שנה, לא מרוצה מהדירה .....
ו....כן.....אני ממש לא מתכוון להשביח
נכס שלא שלי, שאחר כך הבעלת בית
תעלה לי בוודאות את שכר הדירה גם ב 1000 שקל.
אז נכון, יהיו כאלה שיגידו
"אל תהיה קטנוני, כל עוד אתה תהנה מזה
ותחיה במקום שיהיה לך יותר נעים וכיף
מה אכפת לך מזה שבעקיפין גם בעלת הבית
נהנית מזה. אל תהיה בנאדם קטן".

אז לא.....תודה!
אני חושב לטווח הרחוק.


ואגב, אני מספיק מבוגר כדי לדעת
שלפעמים צריך להסתפק במה שיש
ולא להתפנק.

אני כמובן יכול לרטון על זה,
אבל לקבל בהכנעה את המציאות.

 

[ארנטס]

קודם כל, זה לא בדיוק 17 שנה!!

אמנם נכנסתי ב 2008 לדירה הזו,
אבל אני חייב לציין
שאז ב 2008, כשאני מנסה להסתכל במעט נוסטלגיה על התקופה של לפני 17 שנים,
לא היו סביבי המון ביניינים חדשים.
לא היו מלא מגדלים במדינה.
רוב האנשים שהכרתי
חיו בסוג של דירה סבירה.
ריצוף לא כזה חדש...
מטבח הכי סטנדרטי שיש וכו וכו
(שוב, אני מדבר על דירות רגילות סטנדרטיות.
לא בהרצליה פיתוח או רמת אביב ג).

אז כשנכנסתי לדירה הזו לפני 17 שנה,
איכשהו היה נראה לי שמצאתי דירה נחמדה
שתשמש לי קורת גג, ולא ממש הרגשתי
שאני צריך יותר מזה.
זה הרגיש לי סביר יחסית למצבי ב, 2008.

אבל מה לעשות שאנשים משתנים
ופתאום איפשהו מ 2018 כזה נפתחו לי העיניים! פתאום התחלתי לראות מלא תמ"א ,
התחלתי לבקר אצל חברים שרכשו פתאום
דירות בביניינים מהממים,
התחלתי להבין שאני ממש אבל ממש
תקוע מאחור באיזה "דירת ירושה של סבתא",
שאולי מתאימה לסטודנט בן 25 שאולי
רוצה לגור בה עם חברה שלו עד סיום התואר
וככה לחסוך כסף......
אבל בטח לא למישהו בן 43. (אז הייתי 43).

וזהו...משם...בערך משנת 2018
אני לא סובל את הדירה הזו...
ואני מתחיל להרגיש שמגיע לי יותר.....
אבל מה לעשות שמבחינה כספית אני לא
ממש יכול להרשות לעצמי מה שבאמת בא לי.
(אבל זה באמת כבר לדיון אחר).

אז לסיכום:
זה לא שאני 17 שנה, לא מרוצה מהדירה .....
ו....כן.....אני ממש לא מתכוון להשביח
נכס שלא שלי, שאחר כך הבעלת בית
תעלה לי בוודאות את שכר הדירה גם ב 1000 שקל.
אז נכון, יהיו כאלה שיגידו
"אל תהיה קטנוני, כל עוד אתה תהנה מזה
ותחיה במקום שיהיה לך יותר נעים וכיף
מה אכפת לך מזה שבעקיפין גם בעלת הבית
נהנית מזה. אל תהיה בנאדם קטן".

אז לא.....תודה!
אני חושב לטווח הרחוק.


ואגב, אני מספיק מבוגר כדי לדעת
שלפעמים צריך להסתפק במה שיש
ולא להתפנק.

אני כמובן יכול לרטון על זה,
אבל לקבל בהכנעה את המציאות.

נורמלי. ....

אז גם התלהבת מסלולרי נוקיה. בהמשך כבר לא...

זכור שמצבך טוב יותר ממאות מיליוני אנשים בעולם שאין להם קורת גג או מים זורמים (כולל בישראל ) והיו מתים מחר ללגור בדירה שלך עם ריצוף הסומסום.

