כיצד מחירי הדיור יכולים לעלות אם היכולת הכלכלית לרכישת דירות כבר חורגת מהכנסות משקי הבית?

[iam]

גם לאדם הממוצע יש בעלות על דירה ונכסים פיננסיים בשווי גבוה. אני חושב שאתה צריך לבדוק יותר את הפילוח של הקונים. הרבה מהזוגות הצעירים בהחלט מתקשים לקנות דירה כי זה יותר מדי יקר להם וצריכים עזרה (מחיר למשתכן/עזרה מההורים/משכנתא). אם באמת אנשים לא יוכלו (או לא ירצו) לקנות את ההיצע אז המחיר ירד כמו שקורה בכל מוצר.

ספציפית אני חושב שכשהריבית היתה 0 היה קל מאוד לקנות דירה ברגע שהיה הון עצמי מהסיבה הפשוטה שהשכירות והמשכנתא היו דומות. מאז עליית הריבית הדבר בהחלט מקשה מאוד כנראה.

זה בדיוק מה שאני אומר. ניתן לראות לדוגמה שרוב דירות היד 2 במרכז בירידה מה9.2022 משום שהיכולת לקחת משכנתא לדירות במחיר הזה עם תנאי המימון האלו ירדה, לעומת זאת חלק מהדירות החדשות בעליה בגלל מבצעי ה10/90 20/80 שהקלו על היכולת מבחינת הון עצמי ראשוני

 

[יעקב 1]

אתה מבלבל בין הסיבה לתוצאה. שינוי הריבית ישפיע על מחירי הדירות ולא על השכירות.

לא ברור לי באיזו נקודה אתה מתווכח.
על כל פנים, שינוי הריבית משפיעה על התשואה האלטרנטיבית של מיליון ש''ח.
השכירות והעליית ערך (שהיא הציפייה העתידית של ערך המגורים בבית, כלומר נגזרת על נגזרת) הם אלו שמהם נגזר שווי הדירה כיום.
בהנחה ודירה של מיליון ש''ח עד היום נתנה שכירות של 2%, ושווי המגורים בבית הוא X, הרי ששווי הדירה ירד בעקבות כך שאפשר להרוויח יותר ריבית בנכס נזיל וחסר סיכון.
כמובן, שכמו שכתב @roneng עליית הריבית לא באה בחלל ריק, והעולם הוא לא מעבדה, ולכן התוצאה הזו לא מחויבת המציאות בפועל.

 

[SolidState]

תוכל להסביר מדוע אדם שהעדיף אתמול לקבל שכר דירה של 2%, רק בגלל שבאג''ח הוא יכול היה לקבל 2%, יעדיף עדיין לקבל 2% שכר דירה במקום לקבל 4% ריבית?
כמו שכתבתי, אם כל הפרמטרים לא השתנו (שזה כולל צפי לעליית ערך, חוקים וכו'), העלאת הריבית תביא בהכרח לעליית אחוז דמי השכירות כיוון שאם נקודת האיזון במצב ריבית X היא 2% שכירות, הרי שבמצב ריבית X+2%, נקודת האיזון תעלה גם היא כדי לפצות את התשואה האלטרנטיבית באג''ח.

בסוף אי אפשר להתווכח עם המציאות. ובמציאות מחירי הדירות עלו בהרבה ממחירי השכירות. פעם הייתה תשואה של 3.5-4%, ומאז הקפיצות במחירים התשואה ירדה ל2.5-3% ואפילו נמוך מזה.
לכאורה המערכת יצאה משווי משקל, וכדי שהיא תחזור אליו, אז או שמחירי הדיור ירדו (בעקבות עליית הריבית, ירידה בביקושים, משבר כלכלי) או שמחירי השכירות יעלו. כרגע לא נראה שמצבם הכלכלי של השוכרים תומך המשך גדול של עליות. כי גם הכלכלה נמצאת במצב לא טוב, אין כל כך עליית משכורות, האינפלציה גדולה ובנוסף המיסים עולים בכל מקום, מה שמשאיר בתחילת החודש פחות כסף פנוי לשפוך על שכירות.
מצד שני, בעלי הדירות עדיין מספיק יציבים כדי שבינתיים לא יתפשרו משמעותית במחיר. וביד ראשונה היזמים עושים טריקים כדי להראות עליה בזמן שנותנים מבצעי מימון משמעותיים.

