האם שינוי אופי אוכלוסיה יכול לתרום לירידת מחירי נד"לן?

[בובין חוט-השני]

נתחיל מהסוף, מהשאלה, האם שינוי אופי של אוכלוסיה בשכונה (או אפילו בעיר) מסוימת יכולה להוביל להורדת מחירי הנדל"ן בה?

עכשיו נרחיב - אני יליד עיר מסוימת בצפון הארץ. אני עברתי לתל אביב אבל ההורים עדיין גרים בה. וככה בכל פעם שאני בא לביקור אני רואה שנה אחר שנה איך העיר והשכונה הספציפית שלי הופכות להיות דתיות יותר ואפילו חרדיות. קווי אוטובוס "מהדרין" שלפני 20 שנה בכלל לא היו קיימים היום משרתים את תושבי השכונה ומגיעים לכל היעדים החרדיים. האוכלוסייה סביבי הופכת להיות דתית יותר ויותר. מה שפעם היה קן "השומר הצעיר" היום הוא ישיבה. מה שפעם היה סניף של נעמ"ת היום הוא בית תלמוד תורה. מקווה ענק אמור להחנך בקרוב לרווחת התושבים. בקיצור, השכונה מתחרדת.

חשבתי לעצמי - ידוע כי האוכלוסיה החרדתית היא אוכלוסייה שמאופיינת ביכולות כלכליות מועטות באופן יחסי. זה לא אמור להשפיע על מחירי הנדל"ן?
אחרי הכל הביקוש לא הולך להיפגע - ההפך, לעלות ולעלות מה שאמור גם לעלות את מחירי הדיור. מנגד, שוב, לא מדובר באוכלוסייה שצומחת מבחינה כלכלית. אולי כדאי להמליץ להורים שלי שמחזיקים בבעלותם דירה בשכונה למכור כל עוד הם יכולים? אולי ההפך? לקנות עכשיו כי הביקוש הגבוה יעלה את מחירי הדיור? מה דעתכם?

אגב, יכול להיות שאני תמים, אבל אני לא רוצה שזה יהפוך לדיון פוליטי או משהו בסגנון, אין לי פה ביקורת על אוכלוסייה כזו או אחרת ולקחתי את האוכלוסייה החרדתית כדוגמא מוחשית.

 

[AlexNOSAM]

נתחיל מהסוף, מהשאלה, האם שינוי אופי של אוכלוסיה בשכונה (או אפילו בעיר) מסוימת יכולה להוביל להורדת מחירי הנדל"ן בה?

כמובן! מה גרם לך להרהר שזה אולי לא? זה לא הפקטור היחיד, אבל זה פקטור גדול. יש שכונות שנמצאות בלוקיישן טוב כמו דרום-תל אביב והשכנים שם עבריינים מסוממים. כל מיני זבל שהחיים שלהם לא הולכים לשום מקום. בטח שזה משפיע על המחירים.

זה לא אמור להשפיע על מחירי הנדל"ן?

כן, זה בהחלט אמור. חרדים זה לא הדבר הכי גרוע שיכול לקרות לשכונה, אבל זה בלי ספק פקטור שלילי כשזה נוגע למחיר. בייחוד אם הם במספרים מספיק גדולים כדי להתחיל לנסות להכתיב לשאר השכנים איך להתנהג בשבת ואלמנטים אחרים בצביון של השכונה.

 

[בובין חוט-השני]

יש שכונות שנמצאות בלוקיישן טוב כמו דרום-תל אביב והשכנים שם עבריינים מסוממים

ואז יש ג'נטריפיקציה והמחירים עולים. אגב, ספציפית בשכונות הקשות של דרום תל אביב המחירים רק עולים (לא המחירים של צפון העיר אבל המגמה אותה מגמה אם לא יותר חזקה).

בייחוד אם הם במספרים מספיק גדולים כדי להתחיל לנסות להכתיב לשאר השכנים איך להתנהג בשבת

א. הם לא צריכים להתאמץ. השכונה גם ככה כל כך דתית שאין ממש התנגדות. אני בינתיים אומר תודה שאני יכול להגיע לשם באוטו בשבת...
ב. השאלה אם הם לא יכולים להכתיב מחירים. נשמע בעייתי לא פחות.