 

[חיימוש]

אחלה סיפור.
זה בדיוק עובד ככה.


עכשיו תשנה את הנתונים, ואם יואב היה מכניס
לשוק רק 200k או 100k, אז הוא היה ישן בשקט,
בלי לקבל טראומה, בלי לריב עם אשתו
ובלי לבדוק כל שנייה את השוק בנייד.

זה רק מחזק את דעתי, שאנשים יישנו הרבה
יותר טוב בלילה במשך 30 שנה, עם משכנתא
של מיליון שקל מאשר להשכיב מיליון בבורסה.

לא היה לי ספק

עכשיו נסביר את הצד השני
אז בעצם כל הרעיון שלך זה לישון טוב בלילה, אה? מעניין... כי לפי ההיגיון הזה, עדיף בכלל לא להשקיע, לחיות מהיד לפה, ולישון כמו תינוק – עד הפנסיה, שבה תתעורר למציאות של קרקרים ומים.

אבל יש גם גישה אחרת: אולי עדיף קצת פחות שינה רגועה ב-20 השנה הקרובות, אם זה אומר להתעורר בעוד 20 שנה עם ערימה יפה של מזומנים במקום ערימה של חובות? מצד שני, נכון – תמיד יש את הסיכון שתתעורר אחרי 20 שנה ותמצא את עצמך עם תיק השקעות מחורבן... אבל לפחות תוכל להתנחם בזה שבזמן שהתרסקת פיננסית, ישנת מעולה!

 

[חיימוש]

אני כשוכר, בחיים
לא אשביח את הנכס של בעל הדירה!!!!!
אין שום סיכוי כזה.

למשל, כמו שציינתי.....
אני גר פה בדירה ישנה כבר 17 שנים ברציפות.
אחרי 10 שנים, כבר הייתי מת למשל להחליף פה את כל המרצפות שומשום המעפנות האלה
שיש פה בכל הדירה ,
כולל את המזגן משנות ה 80.

אבל למה שאעשה את זה??

אני משוכנע ב 1000 אחוז, שאם נגיד אני אקלע
לאיזה קושי עם בעלת הדירה (נגיד והיא תרצה
פתאום להעלות לי באופן לא פרופורציונאלי את
השכר דירה), במצב של הדירה היום היא
תתקשה למצוא קופצים על הדירה.
אלא אם כן, יש עוד איזה דביל כמוני שיהיה
לחיות בדירה כזו. (אני חלילה לא גר בדירה
מוזנחת, אבל זו דירה ישנה, כמו הדירות
שסבתא רבה שלי הייתה גרה
בשנות ה 70. דירה ישנה .
"דירות ירושה סבתא",
אני קורא לזה.

אז זה דווקא יכול לשחק לטובתי.

אם אני עכשיו אשביח לה את הנכס,
למשל, אשקיע בריצוף חדש
בעוד שנה, בוודאות היא תטיס את המחיר.
למה לי?

אני יודע שזה נשמע ילדותי, קטנוני,
אבל אין שום סיכוי שאני יירה לעצמי ברגל.

אז בעצם אתה גר 17 שנה בדירה ישנה, מתלונן על המרצפות ועל המזגן מתקופת הדינוזאורים – אבל שומר עליה מוזנחת בכוונה, רק כדי שלא יעלו לך את השכירות? גאוני!

כי אין כמו לחיות בדירה כמו של סבתא רבתא רק כדי להרגיש שאתה זה שמחזיק את בעלת הדירה. העיקר לא לירות לעצמך ברגל... למרות שנראה לי שדווקא ירית לעצמך ברגל, ביד, ובנוחות האישית שלך.

 

[ערן לביא]

נורמלי. ....

אז גם התלהבת מסלולרי נוקיה. בהמשך כבר לא...

זכור שמצבך טוב יותר ממאות מיליוני אנשים בעולם שאין להם קורת גג או מים זורמים (כולל בישראל ) והיו מתים מחר ללגור בדירה שלך עם ריצוף הסומסום.