עוד תשובה היא שנדלן להשקעה זו השקעה לטווח ארוך מאוד. גם אם התשואה משתנה מול האלטרנטיבות לאורך השנים, זה לא אומר שאם משקיע רואה פתאום שאג"ח יתן לו אחוז או שניים יותר הוא ישר ימכור ויקנה אגחים. השוק לא עובד ככה. זה גם מיסויית לא נכון למשקיעים להנזיל את הנכס בכל מחיר כדי לקבל תשואה עודפת במכשיר אחר.
שוק הנדלן מגיב בצורה איטית מאוד לשינויים בריבית. משהו כמו שנה ואפילו יותר.

 

[wa11a]

t

תוכל להסביר מדוע אדם שהעדיף אתמול לקבל שכר דירה של 2%, רק בגלל שבאג''ח הוא יכול היה לקבל 2%, יעדיף עדיין לקבל 2% שכר דירה במקום לקבל 4% ריבית?
כמו שכתבתי, אם כל הפרמטרים לא השתנו (שזה כולל צפי לעליית ערך, חוקים וכו'), העלאת הריבית תביא בהכרח לעליית אחוז דמי השכירות כיוון שאם נקודת האיזון במצב ריבית X היא 2% שכירות, הרי שבמצב ריבית X+2%, נקודת האיזון תעלה גם היא כדי לפצות את התשואה האלטרנטיבית באג''ח.

אבל השכירות היא לא הפרמטר היחיד במשוואת שיעור השכירות. יכול להיות שעליית הריבית גם תגרום לירידת המחיר הנומינלי בלי שתעלה השכירות, יכול להיות שילוב של שניהם כדי שהשיעור של השכירות יהיה גבוה יותר.
בנוסף עדיין יכול להיות שיהיו קבוצה מסויימת של אנשים שגם בשיעור שכירות נמוך יותר מאג״ח חסר סיכון יעדיפו דירה. לא הכל זה חשבונאות, מעורב פה גם הרבה רגש של אנשים ורגש זה לא מספר.

 

[פלוש]

יש את כל הפיצויים והמענקים שהמדינה שפכה על המפונים והעסקים שאצל הזוגות הצעירים זה יצורף להון עצמי.

 

[iam]

בסוף אי אפשר להתווכח עם המציאות. ובמציאות מחירי הדירות עלו בהרבה ממחירי השכירות. פעם הייתה תשואה של 3.5-4%, ומאז הקפיצות במחירים התשואה ירדה ל2.5-3% ואפילו נמוך מזה.
לכאורה המערכת יצאה משווי משקל, וכדי שהיא תחזור אליו, אז או שמחירי הדיור ירדו (בעקבות עליית הריבית, ירידה בביקושים, משבר כלכלי) או שמחירי השכירות יעלו. כרגע לא נראה שמצבם הכלכלי של השוכרים תומך המשך גדול של עליות. כי גם הכלכלה נמצאת במצב לא טוב, אין כל כך עליית משכורות, האינפלציה גדולה ובנוסף המיסים עולים בכל מקום, מה שמשאיר בתחילת החודש פחות כסף פנוי לשפוך על שכירות.
מצד שני, בעלי הדירות עדיין מספיק יציבים כדי שבינתיים לא יתפשרו משמעותית במחיר. וביד ראשונה היזמים עושים טריקים כדי להראות עליה בזמן שנותנים מבצעי מימון משמעותיים.

עוד תשובה היא שנדלן להשקעה זו השקעה לטווח ארוך מאוד. גם אם התשואה משתנה מול האלטרנטיבות לאורך השנים, זה לא אומר שאם משקיע רואה פתאום שאג"ח יתן לו אחוז או שניים יותר הוא ישר ימכור ויקנה אגחים. השוק לא עובד ככה. זה גם מיסויית לא נכון למשקיעים להנזיל את הנכס בכל מחיר כדי לקבל תשואה עודפת במכשיר אחר.
שוק הנדלן מגיב בצורה איטית מאוד לשינויים בריבית. משהו כמו שנה ואפילו יותר.

