מחירי השכירות vs הריבית במשק?

[ido595]

עד כמה יש קורלציה בין השתיים?
האם האחד משפיע על השני בטווח הארוך?
יש איזה שהו מחקר\גרף שמראה את הקשר בין השתיים?

 

[orensp]

הבנק המרכזי המון על יציבות המחירים ורואה באינפלציה של 2% השאיפה כדי להשיג את זה. את האינפלציה מודדים בעזרת מדד המחירים לצרכן. 25% מהמדד בארץ הוא דיור(שכירות). לכן זה סוג של ביצה ותרנגולת, ריבית גבוהה אומר שהמדד גבוהה ובסבירות גבוהה גם יש עלייה בסעיף הדיור. בארהב הסעיף הזה חזק יותר ומהווה 41%.

** בדרך כלל העליה בשכירות יותר חזקה מהמדד כי היא ממצעת על כל החוזים הקיימים ולא רק לוקחת חוזים חדשים בחשבון.

 

[רוני]

עד כמה יש קורלציה בין השתיים?
האם האחד משפיע על השני בטווח הארוך?
יש איזה שהו מחקר\גרף שמראה את הקשר בין השתיים?

הי
מחירי השכירות מושפעים ממספר פרמטרים, כיום בישראל באזור המרכז אין היצע גדול של דירות פנויות,
עליית הריבית ומס הרכישה על דירות להשקעה גרעו בשנה האחרונה למעלה מ 4K דירות להשכרה מהשוק,
מחירי הדירות הגבוהים והריבית המטפסת יוציאו מהשוק רוכשים פוטנציאליים למגורים והשכרה (בעיקר באזורי הביקוש),
לכן ניתן לצפות שמחירי השכירויות ידחקו למקסימום האפשרי בהתאם למגבלת שכר העבודה ולשינוי דמוגרפי של אוכלוסיית השוכרים.

דרך אגב זה קורה כיום ברוב המדינות המערביות בעולם, משכירי דירות מעלים את השכירות אפילו בעשרות אחוזים בעת חידוש החוזה במקומות מסוימים.

 

[מרקר]

אני לא חושב שיש קשר חזק בין הריבית לשכירות. הריבית עולה או יורדת פשוט כתלות במדד שקשור בשכירות, אבל היא לא ממש גורמת לו.

לטעמי, שכירות עולה כשמשכורות (הכנסות באופן כללי של האדם הפרטי) עולות ויורדת כשמשכורות יורדות. בגלל שמשכורות רק עולות כי בנקים מרכזיים מכוונים לשחוק את ערך הכסף אז השכירות עולה כל הזמן, ולפי נתונים של 100 שנה אחורה בארה"ב כזכור לי שאין ממש מגמות ירידה בשכירות. אני משער שזה בגלל שלא היו מגמות ירידה חדות בהכנסות של אנשים (גם במיתונים אנשים כנראה הגדילו הכנסה על ידי מימוש חסכונות). רק במצב שלאנשים באמת אין איך לשלם את המחירים של השכירות אנחנו צפויים לראות ירידה במחירי שכירות לטעמי.

השוכרים גם ניצבים בדילמה של לקנות או לשכור וכאן הריבית כן משחקת תפקיד, למרות שלטעמי זה מאוד בעקיפין. כשהריבית גבוהה אלטרנטיבת הקנייה מתרחקת ועליית המשכנתאות דוחקת את השכירות לעלות. זה לדעתי דבר שאכן מתגבר בגלל עליית הריבית. לא יודע איך זה בדיוק משפיע על הביקוש לקנות/לשכור, אבל נראה שעליית ריבית בהחלט מעבירה את הביקוש לשכירות במקום קנייה מה שמייצר לחץ על מחירי השכירות לעלות ועל מחירי הקנייה לרדת.

 

[סולידי]

הריבית היא מחיר הכסף. כמה עולה להוון כסף עתידי.
ריבית גבוהה יותר משמעותה שהכסף שווה יותר.
כשכל שקל שווה יותר, המחירים הנומינלים יורדים. זו הסיבה שכשהאינפלציה מרימה ראש, מעלים את הריבית. כדי לדכא את עליית המחירים, או אפילו להורידם.

