• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

עד כמה תשואות האג"ח לטווח ארוך משפיעות על מחירי הדירות?

ido595

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/18
הודעות
145
דירוג
43
לצורך העניין כיום אג"ח מדינה עם מח"מ של 20 שנה מניב כ3.8%
נניח באופן היפוטתי שבשנה הקרובה הוא יעלה ל5 אחוז.
למה שהבנק ייתן לי משכנתא ל30 שנה בריבית נמוכה יותר?
למה שאני בתור משקיע ירכוש דירה כאשר השכירות תניב לי כ3-4 % כאשר אני יכול פשוט לקנות את האג"ח הזה?
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
לצורך העניין כיום אג"ח מדינה עם מח"מ של 20 שנה מניב כ3.8%
נניח באופן היפוטתי שבשנה הקרובה הוא יעלה ל5 אחוז.
למה שהבנק ייתן לי משכנתא ל30 שנה בריבית נמוכה יותר?
תשאל את עצמך על משכנתאות שעד לפני כמה חודשים היו הרבה פחות מ3.8 אחוז ובכל זאת הבנקים נתנו.

התשובה לזה, שהבנקים מלווים כסף שהוא לא קיים בחשבון. ברגע שאתה מפקיד אצלם מיליון שח הם מלווים יותר מ15 מיליון כנגד המיליון שהפקדת אצלם.
למה שאני בתור משקיע ירכוש דירה כאשר השכירות תניב לי כ3-4 % כאשר אני יכול פשוט לקנות את האג"ח הזה?
הרבה מהמשקיעים שקונים דירה זה לא רק בגלל השכירות אלא גם בגלל שמקווים שיהיה עליית ערך של הנכס.
 

ido595

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/18
הודעות
145
דירוג
43
תשאל את עצמך על משכנתאות שעד לפני כמה חודשים היו הרבה פחות מ3.8 אחוז ובכל זאת הבנקים נתנו.

התשובה לזה, שהבנקים מלווים כסף שהוא לא קיים בחשבון. ברגע שאתה מפקיד אצלם מיליון שח הם מלווים יותר מ15 מיליון כנגד המיליון שהפקדת אצלם.

הרבה מהמשקיעים שקונים דירה זה לא רק בגלל השכירות אלא גם בגלל שמקווים שיהיה עליית ערך של הנכס.
רגע אז אני בתור משקיע יכול להלוואות מהבנק מיליון שקל בפחות מ3.8% לתת לו ערבות את האג"ח הזה בנאמנות ופשוט להרוויח את ההפרש, הרי האג"ח הזה יותר בטוח מדירה?
למה שהבנק ייתן לי הלוואה בגיבוי נכס פחות מסוכן בריבית הרבה יותר נמוכה?
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
רגע אז אני בתור משקיע יכול להלוואות מהבנק מיליון שקל בפחות מ3.8% לתת לו ערבות את האג"ח הזה בנאמנות ופשוט להרוויח את ההפרש, הרי האג"ח הזה יותר בטוח מדירה?
למה שהבנק ייתן לי הלוואה בגיבוי נכס פחות מסוכן בריבית הרבה יותר נמוכה?
אתה שואל שאלה שהיא שאלה טובה אבל היא לא קשורה למה שכתבתי.

אני לא בקיא בעניין אבל נראה לי שהבנקים לא נותנים הלוואות כנגד אג"ח כי זה צורה פשוטה לנפח את הבלון, בלי להוסיף לו כסף מבחוץ.

זה נכון שבתי השקעות כן נותנים הלוואות אבל הם בשונה מבנקים אין להם סמכות להלוות כסף שלא קיים.
 
נערך לאחרונה ב:

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
5,221
דירוג
6,161
התשובה לזה, שהבנקים מלווים כסף שהוא לא קיים בחשבון. ברגע שאתה מפקיד אצלם מיליון שח הם מלווים יותר מ15 מיליון כנגד המיליון שהפקדת אצלם.
אתה קצת עושה סלט. הבנק לא מלווה כסף מהאוויר אלא מגייס כסף מלקוחות ו/או מבנק ישראל, שמוכנים להלוות לו כסף תמורת ריבית. בדיוק כמו שמשה קונה דירה בכסף שהוא מלווה מהבנק, ביחס של 3:1 שהוא מביא מהבית.
הלימות ההון (שזה כנראה מה שהתכוונת אליו בדוגמה של ב15 מיליון) קובעת את היחס בין ההון שבידי הבנק ובין הון שהוא יכול להעניק כאשראי.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,942
דירוג
5,355
למה שאני בתור משקיע ירכוש דירה כאשר השכירות תניב לי כ3-4 % כאשר אני יכול פשוט לקנות את האג"ח הזה?
היי
התשובה מאוד פשוטה,
אם אתה רוכש דירה להשקעה עם תשואה משכירות של 3%,

