לא רוצה לקחת משכנתא

[gooli]

היי לכולם, תודה על כל התגובות, אני שמח לקרוא פה הרבה דיעות ולהחכים מכם! לא סתם פתחתי את הפוסט. אשתדל להתייחס לכמה שיותר תגובות אבל לפני זה תרשו לי לשתף אתכם בכמה הנחות בסיס שגיבשתי אחרי שלמדתי קצת על התחום ולהבין האם אני בכיוון או לא:
1. תקנו אותי אם אני טועה, אבל כמעט לעולם שתי דירות שוות ערך לא יהיו באותו מחיר שכירות כמו מחיר המשכנתא החודשי? רוצה לומר, משכנתא זה לא רק אותו מחיר השכירות+ההון העצמי. דירה שעולה בשכירות 4500 ש"ח בחודש תעלה כנראה לקונה 5500 ומעלה בתשלום חודשי לבנק (ואני עוד עדין)+הון עצמי+תחזוקת הבית+ביטוחים וכו'. לא? ואם אני ארצה לשלם לבנק כמו שהייתי משלם על שכירות, הייתי גורר את ההלוואה הרבה יותר שנים ומשלם על זה בריביות. ויש גם את העניין של שליש הכנסה פנויה שלא מאפשר לשלם המון בחודש(אמנם חוסך הרבה מההכנסה אבל לא מרוויח הרבה) וכו'....עצם השכירות משאירה לי את ההון העצמי פנוי + הרבה יותר כסף כל חודש לחיסכון.
2. תקנו אותי גם בזה, אבל ממה שלמדתי האם העלייה הממוצעת של שוק ההון כשוק עולמי לא הייתה גבוהה מהעלייה הממוצעת במחירי הדיור? משהו כמו 6% עליה ריאלית ממוצעת בשוק ההון לעומת 3% עליה ריאלית ממוצעת שנתית במחירי דיור(מספרים גסים מאד אבל בכיוון הזה)? ולכן בשלב מסוים אם השוק ימשיך להתנהג אותו דבר, כסף שמושקע בשוק ההון יעקוף את מחירי הדיור?

עכשיו להתייחסויות

בשנת 88 אשתי ואני רכשנו במזומן דירה בצפון הישן בתל אביב בסכום של $89,000 השכירות בזמנו הייתה $450,
במידה והייתי רוכש בזמנו 2 דירות זהות בעזרת משכנתא ל 20 שנים של $89,000, שני הדירות היו שוות היום בסביבות
5 מיליון ש"ח, ומניבות שכירות חודשית של 13,000 ש"ח, וניתן היה לקחת מימון כנגדן כדי לרכוש נכסים נוספים, נכס קונה נכס......
נראה לי שאתה מציג את הנושא יותר בהקשר של דירות להשקעה. אני אישית לא חושב שהייתי יכול גם ככה אי פעם בשנים הקרובות לקנות שתי דירות כאלה ולשלם משכנתא עליהן, או בדירה אחת לגור ואחת להשכיר. בכל מקרה הדירה שהייתי משכיר כנראה לא הייתה משלמת לי את כל המשכנתא וכך הייתי עדיין מוציא מכיסי כסף לכסות את החוב שלה יחד עם השוכר. אשמח לדעת אם אני טועה בנושא הזה ואם בימינו אדם יכול לקנות דירה "נורמלית" (לא דירה מתפוררת בעיירת פיתוח) ולשלם עליה משכנתא כמו שכירות בלי לאכול אותה בשנות הלוואה רבות יותר...


אני רוצה לתת לך טיפ, כל אחד מאתנו מגיע עם חסמים וחששות שונים, אם לא נדע לטפל בחסמים אלו נישאר תקועים ונתקשה להתפתח -תודה על הטיפ! החסם שלי היה אגב להפסיק להחזיק בעו"ש ולהתחיל להשקיע, ובזה טיפלתי. אולי בעתיד גם בעניין הדירה

בניטרול עדר הכבשים הפועות ''קנה דירה! קנה דירה!", האם אתה יכול לדמיין את עצמך קונה דירה ללא משכנתה בתרחיש שבו יש לך את כל הסכום?
כן, אם היה נשאר לי עדיין כסף עודף ולא הייתי מבזבז על זה את כל הוני אז למה לא.