השאלה בחיים אם אתה מסתכל למטה או למעלה.

זה שיש מיליוני אנשים שהיו מתים לקורת גג
לא אמור לנחם אותי כי בו זמנית יש מיליונים
שחיים ברמה אחרת לגמריי.
(שוב....לא ביקשתי פנטהאוז
או וילה בקיסריה). אני די צנוע

 

[ערן לביא]

עכשיו נסביר את הצד השני
אז בעצם כל הרעיון שלך זה לישון טוב בלילה, אה? מעניין... כי לפי ההיגיון הזה, עדיף בכלל לא להשקיע, לחיות מהיד לפה, ולישון כמו תינוק – עד הפנסיה, שבה תתעורר למציאות של קרקרים ומים.

אבל יש גם גישה אחרת: אולי עדיף קצת פחות שינה רגועה ב-20 השנה הקרובות, אם זה אומר להתעורר בעוד 20 שנה עם ערימה יפה של מזומנים במקום ערימה של חובות? מצד שני, נכון – תמיד יש את הסיכון שתתעורר אחרי 20 שנה ותמצא את עצמך עם תיק השקעות מחורבן... אבל לפחות תוכל להתנחם בזה שבזמן שהתרסקת פיננסית, ישנת מעולה!

זה ממש לא חייב להיות ככה.

כי אתה יכול לקחת בביטחון את כל ה 1.5m
בכדי לקנות דירה עם משכנתא....אוקיי??
נגיד ההחזר של 8000 שקל.

בהנחה שאתה צעיר, ומרוויח יפה
נגיד 25--20 אלף שקל נטו בחודש.....
אתה בהחלט יכול להתחיל ולווסת כל שקל
שיש לך פנוי לתיק השקעות!! (אחרי ההוצאות
של המשכנתא, הילד, משפחה וכו).

ככה גם אם אתה מתחיל עם מעט כסף,
עם השנים וההפקדות ההון שלך יגדל ויגדל ויגדל.

ככה תרוויח משני העולמות

 

[ארנטס]

השאלה בחיים אם אתה מסתכל למטה או למעלה.

זה שיש מיליוני אנשים שהיו מתים לקורת גג
לא אמור לנחם אותי כי בו זמנית יש מיליונים
שחיים ברמה אחרת לגמריי.
(שוב....לא ביקשתי פנטהאוז
או וילה בקיסריה). אני די צנוע

שאלה של השקפה...

מניח שחסר דיור סובל שאין לו דירה כמו שלך מאשר הסבל שלך שאתה עם ריצוף סומסום ולא ריצוף 90×90.

האמן לי...מי שיש לו פי2 יותר הון ממך לא אוכל 2 סטייקים לארוחת צהריים כאשר אתה אוכל רק 1.

 

[ערן לביא]

שומר עליה מוזנחת בכוונה, רק כדי שלא יעלו לך את השכירות? גאוני!

היא לא מוזנחת!!!!!
היא פשוט ישנה!

יש הבדל

אני מנקה אותה
אני מסדר אותה
אבל מה זה משנה........זו דירה ישנה. מאוד

 

[ארנטס]

היא לא מוזנחת!!!!!
היא פשוט ישנה!

יש הבדל

אני מנקה אותה
אני מסדר אותה
אבל מה זה משנה........זו דירה ישנה. מאוד

יש שקוראים לזה רטרו ומבקשים יותר..
מיתוג

 

[ערן לביא]

א

שאלה של השקפה...

מניח שחסר דיור סובל שאין לו דירה כמו שלך מאשר הסבל שלך שאתה עם ריצוף סומסום ולא ריצוף 90×90.

האמן לי...מי שיש לו פי2 יותר הון ממך לא אוכל 2 סטייקים לארוחת צהריים כאשר אתה אוכל רק 1.

אתה לא באמת מנסה עכשיו לשכנע אותי
שאין הבדל בין דירה של 1.9 מיליון
לדירה של 12 מיליון.

כאילו בוא....

