כיצד מחירי הדיור יכולים לעלות אם היכולת הכלכלית לרכישת דירות כבר חורגת מהכנסות משקי הבית?

[SolidState]

חוץ מכל הסיבות שנאמרו כבר, יש גם את עניין החשוב של הארכת זמן המשכנתא. כידוע כל הארכת של זמן המשכנתא זה למעשה ייקור שלה.
הקונים מתחייבים לעוד שנים, ובתמורה מקבלים משכנתא יותר גדולה. זה כמובן משאיר להם פחות ופחות לצריכה ולפנסיה ולהעביר לדור הבא.
אבל זה בעיות שבגיל 25-30 כשלוקחים את המשכנתא פחות חושבים עליהם. אם זה יקח 20 שנה או 25? זה העתיד הרחוק שלא צריך לדאוג לו.

לפי החוק אורך החיים של המשכנתאות מוגבלות ל30 שנה. הנתונים הרשמיים מראים שהממוצע עולה ועולה בעשורים האחרונים. נראה לי שממוצע של איזור ה20, זה כיום משהו כמו 27-28 שנה. זה אומר שלא עוד הרבה זמן נגיע לתקרה של 30 שנה. כבר היום יש לחץ אדיר מכל הגורמים (קבלנים, יזמים, בנקים) לשנות את החוק ולהעלות את השנים המקסימליות, שיהיה אפשר להתחייב ל35 שנה או אפילו יותר כדי להמשיך ולתדלק עליית מחירים.
תחשבו מה היה קורה למחירים אם מחר היו מגבילים את אורך חיי המשכנתא ל20 שנה למשל? התרסקות מיידית.
מי לא רוצה להמשיך לשלם משכנתא בגיל 70 כשהוא כבר בשליש האחרון של חייו ועמוק בפנסיה ואולי חולה?

כתבה לדוגמה על הנושא:

"מי קבע שמשכנתא צריכה להיעצר ב-30 שנה; יש להגדיל טווח המשכנתא ואת אחוזי המימון"

אורי יוניסי ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי בראיון מחוץ לקופסא על פתרונות לשוק הדיור: "יש להגדיר מצב חירום לאומי; לשפר את ההיצע בכל דרך ולהקים ערים נוספות בפריפריה דוגמת חריש"

www.bizportal.co.il

 

[c881]

יש כרגע "בועה" של רוכשי 10-90/ 20-80
משלמים קצת היום ובעוד X שנים נתמודד.
יש מי שההורים עוזרים להם בהון ראשוני.
וגם אם אקח היום ל-30 שנה, עוד 15~20 שנה (אל תתפוס אותי על המספר) נמחזר את המשכנתה ל-30 מחדש.

נ.ב.
לא קשור אלי, חלילה וחס.
אני כבר רואה את האור בקצה המנהרה (בתקווה שלא יסתבר שמדובר ברכבת)

 

[חיימוש]

אשמח להבין איך מחירי הדיור ימשיכו לעלות אם כבר היום המשכורת נטו של משק בית בקיזוז ההוצאה לא מספיקה בשביל לחסוך או לשלם משכנתא לדירה במחיר ממוצע, ועוד לפני הגזרות של 2025?

נתונים:
משכנתא/מחיר ממוצע לדירה
ממוצע מחירי הדיור כיום = 2.243 מיליון שקל = 560 אלף הון ראשוני למשכנתא
משכנתא של 1,683,000 ש"ח ל-30 שנה עם ריבית שנתית של נניח 3%, התשלום החודשי יעמוד על כ-7,096 ש"ח לחודש.

