• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?!

כרם

משתמש רשום
הצטרף ב
6/5/20
הודעות
8
דירוג
2
אשמח לשמוע את דעתכם -
אנחנו (זוג+4) שוכרים דירה למגורים, ומשכירים דירה שקנינו בפריפריה (שווה כ800K ואין עליה משכנתא). מלבד הדירה יש לנו עוד כ700K בהשקעות שונות.
אין לנו כרגע הון עצמי זמין למעט 60K, וכן אין לנו הכנסה פנויה.
יש לציין שבנוסף יש לנו קרן ביטחון 40K וכן משפחה תומכת למקרה חירום.

לענייננו - הגענו למסקנה שכדאי לנו לקנות דירה נוספת במימון מלא (משכנתא על הדירה שבבעלותנו ו/או הלוואה מקרן השתלמות ו/או משכנתא על הדירה שבבעלותנו), ובתנאי שהשכירות שלה תהיה גבוהה ותכסה את תשלומי המשכנתא (עם מרווח בטחון לתקלות בדירה).
משיטוט ביד2, ראיתי שיש דירות כאלה:
לדוג':
דירה מחולקת באשקלון עולה 860K ומושכרת ב4450.
דירונת בחדרה 330K מושכרת ב1930.

ההון העצמי שלנו ישמש לעלויות ההקמה (חישבתי לדירה ב600K עלויות הקמה כ57K).
בעצם איננו משקיעים כמעט הון משלנו ובעוד 20-30 שנה תהיה לנו דירה נוספת. זו תשואה מצויינת עבור עלות כזו.
כמובן שייתכנו שינויים וההוצאות שלנו יעלו - אך הם יעלו גם לולא שנקנה את הדירה באותה מידה. וכן יש צפי גם לעליית ההכנסות בשנים הבאות.

טעיתי במשהו? אם כן אשמח שתחכימו אותי, וכן כל הערה/הארה תתקבל בברכה.
 
לא בדקתי לעומק אבל נראה לי שאפילו תשואות כאלה לא יתנו לך תזרים מאוזן, במיוחד בהתחשב בזה
שמדובר במאה אחוז מהנכס
משכנתא הפוכה אאל"ט קצת יותר יקרה מרגילה.
לרוב יהיה מדובר בנכס בסיכון גבוה יחסית ובכול מקרה הברוטו הוא לא הנטו גם בנכס אכותי.
בהמשך לזה גם יותר התעסקות(שוכרים בדירה מפוצלת תחזוקה בנכס זול ישן מאוד וכו).

בנוסף לזכור שרוב המשכנתא בריבית משתנה אז לקחת בחשבון שינוי בתשלומים.

כמובן שמאחל בהצלחה במידה ותחקור לעומק את המספרים ותגלה שזה מתאים לך.
 
לא בדקתי לעומק אבל נראה לי שאפילו תשואות כאלה לא יתנו לך תזרים מאוזן, במיוחד בהתחשב בזה
שמדובר במאה אחוז מהנכס
משכנתא הפוכה אאל"ט קצת יותר יקרה מרגילה.
לרוב יהיה מדובר בנכס בסיכון גבוה יחסית ובכול מקרה הברוטו הוא לא הנטו גם בנכס אכותי.
בהמשך לזה גם יותר התעסקות(שוכרים בדירה מפוצלת תחזוקה בנכס זול ישן מאוד וכו).

בנוסף לזכור שרוב המשכנתא בריבית משתנה אז לקחת בחשבון שינוי בתשלומים.

כמובן שמאחל בהצלחה במידה ותחקור לעומק את המספרים ותגלה שזה מתאים לך.

בנוסף, יהיו לך הרבה יותר מיסים על הדירה השניה.
 
זו תשואה מצויינת עבור עלות כזו
לא ראיתי מספרים בהודעה שלך, איך אתה יודע שזו תשואה מצוינת?

בלתם אחד ואתה בצרות
יש להם קרן חירום של 40k, לא מספיק?

מיסים על הדירה השניה.
מסכים, חישבת את העלויות של זה?