 

[Nuqo]

@Shtunz ממקומות כמו טבריה שהתחרדה דווקא יש עליות מחירים כמדומני.
מה קרה לכלל הביקוש והיצע הישן והטוב?

 

[מרקר]

נתחיל מהסוף, מהשאלה, האם שינוי אופי של אוכלוסיה בשכונה (או אפילו בעיר) מסוימת יכולה להוביל להורדת מחירי הנדל"ן בה?

בטח. תסתכל על רומא. בעבר, כשרומא היתה אימפריה היתה שם האוכלוסיה הכי עשירה של אירופה והמחירים היו בהתאם. היום רומא זה לא מה שהיא היתה. דוגמאות יותר עכשוויות זה דטרויט שמחירי הדירות הכפילו את עצמם רק ב2.6 מ1995 (https://fred.stlouisfed.org/series/ATNHPIUS19804Q) בעוד שעסקה ממוצעת בארה"ב הוכפלה ב3.6 בערך (https://fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI). דוגמאות יותר קלאסיות זה כל מיני מקומות שהפכו לשכוחי אל כמו כפרים באיטליה שננטשו ואף אחד לא רוצה לגור שם בגלל האורבניזציה.

עכשיו נרחיב - אני יליד עיר מסוימת בצפון הארץ. אני עברתי לתל אביב אבל ההורים עדיין גרים בה. וככה בכל פעם שאני בא לביקור אני רואה שנה אחר שנה איך העיר והשכונה הספציפית שלי הופכות להיות דתיות יותר ואפילו חרדיות. קווי אוטובוס "מהדרין" שלפני 20 שנה בכלל לא היו קיימים היום משרתים את תושבי השכונה ומגיעים לכל היעדים החרדיים. האוכלוסייה סביבי הופכת להיות דתית יותר ויותר. מה שפעם היה קן "השומר הצעיר" היום הוא ישיבה. מה שפעם היה סניף של נעמ"ת היום הוא בית תלמוד תורה. מקווה ענק אמור להחנך בקרוב לרווחת התושבים. בקיצור, השכונה מתחרדת.

חשבתי לעצמי - ידוע כי האוכלוסיה החרדתית היא אוכלוסייה שמאופיינת ביכולות כלכליות מועטות באופן יחסי. זה לא אמור להשפיע על מחירי הנדל"ן?

זה משפיע כמובן, אבל למזלך האוכלוסיה החרדית מאוד צריכה ורוצה דירות, והם חוסכים לזה שנים על גבי שנים, בנוסף היה בשנות ה90 המאוחרות גל חזרה בתשובה שהביא כסף (למשל, מדירות בתל אביב שהם ירשו. יש גם תורמים מחול). החברה החרדית גם השקיעה הרבה בנדלן ככה שהם יכולים להיות משפרי דיור, דוגמא קלאסית זה בני ברק. בעתיד אני לא רואה כל כך איך החברה החרדית מצליחה לשמור על מחירי דיור גבוהים כי בסוף הכנסה=הון בטווח הארוך (ולא נראה לי שבעתיד לחרדים יהיו הכנסות חריגות מירושות או מהממשלה, אבל בטוח יהיו להם הוצאות על סיעוד/חתונות וכדומה).

אחרי הכל הביקוש לא הולך להיפגע - ההפך, לעלות ולעלות מה שאמור גם לעלות את מחירי הדיור. מנגד, שוב, לא מדובר באוכלוסייה שצומחת מבחינה כלכלית. אולי כדאי להמליץ להורים שלי שמחזיקים בבעלותם דירה בשכונה למכור כל עוד הם יכולים? אולי ההפך? לקנות עכשיו כי הביקוש הגבוה יעלה את מחירי הדיור? מה דעתכם?

ביקוש != צורך. ביקוש זה יותר מעיד כמה אדם מוכן לשלם על משהו. באפריקה יש צורך מטורף למים נקיים, רק שאין להם כסף אז עדיף לייצא את המים לאיזו מדינה עשירה שאנשים שם יכולים לשלם על בקבוק מים. זה קורה הרבה עם אורז בפיליפינים.

