תוכל להסביר מדוע אדם שהעדיף אתמול לקבל שכר דירה של 2%, רק בגלל שבאג''ח הוא יכול היה לקבל 2%, יעדיף עדיין לקבל 2% שכר דירה במקום לקבל 4% ריבית?
אני לא יכול לענות לגבי שיקוליו של אדם ספציפי.
אני יכול אולי להבין שאדם ספציפי שהחליט לקנות דירה עם תשואת שכירות של 2% "רק בגלל שבאג"ח הוא יכול לקבל 2%" ירצה לשנות את שכר הדירה כך שההכנסה שלו משכירות תתאים להכנסה שלו מאג"ח.
אבל רוב האנשים שקונים דירה לא בוחרים דירה לפי ההשוואה של התשואה שלה משכירות אל מול ריבית האג"ח, ולכן גם אם קיים אדם כמו שתיארת הרצון האישי שלו לא ישנה את מחירי הנדל"ן והשכירות הכלליים.
כמו שכתבתי, אם כל הפרמטרים לא השתנו (שזה כולל צפי לעליית ערך, חוקים וכו'), העלאת הריבית תביא בהכרח לעליית אחוז דמי השכירות כיוון שאם נקודת האיזון במצב ריבית X היא 2% שכירות, הרי שבמצב ריבית X+2%, נקודת האיזון תעלה גם היא כדי לפצות את התשואה האלטרנטיבית באג''ח.
אכן כתבת, ואני כתבתי שאני לא מסכים
א. העלאת ריבית אף פעם לא מתרחשת בריק. יש סיבה שהעלו את הריבית, והסיבה הזאת משפיעה גם על מחירי השכירות וגם על מחירי הנדל"ן באופן ישיר (כלומר לא דרך הריבית).
ב. לא ברור לי למה אתה משווה חלק מאוד מסויים מהתשואה על נדל"ן לחלק מסויים אחר מהתשואה על אג"ח
האם לדעתך, אם כל הפרמטרים לא השתנו למעט הריבית, זה אומר שכל החברות צריכות לשנות את שיעור הדיבידנד שלהן בהתאם לריבית?
אולי יש חברות שהעלאת הריבית מעלה להן את ההכנסות, ואין להן מה לעשות עם ההכנסות הנוספות ולכן הן יחליטו להגדיל את הדיבידנד? אולי יש חברות אחרות שדוקא יורידו את הדיבידנד כי העלאת הריבית מעלה להן את ההוצאות?
אולי יש חברות אחרות שהריבית לא משפיעה עליהן ישירות, אבל בגלל השינוי שזה גורר בכלכלה הן מחליטות להגדיל/להקטין את הדיבידנד כדי להגדיל/להקטין רווחים עתידיים?
בנדל"ן הכנסה משכ"ד היא חלק אחד מהתשואה. כשמשווים תשואה בין נכסים צריך להסתכל על סה"כ התשואה של שני הנכסים ולא רק על התזרים של כל אחד מהם.
אף משכיר לא מחליט על השכ"ד שהוא לוקח רק לפי ריבית האג"ח.
אתה מבלבל בין הסיבה לתוצאה. שינוי הריבית ישפיע על מחירי הדירות ולא על השכירות.
זה לא באמת משנה.
הוא טוען שזה ישפיע על אחד מהם, בצורה כזאת שאחוז השכירות "בודאות" יעלה. כלומר או שמחיר הנכס ירד יותר מהשכירות או שהשכירות תעלה יותר ממחיר הנכס.
אני טוען שזה אכן יכול להשפיע על מחיר הנכס, אבל אין שום סיבה להניח ש *בודאות* התשואה משכירות תעלה.
יכול להיות שכן. אולי בהרבה מקרים זה ישפיע. אבל אין שום חובה שזה יקרה, בטח שלא באופן מיידי.