 

[ערן לביא]

יש שקוראים לזה רטרו ומבקשים יותר..
מיתוג

או וינטג'.....
גם דרך מעניינת להסתכל על זה.

אבל בוא נהיה רציניים...
זו לא דירה עם סטייל ולא כלום.

 

[ארנטס]

א

אתה לא באמת מנסה עכשיו לשכנע אותי
שאין הבדל בין דירה של 1.9 מיליון
לדירה של 12 מיליון.

כאילו בוא....

ויש הבדל בין דירה של 1.9 לבין דירה של 0.9 מיליון...

מי שגר בדירה של 12 מיליון לא מאושר פי 6 ממך! חד משמעית.

 

[ערן לביא]

לא

ויש הבדל בין דירה של 1.9 לבין דירה של 0.9 מיליון...

מי שגר בדירה של 12 מיליון לא מאושר פי 6 ממך! חד משמעית.

לא דיברתי בכלל על אושר.
אל תיקח את זה לפן הפסיכולוגי.

זה ממש לא הדיון.

 

[isalidiq]

@ערן לביא @ארנטס מוזמנים כמובן להמשיך לדון, אבל חושב שסטינו מעיקר הדיון..

 

[ערן לביא]

אכן
הדיון היה צריך להתמקד בשכירות
או משכנתא

@ערן לביא @ארנטס מוזמנים כמובן להמשיך לדון, אבל חושב שסטינו מעיקר הדיון..

 

[ביולוג ירושלמי]

הדיון היה צריך להתמקד בשכירות
או משכנתא

שלומי ארדן, שאותו אני מאוד אוהב לקרוא כבר ענה על זה.
אחת ולתמיד – לקנות דירה או לשכור ולהשקיע במניות?
סיפור של שבע שנים בארבעה בתים

גם אסף נתן התותח, עוד בחור שאני מאוד אוהב לקרוא ענה על זה.
לרכוש דירה או לשכור דירה? המדריך השלם
לקנות או לשכור דירה? המדריך השלם – חלק 2
ועוד קצת תובנות מאסף נתן: חוק יסוד: רכישת דירה

נו, ואצל הסולידית כבר ביקרתם?
הגם שהיא שינתה את דעתה לגבי דירה בבעלות שעכשיו היא בעדה, אבל לא לגבי דירה להשקעה שהיא לא בעדה - זו התובנה שלי ממעקב אחריה בטוויטר.
(מצרף את המאמר הקלאסי שלה למי שבטעות העז שלא לקרוא אותו).
ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

אם אחד מהקוראים/מגיבים מכיר עוד מאמרים מעניינים בנושא שכירות לעומת בעלות על דירה מבלוגים איכותיים (לא מכתבות בעיתונות) - אשמח לקישורים.

יש פה 6 מאמרים מצויינים ומעולים לדעתי שיענו על לא מעט שאלות ויתנו תובנות גדולות כקטנות... ואז בטח יעלו עוד שאלות.
מה שיפה זה ששוק הנדל"ן הישראלי רץ כל כך מהר וגבוה (וזה בסדר גמור, דירות טובות כבר לא יכולות לעלות 700K ש"ח כמו לפני 20 שנים), שלרוב האנשים שאני מכיר כבר אין שום יכולת לרכוש דירה "נורמלית" חדשה מקבלן ללא משכנתא מפלצתית ועזרה מההורים המסכנים שמשעבדים עוד קצת מהזיקנה שלהם לטובת הצאצאים.
על דירות יד שניה אפשר לדון עוד ועוד, אבל גם הן כבר מגיעות למחירים הזויים של 700,000 ש"ח בכיף לדירת 2 חדרים די פח באיזור פח בפריפריה.
נדמה לי שטחנו את זה בפורום כבר מאות פעמים, אם לא אלפי פעמים... מצחיק שבכל תקופה זה עולה שוב מחדש.
ושוב.
ושוב.
שכירות או בעלות על דירה (עם משכנתא, לא מזומן מהבלטות).
ושוב.
ושוב...

