סקר: משכנתא או שכירות? דירה למגורים

[ארנטס]

בדיוק!!!

זה בדיוק מה שאני טוען.

כולם נכנסים פה לחישובים כאלה
ולחישובים כאלה....

אני באמת רוצה לראות מישהו עם 1.5 מיליון שקל
(הון עצמי שיש לו וזה כל מה שיש לו)
הולך לשים על הנאסדק, האס אנד פי או
בכל מכשיר פיננסי אחר בבורסה.

עזבו אתכם מסיפורים.

מצטער

כל ה1.5 אולי צודק שאנשים לא ישימו על הנאסדק (החלטה לא רציונאלית בדיעבד )אבל תיק השקעות יפה סטייל כללי-אגח"י- מנייתי בהחלט. משקלים לפי יכולת הסיבולת לתנודתיות וגיל. לצד המועד בו מתכננים לקנות את הנכס - עתיד קרוב או רחוק.
הרי יש לא מעט אנשים עם הון מכובד של מעל מיליון ₪ וסביר להניח שהכסף לא מתחת לכרית.

 

[Dončić]

אה… וגם שכחו כאן לשקלל מס רווחי הון (שאין בדירה יחידה)

מסכים. אבל גם שכחו כמה דברים ברכישת דירה שאין בשוק ההון:

שכר טרחת עורך דין
תיווך
שמאות מקרקעין
פתיחת תיק משכנתא
רישום בטאבו מנהל מקרקעי ישראל חברה משכנת
אגרות שונות
שיפוצים והתאמות
הובלה
ריהוט וציוד לבית
חיבורי חשמל מים גז וארנונה
ביטוח משכנתא וביטוח מבנה
אישור עקרוני למשכנתא
בדיקת בעלות ושעבודים
חתימה על חוזה רכישה
קבלת משכנתא והעברת כספים
רישום זכויות בטאבו
עדכון כתובת במשרד הפנים
סיכון לירידת ערך הדירה בעקבות תנאי השוק
עלויות בלתי צפויות בשיפוצים או תיקונים
בעיות משפטיות בזכויות בעלות או חריגות בנייה
שינויים בריבית המשכנתא שמגדילים את ההחזר החודשי
סיכוי לאי עמידה בתשלומים והשלכות משפטיות מול הבנק
קשיים במכירה עתידית אם ערך הדירה יורד או אם יש מגבלות משפטיות
בעיות עם הדיירים הקודמים או השכנים
עיכובים בקבלת המפתח או במעבר בפועל
ליקויי בנייה שלא התגלו בבדיקה ראשונית
עלייה בהוצאות שוטפות כגון ארנונה ועד בית תחזוקה

וברצינות - אין לי מושג אם כל זה נכון, לא רכשתי דירה ונעזרתי בג׳פטו. אבל לדעתי חייבים לתמחר את כל הכאב ראש הזה בלכל הפחות x >0
ועוד אגב לגבי מס רווחי הון - לא חייבים למכור אחרי 5 שנים, ויש דרכים כאלה ואחרות לשלם פחות מס. כמובן תלוי בגיל, בתכנון וכו׳

 

[isalidiq]

מסכים. אבל גם שכחו כמה דברים ברכישת דירה שאין בשוק ההון:

שכר טרחת עורך דין
תיווך
שמאות מקרקעין
פתיחת תיק משכנתא
רישום בטאבו מנהל מקרקעי ישראל חברה משכנת
אגרות שונות
שיפוצים והתאמות
הובלה
ריהוט וציוד לבית
חיבורי חשמל מים גז וארנונה
ביטוח משכנתא וביטוח מבנה
אישור עקרוני למשכנתא
בדיקת בעלות ושעבודים
חתימה על חוזה רכישה
קבלת משכנתא והעברת כספים
רישום זכויות בטאבו
עדכון כתובת במשרד הפנים
סיכון לירידת ערך הדירה בעקבות תנאי השוק
עלויות בלתי צפויות בשיפוצים או תיקונים
בעיות משפטיות בזכויות בעלות או חריגות בנייה
שינויים בריבית המשכנתא שמגדילים את ההחזר החודשי
סיכוי לאי עמידה בתשלומים והשלכות משפטיות מול הבנק
קשיים במכירה עתידית אם ערך הדירה יורד או אם יש מגבלות משפטיות
בעיות עם הדיירים הקודמים או השכנים
עיכובים בקבלת המפתח או במעבר בפועל
ליקויי בנייה שלא התגלו בבדיקה ראשונית
עלייה בהוצאות שוטפות כגון ארנונה ועד בית תחזוקה

וברצינות - אין לי מושג אם כל זה נכון, לא רכשתי דירה ונעזרתי בג׳פטו. אבל לדעתי חייבים לתמחר את כל הכאב ראש הזה בלכל הפחות x >0
ועוד אגב לגבי מס רווחי הון - לא חייבים למכור אחרי 5 שנים, ויש דרכים כאלה ואחרות לשלם פחות מס. כמובן תלוי בגיל, בתכנון וכו׳