מלבד הדירה יש לנו עוד כ700K בהשקעות שונות
האם בהשקעות אלו יש רכיבים שהתשואה שלהם (בממוצע) נמוכה יותר מעלות המשכנתא ההפוכה?
 
נערך לאחרונה ב:
רעיונית זה תרגיל נחמד, אבל במבחן המציאות התמונה כנראה תיהיה פחות ורודה
1. עלויות מיסי קניה ולווינים (לא הבנתי אם זה עלות ההקמה שלך אבל זה סביר) - מס רכישה על דירה שניה הוא סביב ה5 אחוז היום אחרי ההורדה, תוסיף עורך דין, תיווך, שיפוץ וכו.
2. עלויות לקיחת משכנתא נוספת, עלות פתיחת תיק, דמי ביטוח משכנתא וכו
3. התשואה שאתה מסתכל לפי יד 2 היא במצב הכי אופטימי (כלומר אם מפרסמים שדירה מושכרת ב4450 אז בפועל זה כנראה קצת יותר נמוך, ואם אתה רואה שמבקשים עליה 4450 אז כנראה בשביל לסגור יצטרכו לרדת קצת)
4. התשואה של השכירות היא ברוטו ולא נטו, בדרך נהוג בדירות חדשות להוריד חודש שכירות על תיקונים ובדירות ישנות חודשיים שכירות, לא כולל עלויות חיצוניות כמו שיפוצי בניין, עלות חוזה עם עורך דין וכו
5. התשואות שנתת בדוגמאות נראות לי אישית לא סבירות וכנראה יש קאצ:
דירה מחולקת באשקלון עולה 860K ומושכרת ב4450.
דירונת בחדרה 330K מושכרת ב1930.
הדירה באשקלון זה תשואה של 6.2 אחוז שנתי, בערך פי 2 משוק השכירות הממוצע, אז נכון שהיא מחולקת וכנראה מקבלים עליה תשואה יותר גבוה (בתוספת כאב ראש, יותר פחת ויותר תיקונים) אבל לדעתי לא סביר שהיא תושכר פי 2 מהערך שלה, כלומר נגיד דירה ממוצעת 4 חדרים באשקלון בסכום הזה מושכרת ב2200, אז בדירה הזאת שכל חלק בה הוא 2 חדרים גם יושכר ב2200...

הדירונית בחדרה זה כבר 7 אחוז שכירות, ומהיכרות קצת של האיזור זה נשמע לי לא סביר
אולי זה "דירת מלון" במתחם נופש על הים, לרוב במקומות האלה יש עלות ארנונה ועלות דמי ניהול מאוד מאוד גבוהות שלא תמיד זה על חשבון השוכר
וגם יותר קשה למצוא שוכרים כי זה בדרכ דירת חדר
ובסכום דומה אתה משכיר בחדרה דירה 3 חדרים או יחידת דיור מרווחת הרבה יותר בקסריה/ אור עקיבא/ פרדס חנה
בהרבה פעמים זה השכרה עונתית כלומר רק לקיץ בסכום הזה ובחורף הדירה ריקה...

דבר אחרון תחשוב למה הדירות האלה כל כך זולות הרי התשואה מהשכר דירה קובעת את המחיר בסוף
הרי מי לא ירצה לקנות דירה בסכום של 330K ולקבל על הכסף 7 אחוז תשואה + עלית מדד
התיק המניות הכי טוב שלי לא עושה את זה...

נ.ב.
לא דיברתי על המרחק הגיאוגרפי, ומניסיון אתה לא רוצה להיות במרחק של שעתיים נסיעה מנכס כי אז תטפל בו בשלט רחוק או על ידי גורם שלישי וזה כנראה יעלה לך יותר
 
תודה רבה לכל המגיבים!

מעריך את ההשקעה ושמחתי לשמוע את כל ההערות המחכימות.


לעניין הוצאות הקמה –

כמובן כללתי בזה מס רכישה, עו"ד, יעוץ משכנתא, תיווך, פתיחת תיק עמלות ועוד.