לדעתי כן, ללא משכנתא הרבה יותר קשה לקנות דירה. בנוסף בשוק הנדל״ן בישראל, מהרבה גורמים, מחירי הדיור עולים (עד כה). אנשים מחכים שהמחירים ירדו כדי שהם יוכלו לקנות דירה, אבל מתרחשת תופעה הפוכה - המחירים רק עולים.

* המספרים - הערכות גסות - לא לקחת כדעה קונקרטית, רק לצורך הדוגמא *
נניח ויש לך 400k, ואתה חוסך 100k בשנה.
נניח אתה רוצה דירה ב1.6m. נוציא עכשיו את הדיון האם להשקעה או למגורים.
אם אתה דבק בגרסת ה״לא רוצה משכנתא״, אתה צריך עוד 12 שנים כדי לקנות אותה.
כמה היא תעלה בעוד 12 שנה?
אם אין עליה במחיר הדירות - היא תעלה 1.6m. כלומר תוכל לקנות בעוד 12 שנה.
אם יש עליה של 1% - היא תעלה 1.8m. כלומר תצטרך לחסוך שנתיים נוספות (סה״כ 14 שנה).
אם יש עליה של 2% - היא תעלה 2m. כלומר תצטרך לחסוך 4 שנים נוספות (סה״כ 16 שנה).

אם היית ״מוכן לקחת משכנתא״ - יכלת לקנות אותה היום (במימון מקסימלי).
נכון, זה היה עולה לך ריבית. נניח 30% מההלוואה. אז יש לך עוד ~300k בתשלום ריבית, שיתווספו בכמה שנים לתשלום המשכנתא.
אבל ההבדל זה שקנית את הדירה היום.
ואת ה100k הנוספים שאתה חוסך בכל שנה במשך ה12 שנים הקרובות - יהיו לך להשקעות אלטרנטיביות: שוק ההון, דירה נוספת, וכו׳.

ההבדל הוא שאת הכסף שאני חוסך אני משקיע במדדי מניות ומרוויח עליו ריבית יחד עם ההון העצמי שלא נקנתה בו דירה ולכן אפשר להגיע מהר יותר להון שלם לדירה מאשר רק חיסכון הכסף ללא השקעתו, מה גם שקצב עליית שוק ההון מהיר יותר מקצב עליית מחירי הדיור ולכן בשלב מסויים אפשר "להשיג" את מחירי הדיור. בתקופת הקורונה לא עבדתי ורק התשואות ממדדי מניות בשוק ההון הגיעו לשווי של שנת הפקדה שלמה.

מה ההבדל?
גם כשאתה קונה דירה למגורים, אתה לוקח כסף שבאותה מידה יכל לעשות תשואה בשוק ההון ומשקיע אותו ב-4 קירות. אם אתה מאמין בלהשקיע את הכסף, ולא משנה באיזה אפיק, אז זה אינטרס מובהק שלך שיהיה לך כמה שיותר כסף מושקע. לכן, ככל שחלק גדול יותר מההון העצמי שלך יעבוד בשביל ולא יהיה "תקוע" ב-4 קירות, כך יישאר לך בסופו של יום יותר כסף.

יש כאלה שרוצים להרוויח מהשכירות/מכירת הדירה כשערכה יעלה ולכן התייחסתי לזה כסוג של השקעה. לעומת זאת, אני לא רואה את זה קורה אצל אדם שקונה דירה למגורים (הוא לא יקנה וימכור ויעבור דירות כל כמה שנים כדי להרוויח מהמכירה)

 

[amit]