בעלי דירות יד 2 במרכז כבר מתפשרים על המחיר כי היכולת של הקונים כבר ירדה ולכן מ2022.9 יש ירידה במחירים שם

 

[mikethe]

1. בניסוח שהכל בו מתואר כ"ממוצע", זו הטיה קוגניטיבית לחשוב שהשכר הממוצע צריך לקנות את הדירה הממוצעת וכו'.
2. רמת החיים בישראל עלתה וממשיכה לעלות - אנחנו מדינה שגדלה וצומחת אחרי ולפני הכל: מראות של אירופה המזדקנת או downtown אמריקאי נטוש לא רואים כאן.
3. בהמשך לזה - בניגוד למה שמקובל לחשוב, יש בארץ המון הון, לעניות דעתי 2 הקבוצות המשמעותיות בפער:
(א) כסף ישן משירות ציבורי-פנסיות, קומבינות, כסף שחור וכו' (ולא רק - גם כאלה שהשקיעו בחוכמה לפני עשרות שנים) שקנה בעבר עשה תשואה ואיתה קונה לדור הצעיר וכו'.
(ב) הייטק - זה מכפיל מעריכי פסיכי שעדיין לא כולם מבינים כמה עושר מסתובב בו בעיקר דרך התגמול ההוני שמאוד קשה למדוד אותו ולראיה הכתבה שפורסמה השבוע שניסתה דרך רשות המיסים לעשות ממוצע על סמך מימושים בשנה מסוימת - אבל אין להם מושג איזה חלק מהחבילה כל אחד בחר לממש באותה שנה
4. ואז כל השאר קונים מחוץ למרכז ולממוצע כי בסוף זו הדרך *שנתפסת* כאינטואיטיבית והבטוחה ביותר להשקיע ולצבור נכסים - בעיקר כי בה ממצים את כל מקורות ההון הפנוי והממונף על אפיק השקעתי: המציאות היא שכולם מדברים על חשבון טרייד מחוץ לבנק ומניית נבידיה, אבל ברגע האמת בפרקטיקה כשצריך לאפס את כל העו"ש (ומבלי לזלזל - "אבל לא סתם 10 אלף") וללחוץ קליק על הכפתור הירוק - היד רועדת ונודדת לקרן הכספית
5. בסוף אני כן רואה איך זה מתכנס למצב שבו ל- 70% יש דירה.
6. אם כבר מנסים לנבא קריסה - אז לעניות דעתי רק קריסת ההייטק זו הדרך היחידה שיכולה לגרום להתרסקות מחירים אמיתית בנדל"ן (והבעיה שעם 2 הקריסות הללו - הייטק ונדל"ן אז תתרחש גם קריסה של כל הכלכלה). יש טיעונים טובים מאוד למה ההייטק בישראל יכול לקרוס אבל גם טיעונים מאוד משמעותיים למה לא.

 

[singleton]

האם הדיווחים על גוויעת ההגרלות למיניהן מחיר למשתכן/ דירה בהנחה נכונים? ללא הגרלה אין לי סיכוי להגיע לדירה. אחת מחברותיי גם חיכתה להגרלה של דירה להשכיר בעיר שלה ולא זכתה, אין מספיק פרוייקטים. מרגישות שדי אבוד לנו..

 

[חי-את-החיים]