שכר/הוצאה
ממוצע שכר נטו למשפחה כיום = 18 אלף
הוצאות של משקי בית: הוצאה כספית לתצרוכת לחודש – 14,526 שקל. הוצאה לתצרוכת (כולל שירותי דיור) לחודש – 17,600 שקל

ירושות
תוחלת החיים בישראל = 82.70
הגיל הממוצע ללידת ילד = 27.7
ממוצע ילודה למשפחה בישראל = 3
= 3 ילדים שיצטרכו לחלוק את הירושה בגיל 55+

למה השאלה שלך מתמקדת רק באלה שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא? הרי מחירי השכירות בסופו של דבר מושפעים גם מעלויות המשכנתא, ואם אנשים לא יצליחו לעמוד בתשלומי השכירות – מה אז? לא שיש לי פתרון קסם, אבל נראה לי שהבעיה הזאת מטורפת, לאיפה זה הולך? הנבואה ניתנה לשוטים.
כפרי אחד היה מאכיל את חמורו בכל יום במנה קבועה של אוכל. יום אחד, חברו הציע לו: "למה לתת לו כל כך הרבה? תתחיל להוריד קצת כל יום, הוא יתרגל." הכפרי הקשיב לו, והחל להפחית בהדרגה—מ-1000 גרם ל-900, אחר כך ל-800, וכך הלאה. אחרי חודש שלם, כשהחמור כבר היה רגיל למעט מאוד אוכל, החליט הכפרי לנסות יום בלי להאכיל אותו כלל. החמור שרד יום אחד, אבל ביום השני—מת. הכפרי התפלא: "הוא הסתדר נהדר כל החודש, למה דווקא עכשיו הוא נשבר?
המצב שבו מחירי הדירות רק ממשיכים לטפס בזמן שאין לאנשים יכולת אמיתית לעמוד בהחזרים מזכיר בדיוק את המשל על הכפרי והחמור – כל עוד מקצצים קצת כל פעם, נראה שהמערכת שורדת, אבל בסוף היא פשוט קורסת.

 

[roneng]

הרי מחירי השכירות בסופו של דבר מושפעים גם מעלויות המשכנתא

לא באמת.
מחירי השכירות תלויים הרבה יותר בשכר הממוצע מאשר בעלויות המשכנתא.

המצב שבו מחירי הדירות רק ממשיכים לטפס בזמן שאין לאנשים יכולת אמיתית לעמוד בהחזרים מזכיר בדיוק את המשל על הכפרי והחמור – כל עוד מקצצים קצת כל פעם, נראה שהמערכת שורדת, אבל בסוף היא פשוט קורסת.

אתה מתבלבל בין השקעה (מחיר הדירה) לבין השימוש בו (שכירות).
מחירי הדירות יכולים לעלות עוד הרבה מאוד, כי מי שקונה דירות (ומעלה את המחיר) זה משקיעים ולא בהכרח אנשים שגרים בדירה.
מי שבאמת משתמש במוצר ("אוכל את האוכל" במשל שלך) הוא לא בהכרח הבעלים של הנכס והרבה פעמים הוא סתם שוכר. ואין בהכרח קשר ישיר בין מחיר הנכס לבין עלות השכירות.
עלות השכירות תלויה בעיקר ביכולת של השוכר לשלם, ואילו מחיר הנכס תלוי בעיקר בספקולציות של משקיעים.

 

[חיימוש]

לא באמת.
מחירי השכירות תלויים הרבה יותר בשכר הממוצע מאשר בעלויות המשכנתא.

אתה מתבלבל בין השקעה (מחיר הדירה) לבין השימוש בו (שכירות).
מחירי הדירות יכולים לעלות עוד הרבה מאוד, כי מי שקונה דירות (ומעלה את המחיר) זה משקיעים ולא בהכרח אנשים שגרים בדירה.
מי שבאמת משתמש במוצר ("אוכל את האוכל" במשל שלך) הוא לא בהכרח הבעלים של הנכס והרבה פעמים הוא סתם שוכר. ואין בהכרח קשר ישיר בין מחיר הנכס לבין עלות השכירות.
עלות השכירות תלויה בעיקר ביכולת של השוכר לשלם, ואילו מחיר הנכס תלוי בעיקר בספקולציות של משקיעים.