 

[שלומו]

נדמה לי שטחנו את זה בפורום כבר מאות פעמים,

נכון כי כמו שאמרת זה נושא מעסיק. אותי יעניין לשמוע על יתרונות וחסרונות של אישורים שונים בארץ. נראה לי שאני כמו רוב האנשים לא מכירים מספיק את ההזדמנויות שיש. למשל איך זה להיות הייטיקסט בקריית גת ולגור במרכז העיר.

 

[קפיצת הדרך]

שלומי ארדן, שאותו אני מאוד אוהב לקרוא כבר ענה על זה.
אחת ולתמיד – לקנות דירה או לשכור ולהשקיע במניות?
סיפור של שבע שנים בארבעה בתים

גם אסף נתן התותח, עוד בחור שאני מאוד אוהב לקרוא ענה על זה.
לרכוש דירה או לשכור דירה? המדריך השלם
לקנות או לשכור דירה? המדריך השלם – חלק 2
ועוד קצת תובנות מאסף נתן: חוק יסוד: רכישת דירה

נו, ואצל הסולידית כבר ביקרתם?
הגם שהיא שינתה את דעתה לגבי דירה בבעלות שעכשיו היא בעדה, אבל לא לגבי דירה להשקעה שהיא לא בעדה - זו התובנה שלי ממעקב אחריה בטוויטר.
(מצרף את המאמר הקלאסי שלה למי שבטעות העז שלא לקרוא אותו).
ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

אם אחד מהקוראים/מגיבים מכיר עוד מאמרים מעניינים בנושא שכירות לעומת בעלות על דירה מבלוגים איכותיים (לא מכתבות בעיתונות) - אשמח לקישורים.

יש פה 6 מאמרים מצויינים ומעולים לדעתי שיענו על לא מעט שאלות ויתנו תובנות גדולות כקטנות... ואז בטח יעלו עוד שאלות.
מה שיפה זה ששוק הנדל"ן הישראלי רץ כל כך מהר וגבוה (וזה בסדר גמור, דירות טובות כבר לא יכולות לעלות 700K ש"ח כמו לפני 20 שנים), שלרוב האנשים שאני מכיר כבר אין שום יכולת לרכוש דירה "נורמלית" חדשה מקבלן ללא משכנתא מפלצתית ועזרה מההורים המסכנים שמשעבדים עוד קצת מהזיקנה שלהם לטובת הצאצאים.
על דירות יד שניה אפשר לדון עוד ועוד, אבל גם הן כבר מגיעות למחירים הזויים של 700,000 ש"ח בכיף לדירת 2 חדרים די פח באיזור פח בפריפריה.
נדמה לי שטחנו את זה בפורום כבר מאות פעמים, אם לא אלפי פעמים... מצחיק שבכל תקופה זה עולה שוב מחדש.
ושוב.
ושוב.
שכירות או בעלות על דירה (עם משכנתא, לא מזומן מהבלטות).
ושוב.
ושוב...

מצחיק… הטיעונים שלהם (גם של שלומי ארדן וגם של אסף נתן) מזכירים לי את הטיעונים של הסולידית בעד מניות דיבידנד.
מלאים בהנחות שיוצאות מתוך פוזיציה.
וכאשר מורידים את הפוזיציה נשאר רק ההיבט הפסיכולוגי - מה מתאים לך. היכן אתה תרגיש יותר בנוח לגור/לחסוך/להשקיע.

ברור שכאשר מניחים (כמו שלומי ארדן) ש:
״אך מה עם עליית ערך? ובכן, אני חושב שניתן לומר שדירות נוטות לשמור על ערכן הריאלי, אך אני לא בטוח שאפשר לסמוך על עליית ערך בעשורים הקרובים, שכן בשני העשורים האחרונים מה שדחף את עליית המחירים זה שיפור חד בשכר וירידה חדה בריבית.״
אז דירה באמת לא נראית כל כך אטרקטיבית…