לא מזמן פרסמו שההון הפננסי שיש בידי הציבור בישראל הגיע ל 6 טרליון שקל, שזה 6000 מילארד. מדובר בהון פננסי בחשבונות השקעות, גמל, השתלמות ופנסיה. לא כולל נדלן, עסקים קטנים ומניות rsu שמוחזקות בחשבונות בחול. לפני כעשור הסכום היה כמחצית! רק לסבר את האוזן, מה 7 לאוקטובר 23, הגידול בהון של הישרטלים הוא יותר מפי 2 מעלות כל המלחמה והפצויים לכל המפונים. העליות בבורסה של 2024 תאורטית ממינו הרבה יותר מהמלחמה. כרגע הכסף בידי הציבור אבל הממשלה כבר תקח אותו עם מיסים. ומה זה מיסים אם לא מחירי קרקעות. כל הייטקסטים שצוברים מניות rsu יגיעו בקרוב לגיל 50-60 ושיהלדים שלהם ירצו דירת 4 חדרים בכפר סבא שתעלה 4 מליון הם ימכרו rsu או חסכונות אחרים ויתנו להם כמליון שקל לכל ילד כדי שיהיה להם הון עצמי.
הייטקסטים בני 30-40 כבר היום מבינים שקרן השתלמות ו rsu זה לדירות לילדים. זוג ממוצע עם 3 ילדים יצטרך לחסוך כ 3 מליון שקל (אחרי מס) רק כדי שילדיו יוכלו לקנות דירה בסיסית עם משכנתא מטורפת. אל תשכחו שאין שום ערובה שהילדים האלה יעבדו בהייטק, או שהשכר בהייטק יהיה פי כמה גבוהה מהממוצע, במיוחד בעתיד שייתכן שיהיה לגמרי שוק של מעסיקים בגלל שהרבה משרות יוחלפו ע"י ai.

 

[Eranlavi]

זה בדיוק מה שאני אומר. ניתן לראות לדוגמה שרוב דירות היד 2 במרכז בירידה מה9.2022 משום שהיכולת לקחת משכנתא לדירות במחיר הזה עם תנאי המימון האלו ירדה, לעומת זאת חלק מהדירות החדשות בעליה בגלל מבצעי ה10/90 20/80 שהקלו על היכולת מבחינת הון עצמי ראשוני

התרגיל הכי מבריק ויצירתי שעשו הקבלנים , כדי לעבור בשלום את 13 עליות הריבית מאז מאז אפריל 2022 .
לא הייתה שום קריסה של הנדל״ן , למרות עליית ריבית מ 0 ל 6 (בפריים).

כל הכבוד להם.

הם צלחו זאת בענק

 

[Eranlavi]

אתה מתכוון לחלק הריבית? בוודאי שיש דירות כאלו. אלו כמובן דירות ספציפיות, אבל בהחלט יש דירות כאלו (עם חסרונות משלהן).
בשנים העליזות של ריבית 0 היו אפילו הרבה דירות כאלו.

בנוסף, יש לציין שהעלאת הריבית היא גורם חשוב בשיעור דמי השכירות בגלל הדרישה להשוואת התשואה האלטרנטיבית לאג''ח, (בניכוי סיכוני אינפלציה, צפי לעליית ערך וכו'). ולכן, בהינתן שני מצבים בהם כל הפרמטרים זהים למעט שיעור הריבית, העלאת שיעור הריבית תביא בוודאות להעלאת שיעור דמי השכירות משווי הנכס.

רוב הדירות הטובות, אתה כבר מגיע לתשלום של 8000-9000 שקל שכירות בחודש קל.
כבר עדיף משכנתא ולשלם עוד 2000 ואפילו 4000 ריבית , ולקנות .

 

[ארנטס]

רוב הדירות הטובות, אתה כבר מגיע לתשלום של 8000-9000 שקל שכירות בחודש קל.
כבר עדיף משכנתא ולשלם עוד 2000 ואפילו 4000 ריבית , ולקנות .

ואז כמה הדירה תעלה לך בסופו של דבר ביחס למחיר החוזה? פי 2?
וההון העצמי שכעת בבלוקים ולא מניב כלום לעומת אלטרנטיבות השקעה אחרות די סולידיות שמניבות בהליכה ובמקרה הכי רגוע מינימום 4%?

 

[mikethe]

ואז כמה הדירה תעלה לך בסופו של דבר ביחס למחיר החוזה? פי 2?
וההון העצמי שכעת בבלוקים ולא מניב כלום לעומת אלטרנטיבות השקעה אחרות די סולידיות שמניבות בהליכה ובמקרה הכי רגוע מינימום 4%?