איזה נוקאאוט

 

[חיימוש]

מסכים. אבל גם שכחו כמה דברים ברכישת דירה שאין בשוק ההון:

שכר טרחת עורך דין
תיווך
שמאות מקרקעין
פתיחת תיק משכנתא
רישום בטאבו מנהל מקרקעי ישראל חברה משכנת
אגרות שונות
שיפוצים והתאמות
הובלה
ריהוט וציוד לבית
חיבורי חשמל מים גז וארנונה
ביטוח משכנתא וביטוח מבנה
אישור עקרוני למשכנתא
בדיקת בעלות ושעבודים
חתימה על חוזה רכישה
קבלת משכנתא והעברת כספים
רישום זכויות בטאבו
עדכון כתובת במשרד הפנים
סיכון לירידת ערך הדירה בעקבות תנאי השוק
עלויות בלתי צפויות בשיפוצים או תיקונים
בעיות משפטיות בזכויות בעלות או חריגות בנייה
שינויים בריבית המשכנתא שמגדילים את ההחזר החודשי
סיכוי לאי עמידה בתשלומים והשלכות משפטיות מול הבנק
קשיים במכירה עתידית אם ערך הדירה יורד או אם יש מגבלות משפטיות
בעיות עם הדיירים הקודמים או השכנים
עיכובים בקבלת המפתח או במעבר בפועל
ליקויי בנייה שלא התגלו בבדיקה ראשונית
עלייה בהוצאות שוטפות כגון ארנונה ועד בית תחזוקה

וברצינות - אין לי מושג אם כל זה נכון, לא רכשתי דירה ונעזרתי בג׳פטו. אבל לדעתי חייבים לתמחר את כל הכאב ראש הזה בלכל הפחות x >0
ועוד אגב לגבי מס רווחי הון - לא חייבים למכור אחרי 5 שנים, ויש דרכים כאלה ואחרות לשלם פחות מס. כמובן תלוי בגיל, בתכנון וכו׳

אספר לך סיפור, מוכן??
יואב היה משקיע נלהב, אולי אפילו קצת נאיבי. בתחילת 2019, אחרי שקרא אין-ספור מאמרים ושכנע את עצמו ששוק ההון זה הדרך לעושר, הוא החליט להכניס 700,000 ש"ח מהחסכונות שלו למדד הנאסד"ק 100. "השוק תמיד עולה בטווח הארוך," אמר לעצמו בביטחון. אבל הוא לא היה מוכן לרכבת ההרים הרגשית שעמדה להתחיל,
השנה הראשונה הייתה חלומית. הנאסד"ק טס למעלה, ויואב הרגיש כמו גאון פיננסי. תוך פחות משנה, התיק שלו כבר היה שווה 950,000 ש"ח. הוא התחיל לפנטז על פרישה מוקדמת, דיבר עם אשתו על קניית דירה להשקעה, ואפילו שקל לצמצם שעות בעבודה
ואז הגיע משבר הקורונה. הנאסד"ק התרסק, וה700,000 שלו הפכו ל-480,000 ש"ח בתוך שבועות. יואב היה בהיסטריה. הוא בהה בגרפים כל היום, בדק את האפליקציה בכל שעה עגולה, ולחץ שוב ושוב על כפתור מכירה
"אני חייב לצאת עכשיו לפני שהכל מתרסק!" חשב לעצמו, כשהאצבע שלו מרחפת מעל המסך.
אבל בכל פעם שהלך ללחוץ "מכור", משהו עצר אותו. אולי זו הייתה היד הרועדת, אולי זו הייתה הפחדנות הרגעית, אולי זו הייתה אשתו שעמדה מאחוריו וצעקה: "אם תמכור, אל תחזור הביתה!"
הלחץ הרג אותו. הוא לא ישן בלילות, בקושי אכל, ובסוף התחיל לקחת כדורי הרגעה. אחרי עוד שבוע של לחץ בלתי נסבל, הוא הבין שאין לו ברירה – הוא קבע תור לפסיכולוגית פיננסית, שעלתה לו 600 ש"ח לפגישה. "זה או זה או להתגרש," אמר לאשתו, שמתחילה כבר לאבד סבלנות
כנגד כל הציפיות, השוק התחיל לטוס חזרה למעלה. בתוך חודשים ספורים, ההשקעה שלו חזרה לערך המקורי. עד סוף 2021, הוא כבר היה על 1.4 מיליון ש"ח!
אבל יואב לא הצליח ליהנות מהעליות. הוא היה טראומטי. כל תיקון קטן של השוק החזיר לו פלאשבקים לאותן לחיצות על כפתור ה"מכירה" שהוא כמעט השלים.
אשתו, מצידה, כבר הייתה גמורה. "יואב, די! כל החיים שלנו זה רק שוק ההון! אתה ישן עם הפלאפון מתחת לכרית!" היא התלוננה.
יואב ידע שהיא צודקת, אבל לא הצליח להשתחרר מזה
אם חשב שהסיוט נגמר, הוא טעה.
בשנת 2022, כשהאינפלציה וריבית הפד הכו בשווקים, הנאסד"ק התרסק שוב. התיק של יואב צנח ל-900,000 ש"ח, והוא הרגיש את כל הסיוט חוזר.
הפעם, אשתו לא הייתה שם לנחם. "אם אתה שוב מתחיל עם הטירוף הזה, אני עוברת לאמא שלי," אמרה בפנים קפואות.
בלית ברירה, הוא הפסיק להיכנס לאפליקציה כל יום. במקום זה, הוא רשם לעצמו חוק: לבדוק רק פעם בחודש. הפסיכולוגית תמכה במהלך, וגם אשתו התחילה להירגע
אחרי חמש שנים, התיק של יואב שווה כ-1.85 מיליון ש"ח. הוא עבר משברים, כמעט התגרש, שילם לפסיכולוגית הון תועפות.