מצד שני אין לו שום בעיה להתעלם מעליות שוק ההון בעשור האחרון ולהיות בטוח (בסבירות גבוהה מאוד!) בתשואה שנתית של 8-10%:
‘’מה יקרה אם תשקיעו את הכסף שלא קניתם בו דירה במניות? כיוון שאנחנו מדברים כאן על השקעה לעשרות רבות של שנים והיות והתשואה הממוצעת בשוק המניות היא 8-10% לשנה, ניתן לומר בסבירות גבוהה מאוד שרכישת דירה על פני שכירת דירה והשקעה במניות תעלה לכם בפספוס תשואה פוטנציאלית עצומה.״

אז כשמסדרים יפה את ההנחות - שאין עליית ערך בנדל״ן, שיש עליית ערך של 8-10% בשוק המניות, ושכמובן אין שום בעיה לאדם הפשוט להחזיק 100% בשוק המניות (כן בטח)… אז עם הנחות כאלו ברור שהדברים ״מסתדרים״ כך ששווה להמשיך ולשכור.
או במילה אחת - פוזיציה.


או למשל כאשר מניחים (כמו אסף נתן) ש:
״5. מחירי הדירות עולים יותר מאשר האינפלציה
טעות גמורה. במקרה הטוב, מחירי הדירות עולים כמו האינפלציה. בואו ניקח את ישראל כדוגמא משנת 1984 ועד 2010 (27 שנים). כדי למדוד את מחירי הדירות השתמשתי במדד תשומות הבניה. מדד זה מראה עלות בניה למטר. בשנים מסויימות, כמובן שמחיר דירה יכול לעלות משמעותית בעוד שמחיר הבניה לא עולה משמעותית, אבל אז נכנסים חוקי הכלכלה למשחק, חברות הבניה בונות עוד דירות ובסופו של דבר או שמחירי הדירות ירדו או שמדד תשומות הבניה יעלה כתוצאה מדרישה לחומרי בניה. לאורך 25 שנים אפשר לומר די בבטחה שהעליה במדד תשומות הבניה מייצג את העליה במחירי הדירות. מהתרשים למטה אפשר לראות שמדד תשומות הבניה מתחילת שנת 1984 עד תחילת שנת 2011 (27 שנים) עלה ב 10186%, בעוד שמדד המחירים לצרכן (אינפלציה) עלה ב 10270%. כלומר שמי שקנה דירה בשנת 1984 וימכור אותה היום, בסך הכל הצמיד את הכסף שלו לאינפלציה והדירה שלו שווה בדיוק לערכה בשנת 1984, אולי אפילו מחירה המתואם ירד במקצת.״

״נניח שיש לנו השקעה אלטרנטיבית במניות בסך של 10% שנתי נומינלי (לפני אינפלציה) על הכסף שלנו (נראה למטה כיצד). כמו כן, נניח שיש אינפלציה של 4% ושמחיר הדירה צמוד לאינפלציה. ההנחה שמחיר הדירה צמוד לאינפלציה גם היא הנחה מאוד מקילה. כאמור, אלו המניחים שמחירי הדירות עולים יותר מהאינפלציה, הנחתם אינה עומדת במבחן ההיסטוריה והמציאות והם מבצעים ספקולציה מסוכנת בכל ההון והעתיד שלהם. יתכן גם שמחירי הדירות ירדו משמעותית.״

״בטור השני נוכל לראות מה יקרה לאותו אדם שבוחר להשקיע את אותם 400,000 ₪ בהשקעה המניבה 10% שנתי. את ההפרש בין השכירות לבין ההחזר על המשכנתא מפקיד אותו אדם לאותה השקעה, בתור חיסכון קבוע.״

״אז … איך משיגים תשואה של 10% שנתי? לאורך ההיסטוריה, השקעה במדד מניות בבורסה מניבה תוצאות טובות מכל מכשירי ההשקעה הקיימים במשק. כיום יותר מתמיד, קל להשקיע במדד בלי מאמץ בכלל, בעזרת תעודות סל. זה לא משהו שהמצאתי, זה משהו ידוע.״