לעניין מציאת דירות כאלה –

כלל אצבע אומר שעל כל 100K במשכנתא ההחזר הוא 450 ₪ חודשי שהם 5400 שנתי (במשכנתא ל30 שנה). כלומר שצריך שכירות עם תשואה של 5.4% נטו לכסות את המשכנתא, כמובן שכדי לכסות את כל ההוצאות צריך 6% לפחות. זה אכן תשואה גבוהה אפילו ביחס לפריפריה.

אבל עדיין יש לא מעט דירות ביד2 עם תשואה גבוהה מההחזר החודשי (תעשה חיפוש עם המילה 'מחולקת' או 'מפוצלת'). אני מניח שאכן בכל דירה כזו יש איזה קצ' – אבל אם הקצ' הוא רק שהדירה מחולקת באופן לא חוקי – לי אישית זה לא מפריע כל עוד אין פגיעה כלשהי בשכנים.

לעניין התזרים-

מנסיוני בהשכרה (דירה בת 30 שנה) ההוצאות בממוצע לא עלו על חודש בשנה, אא"כ לוקחים שירות של ניהול הנכס. כמובן שהכל מלמעלה וצריך סיעתא דשמיא. בכל אופן אני מניח שצריך שכירות שתהיה גדולה מההחזר החודשי לפחות בחודש אחד לצורך מס הכנסה מהשכירות והוצאות שונות.

גם אם יהיה בלת"ם – סכום של 40K זה קרן בטחון לא רעה (לפחות 10 חודשי משכנתא), וכמו שכתבתי למקרה חירום אוכל להיעזר במשפחה.

משכנתא לכל מטרה-

הבנתי שאכן הריביות גבוהות ב1-2%. בכל אופן ההשקעות שלי עם תשואה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא כך שלא שווה להוציא אותם.

חישוב התשואה-

יצא לי שמדובר בתשואה טובה בחישוב כזה: אני משקיע כ60K, ובעוד 30 שנה יש לי 600K. במחשבון יצא לי שזה תשואה של 8% בשנה. מלבד זאת יש להניח גם עלייה בערך הנכס – למרות שבמחירי הנדל"ן יש עליות ומורדות אך לאורך השנים באופן ממוצע המחירים עולים ובתקופה כ"כ ארוכה רוב הסיכויים שכך יקרה (לא חישבתי סטטיסטיקה מדוייקת). (אמנם בשוק ההון אפשר לקבל 10%, אך שם אצטרך לשלם מס 25%, ולעומת זאת כאן יהיה 8%+עליית ערך ואשלם מס רק על השבח).

כמובן שאם אצליח למצוא דירה עם תשואה מעולה שתאפשר לי לקחת גם את הוצאות ההקמה מהמשכנתא לכל מטרה, אז התשואה תהיה גדולה יותר.
 
דירונת בחדרה 330K מושכרת ב1930.

המחיר נמוך בצורה מחשידה, אני מניח שמדובר במחסן או חנות שהוסבו לדירה.

דירה מחולקת באשקלון עולה 860K ומושכרת ב4450.

קח בחשבון שבדירות מחולקות כל החשבונות נשארים רשומים עלייך. אני משוכנע שחשבון הארנונה והועד כלול במחיר השכירות וייתכן שגם חשבונות המים והחשמל.
מניסיון לא קטן בדירות מהסוג הזה, תוריד 5000-6000 שקל בשנה הוצאות על תחזוקה(דירות 2 וחצי/שלושה חדרים בגודל 60-70 מטר).
בנוסף קח בחשבון שיש התעסקות עם השכנים,
צריך להיות יותר נחמד ועם יכולת גדולה יותר להכיל את השגעונות של חלק מהשכנים, בהשוואה לדירה רגילה.
 