זה נכון אם יש לך חסכונות (השקעות) כך שה-4% האלה (או אפילו נניח שאפשר בדרך סולידית יחסית בטוחה 8-10% - לא באמת אבל נניח) מייצרים לך כל חודש 7-10K ש"ח (זה אומר קופה של 2.5 מיליון וצפונה) שאיתם אתה מכסה את השכירות, ואז ממה שאתה חוסך מהשכר הפנוי החודשי (ואחרי כמה שנים זה כבר סכום אמיתי) אתה מנצל להשקעות מסוכנות יותר, יזמות וכו' - להן מימוש עצמי. ברגע שזה לא המצב, חוכמת ההמונים אומרת שכנראה עדיף לקחת את החסכון ולשים אותו על 4 בבלוקים במקום על כדור הארץ בו מתקיים חוק הטבע שנדל"ן רק עולה. עכשיו אפשר להגיע למצב שיש לך 2.5 מיליון (לא מעט הייטקיסטים ולא רק בהחלט בהישג יד של זה) שיושבים על קרן כספית או משהו של 4% ומכסים לך שכירות, אבל רוב האנשים לוקחים את ה-2.5 כדי להשתעבד למשכנתא כי צריך 5 חד' עם 2 חניות בשכונה הירוקה החדשה של <שם של עיר גנרית במרכז>.

 

[Eranlavi]

היי מייק.
טוב…אז עוד אין לי 2.5m שקל…..נכון להיום, יש לי רק 1.580….אבל אני משוכנע שכל עוד אוכל לעבוד ואהיה מבוקש בתחום,
אז אגיע גם ל 2.5m —זה לא כזה מופרך.

אבל ההנחה שלך היא כל כך מוטעית.

אני כבר שנה נמצא בקרן כספית, עם סכום של 1.4 וזה דווקא נחמד.
אבל האם אתה באמת חושב שאפשר להסתמך על “קרן כספית” כתוכנית עבודה לעוד 5….10….20 שנה??

הרי בשנתייים האחרונות, מאז עליות הריבית התכופות, הקרן כספית מככבת ובצדק
אבל כשתחל הריבית לרדת, אף אחד כבר לא יירצה להישאר בקרן כספית…בטח עם הסכומים שציינתי ואתה ציינת.

לכן, אי אפשר לבנות על קרן כספית שתכסה לך שכירות לעד.

 

[ארנטס]

זה נכון אם יש לך חסכונות (השקעות) כך שה-4% האלה (או אפילו נניח שאפשר בדרך סולידית יחסית בטוחה 8-10% - לא באמת אבל נניח) מייצרים לך כל חודש 7-10K ש"ח (זה אומר קופה של 2.5 מיליון וצפונה) שאיתם אתה מכסה את השכירות, ואז ממה שאתה חוסך מהשכר הפנוי החודשי (ואחרי כמה שנים זה כבר סכום אמיתי) אתה מנצל להשקעות מסוכנות יותר, יזמות וכו' - להן מימוש עצמי. ברגע שזה לא המצב, חוכמת ההמונים אומרת שכנראה עדיף לקחת את החסכון ולשים אותו על 4 בבלוקים במקום על כדור הארץ בו מתקיים חוק הטבע שנדל"ן רק עולה. עכשיו אפשר להגיע למצב שיש לך 2.5 מיליון (לא מעט הייטקיסטים ולא רק בהחלט בהישג יד של זה) שיושבים על קרן כספית או משהו של 4% ומכסים לך שכירות, אבל רוב האנשים לוקחים את ה-2.5 כדי להשתעבד למשכנתא כי צריך 5 חד' עם 2 חניות בשכונה הירוקה החדשה של <שם של עיר גנרית במרכז>.

"נדל" נתמיד עולה"? חוק טבע. אולי נומינלית. לא ריאלית.
לאחרונה התפרסם דו"ח של ערים רבות שדווקא נמכר בהפסד ריאלי.

 

[ארנטס]

היי מייק.
טוב…אז עוד אין לי 2.5m שקל…..נכון להיום, יש לי רק 1.580….אבל אני משוכנע שכל עוד אוכל לעבוד ואהיה מבוקש בתחום,
אז אגיע גם ל 2.5m —זה לא כזה מופרך.

אבל ההנחה שלך היא כל כך מוטעית.

אני כבר שנה נמצא בקרן כספית, עם סכום של 1.4 וזה דווקא נחמד.
אבל האם אתה באמת חושב שאפשר להסתמך על “קרן כספית” כתוכנית עבודה לעוד 5….10….20 שנה??