נראה שאסף נתן מקפיד לבחור את השנים שלו היטב. הרי אם היה בוחר 25 שנה משנת 2000 עד 2025 זה לא היה משרת את הדעה שלו…
ומצד שני מקפיד להניח השקעה של *כל הכסף*, כולל חיסכון מלא של ההפרש בין המשכנתא לשכירות, ב- 100% מניות עם 10% תשואה.
או במילה אחת - פוזיציה.
(* עריכה * ראיתי עכשיו שהפוסט פה הוא ישן משנת 2011. אז לא בוצעה כאן בחירה מכוונת להתעלם מהשנים 2000-2025. זה כמובן לא משנה את המסקנה, שבחירה של שנים והנחות מסוימות יקבעו לכאן או לכאן את טיב ההשקעה, ולאף אחד אין כדור בדולח)

ולא נחזור ונדבר על הסולידית, שכפי שאתה בעצמך כתבת, כבר חזרה בה מההנחה שזו השקעה גרועה, ואפילו להיפך!


אגב, לקראת סוף המאמר שלומי ארדן כותב:
״עניין חשוב נוסף שצריך לחשוב עליו בשכירות והשקעה הוא האם אתם מסוגלים לחסוך את הכסף שהייתם מוציאים על דירה ולהשקיע אותו בצורה יותר טובה. אם אתם יודעים שאתם מסוג האנשים שפלוס של כמה מאות אלפי שקלים בבנק עושה להם חשק לצאת לשופינג מסביב לעולם – יכול להיות שדירה תעזור לכם מבחינת משמעת החיסכון. גם אם כן תצליחו לחסוך – האם תהיו מסוגלים להשקיע את הכסף במניות או בתעודה מחקה או שהוא ישב לו בעו”ש. האם תהיו מסוגלים להשאיר את הכסף בהשקעות ולא לגעת גם כשהכותרות יפחידו? הנקודה הזו היא בדיוק הסיבה שלמרות שנדל”ן למגורים היא השקעה נחותה לשוק ההון – המשקיע הממוצע בנדל”ן עשה תשואה גבוהה יותר מהמשקיע הממוצע במניות. הפתרון? להשקיע בחוכמה, להעביר למנהל שאתם סומכים עליו או להשקיע בתעודה מחקה ולא לגעת.״

התשובה לשאלה הזו - לדעתי -
*רוב* האנשים לא יחסכו את הסכומים שהם חוסכים דרך המשכנתא (משפחות במעמד הביניים - אלפי שקלים בחודש, משפחות חזקות - מעל עשרת אלפים בחודש) וזאת *בנוסף* לחיסכון שהם חוסכים שלא דרך המשכנתא. רוב המשפחות יודעות שהן צריכות לחסוך ולכן למרות המשכנתא הן מתאמצות לחסוך עוד. אם לא הייתה משכנתא החיסכון הכולל היה, לדעתי, נמוך יותר.

בנוסף - וזה קריטי - רוב המשפחות לא היו משקיעות את כל הכסף שלהן, שהן הוציאו על הנדל״ן, בשוק המניות (ומדובר על מיליונים - ברבים). חלק גדול היה כנראה מושקע במוצרים כמו קרן כספית (במקרה הטוב).
והכי מצחיק - ״לא לגעת״… אחרי שרואים צניחה חופשית בחסכונות של 20%-30 (וזה תוך כדי כך שרואים כותרות מפחידות על מגיפה עולמית שעוצרת את כל הפעילות בכל העולם, על סכנה למלחמת עולם…) חחח… כן בטח.

*הערה חשובה* - אני מחריגה את באי הפורום (לפחות את חלקם).
יש כאן כמה כרישים שאין לי ספק שהם יכולים, בלי למצמץ, להשקיע את כל ההון שלהם, ששווה מיליונים, ב- 100% מניות. ולהסתכל על נפילה של 50% בלי להיכנס להיסטריה ולהוציא את הכסף. כנראה גם ששלומי ארדן/אסף נתן מסוגלים לכך.
ומכאן שוב המסקנה שלי - פוזיציה.
להם זה מתאים. אבל כנראה זה לא ממש מתאים להרבה אנשים…