• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

השפעת הריבית העולה והאינפלציה על מחירי הנדל״ן

מצב
הנושא נעול.

auto_trader

משתמש רגיל
הצטרף ב
1/9/20
הודעות
127
דירוג
53
טוב, אז כולנו מכירים את העלייה העקבית בריבית ובאינפלציה שגוררת גם התייקרות משמעותית במשכנתאות, עם צפי שהסיפור הזה ימשיך לפחות בטווח הקרוב. השאלה שלי היא איך זה ישפיע על המחירים בשוק... אני מסתכל בחודשים האחרונים על נכסים במחירים באזור 5-8 מ׳ ש״ח ולא מזמן הצצתי בכמה נסחי טאבו של עסקאות שנסגרו על נכסים שאני מכיר. לתדהמתי הרבה, גיליתי שם משכנתאות מטורפות בסכומים של 4-5 מ׳ ש״ח, שנלקחו ממש בחודש-חודשיים האחרונים, באחוזי מימון שהם בין 60-70% מערך הנכס. הייתי משוכנע שאנשים שקונים נכסים במחירים כאלו מביאים את רוב הכסף איתם ולוקחים מימון של גג 45%, אבל כנראה שאני ממש תמים. מהמדגם הלא מייצג שראיתי, הרוב המכריע של הכסף שזרם לרכישה יצא מכיסי הבנק ולא מהרוכשים בכלל. השאלה היא כמובן כיצד המחירים ימשיכו לעלות אם ההלוואות מתייקרות כל כך, כשהן מרכיב כל כך גדול בתשלום?
 
טוב, אז כולנו מכירים את העלייה העקבית בריבית ובאינפלציה שגוררת גם התייקרות משמעותית במשכנתאות, עם צפי שהסיפור הזה ימשיך לפחות בטווח הקרוב. השאלה שלי היא איך זה ישפיע על המחירים בשוק... אני מסתכל בחודשים האחרונים על נכסים במחירים באזור 5-8 מ׳ ש״ח ולא מזמן הצצתי בכמה נסחי טאבו של עסקאות שנסגרו על נכסים שאני מכיר. לתדהמתי הרבה, גיליתי שם משכנתאות מטורפות בסכומים של 4-5 מ׳ ש״ח, שנלקחו ממש בחודש-חודשיים האחרונים, באחוזי מימון שהם בין 60-70% מערך הנכס. הייתי משוכנע שאנשים שקונים נכסים במחירים כאלו מביאים את רוב הכסף איתם ולוקחים מימון של גג 45%, אבל כנראה שאני ממש תמים. מהמדגם הלא מייצג שראיתי, הרוב המכריע של הכסף שזרם לרכישה יצא מכיסי הבנק ולא מהרוכשים בכלל. השאלה היא כמובן כיצד המחירים ימשיכו לעלות אם ההלוואות מתייקרות כל כך, כשהן מרכיב כל כך גדול בתשלום?
מי שלקח בחודשים האחרונים משכנתא זה לקוחות שכבר חתמו על חוזה והם חייבים לרכוש וממילא זה לא ראיה לכלום.

באזור שאני גר יועץ משכנתאות אמר לי שהמשקיעים ירדו ל0 זה עדיין לא מחייב כלום על אזורים אחרים אבל די ברור שבצפי הריבית כרגע לשנה הקרובה ששוק הנדל"ן הולך לחטוף
 
נערך לאחרונה ב:
אולי. גם אני חשבתי ככה (שימשיך לעלות בכל זאת) אבל אני כבר לא בטוח כשאני רואה כמה מההון לרכישה מגיע מהבנק, גם בנכסים יחסית יקרים. אני לא מחכה ולא מנסה לתזמן שום דבר, אבל עדיין ההשפעה הפסיכולוגית של שוק קפוא/יורד היא משמעותית במו״מ
 
אבל עדיין ההשפעה הפסיכולוגית של שוק קפוא/יורד היא משמעותית במו״מ
הישראלים לא "פראיירים".

אף אחד לא ימכור את הדירה בפחות ממה שהשכן מכר.

אלא אם כן יהיה משבר כלכלי שיאלץ אותו למכור.
 