נראה לי שכל הדברים הטכנים שרשמת שיש בקניית דירה מתגמדים מול הסיפור
נ.ב. כתבתי את הסיפור במהירות סלחו לי על הנתונים באם הם לא מדוייקים

 

[isalidiq]

אספר לך סיפור, מוכן??
יואב היה משקיע נלהב, אולי אפילו קצת נאיבי. בתחילת 2019, אחרי שקרא אין-ספור מאמרים ושכנע את עצמו ששוק ההון זה הדרך לעושר, הוא החליט להכניס 700,000 ש"ח מהחסכונות שלו למדד הנאסד"ק 100. "השוק תמיד עולה בטווח הארוך," אמר לעצמו בביטחון. אבל הוא לא היה מוכן לרכבת ההרים הרגשית שעמדה להתחיל,
השנה הראשונה הייתה חלומית. הנאסד"ק טס למעלה, ויואב הרגיש כמו גאון פיננסי. תוך פחות משנה, התיק שלו כבר היה שווה 950,000 ש"ח. הוא התחיל לפנטז על פרישה מוקדמת, דיבר עם אשתו על קניית דירה להשקעה, ואפילו שקל לצמצם שעות בעבודה
ואז הגיע משבר הקורונה. הנאסד"ק התרסק, וה700,000 שלו הפכו ל-480,000 ש"ח בתוך שבועות. יואב היה בהיסטריה. הוא בהה בגרפים כל היום, בדק את האפליקציה בכל שעה עגולה, ולחץ שוב ושוב על כפתור מכירה
"אני חייב לצאת עכשיו לפני שהכל מתרסק!" חשב לעצמו, כשהאצבע שלו מרחפת מעל המסך.
אבל בכל פעם שהלך ללחוץ "מכור", משהו עצר אותו. אולי זו הייתה היד הרועדת, אולי זו הייתה הפחדנות הרגעית, אולי זו הייתה אשתו שעמדה מאחוריו וצעקה: "אם תמכור, אל תחזור הביתה!"
הלחץ הרג אותו. הוא לא ישן בלילות, בקושי אכל, ובסוף התחיל לקחת כדורי הרגעה. אחרי עוד שבוע של לחץ בלתי נסבל, הוא הבין שאין לו ברירה – הוא קבע תור לפסיכולוגית פיננסית, שעלתה לו 600 ש"ח לפגישה. "זה או זה או להתגרש," אמר לאשתו, שמתחילה כבר לאבד סבלנות
כנגד כל הציפיות, השוק התחיל לטוס חזרה למעלה. בתוך חודשים ספורים, ההשקעה שלו חזרה לערך המקורי. עד סוף 2021, הוא כבר היה על 1.4 מיליון ש"ח!
אבל יואב לא הצליח ליהנות מהעליות. הוא היה טראומטי. כל תיקון קטן של השוק החזיר לו פלאשבקים לאותן לחיצות על כפתור ה"מכירה" שהוא כמעט השלים.
אשתו, מצידה, כבר הייתה גמורה. "יואב, די! כל החיים שלנו זה רק שוק ההון! אתה ישן עם הפלאפון מתחת לכרית!" היא התלוננה.
יואב ידע שהיא צודקת, אבל לא הצליח להשתחרר מזה
אם חשב שהסיוט נגמר, הוא טעה.
בשנת 2022, כשהאינפלציה וריבית הפד הכו בשווקים, הנאסד"ק התרסק שוב. התיק של יואב צנח ל-900,000 ש"ח, והוא הרגיש את כל הסיוט חוזר.
הפעם, אשתו לא הייתה שם לנחם. "אם אתה שוב מתחיל עם הטירוף הזה, אני עוברת לאמא שלי," אמרה בפנים קפואות.
בלית ברירה, הוא הפסיק להיכנס לאפליקציה כל יום. במקום זה, הוא רשם לעצמו חוק: לבדוק רק פעם בחודש. הפסיכולוגית תמכה במהלך, וגם אשתו התחילה להירגע
אחרי חמש שנים, התיק של יואב שווה כ-1.85 מיליון ש"ח. הוא עבר משברים, כמעט התגרש, שילם לפסיכולוגית הון תועפות.