פוטנציאל עליית ערך שנתית ריבית דה ריבית של 6%, יש לך כבר מעל ל 9% על ההשקעה,

עכשיו נוסיף למשוואה רכישת אותה דירה עם 50% מימון, ועלייה בשכירויות לאורך השנים,

ובנוסף, על ההכנסה משכירות לא תשלם כמעט מס בין היתר בזכות ריבית המימון או בזכות הפטור ממס עד 5,200 ש"ח,

עוד נקודה, הדירה להשקעה בישראל מגדרת לפחות באופן חלקי את עלויות הדיור שלך בישראל לאורך השנים,

דירת מגורים להשקעה מגדרת נפלא בתקופות שהאינפלציה משתוללת,

ואם אתה מתמקד בתשואה המספרית על ההשקעה המקורית לטווח ארוך (30 עד 40 שנים) אתה צפוי לתשואה של מאות עד אלפי אחוזים
על ההשקעה מבלי לקחת בחשבון רכבת בעתיד הקרוב או פינוי בינוי.

יש כאן מספיק סיבות מדוע יש משקיעים המעדיפים דירה להשקעה על פני אג"ח.
 
נערך לאחרונה ב:

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
הלימות ההון (שזה כנראה מה שהתכוונת אליו בדוגמה של ב15 מיליון) קובעת את היחס בין ההון שבידי הבנק ובין הון שהוא יכול להעניק כאשראי.
נניח שאני בנק ואני יכול להלוות בתנאי שיישאר אצלי מינימום 6 אחוז האם זה לא אומר ישירות שאני גם יכול לתת הלוואות על כסף שלא קיים.

ומשה שקונה דירה הוא מגייס הלוואות, הבנקים לא מגייסים הלוואות כי אין כסף כנגד הסכום שהם מלווים....

ואפילו אם תגדיר את ההלוואות הבנקים כאילו גייסו מבנק ישראל, הרי בסוף בנק ישראל לא באמת מדפיס את הכסף הזה, זה כסף שלא באמת קיים....
 
נערך לאחרונה ב:

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
5,221
דירוג
6,161
נניח שאני בנק ואני יכול להלוות בתנאי שהשאר אצלי מינימום 6 אחוז האם זה לא אומר ישירות שאני גם יכול לתת הלוואות על כסף שלא קיים.
לא. אתה כבנק לווה כסף של מישהו ומשכיר אותו למישהו אחר, וגוזר את ההפרש.
ומשה שקונה דירה הוא מגייס הלוואות, הבנקים לא מגייסים הלוואות כי אין כסף כנגד הסכום שהם מלווים....
בוודאי שיש. זה לא כסף של הבנק אלא כסף שהבנק לווה מגורם א' ומלווה אותו לגורם ב', וגוזר את מרווח הריבית בינהם.
ואפילו אם תגדיר את ההלוואות הבנקים כאילו גייסו מבנק ישראל, הרי בסוף בנק ישראל לא באמת מדפיס את הכסף הזה, זה כסף שלא באמת קיים....
בנק ישראל כן מדפיס את הכסף הזה, זה כסף שמתווסף למחזור. וגם בנק ישראל בעצמו מגייס כסף, קוראים לזה אג"ח מדינה.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
לא. אתה כבנק לווה כסף של מישהו ומשכיר אותו למישהו אחר, וגוזר את ההפרש.

בוודאי שיש. זה לא כסף של הבנק אלא כסף שהבנק לווה מגורם א' ומלווה אותו לגורם ב', וגוזר את מרווח הריבית בינהם.