אמנם בשוק ההון אפשר לקבל 10%, אך שם אצטרך לשלם מס 25%, ולעומת זאת כאן יהיה 8%+עליית ערך ואשלם מס רק על השבח

זו רק דעתי ואולי אני טועה, אבל המספרים שלך נראים לי מופרזים

שכר דירה עבור דירת מגורים הוא לרוב בטווח של 3-4.5 אחוז ברוטו
חריגים בנוף זה דירות שותפים (כמו כאלה ליד אוניברסיטאות, אבל אז יש סיכון שבחופשת קיץ אין שוכרים וכל שנה מתחלפים שוכרים)
דירות מפוצלות/ מחולקות ששם לרוב הסיכון הוא העמסה על התשתיות ובלאי מוגבר והתעסקות עם 2 חוזים נפרדים ופה כבר תלוי באיכות החלוקה וכו
יחידות נופש / דירות מלון - ששם הסיכון הוא דמי אחזקה/ ניהול מאוד גבוהים ולא תמיד על השוכר והשכרה תקופתית שלפעמים בחורף אין דיירים
יחידות להשכרה לתיירות / יומי (סטייל AIRBB) שם זה כבר עסק ומחויב במס וצורך המון התעסקות או חברת ניהול ונקיון ובלאי מואץ
בתים עם יחידות דיור/ קליניקאות נפרדות שמושכרים בנפרד מהבית הראשי
דירות שמושכרות לעסקים מפוקפקים - הפעלת עסקים לא חוקים כמו קזינו, שירותי ליווי וכו כו
דירות שמושכרות לשוהים בלתי חוקים/ מהגרי עבודה

שכר דירה לשטח מסחרי כמו משרד או חנות זה לרוב 4-7 אחוז תשואה ברוטו, אבל פה יש מיסים כבר הרבה יותר גבוהים שיכולים להגיע ל40 אחוז

התשואה הממוצעת של שוק ההון לטווח ארוך על תיק 100 אחוז מניות היא סדר גודל של 6-7 אחוז ברוטו (4-5.25 אחוז נטו)
כמובן יכול להיות מניה שתעשה גם 100 אחוז בשנה אבל זה דיון אחר

נכון שעל נכס נדלן לרוב בנוסף לתשואה של השכירות תיהיה עלית ערך שלרוב ממוצע תיהיה דומה לעליית המדד (אפשר לקמת את זה ל1-1.5 אחוז שנתי בממוצע)

בכל מקרה שים לב מקרוב לנכס שאתה קונה וממי אתה קונה אותו ומה המצב המשפטי של הנכס
(יש הרבה דירות שעל הניית הכל ורוד אבל הם בתביעות או סטאטוס משפטי בעייתי או שמוכרים לך זכות לדירה ולא דירה בטאבו וכו כו)
לא אומר שלא יכול להיות עסקה יחודית עם תשואות כאלה פשוט אני לפחות תמיד שואל את עצמי
אם זה כל כך ורוד למה לא מתנפלים על זה כל המשקיעים הגדולים (במיוחד היום שאנשים מחפשים לצאת משוק ההון להשקעות אלטרניביות)

אני אישית חושב שקנית דירה למגורים זה השקעה טובה במקום הפלח האגחי כי אני מניח שאוכל לחסוך את תשואה השכירות של עצמי שהיא סדר גודל של 3-4 אחוז + עלית ערך. לא יותר מזה...
 