נראה לי שכל הדברים הטכנים שרשמת שיש בקניית דירה מתגמדים מול הסיפור
נ.ב. כתבתי את הסיפור במהירות סלחו לי על הנתונים באם הם לא מדוייקים

כשרון ספרותי. באמת.
אבל כמובן, מי שלא יודע לנהל סיכונים, שלא יתקרב לשוק ההון. ממש נעשית לו סם המוות.

זה לא גורע מהחסרונות הרבים (מידי) של רכישת דירה

 

[חיימוש]

כשרון ספרותי. באמת.
אבל כמובן, מי שלא יודע לנהל סיכונים, שלא יתקרב לשוק ההון. ממש נעשית לו סם המוות.

זה לא גורע מהחסרונות הרבים (מידי) של רכישת דירה

נעלם ממני גילך, אבל אני זוכר את השנים של הנפילות והרבה אנשים רצו למכור כולל את אלו ש"יודעים לקחת סיכונים"

 

[isalidiq]

נעלם ממני גילך,

זקנה ביום דין ובחרות ביום קרב

אבל אני זוכר את השנים של הנפילות והרבה אנשים רצו למכור כולל את אלו ש"יודעים לקחת סיכונים"

כמובן. כולם גיבורים לפני הנפילות.
לכן לא כתבתי ״לקחת סיכונים״ אלא ״לנהל סיכונים״.
והפער בין השניים מכיל כמדומני את כל תורת ההשקעה הפאסיבית.

 

[ארנטס]

אספר לך סיפור, מוכן??
יואב היה משקיע נלהב, אולי אפילו קצת נאיבי. בתחילת 2019, אחרי שקרא אין-ספור מאמרים ושכנע את עצמו ששוק ההון זה הדרך לעושר, הוא החליט להכניס 700,000 ש"ח מהחסכונות שלו למדד הנאסד"ק 100. "השוק תמיד עולה בטווח הארוך," אמר לעצמו בביטחון. אבל הוא לא היה מוכן לרכבת ההרים הרגשית שעמדה להתחיל,
השנה הראשונה הייתה חלומית. הנאסד"ק טס למעלה, ויואב הרגיש כמו גאון פיננסי. תוך פחות משנה, התיק שלו כבר היה שווה 950,000 ש"ח. הוא התחיל לפנטז על פרישה מוקדמת, דיבר עם אשתו על קניית דירה להשקעה, ואפילו שקל לצמצם שעות בעבודה
ואז הגיע משבר הקורונה. הנאסד"ק התרסק, וה700,000 שלו הפכו ל-480,000 ש"ח בתוך שבועות. יואב היה בהיסטריה. הוא בהה בגרפים כל היום, בדק את האפליקציה בכל שעה עגולה, ולחץ שוב ושוב על כפתור מכירה
"אני חייב לצאת עכשיו לפני שהכל מתרסק!" חשב לעצמו, כשהאצבע שלו מרחפת מעל המסך.
אבל בכל פעם שהלך ללחוץ "מכור", משהו עצר אותו. אולי זו הייתה היד הרועדת, אולי זו הייתה הפחדנות הרגעית, אולי זו הייתה אשתו שעמדה מאחוריו וצעקה: "אם תמכור, אל תחזור הביתה!"
הלחץ הרג אותו. הוא לא ישן בלילות, בקושי אכל, ובסוף התחיל לקחת כדורי הרגעה. אחרי עוד שבוע של לחץ בלתי נסבל, הוא הבין שאין לו ברירה – הוא קבע תור לפסיכולוגית פיננסית, שעלתה לו 600 ש"ח לפגישה. "זה או זה או להתגרש," אמר לאשתו, שמתחילה כבר לאבד סבלנות
כנגד כל הציפיות, השוק התחיל לטוס חזרה למעלה. בתוך חודשים ספורים, ההשקעה שלו חזרה לערך המקורי. עד סוף 2021, הוא כבר היה על 1.4 מיליון ש"ח!
אבל יואב לא הצליח ליהנות מהעליות. הוא היה טראומטי. כל תיקון קטן של השוק החזיר לו פלאשבקים לאותן לחיצות על כפתור ה"מכירה" שהוא כמעט השלים.
אשתו, מצידה, כבר הייתה גמורה. "יואב, די! כל החיים שלנו זה רק שוק ההון! אתה ישן עם הפלאפון מתחת לכרית!" היא התלוננה.
יואב ידע שהיא צודקת, אבל לא הצליח להשתחרר מזה
אם חשב שהסיוט נגמר, הוא טעה.
בשנת 2022, כשהאינפלציה וריבית הפד הכו בשווקים, הנאסד"ק התרסק שוב. התיק של יואב צנח ל-900,000 ש"ח, והוא הרגיש את כל הסיוט חוזר.
הפעם, אשתו לא הייתה שם לנחם. "אם אתה שוב מתחיל עם הטירוף הזה, אני עוברת לאמא שלי," אמרה בפנים קפואות.
בלית ברירה, הוא הפסיק להיכנס לאפליקציה כל יום. במקום זה, הוא רשם לעצמו חוק: לבדוק רק פעם בחודש. הפסיכולוגית תמכה במהלך, וגם אשתו התחילה להירגע
אחרי חמש שנים, התיק של יואב שווה כ-1.85 מיליון ש"ח. הוא עבר משברים, כמעט התגרש, שילם לפסיכולוגית הון תועפות.