אני חולק על הקביעה שלך משום שמרבית תושבי ישראל גרים בדירות בבעלותם, כלומר שהרוב הקונים הם בעלי הדירות שבהן הם גרים.
ולשיטתך לא ברור לי מה שכתבת – אם מחירי הדירות כרגע מאוד גבוהים וההחזרי המשכנתא גם הם גבוהים בגלל הריבית הגבוהה, איך ייתכן שהמשקיע לא יבקש לפחות את מחיר השכירות שיתאם להחזר המשכנתא?

 

[roneng]

אני חולק על הקביעה שלך

אתה יכול לחלוק.
את המציאות זה לא מעניין אם אתה מסכים איתה או לא

מרבית תושבי ישראל גרים בדירות בבעלותם, כלומר שהרוב הקונים הם בעלי הדירות שבהן הם גרים

הרוב הם אנשים שקנו בעבר הרחוק.
מי שכבר גר בדירה בבעלותו, במיוחד אם הוא קנה אותה לפני יותר מכמה שנים, לא משפיע על מחירי הנדל"ן היום.

ולשיטתך לא ברור לי מה שכתבת – אם מחירי הדירות כרגע מאוד גבוהים וההחזרי המשכנתא גם הם גבוהים בגלל הריבית הגבוהה, איך ייתכן שהמשקיע לא יבקש לפחות את מחיר השכירות שיתאם להחזר המשכנתא?

המשקיע לוקח בחשבון את כלל התשואה מהנכס, לא רק את ההכנסה משכירות.
אם יש משקיעים שמאמינים שמחיר הנכסים ימשיך לעלות אז יהיו כאלה שיסכימו לקנות במחיר גבוהה, גם אם ההכנסה משכירות נמוכה (עובדתית זה מה שקורה כרגע)

 

[bigbang]

מחירי השכירות תלויים הרבה יותר בשכר הממוצע מאשר בעלויות המשכנתא.

מחירי הדירות יכולים לעלות עוד הרבה מאוד, כי מי שקונה דירות (ומעלה את המחיר) זה משקיעים ולא בהכרח אנשים שגרים בדירה.

עלות השכירות תלויה בעיקר ביכולת של השוכר לשלם, ואילו מחיר הנכס תלוי בעיקר בספקולציות של משקיעים.

הכל נכון, אבל מחיר הדירה לא מנותק ממחיר השכירות. אפשר לשכלל את הטיעון המקורי ולטעון שבהינתן השכר הממוצע, יש תקרה למחירי השכירות. על כן, בהינתן הריבית במשק (והתחזיות לה ולמחירי השכירות), השאלה היא האם מחירי הדירות יכולים להמשיך ולעלות כמעט במנותק?

 

[vigaror]

אם מחירי הדירות כרגע מאוד גבוהים וההחזרי המשכנתא גם הם גבוהים בגלל הריבית הגבוהה, איך ייתכן שהמשקיע לא יבקש לפחות את מחיר השכירות שיתאם להחזר המשכנתא?

החזר המשכנתא נקבע פרטנית לבן אדם, למי שיש הון עצמי גבוהה ישלם מעט,
והשכירות נקבעת לפי המקום והדירה.

אז יכול להיות אדם שישלם משכנתא של 6K בחודש ויקבל שכירות של 3K בחודש, ברור שהוא היה רוצה להעלות את השכירות ל6K אבל יהיה מאוד קשה להשכיר כך.

 

[roneng]

אבל מחיר הדירה לא מנותק ממחיר השכירות

הוא די מנותק.
נכון שחלק מהתחשיב של מחיר הדירה הוא השכירות, אבל זאת השכירות שמשפיעה על המחיר ולא הפוך.
זה כמו חברה שנסחרת בבורסה - ההכנסות של החברה משפיעות על שווי המניה, אבל שווי המניה לא משפיע על ההכנסות (זה שהמחיר של אפל עלה, לא משפיע על מחיר האיפון).

אפשר לשכלל את הטיעון המקורי ולטעון שבהינתן השכר הממוצע, יש תקרה למחירי השכירות

נכון.

על כן, בהינתן הריבית במשק (והתחזיות לה ולמחירי השכירות), השאלה היא האם מחירי הדירות יכולים להמשיך ולעלות כמעט במנותק?