 

[אחד שמבין]

נראה ששאלתך גובלת בהרבה חוסר ידע
תבדוק על ערים בפריפריה שהיתחרדו בשנים האחרונות ותראה איך המחירים עלו בהם בצורה משמעותית
לדוגמה נתיבות ,טבריה , חריש , בית שמש , ועוד
אל תשכח שבסוף, מרכז הכובד של החרדים הוא בכלל לא במקומות זולים , בני ברק , ירושלים ,אלעד , ועוד
נכון שיחסית לת״א ר״ג רמה״ש ועוד המחירים שם זולים , אבל ביחס לפריפריה זה מקומות יקרים מאוד
ההסבר הוא ,א. אצל החרדים לקנות דירה זה דבר בסיסי אם לא הכרחי ולכן הם עושים מאמץ גדול מאוד ע״מ לחסוך כסף לקנית דירה
ב.אצל רוב החרדים ,אין הבדל בין שוק ההון לקזינו ,רמת הידע שלהם בנושא שואפת ל0,ולכן אופצית ההשקעה הכמעט יחידה שיש זה נדל״ן

 

[העצלן הנמרץ]

נראה ששאלתך גובלת בהרבה חוסר ידע
תבדוק על ערים בפריפריה שהיתחרדו בשנים האחרונות ותראה איך המחירים עלו בהם בצורה משמעותית
לדוגמה נתיבות ,טבריה , חריש , בית שמש , ועוד
אל תשכח שבסוף, מרכז הכובד של החרדים הוא בכלל לא במקומות זולים , בני ברק , ירושלים ,אלעד , ועוד
נכון שיחסית לת״א ר״ג רמה״ש ועוד המחירים שם זולים , אבל ביחס לפריפריה זה מקומות יקרים מאוד
ההסבר הוא ,א. אצל החרדים לקנות דירה זה דבר בסיסי אם לא הכרחי ולכן הם עושים מאמץ גדול מאוד ע״מ לחסוך כסף לקנית דירה
ב.אצל רוב החרדים ,אין הבדל בין שוק ההון לקזינו ,רמת הידע שלהם בנושא שואפת ל0,ולכן אופצית ההשקעה הכמעט יחידה שיש זה נדל״ן

נקודה נכונה .. ואני בתור חרדי מאשר אותה!
אצל חרדים קניית דירה הוא יעד חשוב מאוד אם לא ראשון במעלה... ועוד נקודה חשובה שרוב החרדים "צריכים" סביבה חרדית (מסגרות חינוך, עבודה , כולל), והאופציות היום לזוג צעיר, הם לא רבות... בני ברק וירושלים יקרות יחסית, כך שלא כל זוג חרדי יכול לרכוש שם דירה אם אין הרבה הון עצמי... אז אם תקח בחשבון את קצב הגידול המואץ של המגזר, + הצורך בסביבה חרדית, נגישה במחיר, אני חושב שאזורים מתחרדים בפריפריה דווקא יובילו בעתיד לעלייה במחיר ולא לירידה... זו לפחות התמונה הגדולה איך שאני רואה אותה.

 

[יזם]

נראה ששאלתך גובלת בהרבה חוסר ידע
תבדוק על ערים בפריפריה שהיתחרדו בשנים האחרונות ותראה איך המחירים עלו בהם בצורה משמעותית
לדוגמה נתיבות ,טבריה , חריש , בית שמש , ועוד
אל תשכח שבסוף, מרכז הכובד של החרדים הוא בכלל לא במקומות זולים , בני ברק , ירושלים ,אלעד , ועוד
נכון שיחסית לת״א ר״ג רמה״ש ועוד המחירים שם זולים , אבל ביחס לפריפריה זה מקומות יקרים מאוד
ההסבר הוא ,א. אצל החרדים לקנות דירה זה דבר בסיסי אם לא הכרחי ולכן הם עושים מאמץ גדול מאוד ע״מ לחסוך כסף לקנית דירה
ב.אצל רוב החרדים ,אין הבדל בין שוק ההון לקזינו ,רמת הידע שלהם בנושא שואפת ל0,ולכן אופצית ההשקעה הכמעט יחידה שיש זה נדל״ן

חידוד לגבי נתיבות - המחירים שם עלו מעבר לממוצע השנתי עקב פיתוח מואץ בשכונות הוותיקות ובניית שכונות חדשות לאו דווקא בגלל התחרדות.