נראה לי שכל הדברים הטכנים שרשמת שיש בקניית דירה מתגמדים מול הסיפור
נ.ב. כתבתי את הסיפור במהירות סלחו לי על הנתונים באם הם לא מדוייקים

סיכום בקצרה:
מיותר ואף מזיק לבדוק לעיתים קרובים. אחת לחצי שנה. בדיוק גמו שרדם לא בודק ערך רכבו / דירתו מידי יום.
מראש מיועד לבעלי סיבולת תנודתיות גבוהה.
לא לשים את כל הביצים בסל אחר. לבדוק תיק איזומים ובלמים - סקטורים, גיאוגרפי, אגח"י, מט"ח ועוד.

 

[חיימוש]

סיכום בקצרה:
מיותר ואף מזיק לבדוק לעיתים קרובים. אחת לחצי שנה. בדיוק גמו שרדם לא בודק ערך רכבו / דירתו מידי יום.
מראש מיועד לבעלי סיבולת תנודתיות גבוהה.
לא לשים את כל הביצים בסל אחר. לבדוק תיק איזומים ובלמים - סקטורים, גיאוגרפי, אגח"י, מט"ח ועוד.

הקטע של 'בעלי סיבולת תנודתיות גבוהה'... תגיד, זה מגיע עם תעודת אחריות על מערכת העצבים או שצריך לרכוש בנפרד?
"אז לפי ההיגיון שלך, רוב האנשים לא עומדים בלחץ – ובכל זאת משקיעים. זה קצת כמו להגיד שרוב האנשים לא אוהבים כאב, אבל איכשהו חדרי כושר עדיין מלאים. כנראה שלסבול זה פשוט חלק מהחוויה הפיננסית!"

 

[שלומו]

יואב היה משקיע נלהב, אולי אפילו קצת נאיבי. בתחילת 2019, אחרי שקרא אין-ספור מאמרים

אם הוא קרא הרבה הוא היה אמור לשים לב שנפילות של 50% בשנה במדד שמכיל הרבה מניות צמיחה הן לא דבר נדיר. יש את המשקיעים הבאמת נאיביים שאומרים וואו סנופי/נאסדק עשה כך וכך מאז שנת 2008, אז ברור שהוא ימשיך לעשות בדיוק אותו דבר גם בשנה הקרובה (הנאיבי הקיצוני) או עד הפנסיה (הנאיבי המתון).

 

[ארנטס]

הקטע של 'בעלי סיבולת תנודתיות גבוהה'... תגיד, זה מגיע עם תעודת אחריות על מערכת העצבים או שצריך לרכוש בנפרד?
"אז לפי ההיגיון שלך, רוב האנשים לא עומדים בלחץ – ובכל זאת משקיעים. זה קצת כמו להגיד שרוב האנשים לא אוהבים כאב, אבל איכשהו חדרי כושר עדיין מלאים. כנראה שלסבול זה פשוט חלק מהחוויה הפיננסית!"

כל אחד והסף שלו...
ובכל מקרה מומלץ לבדוק את התיק לעיתים רחוקות.

יש לי שכנה עפיפון שפתחה פוליסת חיסכון לפני 5.5 שנים - בדרך היו נפילו כואבות כמו קורונה ומשבר 2022...היא בכלל לא הרגישה וידעה, אולי בדיעבד. נכנסה לאחרונה וקפצה משימחה....

 

[ארנטס]

הקטע של 'בעלי סיבולת תנודתיות גבוהה'... תגיד, זה מגיע עם תעודת אחריות על מערכת העצבים או שצריך לרכוש בנפרד?
"אז לפי ההיגיון שלך, רוב האנשים לא עומדים בלחץ – ובכל זאת משקיעים. זה קצת כמו להגיד שרוב האנשים לא אוהבים כאב, אבל איכשהו חדרי כושר עדיין מלאים. כנראה שלסבול זה פשוט חלק מהחוויה הפיננסית!"

אני כמעט כל ערב בחדר כושר וחווה ההיפך מכאב.
כל מי שחווה כאב / אי הנאה לא הצליח להתמיד ועל זה בנויה התעשייה.
אם כל המנויים יגיעו 3-4 פ]עמים בשבוע לא יהיה מקום.