טכנית כן. עד שהבועה תתפוצץ.

כל עוד כולם בגישה של "מחירי נדל"ן בישראל אף פעם לא יורדים" (ויש המון אנשים שחושבים ככה), המחירים ימשיכו לעלות לי קשר לשכירות.

 

[חיימוש]

הוא די מנותק.
נכון שחלק מהתחשיב של מחיר הדירה הוא השכירות, אבל זאת השכירות שמשפיעה על המחיר ולא הפוך.
זה כמו חברה שנסחרת בבורסה - ההכנסות של החברה משפיעות על שווי המניה, אבל שווי המניה לא משפיע על ההכנסות (זה שהמחיר של אפל עלה, לא משפיע על מחיר האיפון).

נכון.

טכנית כן. עד שהבועה תתפוצץ.

כל עוד כולם בגישה של "מחירי נדל"ן בישראל אף פעם לא יורדים" (ויש המון אנשים שחושבים ככה), המחירים ימשיכו לעלות לי קשר לשכירות.

יכול להיות שהבעיה אצלי, אבל אני לא מצליח להבין את הטיעון – למה שמשקיע יסכים להשכיר את הדירה אם הוא צריך לסבסד כל חודש חלק מהחזרי המשכנתא? נכון שעליית ערך הדירה תביא לו תשואה גבוהה בטווח הארוך, אבל למה שלא ינסה "לתפוס שתי ציפורים במכה אחת" ולכסות את ההחזר החודשי כבר עכשיו דרך השכירות?
ובנוסף, ההוכחה לכך שזה כן קשור למחירי הדירות והריבית היא העובדה שבשנתיים האחרונות מחירי השכירות עלו בצורה חדה. אפשר להסיק שהעלייה הזאת נגרמה בעיקר בגלל הריבית הגבוהה שהתווספה, שגרמה להחזרי המשכנתא לעלות, ובסופו של דבר השפיעה גם על מחירי השכירות בשוק.
בהקשר לנתונים, אם אתה שואל מי אלו שקנו דירות בשנים האחרונות – האם מדובר במשקיעים או אנשים פרטיים – זה לא קשור ישירות לתפיסה שלי, אלא מבוסס על נתון שקראתי באחד האתרים, אם אני לא טועה. לצערי, כרגע אני לא זוכר בדיוק איפה,

 

[roneng]

למה שמשקיע יסכים להשכיר את הדירה אם הוא צריך לסבסד כל חודש חלק מהחזרי המשכנתא?

תשאל את כל מי שקונה דירה היום.
אני לא מכיר אף דירה בארץ (והאמת שגם ממה שאני מכיר בעולם זה לא קיים) שבה השכירות גבוהה או שווה למשכנתא.

נכון שעליית ערך הדירה תביא לו תשואה גבוהה בטווח הארוך

זאת התקווה שלו. זה לא מובטח.

אבל למה שלא ינסה "לתפוס שתי ציפורים במכה אחת" ולכסות את ההחזר החודשי כבר עכשיו דרך השכירות?

גם אני הייתי רוצה.
אני גם רוצה להרוויח מליון ש"ח כל חודש, אבל לעבוד רק שעתיים בשבוע.

בנוסף, ההוכחה לכך שזה כן קשור למחירי הדירות והריבית היא העובדה שבשנתיים האחרונות מחירי השכירות עלו בצורה חדה

איך זה מוכיח משהו?
הייתה אינפלציה בשנתיים האחרונות. אתה רוצה רוצה להגיד שגם מחיר החלב עלה בגלל עליית מחירי הנדלן?
אתה מערבב פה בין קורלציה לסיבתיות.

אפשר להסיק שהעלייה הזאת נגרמה בעיקר בגלל הריבית הגבוהה שהתווספה, שגרמה להחזרי המשכנתא לעלות, ובסופו של דבר השפיעה גם על מחירי השכירות בשוק.

אפשר להסיק המון מסקנות שגויות.