מניח שאדם שקונה נכס ששווה 5-8 מיליון עם מימון של 60% מקבל שכר שעולה ביחד עם האינפלציה באיזשהו אופן.
ריבית עולה תוריד את מספר הממוצע משכורות לדירה ממוצעת. השאלה מה יעלה יותר מהר, המשכורת או הריבית.
מה שכתבתי למעלה נכון רק אם היחס היצע ואוכלוסיה נשאר קבוע אך אם כל התכניות הדפוקות של המדינה זה לא בהכרח יהיה נכון.
 
הישראלים לא "פראיירים".

אף אחד לא ימכור את הדירה בפחות ממה שהשכן מכר.

אלא אם כן יהיה משבר כלכלי שיאלץ אותו למכור.
רוב משקיעי הדירות אין להם מושג בריבית, הם רק יודעים כמה הם משלמים.

בעברית זה אומר שאין להם מושג בסיכונים של השקעה שהם משקיעים, הם קנו כי היה עלייה רצופה של 15 שנה במחירי הדירות, במשך השנים השתכנעו יותר ויותר אנשים שזה ההשקעה הכי טובה שקיימת.

כרגע זה נקודת מבחן....

השוק צריך להגיב בפעם ראשונה לעליית ריבית משמעותית מתחילת העליות לעליית ריבית הצפויה.

אדם שקונה דירה ב4 מיליון משכנתא המשמעות הישירה של העלאת ריבית באחוז, זה להוסיף להחזר החודשי עוד בערך40 אלף שח בשנה הראשונה.... ולאט לאט זה יורד ביחס ההלוואה. האם זה לא משמעותי?
זה דומה לעלות את מחיר הדירה ביותר מחצי מיליון שח האם לאנשים לא אכפת? במיוחד אם הריבית תעלה כצפוי ליותר מאחוז.

השוק תמיד בטוח בעצמו, עד שהאדמה מתחילה לרעוד, ואז נחייה ונראה איך המשקיעים בדירות האם באמת מסוגלים להמשיך להאמין בהשקעות שלהם או שלא.

ריבית הפריים ירד באזור 2008 ל5 אחוז ובשנת 2009 ירד אפילו ל2 אחוז וקצת עלה עד שנת 2011 ל4.5 אחוז (שציבור לוקחי המשכנתאות בשנים האלו ידע על בשרו שריבית הפריים זה דבר תנודתי) ומשם עד 2015 ירד עד 1.6 אחוז ומשם עד החודשים האחרונים כמעט ולא זז....

משקיעי הדירות ברובם לא מבינים בהשקעות ותמיד אדם שלא מבין הוא יותר רגוע וממילא יותר בטוח בעצמו, אבל כשמגיע הרגע התנודתי, שם נבחן המשקיע ובמבחן הזה אני לא מאמין במשקיעי הדירות בכלל.
 
נערך לאחרונה ב:
הישראלים לא "פראיירים".

אף אחד לא ימכור את הדירה בפחות ממה שהשכן מכר.

אלא אם כן יהיה משבר כלכלי שיאלץ אותו למכור.
זה לא נכון. אם משה קנה דירה וצריך עוד חודשיים לשלם למוכר, לא יעזור לו שדוד מהדירה ליד מכר במחיר יותר גבוה - הוא חייב למכור בכמה שיצליח כדי שיוכל לעבור דירה.
 
ואני אוסיף שכבר שמעתי על מישהו שמוכר את הדירה היקרה שלו בתל אביב שקנה לפני כמה חודשים כי פתאום המניות מההנפקה שהיו בlockup לא יכולים יותר לממן את הדירה....

כשהדירה לא בבעלותך המלאה אתה לא בהכרח תוכל לממן אותה בעת משבר וזה סוג האירועים שגורם לאנשים למכור דירות בהפסד...

הרבה אנשים ממונפים עד הקצה אחרי תקופת הריבית האפסית.

לדעתי האישית שוק דירות היוקרה יפגע יותר ושם יותר ייתכן ירידת מחירים. בקרב הדירות הנגישות יותר אני לא בטוח. האטה בעליה בטוח תיהיה.
 
אולי זו דעה לא פופולרית, אבל בעיני, רכישת דירה למגורים במימון מקסימלי וללא מסלולים צמודים (וכמה שיותר קל"צ, עדיף 100%) זה סוג של גידור והגנה מפני הלא-ידוע (אינפלציה / היפר-אינפלציה).
כמובן בתנאי שהשכר מאפשר את זה.
 