בנק ישראל כן מדפיס את הכסף הזה, זה כסף שמתווסף למחזור. וגם בנק ישראל בעצמו מגייס כסף, קוראים לזה אג"ח מדינה.
אני חושב שאתה טועה אבל בשביל להוכיח אני צריך מקורות ואין לי זמן כרגע לחפש את זה. אם אף אחד לא יגיב ויוכיח אני אשתדל לחפש מקורות.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,498
דירוג
26,051
אני חושב שאתה טועה אבל בשביל להוכיח אני צריך מקורות ואין לי זמן כרגע לחפש את זה. אם אף אחד לא יגיב ויוכיח אני אשתדל לחפש מקורות.
הוא לא.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
@האזרח הקטן @אורי ג.

אם אני טועה אשמח שתסבירו איפה הטעות

זה ציטוט מהקישור הזה שמצאתי בחיפוש פשוט בגוגל תוצאה הראשונה.



אם אזרח מפקיד שטר של 100 ש"ח בבנק, הבנק מחויב על פי חוק להחזיק בשטרות ביחס רזרבה שנקבע על ידי הממשלה או על ידי הבנק המרכזי. ביחס רזרבה של 10%, הבנק מחויב להחזיק שטרות בסך 10 ש"ח על הפקדה זו. פירוש הדבר הוא שהבנק מלווה 90 ש"ח לאדם אחר. אותו אדם מפקיד את הכסף בסופו של דבר באותו בנק או בבנק אחר. שמחוייב להחזיק ברזרבה 9 ש"ח ומנסה להלוות 81 ש"ח לאדם נוסף. על ידי סדרה הנדסית יורדת, 100 ש"ח הראשונים, ביחס רזרבה של 10% יכולים לייצר עד 1,000 ש"ח של כסף בצורות הלוואות וחובות.

כדי להסביר את מערכת הרזרבה החלקית בדרך פשוטה, הבה נדמיין שבנק חדש הוקם עכשיו ועדיין אין לו מפקידים. מייסדי הבנק הפקידו רזרבה בסך 1,111.12$ של כסף מזומן בבנק המרכזי. יחס הרזרבה הקבוע הוא 9:1.

שלב ראשון: הדלתות נפתחות ולווה ראשון נכנס, הוא צריך 10,000$ כדי לקנות מכונית. יחס הרזרבה הוא 9:1. הרזרבה שהפקיד הבנק החדש בבנק המרכזי, בסך 1,111.12$ מאפשר לו ליצור פי 9 כסף חדש בסכום של 10,000$ על בסיס ההתחייבות של הלווה בלבד. 10,000$ הללו אינם נלקחים משום מקום, זהו כסף חדש לחלוטין שפשוט מוקלד לתוך חשבון הבנק של הלווה. ניתן להגיד שהבנק "הדפיס" כסף. הלווה רושם צ'ק בסכום הזה, כדי לקנות בו מכונית.

שלב שני: מוכרת המכונית מפקידה את 10,000$ החדשים בבנק שלה. בניגוד לכסף המזומן שמופקד על ידי הבנק המסחרי בבנק המרכזי, את הכסף הזה לא ניתן להכפיל ביחס הרזרבה. במקום זאת, הוא מחולק ביחס הרזרבה של 9:1 וניתן ליצור הלוואה חדשה של 9,000$ על בסיס הפקדת 10,000$.

שלב שלישי: אם אותם 9,000$ מופקדים על ידי צד שלישי בבנק המקורי שיצר את ההלוואה, הם הופכים לבסיס לאשראי בנקאי חדש, בסך 8,100$. כל הפקדה מכילה פוטנציאל להלוואה קטנה במעט, בגדלים הולכים וקטנים, אם הכסף החדש שנוצר לא מופקד בבנק התהליך נעצר. זהו החלק הלא צפוי בתהליך יצירת הכסף. אך סביר להניח כי בכל שלב הכסף החדש כן יופקד בבנק, ותהליך הרזרבה היחסית יכול לחזור על עצמו שוב ושוב עד שכ-100,000$ של כסף חדש נוצרו על ידי המערכת הבנקאית. כל הכסף החדש הזה נוצר אך ורק מחוב. כל התהליך חוקי תודות לפריבילגיה של בנקים להדפיס כסף ובגלל הפקדון הראשוני של 1,111.12$ אשר עדיין נמצא בשלמותו בבנק המרכזי.
 