הרי בשנתייים האחרונות, מאז עליות הריבית התכופות, הקרן כספית מככבת ובצדק
אבל כשתחל הריבית לרדת, אף אחד כבר לא יירצה להישאר בקרן כספית…בטח עם הסכומים שציינתי ואתה ציינת.

לכן, אי אפשר לבנות על קרן כספית שתכסה לך שכירות לעד.

קרן כספית זה כלל לא השקעה!!! חנייה זמנית לכסף לשמור ערכו בלבד. מגן אינפלציוני גרידא

 

[ארנטס]

זה נכון אם יש לך חסכונות (השקעות) כך שה-4% האלה (או אפילו נניח שאפשר בדרך סולידית יחסית בטוחה 8-10% - לא באמת אבל נניח) מייצרים לך כל חודש 7-10K ש"ח (זה אומר קופה של 2.5 מיליון וצפונה) שאיתם אתה מכסה את השכירות, ואז ממה שאתה חוסך מהשכר הפנוי החודשי (ואחרי כמה שנים זה כבר סכום אמיתי) אתה מנצל להשקעות מסוכנות יותר, יזמות וכו' - להן מימוש עצמי. ברגע שזה לא המצב, חוכמת ההמונים אומרת שכנראה עדיף לקחת את החסכון ולשים אותו על 4 בבלוקים במקום על כדור הארץ בו מתקיים חוק הטבע שנדל"ן רק עולה. עכשיו אפשר להגיע למצב שיש לך 2.5 מיליון (לא מעט הייטקיסטים ולא רק בהחלט בהישג יד של זה) שיושבים על קרן כספית או משהו של 4% ומכסים לך שכירות, אבל רוב האנשים לוקחים את ה-2.5 כדי להשתעבד למשכנתא כי צריך 5 חד' עם 2 חניות בשכונה הירוקה החדשה של <שם של עיר גנרית במרכז>.

חוכמת ההמונים אומר לקנות דירה?!
מאות מיליוני אנשים בעולם מעשנים. אז זה מעיד שזה לא באמת מזיק לבריאות?

 

[Eranlavi]

קרן כספית זה כלל לא השקעה!!! חנייה זמנית לכסף לשמור ערכו בלבד. מגן אינפציוני גרידא

צודק.
אבל עדיין יהיו כאלה שלא יסכימו בחיים לסכן 1.5m שזה כל מה שיש להם , והם יעדיפו את ה 4 אחוז הבטוח בפקמ או לשים בכספית מאשר את ה 10 אחוז בשוק ההון .
(בסדר…גם קרן כספית זה שוק ההון, אני יודע, אבל הבנת את כוונתי).

גם לי לפני כמה חודשים הציעו לקחת את ה 1.5m ופשוט לפזר קצת פה , קצת פה, קצת שם.
לא התלהבתי מזה….
עדיףֳ היה לי כבר להכניס סכום ממש מכובד של 1.5m למקום אחד כמו כספית ולקבל ריבית יפה.


מה גם שעוד לא החלטתי מתי ואם בכלל אני אקנה דירה, אבל אין שום סיכוי שאני מסכן את הכסף.

שבינתיים יחנה בכספית , שנה שנתיים ארבע 10 שנים…לא יודע.
להכניס סכום כזה לבורסה, אין שום סיכוי.
זה כל מה שיש לי ואני לא יכול להרשות לעצמי להפסיד שקל, אחרי שכבר הפסדתי המון בשוק משטויות שעשיתי .

אז יש לכאן ולכאן , ארנסט

 

[roneng]

להכניס סכום כזה לבורסה, אין שום סיכוי.

צודק, עדיף להשאיר אותו בפיאט.
למה להרוויח קצת תשואה עם קצת סיכון, אם אפשר להפסיד בודאות בלי לקחת סיכון?

 

[Eranlavi]

צודק, עדיף להשאיר אותו בפיאט.
למה להרוויח קצת תשואה עם קצת סיכון, אם אפשר להפסיד בודאות בלי לקחת סיכון?

מה הקשר למה שכתבתי?

מה זה “קצת סיכון בשבילך”!?

אתה יודע מה זה אם השוק קורס ב 20 אחוז, על 1.5m?

זה לא 20 אחוז , מ 200k.

קצת פרופורציה