היי, כמו בכותרת הפוסט - אני לא מעוניין (לפחות בשלב זה של חיי) לקחת משכנתא. לא מבין למה כולם לוחצים לזה ומתנהגים כאילו זה משהו שחובה לעשות.
אני בשנות ה-30 המוקדמות לחיי ולמרות שזה היה נראה לי אישית מובן מאליו, מסתבר שזה לא כל כך טריוויאלי-אבל מעולם בחיי לא לקחתי הלוואה. כל דבר שהייתי צריך לקנות מימנתי מכספי בלבד ומעולם גם לא בתשלומים. ואם לא היה לי את הכסף לקנות את זה במכה אחת אז כנראה שלא הייתי צריך את זה או שחסכתי עוד.
אני שונא להיות חייב לאחרים והמחשבה על להיות חייב מאות אלפים או מיליון שקל לבנק ולהחזיר לו את זה במשך שנים עם ריבית עושה לי בחילה.
אין לי התנגדות עקרונית לקניית דירה, אבל אני מעדיף לא לקנות דירה ולסחוב חובות למשך שנים רבות בגלל זה. מעדיף לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף עד שיהיה לי את הכסף בעוד 30 שנה לקנות 2 דירות במכה מאשר לקנות היום דירה אחת ולקנות במהלך שנות ההלוואה דירה לבנק.
ובגלל שהתגובות סביבי הן על סף הזעזוע על כמה אני משוגע בגלל שאני מעדיף להשקיע את ההון העצמי שיכול לקנות לי דירה ולהמשיך להשקיע כל חודש כמה אלפי שקלים בשוק ההון במשך 30 שנה תוך כדי מגורים בשכירות, ובגלל ש"אין מינוף טוב היום כמו משכנתא" ובגלל ש"אם לא תקנה היום דירה לא תוכל להרשות לך בעתיד כי מחירי הדירות רק יעלו לנצח", או תגובות רגשיות כמו:
"אין כמו הביטחון בלגור בנכס משלך" (לדעתי להיות חייב מליונים לבנק זה ממש לא הרגשת ביטחון אלא מועקה יום יומית)/"חכה עד שבעל הדירה יגיד לך פתאום שהוא לא ממשיך חוזה"(כבר קרה לי, עדיין מעדיף את חוסר הנוחות הזמנית מאשר להיות חייב מליונים לבנק)/"אתה תהיה מוכן לגור 30 שנה בדירה לא שלך?"(כן). ומשפט המחץ "חכה עד שיהיו לך ילדים ואז תדבר אחרת(על זה באמת אין לי מה לומר - חוץ מזה שאני מקווה שלא אחשוב אחרת) אני מנסה להבין האם אני משוגע בזה שאני חושב כמו שאני חושב ומפספס משהו, או שזאת דווקא יכולה להיות התנהלות כלכלית תקינה. אני יודע שהיו מספר פוסטים על זה של הסולידית עצמה אבל מעניין אותי מה דעתם של חברי הפורום הנרחב בעניין.
(אישית אני חושב שמצבי הכלכלי טוב בהרבה ממצבם של "מחזיקי דירות" רבים למיניהם, דווקא בגלל שאני לא חייב לאף אחד כסף ובגלל שכל ההון העצמי שיכול היה ללכת לקניית דירה יושב בשוק ההון ונזיל בכל עת אם רק אצטרך, יחד עם הכספים שמוזרמים לשם כל חודש לחיסכון שוטף).
*יש לציין שאני לא מדבר על לקיחת משכנתא לצורך קניית דירה להשקעה, אשר בה אני רואה השקעה כספית שתתאים לאנשים מסוימים, אלא קניית דירה למגורים

פיננסית אתה צודק , אם יש לך יכולת להביא תשואה נטו גבוהה מהריבית ולאורך זמן -אל תקנה בית.
פסיכולוגית -אתה כנראה טועה. אתה הולך לשים את עצמך במצב בו אתה מרוויח טוב ,יושב על הון נזיל בסכומים גבוהים ומתמודד עם לחץ מהחברה ומבת הזוג -לעלות ברמת החיים . רוב האנשים, אם לא יקנו דירה-ישרפו את רוב הכסף, ועדיף להם לקנות עם משכנתא ולפחות להישאר עם דירה בסוף.