יעקב1111

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/11/17
הודעות
313
דירוג
178
זה לא סותר למה שהם כתבו, כשהבנק בלשונך 'יוצר' כסף, המשמעות של זה היא שהוא לווה את הכסף מבנק ישראל.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
זה לא סותר למה שהם כתבו, כשהבנק בלשונך 'יוצר' כסף, המשמעות של זה היא שהוא לווה את הכסף מבנק ישראל.
הם טענו שבנק ישראל גם לא מייצר כסף הוא מנפיק אג"ח כנגד ההלוואות.
 

יעקב1111

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/11/17
הודעות
313
דירוג
178
הם טענו שבנק ישראל גם לא מייצר כסף הוא מנפיק אג"ח כנגד ההלוואות.
לא, האזרח הקטן כתב שבנק ישראל גם מנפיק אג''ח, זאת כמובן מלבד תפקידו להוסיף כספים למחזור.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
לא, האזרח הקטן כתב שבנק ישראל גם מנפיק אג''ח, זאת כמובן מלבד תפקידו להוסיף כספים למחזור.
אני יצטט שתראה את ההקשר של התשובה וממילא תבין יותר טוב את התשובה, ואם הכוונה בתשובה שלו שבאמת בנק ישראל לא מנפיק כנגד ההלוואות אז למה מה שכתבתי שהכסף לא באמת קיים, למה זה לא נכון.
ואפילו אם תגדיר את ההלוואות הבנקים כאילו גייסו מבנק ישראל, הרי בסוף בנק ישראל לא באמת מדפיס את הכסף הזה, זה כסף שלא באמת קיים....
בנק ישראל כן מדפיס את הכסף הזה, זה כסף שמתווסף למחזור. וגם בנק ישראל בעצמו מגייס כסף, קוראים לזה אג"ח מדינה.

ולגבי מה שכתבת אין ויכוח שבנק ישראל גם מדפיס כסף, אבל לדעתי ממש לא קשור לקצב ההלוואות.
 

יעקב1111

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/11/17
הודעות
313
דירוג
178
ולגבי מה שכתבת אין ויכוח שבנק ישראל גם מדפיס כסף, אבל לדעתי ממש לא קשור לקצב ההלוואות.
חבר, להדפיס זה לא דווקא ניירות.. הכוונה היא שבנק ישראל מוסיף כסף למחזור.
 

אליהו

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
1,404
דירוג
1,040
קראתי את הכול.

בברור לאורך כל המאמר כתוב את מה שאמרתי.

ההלוואות שהבנק נותן אין לו כנגד ההלוואה את הכסף שהוא נותן, רק בגלל שהוא כל הזמן נותן לאנשים הלוואות וחלק מחזירים וחלק לווים אז אפשר לומר שזה שאתה לקחת הלוואה, זה לא יצר תוספת כסף, כי מישהו כנגד זה החזיר כסף. אבל זה משחק מילים זה לא באמת משנה לגבי הדיון שלנו.

אני טוען שההלוואות שהבנק נותן אין להם כיסוי (במאמר שהבאת רשום שיש התחייבות כנגד אבל ברור שאין כיסוי) וזה בדיוק מה שכתוב במאמר שהבאת.