נמשל -
כל מי שיש לו סיבולת תנודתיות חלשה מומלץ שיפתח קופת גמל להשקעה / פוליסת חיסכון במסלול כללי מחוזק אגח"י.
מסחק עצמאי במחקי מדדי מניות פחות בריא לליבו.

 

[Dončić]

אספר לך סיפור, מוכן??

סיפור נחמד מאוד
1. לא הייתי מייעץ להכנס ישר עם 100% מההון במניות אם משום מה יש לפלוני פתאום 700k נזיל
2. בטח שלא בנאסד"ק
3. במקרה כזה כשיש פתאום 700k (וכמובן בתלות בעוד הרבה פרמטרים אחרים) נדל"ן עשוי להיות אופציה לא רעה להשקעה
4. ליואב ספציפית הייתי ממליץ להתרחק מהשקעה עצמאית בשוק ההון. שילך קודם כל לאופציות של חיסכון כפוי כמו השקעה בנדל"ן עם משכנתא, קופת גמל להשקעה עם הוראת קבע, קרן השתלמות ופנסיה, rsu.

 

[munmun]

באיזה יקום בדיוק התשואה ב2025 היא גבוהה מהריבית על המשכנתא?
אני חושב שבמקרה הטוב אפשר לגרד 3-4% תשואה (בפועל כנראה 3 ומטה).
ריבית משכנתא היום היא גבוהה יותר.

3% תשואת שכירות פלוס עלית מחירי דיור.

 

[ארנטס]

3% תשואת שכירות פלוס עלית מחירי דיור.

מחירי דירות תמיד עולים ריאלית (לא נומינלית)?!

התשואה הריאלית היא 2-3 % (יותר לכיוון ה2%) ועליית ערך ריאלית היא עתידית (אם בכלל).
פחות מעלות המשכנתה ו/ או פחות מהאינפלציה. בעברית פשוטה - השכרה בהפסד.

מזכיר: חישוב תשואה שנתית כדלהלן: שכר דירה כפול 12 חודשים חלקי מחיר הדירה. מקצוענים מחלקים ב10-11 חודשים כי לוקחים בחשבון ובצדק עלויות נוגסות כמו תיקונים וחודש ריק פה ושם.
בכל מקרה גם חלקי 12 כאשר הכל מושלם ואין תקלות והדירה תמיד מאוכלסת התשורה השנתית סביב 2-2.5 % באיזורי הביקוש.

 

[munmun]

מחירי דירות תמיד עולים ריאלית (לא נומינלית)?!

התשואה הריאלית היא 2-3 % (יותר לכיוון ה2%) ועליית ערך ריאלית היא עתידית (אם בכלל).
פחות מעלות המשכנתה ו/ או פחות מהאינפלציה. בעברית פשוטה - השכרה בהפסד.

מזכיר: חישוב תשואה שנתית כדלהלן: שכר דירה כפול 12 חודשים חלקי מחיר הדירה. מקצוענים מחלקים ב10-11 חודשים כי לוקחים בחשבון ובצדק עלויות נוגסות כמו תיקונים וחודש ריק פה ושם.
בכל מקרה גם חלקי 12 כאשר הכל מושלם ואין תקלות והדירה תמיד מאוכלסת התשורה השנתית סביב 2-2.5 % באיזורי הביקוש.

מה הקשר בין מה שאמרתי לזה שהתחלת להשוות בין ריאלי נומינלי?
אני מדבר נומינלי.
3% פלוס העלית מחירי דירות.
בזמן שריבית קבועה 4.75% על משכנתא.
שנה שעברה המחירים עלו 6% פלוס 3% משכירות.
תעשה חישוב לבד.

 

[Homer]

לגופו של עניין, ברוב מוחלט של המקרים התחרדות של אזור מעלה את המחירים ומנרמלת יחסית את המקום, הוי אומר עטיפות הממתקים והמוני הילדים בגינה באים במקום הנרקומנים והערסים, ולא בנוסף להם

אני ראיתי את זה אחרת, שכונה נקיה ומסודרת הפכה למלוכלכת, צפופה ומלאה בחריגות בניה . יכול להיות שהגירה פנימית חרדית יכולה להעלות פרופיל של שכונת מצוקה (או כפי שכתבת, לנרמל נרקומנים וערבים), בשכונות שאני ראיתי מתחרדות, זה היה בכיוון ההפוך, שכונות של מעמד בינוני הפכו לאט לאט לסלאם.