לגבי פותח הדיון - תלוי איזה אוכלוסיה, כמו שציינו בדרום תל אביב זה מוריד, חרדים זה ביקוש קשיח והשקעה מצויינת לטווח ארוך בישראל.

 

[אורי ג.]

זה לא אמור להשפיע על מחירי הנדל"ן?

כמובן.

 

[ווטרן-טירון]

גם אצלי במרכז יש שינוי משמעותי בהון האנושי, כולל חרדים אבל לא רק. אני חושב שמדובר בסה"כ ב-"תיקון" כי בעבר הגישה לאדמות או למקצועות מבוקשים שאפשרו לאנשים הללו לרכוש נכסים במקומות יוקרתיים, היה עסק מאוד מופלה, מהונדס וגם דיי גזעני. כעת בעידן האינטרנט וכן הלאה, אנשים יותר מוכשרים מאתנו, מכל קצוות החברה, מקבלים הזדמנות להיות שכנים שלנו (או לדרבן אותנו לעבור), כולל אלו עם הקריוקי בכל חמישי בערב.

מה שפעם היה קן "השומר הצעיר" היום הוא ישיבה. מה שפעם היה סניף של נעמ"ת

כנראה שזה החלק הלא טבעי בכל הסיפור ביישוב שלך. אם ישראל הייתה ליברלית מהרגע הראשון, לא בטוח שהיה שם סניף של נעמ"ת אלא אולי של תנועת המזרחי, אולי איזשהו מועדון לאנשים עדינים במיוחד שבעידן ה-MeToo לא מקבלים את תשומת הלב הדרושה כי להיות פרוגרסיבי זה יותר חשוב ו-"נעלה" מלהתעסק בחיים עצמם. מתחוללת מלחמה על הקשב הציבורי ונראה שמאפייני השכונה והרכב התושבים בה הוא חלק מזה.

 

[אברס]

מישהו יכול לציין מקום אחד שהיוותה ירידת מחירים בעקבות התחרדות?

 

[בני ברקי ו...]

אני לא מבין כלום בתחום. רק יודע לספר על כמה בני משפחה שקנו בערים ושכונות בסגנון הזה, ועשו 200Kֹּּּּּ+ על הדירה (מכיר מקרים של יותר מ-40% ב-3 שנים).
המציאות היא שכל אזור פריפריאלי שמתחרד, יש שם עליות ענקיות.
ממליץ להורים שלך לא למכור בשום פנים ואופן, לחכות עד שכל האזור יתחרד, ולעשות מכה.
שים לב, רק כשלא נותנים לך לבוא עם הרכב!
לא מצדיק שום דבר, ולא עוסק בהיבטים המוסריים של העניין.
נ.ב. כמובן שווה להמתין רק אם אתה מאמין בנדל"ן בארץ לטווח הארוך.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אני ישתף בכמה הגיגים כחרדי בני ברקי.

אז איך עובד שוק הנדל"ן החרדי:
אחת התפיסות החרדיות העמוקות ביותר היא "קודם כל קונים דירה". ברמה כזו שבקהילות מסויימות עוד קודם שלב ההיכרות הראשוני בין בני הזוג כבר משוחחים ההורים על "כמה כל צד נותן לדירה", מכאן הדרך לרכישת דירה קצרה ביותר, וכבר הכרתי זוגות שרכשו דירה "להשקעה" עוד לפני החתונה.
על פי רוב מצטבר סכום של כמה מאות אלפים (לרוב כ-300,000 עד 800,000), ועם זה עושים "מה שאפשר".