חשבתי להביא ציטוטים אבל בגלל שלדעתי ציטוטים מהמאמר הזה אני יכול להביא שנשמע כמו שאני אומר ואתה יכול להביא שנשמע כמו שאתה אומר לכן לדעתי צריך לקרוא את המאמר ואין תחליף. (אפשר גם לקרוא רק את השליש האחרון אבל לא רק שורה או כמה שורות)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
5,221
דירוג
6,161
אבל זה לא שהבנק ממציא כסף מהאוויר, אלא מייצר התחייבויות כנגד נכסים שנמצאים ברשותו.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M כמה כסף עשה הילד שלכם השנה? שנה ל''חיסכון לכל ילד'': תשואות של עד 18% שוק ההון 49
I שאלה עד כמה המשק תלוי בריבית הפריים? שוק ההון 1
Sp0 אם אני מחזיק מק"מ עד תאריך הפירעון אז אני יכול להתעלם מעליות\ירידות? שוק ההון 2
A פרויקטים חדשים במרכז עד 2 מיליון שח, יזמים המאפשרים הקדמת תשלומים\גידור תשומות נדל"ן 5
T האם הוואטסאפ שלי מתוחכם עד כדי כך? אוף טופיק 4
א אם קונים מק"מ ומחכים עד הסוף, האם צריך לשלם עמלת מכירה ? שוק ההון 3
א מאפשרים לי הלואה עד 170 K בקל"צ 3.75. לקחת ולהשקיע? שוק ההון 48
יוזר עד כמה כדאית העזרה של משרד השיכון במשכנתא עבור זכאים? נדל"ן 4
ט סקר - עד מתי חורף הקריפטו? השקעות אלטרנטיביות 8
M דוח שנתי 2021- עד מתי אפשר להגיש? מיסים 1
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 18
סנופקין לקראת רכישה של דירה חדשה: סעיף מהיזם - איסור על מכירת הדירה עד מסירת המפתח נדל"ן 3
ה ממוצע התואר בשנה הראשונה- עד כמה קריטי? התפתחות אישית 31
tomer111 כשאומרים שמחיר האג"ח ירד או שתהיה קריסה באג"ח מה זה משנה אם אני מחזיק אותם עד הסוף? שוק ההון 27
C כלכליסט: דיסקונט לא יגבה ריבית על מינוס של עד 2,000 שקל פוסטים מאיכות נמוכה 30
Z משכנתא לתקופה קצרה שנה עד מקסימום שנתיים. נדל"ן 18
ב עד כמה קומות אפשר? נדל"ן 7
D איך לחשב ערך של דירה מהעבר עד לימינו (עשרות שנים לאחור)- מבקש שיטה פרקטית לחישוב פוסטים מאיכות נמוכה 12
ס אם הייתם יכולים להשקיע עד 40k ללא מס אבל מחפשים סיכון נמוך שוק ההון 6
L קנייה דירה חדשה מקבלן עם תשלום ריבית על ה75% עד האכלוס נדל"ן 2
T עד כמה אמין מדד איכות השירות ע״פ רשות שוק ההון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
D עד כמה חשוב המאזן האקטוארי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
4 עד כמה חשוב לקנות מייבואן/משווק רשמי? אוף טופיק 25
c881 השרשור על בחירות 2019 עד 2021 ננעל אוף טופיק 42
כ מה עושים עם מיליון ש"ח עד שאחליט מה עושים איתם? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
ב טעויות של מתחילים? עד כמה תיק מנוהל זה דבר גרוע? שוק ההון 20
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
מ עד מתי ניתן למשוך כספי פיצויים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
T הפרשה לקרן השתלמות עד התקרה אצל מעסיק חדש. איך זה עובד ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
F IRA != חשבון פטור (או: עד כמה מסובך יכול להיות תיק הפנסיה) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 70
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
A עד מתי אפשר להגיש דו"ח למס הכנסה עבור 2020? שוק ההון 0
ש דמי ניהול בתיק עד 150 אלף שוק ההון 3
י קרן השתלמות עד התקרה. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
Mose עצמאות כלכלית עד גיל 30? יומני מסע אישיים 13
guesto דיבידנדים בקרן סל עד מועד החלוקה שוק ההון 1
א תיק השקעות - עד לפרישה מוקדמת שוק ההון 5
א הלוואות מקרן השתלמות\קופות גמל. הקפאה עד להודעה חדשה? צרכנות פיננסית 31
P מה עלה בגורל התוכנית לרישיונות נהיגה עד גיל 70? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
שיר הלל לטבע פרישה מלאה עד גיל 30-35 פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 9
ת עד כמה המצב הכלכלי קשה ומה צופן לנו העתיד? אוף טופיק 389
4 רווח משטח קרקעי עד לההפשרה נדל"ן 5
C למה הריביות משכנתא לטווח של עד 10 שנים זולות מהריביות עד 5 שנים? נדל"ן 3
S סקר - עד כמה אתם הייתם מוכנים לפשרה כדי למנוע בחירות נוספות אוף טופיק 152
א עד כמה הכסף משפיע עלינו אוף טופיק 17
ה לקנות דירה או לחכות? עד איזה סכום? נדל"ן 10
J השקעה בנדל"ן מניב בארץ עד 900k נדל"ן 47
א סקר ריבית מובטחת עד סוף החיים שוק ההון 20
O קופת גמל לעצמאי - עד תקרת פטור רווח הון או עד תקרת הטבת המס? שוק ההון 3
S עד לאיזה סכום ניתן להפקיד צ'ק ? אוף טופיק 3

נושאים דומים

למעלה