 

[Homer]

אספר לך סיפור, מוכן??
יואב היה משקיע נלהב, אולי אפילו קצת נאיבי. בתחילת 2019, אחרי שקרא אין-ספור מאמרים ושכנע את עצמו ששוק ההון זה הדרך לעושר, הוא החליט להכניס 700,000 ש"ח מהחסכונות שלו למדד הנאסד"ק 100. "השוק תמיד עולה בטווח הארוך," אמר לעצמו בביטחון. אבל הוא לא היה מוכן לרכבת ההרים הרגשית שעמדה להתחיל,
השנה הראשונה הייתה חלומית. הנאסד"ק טס למעלה, ויואב הרגיש כמו גאון פיננסי. תוך פחות משנה, התיק שלו כבר היה שווה 950,000 ש"ח. הוא התחיל לפנטז על פרישה מוקדמת, דיבר עם אשתו על קניית דירה להשקעה, ואפילו שקל לצמצם שעות בעבודה
ואז הגיע משבר הקורונה. הנאסד"ק התרסק, וה700,000 שלו הפכו ל-480,000 ש"ח בתוך שבועות. יואב היה בהיסטריה. הוא בהה בגרפים כל היום, בדק את האפליקציה בכל שעה עגולה, ולחץ שוב ושוב על כפתור מכירה
"אני חייב לצאת עכשיו לפני שהכל מתרסק!" חשב לעצמו, כשהאצבע שלו מרחפת מעל המסך.
אבל בכל פעם שהלך ללחוץ "מכור", משהו עצר אותו. אולי זו הייתה היד הרועדת, אולי זו הייתה הפחדנות הרגעית, אולי זו הייתה אשתו שעמדה מאחוריו וצעקה: "אם תמכור, אל תחזור הביתה!"
הלחץ הרג אותו. הוא לא ישן בלילות, בקושי אכל, ובסוף התחיל לקחת כדורי הרגעה. אחרי עוד שבוע של לחץ בלתי נסבל, הוא הבין שאין לו ברירה – הוא קבע תור לפסיכולוגית פיננסית, שעלתה לו 600 ש"ח לפגישה. "זה או זה או להתגרש," אמר לאשתו, שמתחילה כבר לאבד סבלנות
כנגד כל הציפיות, השוק התחיל לטוס חזרה למעלה. בתוך חודשים ספורים, ההשקעה שלו חזרה לערך המקורי. עד סוף 2021, הוא כבר היה על 1.4 מיליון ש"ח!
אבל יואב לא הצליח ליהנות מהעליות. הוא היה טראומטי. כל תיקון קטן של השוק החזיר לו פלאשבקים לאותן לחיצות על כפתור ה"מכירה" שהוא כמעט השלים.
אשתו, מצידה, כבר הייתה גמורה. "יואב, די! כל החיים שלנו זה רק שוק ההון! אתה ישן עם הפלאפון מתחת לכרית!" היא התלוננה.
יואב ידע שהיא צודקת, אבל לא הצליח להשתחרר מזה
אם חשב שהסיוט נגמר, הוא טעה.
בשנת 2022, כשהאינפלציה וריבית הפד הכו בשווקים, הנאסד"ק התרסק שוב. התיק של יואב צנח ל-900,000 ש"ח, והוא הרגיש את כל הסיוט חוזר.
הפעם, אשתו לא הייתה שם לנחם. "אם אתה שוב מתחיל עם הטירוף הזה, אני עוברת לאמא שלי," אמרה בפנים קפואות.
בלית ברירה, הוא הפסיק להיכנס לאפליקציה כל יום. במקום זה, הוא רשם לעצמו חוק: לבדוק רק פעם בחודש. הפסיכולוגית תמכה במהלך, וגם אשתו התחילה להירגע
אחרי חמש שנים, התיק של יואב שווה כ-1.85 מיליון ש"ח. הוא עבר משברים, כמעט התגרש, שילם לפסיכולוגית הון תועפות.


נראה לי שכל הדברים הטכנים שרשמת שיש בקניית דירה מתגמדים מול הסיפור
נ.ב. כתבתי את הסיפור במהירות סלחו לי על הנתונים באם הם לא מדוייקים

סיפור חמוד וכתוב היטב, אבל מה הפואנטה ?
להגיד שהשקעה בשוק ההון היא רכבת הרים אמוציונלית?
אפשר באותה מידה לכתוב סיפורים על אוהד שנאנק תחת עול המשכנתא, שסופר את הימים עד גיל 50 שאז בתקווה יסיים לשלם ואולי יתחילו לחיות. או על ערן שחלם על הכנסה פסיבית וגילה שדירה להשקעה היא מאוד אקטיבית, ושואבת מהם המון כסף כי כל שנה צריך להחליף משהו. על אברהם שקנה דירה, הסב אותה לאיירבינבי ואז אחד מהאורחים החליט להתאבד בדירה במהלך הסופשבוע. על מנשה ששמע על השקעה בכפר לזוגות צעירים בקפריסין, ונפל בפח של נוכלים מבולגריה, על בני שבגיל 46 עדיין נשען על כסף מההורים כי אישתו והוא לא קיבלו העלאה בשכר כבר 5 שנים, אבל המשכנתא עלתה למעלה... גם הם צריכים פסיכולוג פיננסי.
סיפורים יש הרבה, כל הסיפורים למעלה אמיתיים, אנשים שאני מכיר אישית, שיניתי את השמות.