 

[gooli]

@amit בזה אתה צודק, פסיכולוגית זה קשה. באופי שלי אני לא בזבזן ונכון להיום חוסך בין שליש לחצי מההכנסה שלי בממוצע. כאמור את הכסף משקיע. בת הזוג חושבת כמוני לפחות נכון להיום ומאמינה גם היא שעדיף לחסוך ולהשקיע בתקווה להיות עשירים יותר בעתיד. חיים בצניעות יחסית ומספיקה לנו רמת חיים שבה לא נבזבז את כל מה שיש לנו ויחד עם זאת מרגישים שלא חסר כלום בחיים. מקווה ששינויים בהמשך החיים כמו ילדים וכו' יאפשרו עדיין לחסוך ולא ישנו את דיעותינו או דיעות אחד מהצדדים

 

[רוני]

ההבדל הוא שאת הכסף שאני חוסך אני משקיע במדדי מניות ומרוויח עליו ריבית יחד עם ההון העצמי שלא נקנתה בו דירה ולכן אפשר להגיע מהר יותר להון שלם לדירה מאשר רק חיסכון הכסף ללא השקעתו, מה גם שקצב עליית שוק ההון מהיר יותר מקצב עליית מחירי הדיור ולכן בשלב מסויים אפשר "להשיג" את מחירי הדיור. בתקופת הקורונה לא עבדתי ורק התשואות ממדדי מניות בשוק ההון הגיעו לשווי של שנת הפקדה שלמה.

היי

לגבי השקעה בנדל"ן, מקובל ונוח לרכוש דירה עם מימון, זה מאפשר לקנות דירה במחיר מוזל היום בהשוואה למחיר בעתיד,
זה מגדיל את התשואה המצרפית על ההשקעה, משילוב של עליית ערך ושכירות, בעיתוי מסוים בשווקים השונים ניתן להגיע לתשואה שנתית נומינלית
דו ספרתית לעיתים של עשרות אחוזים,
וכאשר מחיר הנכס עולה ויתרת המימון יורדת, ניתן לקחת מימון נוסף לרכישת נכס נוסף.......

המס על הכנסה משכירות אטרקטיבי, ניתן לבצע תכנוני מס........

כאשר אני רוכש נכס מניב אחת לפרק זמן מסוים עם מימון, את עלויות המימון משלם השוכר, לכן כאשר יש 10 נכסים מניבים עם מימון,
המשקיע נהנה מתוספת כוח משמעותית של 10 משכורת של שוכרים המשלימים לו את החוב ומשלימים עבורו את רכישת הנכס
וכל עוד יש מימון על הנכס ברוב המקרים לא אשלם מס על הכנסה משכירות.

אני רוצה לתת לך טיפ, ההחלטה כיצד להשקיע תלויה בסגנון החיים שלך וביעד להכנסה חודשית פסיבית אליה אתה שואף,
רוב המתעניינים המגיעים אלי שואפים להכנסה פסיבית חודשית של 20K עד 40K.......
כל עוד הדרך שאתה בוחר להשקיע מתאימה ליעד שלך זה נפלא, כל היתר אינו חשוב,

בהצלחה !

 

[Eranlavi]