אולי זו דעה לא פופולרית, אבל בעיני, רכישת דירה למגורים במימון מקסימלי וללא מסלולים צמודים (וכמה שיותר קל"צ, עדיף 100%) זה סוג של גידור והגנה מפני הלא-ידוע (אינפלציה / היפר-אינפלציה).
כמובן בתנאי שהשכר מאפשר את זה.
זה דעה מאוד פופולרית כרגע, אבל תאורתי הגידור הזה נכון גם במצב של ירידות בשוק, ואז אני רוצה לראות אם זה ימשיך להיות פופולארי.
 
אולי זו דעה לא פופולרית, אבל בעיני, רכישת דירה למגורים במימון מקסימלי וללא מסלולים צמודים (וכמה שיותר קל"צ, עדיף 100%) זה סוג של גידור והגנה מפני הלא-ידוע (אינפלציה / היפר-אינפלציה).
כמובן בתנאי שהשכר מאפשר את זה.
לדעתי השאלה היא לא מה אחוז המימון, אלא כמה נכסים נוספים נזילים נשארים לך בנוסף. (לכן עדיף לקחת מימון מקסימלי, למקסם את כמות הנכסים הנזילים)

אבל אם קנית את בית חלומותיך עם 75% משכנתא והשתמשת בכל ההון העצמי שלך בשביל זה, ועכשיו אתה מסתמך על כך שלא יהיה מיתון ותוכל להמשיך לממן משכנתא של 10-20 אלף ש"ח בחודש, זה סיכון מטורף. זה דורש משכורת גבוה מחודש לחודש בלי פיטורים\ירידה משמעותית בשכר.

אם יש לך מיליון ש"ח בבורסה בנוסף, אז אפילו עם הירידות זה פחות נורא כי תוכל לשרוד תקופה קשה גם אם זה אומר למכור ניירות בהפסד. אבל אתה משמעותית יותר רחוק ממצב של איבוד כל הנכסים....

אגב והמציאות זה שהרוב לוקחים רק 33% קל"צ. אה ושמעתי כבר על מישהו שלקח גם 33% פריים 66% צמוד (קבוע\משתנה), ולפני שנה כשדיברתי איתו, בזמן שאני הייתי בשוק, הוא היה בטוח שהוא קיבל ריביות הכי טובות שיש. (מה שכנראה היה נכון בהנחת מדד 1%...)
 
השאלה שלי היא איך זה ישפיע על המחירים בשוק...
ברור שלא משתלם להחזיק דירה שנותנת לך 3% שכירות ועליה אתה משלם משכנתא של 5% , -כשבשוק יהיו פקדונות צמודים שנותנים ריבית נורמלית.
אז או שמחירי הדירות ירדו, או שמחירי השכירות יעלו ,או שגם וגם .
 
ברור שלא משתלם להחזיק דירה שנותנת לך 3% שכירות ועליה אתה משלם משכנתא של 5% , -כשבשוק יהיו פקדונות צמודים שנותנים ריבית נורמלית.
אז או שמחירי הדירות ירדו, או שמחירי השכירות יעלו ,או שגם וגם .
אלא אם כן יש גם עליית ערך שמפצה על עלות המימון.
 
ברור שלא משתלם להחזיק דירה שנותנת לך 3% שכירות ועליה אתה משלם משכנתא של 5% , -כשבשוק יהיו פקדונות צמודים שנותנים ריבית נורמלית.
אז או שמחירי הדירות ירדו, או שמחירי השכירות יעלו ,או שגם וגם .
צריך לשים לב שכל עלייה של אחוז בריבית זה עליה של 11.7 אחוז בתשלומי משכנתא.

בתקופות כאלה גם אם אתה מחליט שאתה מסכים לספוג עוד 11.7 אחוז אבל אתה לא יודע האם העליות ימשיכו... וגם לך יתייקר המשכנתא וגם אנשים פחות יוכלו לקנות דירות במחירים האלו.

מספיק שאנשים יפנימו שיש הרבה סיכויים שמחירי הדירות לא יעלו בשנים הקרובות וממילא יהיה האטה משמעותית בקניית דירות, במיוחד אם יהיה ירידות ואז האמון בדירות ייפגם משמעותי.

השיקולים האלו זה לא רק למשקיעים זה גם לרוכשי דירות מגורים.