בהקשר לנתונים, אם אתה שואל מי אלו שקנו דירות בשנים האחרונות – האם מדובר במשקיעים או אנשים פרטיים

א. זאת לא הייתה השאלה שלי.
ב. לא מצליח להבין את ההבדל בין השניים. משקיעים הם אנשים פרטיים. אנשים פרטיים שקונים נדל"ן הם משקיעים.

 

[bigbang]

הוא די מנותק.

הוא לא, כי מצפים לתשואה מסוימת.

נכון שחלק מהתחשיב של מחיר הדירה הוא השכירות, אבל זאת השכירות שמשפיעה על המחיר ולא הפוך.
זה כמו חברה שנסחרת בבורסה - ההכנסות של החברה משפיעות על שווי המניה, אבל שווי המניה לא משפיע על ההכנסות (זה שהמחיר של אפל עלה, לא משפיע על מחיר האיפון).

נכון, ולא טענתי אחרת.

טכנית כן. עד שהבועה תתפוצץ.

כל עוד כולם בגישה של "מחירי נדל"ן בישראל אף פעם לא יורדים" (ויש המון אנשים שחושבים ככה), המחירים ימשיכו לעלות לי קשר לשכירות.

זו בדיוק השאלה (ואני לא יודע את התשובה, כי איני מבין במודלים המקובלים של מחירי הדירות) - עד כמה המחיר יכול לעלות מבלי שתיווצר בועה.

 

[roneng]

זו בדיוק השאלה (ואני לא יודע את התשובה, כי איני מבין במודלים המקובלים של מחירי הדירות) - עד כמה המחיר יכול לעלות מבלי שתיווצר בועה.

אתה מניח שהיא לא נוצרה כבר?
יש הרבה אנשים שחושבים שאנחנו כבר מזמן בבועה. השאלה רק מתי היא תתפוצץ.

 

[iam]

אתה מניח שהיא לא נוצרה כבר?
יש הרבה אנשים שחושבים שאנחנו כבר מזמן בבועה. השאלה רק מתי היא תתפוצץ.

גם בנק ישראל מתחיל לחשוב ככה

בנק ישראל חושש מבועת נדל"ן: ידרוש מהבנקים לצמצם את היקף המשכנתאות החדשות | ישראל היום

הפיקוח על הבנקים העביר לבנקים טיוטת הוראה לפיה ידרוש לרתק הון ככל שהסיכון בתיק האשראי ילך ויגדל • בבנקים חוששים ממחנק אשראי שיפגע בצמיחה • גורמים בשוק ההון: הפיקוח על הבנקים מכניס את המערכת לחוסר ודאות גדול מידי

www.israelhayom.co.il

 

[c881]

נתונים:
משכנתא/מחיר ממוצע לדירה
ממוצע מחירי הדיור כיום = 2.243 מיליון שקל = 560 אלף הון ראשוני למשכנתא
משכנתא של 1,683,000 ש"ח ל-30 שנה עם ריבית שנתית של נניח 3%, התשלום החודשי יעמוד על כ-7,096 ש"ח לחודש.

אתה מדבר על דירה חדשה או ישנה?
כי רוב האנשים טובעים בבריכה שהגובה הממוצע שלה 60 סמ.
חדשה שקונים היום ב-20/80 - מחיר הדירה הוא 3 מליון, צריך להביא 600,000 כרגע... הון עצמי/ עזרה/ משכנתה לפי התקדמות...
ישנה יכולה גם לעלות פחות.

 

[iam]

אתה מדבר על דירה חדשה או ישנה?
כי רוב האנשים טובעים בבריכה שהגובה הממוצע שלה 60 סמ.
חדשה שקונים היום ב-20/80 - מחיר הדירה הוא 3 מליון, צריך להביא 600,000 כרגע... הון עצמי/ עזרה/ משכנתה לפי התקדמות...
ישנה יכולה גם לעלות פחות.