איפה קונים?
מי שידו משגת לקנות דירה בלב אחד מריכוזי האוכלוסיה הגדולים, קרי ירושלים בני ברק בית שמש, קונה.
מי שידו משגת לקנות בפרברי הערים הנ"ל או בשכונות מעטפת, כמו פדרס כץ בני ברק, נווה יעקב/גילה/קרית יובל ירושלים, אחיסמך לוד, בית שמש הישנה, קונה.
ומי שאין ידו משגת, לרוב יעדיף לקנות באחד הגרעינים החרדיים בפריפריה, למשל עפולה עילית/גבעת המורה, הר יונה נצרת עילית, אופקים, השכונות החרדיות בחיפה כרמיאל חצור ערד ועוד.

נתעכב למשל על גבעת המורה בעפולה. מדובר בשכונת מצוקה שמורכבת בעיקר מעולים, לפני 8 שנים ניתן היה למצוא שם דירת 3 חדרים ב-200,000/250,000 ש"ח. מאז נפתח שם גרעין חרדי ליטאי שמתפתח כל הזמן. ככל שהגרעין גדל כך הופך לגיטימי יותר לחרדי הממוצע לעבור לגור שם, עם פתיחתם של מוסדות חינוך תואמים, מעבר רבנים לשכונה, תחבורה רציפה לריכוזים חרדיים וכו'.
כיום מחיר דירת 3 חדרים בשכונה הוא כ-650,000/700,000, עלייה מטורפת גם ביחס לעלייה הארצית.
דוגמאות נוספות ניתן למצוא בפרדס כץ עם דחיקת גורמים עברייניים והפיכתה של השכונה לשכונה חרדית לגיטימית, במקביל לעליית מחירים משמעותית. בבית שמש הישנה הרחובות הסמוכים לריכוזים החרדיים (והמכונים בשם "מתחרד") יקרים יותר מהאזור המרוחקים. וכן על זה הדרך.

ובהתייחס לחששו של פות"ש,
לא תמצאו כניסה של אוכלוסיה חרדית משמעותית לאזורים "יקרים", ולכן על אף הצמידות בין בני ברק לרמת גן (למעשה רמת גן מקיפה את בני ברק ממערב ומדרום ללא קו גבול ברור), לא תראו כמעט גלישה של חרדים לתוך רמת גן, מהסיבה ברורה, שמחירי הדירות ברמת גן יקרים יותר מבני ברק ולכן אין אינטרס כלכלי להתרחב לשם.

מסקנות:
1. רכישת נדל"ן בריכוז חרדי מתפתח בפריפריה או בשכונות מצוקה בערים עשויה להיות עסקה נהדרת.
2. אין מה לחשוש מפני חדירת אוכלוסיה חרדית לתוך אוכלוסיה מבוססת וירידת מחירים כתוצאה מכך, זה פשוט לא יקרה.

 

[מרקר]

מישהו יכול לציין מקום אחד שהיוותה ירידת מחירים בעקבות התחרדות?

אשדוד למשל לא עלתה באותו קצב של הרצליה (או נתניה) אם תבדוק. באופן כללי, ירידת מחירים נומינלית כשהאינפלציה עולה ב-3 עשורים במאות אחוזים זה לא משהו סביר לטעמי, אבל בהחלט אני משער שאתה תראה שערים שהתחרדו כנראה יחוו עלייה יותר איטית או ירידה יותר חדה מהטרנד (ושוב, כמו שפירטתי בתגובתי הקודמת יש המון פקטורים פה עד שההכנסה הנמוכה תשפיע על יכולת הרכישה). אפשר אולי אפילו להשוות מחירי דירות בשכונות חרדיות לעומת לא חרדיות (תבדוק למשל ערים מתחרדות בנגב).

 

[מרקר]

אז איך עובד שוק הנדל"ן החרדי:
אחת התפיסות החרדיות העמוקות ביותר היא "קודם כל קונים דירה". ברמה כזו שבקהילות מסויימות עוד קודם שלב ההיכרות הראשוני בין בני הזוג כבר משוחחים ההורים על "כמה כל צד נותן לדירה", מכאן הדרך לרכישת דירה קצרה ביותר, וכבר הכרתי זוגות שרכשו דירה "להשקעה" עוד לפני החתונה.
על פי רוב מצטבר סכום של כמה מאות אלפים (לרוב כ-300,000 עד 800,000), ועם זה עושים "מה שאפשר".