תודה על הסקירה, באמת התכוונתי בעיקר לפלח של הדירות המפוצלות ואני מבין שצריך בזה הרבה זהירות.
ננסה למצוא משהו ואולי נרד מזה..
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
C למה לא לקנות ETF? שוק ההון 0
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
Y למה לקנות מק"מ דרך הבנק אם העמלות כ"כ גבוהות? שוק ההון 7
ס למה לא לקנות קרן מחקה מנוטרלת מטבע שוק ההון 3
ע למה לקנות מניות מישראל / משווקים מתעוררים / ממדינות או יבשות ספציפיות? שוק ההון 16
D מישהו יודע למה יש תקלה בכניסה בחשבון מסחר עצמאי בארץ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
L למה רוב סרטי\סדרות מדע בדיוני נהיו לזבל פסאודו-מדעי? אוף טופיק 25
M למה המנייה עולה ויש הפסד יומי? פוסטים מאיכות נמוכה 1
K למה לא נהוג להשוות ביצועי מניות כולל דיווידנד? שוק ההון 5
A למה יש הבדל בעלויות בין סנופי אינבסקו לסנופי איישרס? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ל למה עדיין אין כזו אפלקציה? עוזר כלכלי אישי יזמות והגדלת הכנסות 2
S עדיין לא הצלחתי להבין למה האדם הממוצע צריך ביטקוין אוף טופיק 113
F למה בישראל מניות נסחרות באגורות? שוק ההון 4
א תעודות סל ישראליות עוקבות SP500 בפער ענק מהSPY , למה ? שוק ההון 12
ה עסקאות 20/80, למה לא? נדל"ן 2
M שירותי אורחים בדירת שלושה חדרים, למה? פוסטים מאיכות נמוכה 9
C למה אנשים פשוט לא קונים דירות, במקום לשכור דירה נדל"ן 186
I מישהו יודע למה אין מסחר בנייר 1159235 שוק ההון 1
A מישהו מבין למה שערי הדולר והאירו עלו בצורה חדה שוק ההון 8
F יועץ משכנתאות, כן/לא למה? נדל"ן 78
F למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב? נדל"ן 32
K למה מתכוונים כשאומרים קרן מחקה שוק ההון 1
C 10 סיבות למה אני לא כדאי להשקיע במדד מחקה שוק ההון 14
J פנסיה - מחקה מדד- למה בעצם ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G למה להמשיך להחזיק קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 38
S מה לספר בראיון העבודה העניין למה עזבתי את מקום העבודה האחרון אוף טופיק 28
א אג"חים תמיד מפתיעים אותי, למה תשואת האג"ח הישראלי התרסקה ? שוק ההון 34
littleSeal אז למה לא להשקיע בחסכון בבנק, בעצם? פוסטים מאיכות נמוכה 2
חתול לילה למה הקרן המחקה שלי לא נותנת את תשואת המדד? שוק ההון 208
S שוקולד מריר - למה מנוטרל מטח?! שוק ההון 5
S האם יש כאן אנשים שמפקידים לקופת גמל ולא לקרן פנסיה משלימה? אם כן - אשמח לשמוע למה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 69
M תשואה על אגח ממשלתי צמוד אמריקאי גבוהה ממקבילו הישראלי, למה? שוק ההון 8
R למה לא בגדולות שוק ההון 7
ע למה להעדיף השקעות אקטיביות. פוסטים מאיכות נמוכה 2
I למה הייטקיסט צריך להפקיד לפנסיה בגיל בוגר יותר ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 28
O למה משכנתאות בישראל כל כך מסובכות? נדל"ן 59
S למה אומרים לא לערב את הצבא בפוליטיקה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 71
ה למה שוק המניות הישראלי גרוע? שוק ההון 36
T למה בגביע יוגורט יש 2.75 כפיות סוכר? אוף טופיק 35
F למה גוגל ופייסבוק לא נחשבות מניות טכנולוגיות? פוסטים מאיכות נמוכה 3
א למה הדירות בישראל יקרות פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 16
V מישהו יודע למה אין נתונים על ZPRV/ZPRX באתרים השונים מהתאריך 30.6? פוסטים מאיכות נמוכה 2
צ אג"ח- למה כמה ואיך? שוק ההון 12
ה למה דמי הניהול בקרן השתלמות כל כך גבוהים? צרכנות פיננסית 4
P למה מורידים מס ממשכורות נמוכות ? פוסטים מאיכות נמוכה 51
ב ניתוח מינוף מניות עם margin או: למה ויתרתי על הרעיון שוק ההון 20
D למה חשוב רצף ביטוחי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
Y למה הסולידית משקיעה בחברות נפט שוק ההון 2
א למה התשואה של קרנות כספיות כל כך נמוכה ? שוק ההון 5

נושאים דומים

Back
למעלה