 

[ערן לביא]

מסכים. אבל גם שכחו כמה דברים ברכישת דירה שאין בשוק ההון:

שכר טרחת עורך דין
תיווך
שמאות מקרקעין
פתיחת תיק משכנתא
רישום בטאבו מנהל מקרקעי ישראל חברה משכנת
אגרות שונות
שיפוצים והתאמות
הובלה
ריהוט וציוד לבית
חיבורי חשמל מים גז וארנונה
ביטוח משכנתא וביטוח מבנה
אישור עקרוני למשכנתא
בדיקת בעלות ושעבודים
חתימה על חוזה רכישה
קבלת משכנתא והעברת כספים
רישום זכויות בטאבו
עדכון כתובת במשרד הפנים
סיכון לירידת ערך הדירה בעקבות תנאי השוק
עלויות בלתי צפויות בשיפוצים או תיקונים
בעיות משפטיות בזכויות בעלות או חריגות בנייה
שינויים בריבית המשכנתא שמגדילים את ההחזר החודשי
סיכוי לאי עמידה בתשלומים והשלכות משפטיות מול הבנק
קשיים במכירה עתידית אם ערך הדירה יורד או אם יש מגבלות משפטיות
בעיות עם הדיירים הקודמים או השכנים
עיכובים בקבלת המפתח או במעבר בפועל
ליקויי בנייה שלא התגלו בבדיקה ראשונית
עלייה בהוצאות שוטפות כגון ארנונה ועד בית תחזוקה

וברצינות - אין לי מושג אם כל זה נכון, לא רכשתי דירה ונעזרתי בג׳פטו. אבל לדעתי חייבים לתמחר את כל הכאב ראש הזה בלכל הפחות x >0
ועוד אגב לגבי מס רווחי הון - לא חייבים למכור אחרי 5 שנים, ויש דרכים כאלה ואחרות לשלם פחות מס. כמובן תלוי בגיל, בתכנון וכו׳

זה פשוט לא נכון.

80 אחוז מהדברים שכתבת פה
יש גם כשאתה שוכר דירה.

אין הובלה כשאתה שוכר דירה ?
אין שינוי כתובת במשרד הפנים?
אין ריהוט שאתה קונה לדירה שאתה נכנס ?
(תמיד יש התאמות לדירה שאתה נכנס).

ואת כל שאר הדברים שכתבת
בהקשר של "קניית דירה למגורים",
עורך דין מקרקעין תותח,
אמור לעבור עליהם בקפדנות ,
לפני החוזה וגם אחרי החתימה
ובא לציון גואל-- זה לא כזה ביג דיל.


אז נכון שבקניית דירה יש תשלום לעורך דין
יש תשלום על שמאי, פתיחת תיק וכו וכו.....
אבל אתה באמת חושב שבשכירות
אין לך הוצאות ??

הרי שאתה שוכר דירה,
לפעמים אתה כבר אחרי שנה נאלץ לעזוב,
כי איזה בעל דירה חסר לב,
מחליט פתאום להטיס לך את השכר דירה
ב 1000 שקל......

אבל בוא נגיד שגם אם אתה לא עובר כל שנה לדירה אחרת
אלא עובר כל 3 שנים.....4 שנים....
אתה חושב שאין ים הוצאות??

רק לצבוע כל פעם את כל הדירה שאתה עוזב,
עם טיפ והכל
אתה נפרד מ 3000-4000 שקל קל.

מתווך אתה לא צריך לשלם לו???
צריך גם צריך (היום אין כמעט אפשרות
למצוא דירות ללא תיווך)- הנה נפרדת
מעוד 6000-7000 שקל . קל.

הובלה, אתה לא צריך???
זה עוד 6000-8000 שקל (תלוי בהובלה)

כאילו, אתה כבר עומד על 17,000.....
20,000 שקל , בכל מעבר כזה (וזה רק התחלה).

עכשיו תעשה חישוב, כמה כסף
אתה מוחק בעשור, כאשר אתה עובר כמה דירות?
אלה סכומים מטורפים רק למעבר בסהכ
מדירה א לדירה ב.

לעומת קניית דירה, ששם אתה משלם
בסהכ פעם אחת וזהו...
זה נגמר.

שכירות, אלה הוצאות שוטפות שלעולם
לא נגמרות.

זה נורא

לכן, אני חולק על דעתך נחרצות

 

[ארנטס]

מה הקשר בין מה שאמרתי לזה שהתחלת להשוות בין ריאלי נומינלי?
אני מדבר נומינלי.
3% פלוס העלית מחירי דירות.
בזמן שריבית קבועה 4.75% על משכנתא.
שנה שעברה המחירים עלו 6% פלוס 3% משכירות.
תעשה חישוב לבד.

המחירים עלו ב6% באופן גורף בכל בארץ, בכל השכונות ובכל הרחובות? העלייה היא ליניארית כל שנה? ו6% בקיזוז האינפלציה (עלייה ריאלית)?