היי, כמו בכותרת הפוסט - אני לא מעוניין (לפחות בשלב זה של חיי) לקחת משכנתא. לא מבין למה כולם לוחצים לזה ומתנהגים כאילו זה משהו שחובה לעשות.
אני בשנות ה-30 המוקדמות לחיי ולמרות שזה היה נראה לי אישית מובן מאליו, מסתבר שזה לא כל כך טריוויאלי-אבל מעולם בחיי לא לקחתי הלוואה. כל דבר שהייתי צריך לקנות מימנתי מכספי בלבד ומעולם גם לא בתשלומים. ואם לא היה לי את הכסף לקנות את זה במכה אחת אז כנראה שלא הייתי צריך את זה או שחסכתי עוד.
אני שונא להיות חייב לאחרים והמחשבה על להיות חייב מאות אלפים או מיליון שקל לבנק ולהחזיר לו את זה במשך שנים עם ריבית עושה לי בחילה.
אין לי התנגדות עקרונית לקניית דירה, אבל אני מעדיף לא לקנות דירה ולסחוב חובות למשך שנים רבות בגלל זה. מעדיף לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף עד שיהיה לי את הכסף בעוד 30 שנה לקנות 2 דירות במכה מאשר לקנות היום דירה אחת ולקנות במהלך שנות ההלוואה דירה לבנק.
ובגלל שהתגובות סביבי הן על סף הזעזוע על כמה אני משוגע בגלל שאני מעדיף להשקיע את ההון העצמי שיכול לקנות לי דירה ולהמשיך להשקיע כל חודש כמה אלפי שקלים בשוק ההון במשך 30 שנה תוך כדי מגורים בשכירות, ובגלל ש"אין מינוף טוב היום כמו משכנתא" ובגלל ש"אם לא תקנה היום דירה לא תוכל להרשות לך בעתיד כי מחירי הדירות רק יעלו לנצח", או תגובות רגשיות כמו:
"אין כמו הביטחון בלגור בנכס משלך" (לדעתי להיות חייב מליונים לבנק זה ממש לא הרגשת ביטחון אלא מועקה יום יומית)/"חכה עד שבעל הדירה יגיד לך פתאום שהוא לא ממשיך חוזה"(כבר קרה לי, עדיין מעדיף את חוסר הנוחות הזמנית מאשר להיות חייב מליונים לבנק)/"אתה תהיה מוכן לגור 30 שנה בדירה לא שלך?"(כן). ומשפט המחץ "חכה עד שיהיו לך ילדים ואז תדבר אחרת(על זה באמת אין לי מה לומר - חוץ מזה שאני מקווה שלא אחשוב אחרת) אני מנסה להבין האם אני משוגע בזה שאני חושב כמו שאני חושב ומפספס משהו, או שזאת דווקא יכולה להיות התנהלות כלכלית תקינה. אני יודע שהיו מספר פוסטים על זה של הסולידית עצמה אבל מעניין אותי מה דעתם של חברי הפורום הנרחב בעניין.
(אישית אני חושב שמצבי הכלכלי טוב בהרבה ממצבם של "מחזיקי דירות" רבים למיניהם, דווקא בגלל שאני לא חייב לאף אחד כסף ובגלל שכל ההון העצמי שיכול היה ללכת לקניית דירה יושב בשוק ההון ונזיל בכל עת אם רק אצטרך, יחד עם הכספים שמוזרמים לשם כל חודש לחיסכון שוטף).
*יש לציין שאני לא מדבר על לקיחת משכנתא לצורך קניית דירה להשקעה, אשר בה אני רואה השקעה כספית שתתאים לאנשים מסוימים, אלא קניית דירה למגורים

דבר איתי שתהיה בגילאי 50 ,בלי דירה משלך

 

[Everything_Nice]

משכנתא היא כלי ולא מטרה. יש לה יתרונות ויש חסרונות.
היא הלוואה לכל דבר ועניין עם מאפיינים ספציפיים.
זה כל הסיפור. רוצה/יכול לרכוש ללא מימון - בהצלחה.
לא יכול או יכול ורוצה לבחון מה האלטרנטיבות בשימוש כזה או אחר בהון העצמי בשילוב משכנתא מול אלטרנטיבות אחרות, זה דורש למידה עצמאית או לקיחת איש/ת מקצוע לטובת העניין.

 

[המצבר]

היי מרגיש בדיוק כמוך,שונא הלוואות (המקסימום שהייתי חייב אי פעם זה היה בסביבות 1500 ₪ והחזרתי אחרי פחות מחודש) וקשה לי לחיות בלילה עם הידיעה שאני חייב כסף למישהו ועוד עם ריבית גבוהה לטווח ארוך למרות הלחץ החברתי המטורף שיש לי (משפחה,חברים,מניות זה מסוכן,עוד אחד שהוא חושב שהוא באפט ועוד)
בינתיים משקיע במדדים ושוכר דירה,עד שאזכה בלוטו של מחיר למשתכן שזה הטבה שלא אוכל לסרב לה למרות המשכנתא...מאמין שיש עוד הרבה כאלה בעיקר בפורום הנפלא הזה