אם ההורים עם הכנסה גבוהה (חוזרים בתשובה שמכרו דירה של ההורים בתל אביב, או שבעברם הרוויחו המון כסף זה יכול להיות) שהם הצליחו לחסוך מאות אלפים לכל ילד זה מאוד יפה, אבל המציאות היא שהמשפחה החרדית הממוצעת היא עם הכנסה מאוד נמוכה ועם הרבה ילדים לתת להם את ה-"עזרה הזו". גם אם הם פחות יוצאים לחו"ל ולא בקניונים או במסעדות והבגדים מגמחים ואוכלים רק אורז, זה עדיין לא מסביר את הפער כי הצריכה האוטונומית בישראל היא יחסית גבוהה גם באזורים חרדיים. אני מכיר זוגות חרדיים שלא קיבלו עזרה כזו מההורים כי אין להורים מסוגלות כלכלית לזה. אין לי סטטיסטיקות (ומאוד קשה לעקוב אחרי תנועות הכסף במגזר), אבל זה די ברור לי שהתמיכה ההורית תלך ותפחת מדור לדור כי ההכנסה תישאר נמוכה והילודה לא מספיק נמוכה ועל זה נוסיף את המחירים העולים ונקבל שילוב של גורמים שלא יאפשרו לזה להימשך.

 

[Homer]

בעבר הרחוק גרתי בירושלים ברמות אשכול שהתרחשה. יחסית לשכונה חרדית היא יקרה, אבל יחסית לשכונות החילוניות היא לא עלתה באותה מידה. אם הוריך חילונים, הייתי שוקל לעבור שכונה. אבל זה עניין אישי של כל אדם.

 

[אברס]

בעבר הרחוק גרתי בירושלים ברמות אשכול שהתרחשה. יחסית לשכונה חרדית היא יקרה, אבל יחסית לשכונות החילוניות היא לא עלתה באותה מידה. אם הוריך חילונים, הייתי שוקל לעבור שכונה. אבל זה עניין אישי של כל אדם.

בדקתי עכשיו במדלן. רמת אשכול ב2011 היה טיפה יותר מהממוצע הארצי. היום הוא כמעט כפול. ממנה.

 

[AlexNOSAM]

ואז יש ג'נטריפיקציה והמחירים עולים. אגב, ספציפית בשכונות הקשות של דרום תל אביב המחירים רק עולים (לא המחירים של צפון העיר אבל המגמה אותה מגמה אם לא יותר חזקה).

אני מניח שאתה יכול להמר על ג׳נטריפיקציה. זה כנראה יותר מוצלח מאשר לקנות כרטיס לוטו.
אבל זו לא באמת אסטרטגיה. אי אפשר לחזות דבר כזה.

תבדוק על ערים בפריפריה שהיתחרדו בשנים האחרונות ותראה איך המחירים עלו בהם בצורה משמעותית

אל תבלבל עליית מחיר ריאלית עם אינפלציה. בניכוי אינפלציה, מחירי הדירות בישראל לא זזו כל כך חזק.
כשיורד גשם כולם נרטבים.

 

[ווטרן-טירון]

מהתיאורים שרצים כאן עולה בי שוב ושוב השאלה עד מתי נמשיך עם משחק הנדל"ן המעוות הנוכחי, ומה עוד צריך לקרות על-מנת שיסגרו את מנהל מקרקעי ישראל, ישחררו רגולציה ויספקו קרקעות במחירי היצף. נוצרת הרגשה (סובייקטיבית אומנם) שאנחנו אט אט מגיעים שוב לנקודת רתיחה בסגנות שנות הייצוב או העלייה הרוסית והמהלכים של שרון מבחינת הנדל"ן.

 

[Ajax]

אני ישתף בכמה הגיגים כחרדי בני ברקי.