מדובר על ממוצע כל הדירות

 

[הלומד94]

יכול להיות שהבעיה אצלי, אבל אני לא מצליח להבין את הטיעון – למה שמשקיע יסכים להשכיר את הדירה אם הוא צריך לסבסד כל חודש חלק מהחזרי המשכנתא? נכון שעליית ערך הדירה תביא לו תשואה גבוהה בטווח הארוך, אבל למה שלא ינסה "לתפוס שתי ציפורים במכה אחת" ולכסות את ההחזר החודשי כבר עכשיו דרך השכירות?
ובנוסף, ההוכחה לכך שזה כן קשור למחירי הדירות והריבית היא העובדה שבשנתיים האחרונות מחירי השכירות עלו בצורה חדה. אפשר להסיק שהעלייה הזאת נגרמה בעיקר בגלל הריבית הגבוהה שהתווספה, שגרמה להחזרי המשכנתא לעלות, ובסופו של דבר השפיעה גם על מחירי השכירות בשוק.
בהקשר לנתונים, אם אתה שואל מי אלו שקנו דירות בשנים האחרונות – האם מדובר במשקיעים או אנשים פרטיים – זה לא קשור ישירות לתפיסה שלי, אלא מבוסס על נתון שקראתי באחד האתרים, אם אני לא טועה. לצערי, כרגע אני לא זוכר בדיוק איפה,

מחיר השכירות נגזר מההכנסה הפנויה של השוכר. שם הקורלציה.
אין קשר לאיך נראה תמהיל המשכנתא שלך, לכן יש כיום נוטלי משכנתאות שמחזירים כל חודש 12,000 ש"ח, בזמן שמקבלים מהשוכר רק 7,500 ש"ח.

 

[איש ירח]

לא הבנת כנראה את מה שרשמתי. אני אפשט לך את זה, נניח יש 1000 דירות בישראל ויש 2000 שרוצים לקנות את הדירות האלו זה אומר שיש יותר ביקוש מהיצע נכון? אבל אם רק ל500 יש את היכולת לקנות דירה אחת במחיר של השוק כרגע, ו1500 לא יכולים לממש את הביקוש שלהם לדירה, זה אומר ש500 דירות ישארו ללא ביקוש כי אין את היכולת לקנות אותם במחיר שלהם כיום

במצב הזה, 500 דירות יוצעו למכירה ולא יהיו להם קונים ואז המחיר ירד.

 

[iam]

במצב הזה, 500 דירות יוצעו למכירה ולא יהיו להם קונים ואז המחיר ירד.

בדיוק כמו שקורה עכשיו במרכז המחירים יורדים בדירות יד 2 כי אין את היכולת לקנות אותם כבר לעומת זאת ברוב הדירות החדשות יש עליה בגלל מבצעי הקבלנים שנותנים אפשרות לרכוש עם פחות הון עצמי ראשוני 20/80 10/90

 

[SolidAce]

גם אם מניחים קניית דירה להשקעה ולא למגורים (שזו הנחה סבירה), מאוד יכול להיות (בעיני) שמכיוון שמשקי הבית הישראלים לא יוכלו לעמוד בעליית מחירי שכירות שתואמת את העלייה של מחירי הדירות, קניית דירה תהיה פחות אטרקטיבית (כי השכירות תרד באופן יחסי למחיר הדירה), מה שעשוי למעשה להוביל ל״התפוצצות הבועה״. (בתצורה של צמצום בצריכת נדלן -מעבר לפריפריה, הצטמצמות במספר החדרים, וכו. לא יהיה ביקוש לדירות עם שכירות תואמת לעלייה בx% שמחירי הדירות מצופה שיעלו כל שנה, כי לא יהיו כאן מספיק משקי בית שמסוגלים לשלם את זה)
אז זה לא יהיה משקי בית שלא מסוגלים לקנות דירה (כי כמו שכתבו כאן, רכישת דירות זה מוצא השקעה ולא צריכה) , אבל זה ישפיע באותו אופן בצורה עקיפה על ידי פוטנציאל הרווח מהשכירות.

אלא אם למישהו יש דעה אחרת בנושא.