 

[FreeAgent]

כשהריבית נמוכה והכסף זול, נכסים יציבים מחזירים תשואה נמוכה (כי קל להלוות כסף ולקנות אותם). כשהריבית עולה, התשואה שלהם כבר לא אטרקטיבית (יש תשואות דומות במסלולים חסרי סיכון). כדי שהתשואה תעלה ההכנסה מהנכס עולה או הערך שלו יורד.

 

[ido595]

כשהריבית נמוכה והכסף זול, נכסים יציבים מחזירים תשואה נמוכה (כי קל להלוות כסף ולקנות אותם). כשהריבית עולה, התשואה שלהם כבר לא אטרקטיבית (יש תשואות דומות במסלולים חסרי סיכון). כדי שהתשואה תעלה ההכנסה מהנכס עולה או הערך שלו יורד.

השאלה מה בדר"כ קורה?
מה יותר "קורה" התשואה יותא עולה או שהערך של הנכס יותר יורד?

 

[InvestingNoob]

הי
מחירי השכירות מושפעים ממספר פרמטרים, כיום בישראל באזור המרכז אין היצע גדול של דירות פנויות,
עליית הריבית ומס הרכישה על דירות להשקעה גרעו בשנה האחרונה למעלה מ 4K דירות להשכרה מהשוק,
מחירי הדירות הגבוהים והריבית המטפסת יוציאו מהשוק רוכשים פוטנציאליים למגורים והשכרה (בעיקר באזורי הביקוש),
לכן ניתן לצפות שמחירי השכירויות ידחקו למקסימום האפשרי בהתאם למגבלת שכר העבודה ולשינוי דמוגרפי של אוכלוסיית השוכרים.

רגע, אבל בינתיים הדירה עדיין בבעלות מישהו ולפיכך לפחות חלקן יכולות להיות מושכרות, לא?
בבחינת "אם אני לא מצליח למכור, אז לפחות נשכיר אותה בינתיים"

דרך אגב זה קורה כיום ברוב המדינות המערביות בעולם, משכירי דירות מעלים את השכירות אפילו בעשרות אחוזים בעת חידוש החוזה במקומות מסוימים.

 

[DiverGirl]

רגע, אבל בינתיים הדירה עדיין בבעלות מישהו ולפיכך לפחות חלקן יכולות להיות מושכרות, לא?
בבחינת "אם אני לא מצליח למכור, אז לפחות נשכיר אותה בינתיים"

בכל רגע נתון, בשוק יש היצע וביקוש לדירות להשכרה ודירות לקניה.
ריבית גבוהה ו/או מס רכישה גבוה מזיזים את נקודת שווי המשקל, וגורמים לכך ש:
1. המשקיעים קונים פחות דירות חדשות - כי יקר, וזה מקטין היצע של דירות להשכרה
2. שוכרים/רוכשים חדשים פוטנציאליים שנכנסים בנתיים לשוק (זוגות צעירים, רווקים שעוזבים את הבית, וכו') נוטים לשכור דירה במקום לקנות - כי יקר, וזה עוד יותר מקטין את ההיצע של דירות להשכרה
3. בעלי דירות קיימים, שמתבלבטים האם למכור או להשכיר יעדיפו להעמיד את הדירה למכירה - כי דווקא להם זה משתלם למכור. דירה כזו הרבה פעמים עומדת ריקה למשך כמה חודשים - כדי לשפר את הסיכוי למכור אותה בהקדם, ודירות כאלה גם יוצאות ממאגר הדירות להשכרה.

אגב, בקומה שלי יש בדיוק דירה כזו: דירה להשקעה, הייתה מושכרת למשך שנתיים. בחודשים האחרונים עומדת למכירה (במחיר מופקע, בעיניי), ללא דיירים, בזמן שיש מחסור אמיתי וביקוש גבוה לדירות להשכרה בשכונה שלנו.

 

[iragg]

עד כמה יש קורלציה בין השתיים?
האם האחד משפיע על השני בטווח הארוך?
יש איזה שהו מחקר\גרף שמראה את הקשר בין השתיים?

בניגוד לריבית במשק, שמשפיעה על כולם, נדל"ן הוא דבר מאוד ספציפי - באותו רחוב ואפילו באותו בנין יכולות להיות דירות עם נתונים דומים אבל שווי שונה מאוד. דוגמא קלאסית היא כאשר מצד אחד של הבנין יש לך כביש ובצד השני פארק ירוק ויפה ... מחיר הדירות יראה שונה מאוד - הן לרכישה והן להשכרה. זאת הסיבה שאי אפשר באמת לענות על שאלתך; רוני ניסה לדבר על נדל"ן במרכז אבל כאמור אפילו זאת הכללה [אם כי סבירה].