אז איך עובד שוק הנדל"ן החרדי:
אחת התפיסות החרדיות העמוקות ביותר היא "קודם כל קונים דירה". ברמה כזו שבקהילות מסויימות עוד קודם שלב ההיכרות הראשוני בין בני הזוג כבר משוחחים ההורים על "כמה כל צד נותן לדירה", מכאן הדרך לרכישת דירה קצרה ביותר, וכבר הכרתי זוגות שרכשו דירה "להשקעה" עוד לפני החתונה.
על פי רוב מצטבר סכום של כמה מאות אלפים (לרוב כ-300,000 עד 800,000), ועם זה עושים "מה שאפשר".

איפה קונים?
מי שידו משגת לקנות דירה בלב אחד מריכוזי האוכלוסיה הגדולים, קרי ירושלים בני ברק בית שמש, קונה.
מי שידו משגת לקנות בפרברי הערים הנ"ל או בשכונות מעטפת, כמו פדרס כץ בני ברק, נווה יעקב/גילה/קרית יובל ירושלים, אחיסמך לוד, בית שמש הישנה, קונה.
ומי שאין ידו משגת, לרוב יעדיף לקנות באחד הגרעינים החרדיים בפריפריה, למשל עפולה עילית/גבעת המורה, הר יונה נצרת עילית, אופקים, השכונות החרדיות בחיפה כרמיאל חצור ערד ועוד.

נתעכב למשל על גבעת המורה בעפולה. מדובר בשכונת מצוקה שמורכבת בעיקר מעולים, לפני 8 שנים ניתן היה למצוא שם דירת 3 חדרים ב-200,000/250,000 ש"ח. מאז נפתח שם גרעין חרדי ליטאי שמתפתח כל הזמן. ככל שהגרעין גדל כך הופך לגיטימי יותר לחרדי הממוצע לעבור לגור שם, עם פתיחתם של מוסדות חינוך תואמים, מעבר רבנים לשכונה, תחבורה רציפה לריכוזים חרדיים וכו'.
כיום מחיר דירת 3 חדרים בשכונה הוא כ-650,000/700,000, עלייה מטורפת גם ביחס לעלייה הארצית.
דוגמאות נוספות ניתן למצוא בפרדס כץ עם דחיקת גורמים עברייניים והפיכתה של השכונה לשכונה חרדית לגיטימית, במקביל לעליית מחירים משמעותית. בבית שמש הישנה הרחובות הסמוכים לריכוזים החרדיים (והמכונים בשם "מתחרד") יקרים יותר מהאזור המרוחקים. וכן על זה הדרך.

ובהתייחס לחששו של פות"ש,
לא תמצאו כניסה של אוכלוסיה חרדית משמעותית לאזורים "יקרים", ולכן על אף הצמידות בין בני ברק לרמת גן (למעשה רמת גן מקיפה את בני ברק ממערב ומדרום ללא קו גבול ברור), לא תראו כמעט גלישה של חרדים לתוך רמת גן, מהסיבה ברורה, שמחירי הדירות ברמת גן יקרים יותר מבני ברק ולכן אין אינטרס כלכלי להתרחב לשם.

מסקנות:
1. רכישת נדל"ן בריכוז חרדי מתפתח בפריפריה או בשכונות מצוקה בערים עשויה להיות עסקה נהדרת.
2. אין מה לחשוש מפני חדירת אוכלוסיה חרדית לתוך אוכלוסיה מבוססת וירידת מחירים כתוצאה מכך, זה פשוט לא יקרה.

שואל בעקבות שמועות ששמעתי, ותוהה אם אתה יכול לאשש

אני שמעתי שלחרדים יש דיור זול יותר מהשוק בגלל שהרב קובע להם כמה לשלם על הדירה. אם מישהו ינסה למכור ביותר אז פשוט לא יקנו והוא יתקע עם הדירה. עכשיו עולה השאלה אם אתה נשאר חילוני בשכונה שהפכה חרדית, האם לא קיים חשש שישעו עלייך אמבוש ? חילוני לא יקנה ממך כי לא ירצה לגור שם, חרדי לא ישלם יותר ממה שאמרו לו (מחיר נמוך מהשוק) ואז אתה תקוע וחייב למכור בפחות ממה שהדירה שווה