אני גר במעגל הפנימי של המרכז ולא שמתי לב שיש האטה/ירידה במחירי הדירות ו/או השכירויות עקב העלאות הריבית - להיפך - שני דיירים אצלי בבנין פונו אחרי שנים רבות (כי סירבו לשלם עוד 20-30% בפעימה אחת) כדי לרענן דירות ולהשכירן במחיר גבוה בהרבה, וזה כמובן הצליח - הדירות לא עמדו לדעתי אפילו יום מעבר לשיפוץ לא מושכרות ...

הגבול העליון הוא לכאורה המשכורות, אבל היכן שאני גר בקרוב יגורו רק אנשים שהדירה בבעלותם או שיש שתי משכורות הייטק או שיש הורים שעוזרים (מכיר זוג כזה בבנין שלי) - אם פעם סייעו לרכוש דירה, השלב הבא הוא סיוע לממן שכ"ד ... ואל תצחקו, אנחנו כבר כנראה שם, לפחות חלקית.

רק כדי לסבר את האוזן, אני מסתכל על מקומות אחרים שיש לי ידיעה אישית לגביהם שהם אפילו יותר ב"לב" אזור הביקוש מהדירה שלי וגם שם לא שמעתי בינתיים על האטה כלשהי בביקוש לשכירות כולל בנוגע לדירות גדולות יותר בהן שכ"ד מעל 15 אלף לחודש.

 

[InvestingNoob]

בכל רגע נתון, בשוק יש היצע וביקוש לדירות להשכרה ודירות לקניה.
ריבית גבוהה ו/או מס רכישה גבוה מזיזים את נקודת שווי המשקל, וגורמים לכך ש:
1. המשקיעים קונים פחות דירות חדשות - כי יקר, וזה מקטין היצע של דירות להשכרה
2. שוכרים/רוכשים חדשים פוטנציאליים שנכנסים בנתיים לשוק (זוגות צעירים, רווקים שעוזבים את הבית, וכו') נוטים לשכור דירה במקום לקנות - כי יקר, וזה עוד יותר מקטין את ההיצע של דירות להשכרה
3. בעלי דירות קיימים, שמתבלבטים האם למכור או להשכיר יעדיפו להעמיד את הדירה למכירה - כי דווקא להם זה משתלם למכור. דירה כזו הרבה פעמים עומדת ריקה למשך כמה חודשים - כדי לשפר את הסיכוי למכור אותה בהקדם, ודירות כאלה גם יוצאות ממאגר הדירות להשכרה.

אגב, בקומה שלי יש בדיוק דירה כזו: דירה להשקעה, הייתה מושכרת למשך שנתיים. בחודשים האחרונים עומדת למכירה (במחיר מופקע, בעיניי), ללא דיירים, בזמן שיש מחסור אמיתי וביקוש גבוה לדירות להשכרה בשכונה שלנו.

אוקי, אבל כולן עומדות ריקות ?
גם לי יש שכן, ניסה למכור - לא הלך. ניסה להשכיר - לא הלך. הפך את הדירה למחסן.
זה לא אומר שזה יהיה הגורל של כל הדירות.
חלק יעמדו ריקות, חלק ימשיכו להיות מושכרות.

 

[DiverGirl]

אוקי, אבל כולן עומדות ריקות ?

ברור שלא כולן. אבל גם אם מדובר באחוז מסויים - אלה דירות שיוצאות ממאגר הדירות להשכרה.

 

[InvestingNoob]

אגב,
מנקודת המבט של משקיע, איך זה נתפס ?

 

[רוני]

גע, אבל בינתיים הדירה עדיין בבעלות מישהו ולפיכך לפחות חלקן יכולות להיות מושכרות, לא?
בבחינת "אם אני לא מצליח למכור, אז לפחות נשכיר אותה בינתיים"

הי
השוק עדיין לא הגיע למצב שלא מצליחים למכור דירות, הוא עדיין במגמת עליית מחירים, והביקוש להשכרה עולה ביחס להיצע הנכסים באזור המרכז.