המעלה יחידה בדירות שהתגובה של השוק היא איטית וממילא על הצד שתוך כמה חודשים אנחנו יוצאים מהאינפלציה (שכרגע לא נראה סביר) כנראה ששוק הדירות לא יספוג מכה.
 
נערך לאחרונה ב:
לדעתי השאלה היא לא מה אחוז המימון
לא מדוייק. מעל 45% מימון מקבלים ריביות פחות טובות משמעותית. אני ציפיתי לראות בדירות היוקרה 45% מימון לכל היותר. זה היה מאוד מפתיע למצוא אחוזי מימון בשמיים בנכסים כאלו
 
אולי זו דעה לא פופולרית, אבל בעיני, רכישת דירה למגורים במימון מקסימלי וללא מסלולים צמודים (וכמה שיותר קל"צ, עדיף 100%) זה סוג של גידור והגנה מפני הלא-ידוע (אינפלציה / היפר-אינפלציה).
כמובן בתנאי שהשכר מאפשר את זה.
כל עוד ה״לא-ידוע״ לא כולל פיטורים וקושי למצוא עבודה דומה, או צורך אחר שמונע מהממושכן להמשיך לעבוד כדי לממן את המשכנתא
 
זה לא נכון. אם משה קנה דירה וצריך עוד חודשיים לשלם למוכר, לא יעזור לו שדוד מהדירה ליד מכר במחיר יותר גבוה - הוא חייב למכור בכמה שיצליח כדי שיוכל לעבור דירה.
צודק. ראיתי את זה בנכס שנמכר ממש לפני שבועיים בהנחה של יותר מ-10% מהמחיר המבוקש כי המוכר היה חייב לשלם על דירה שכבר קנה. בגלל שמאוד קשה למצוא דירות היום, יש משפרי דיור רבים שקונים לפני שמוכרים (זו העצה ממתווכים בחודשים האחרונים), מה שאולי מבטיח להם שדרוג לדירת החלומות אך מצד שני יכול לאלץ אותם לפשרה לא נעימה במכירה
 
מניח שאדם שקונה נכס ששווה 5-8 מיליון עם מימון של 60% מקבל שכר שעולה ביחד עם האינפלציה באיזשהו אופן.
אני מניח שזה מאוד משתנה ותלוי בעיקר בכוח התמחור של המעסיק להעלות את המחירים ללקוחותיו. בהקשר זה, ככל הנראה חברת הייטק שחיה על מימון משקיעים ואיננה רווחית תתנהג שונה מחברות מזון ומשקאות או יבואנים של מוצרים חיוניים, למשל
 
לא מדוייק. מעל 45% מימון מקבלים ריביות פחות טובות משמעותית. אני ציפיתי לראות בדירות היוקרה 45% מימון לכל היותר. זה היה מאוד מפתיע למצוא אחוזי מימון בשמיים בנכסים כאלו
אולי יש פה היתכנות של תרחיש הבא - לוקחים 75 אחוז מימון, מפוצצים במסלול הפיתוי, מחזירים את הכסף של הפיתוי באותו יום של המשיכה, וחוזרים לאחוזי המימון נמוכים עם מסלולים טובים עם ריביות משופרות. ולכן גם הנתונים מנסחי הטאבו לא מאה אחוז משקפים את המצב האמיתי.
 
מצב
הנושא נעול.
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ב השפעת המלחמה על הריבית של פיקדונות דולריים בבנקים צרכנות פיננסית 5
S השפעת האינפלציה והעלאת הריבית על מגזר ההייטק פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 9
yossik השפעת הריבית במשק (עולה או יורדת) על תשואות מניות דיבידנד שוק ההון 9
A לגבי השפעת מטח בקרנות חוץ שוק ההון 6
ד השפעת מכירת פסגות על פסגות טרייד שוק ההון 3
Y השפעת מט״ח על קרן אירית מחקה מדד שנסחרת בשקלים שוק ההון 0
א השפעת מות ההפיכה המשפטית על שווקים בישראל פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 499
Y השפעת מט״ח על קרנות הנסחרות בשקלים שוק ההון 265
דו דו השפעת דיבידנד על שערי קניה ומכירה בחישובי דף עזר 1325 מיסים 1
I השפעת קריסת SVB על הכלכלה הישראלית שוק ההון 19
הטירונית אג"ח ממשלתי 5116181 MTF מחקה תל גוב-כללי - השפעת הארועים הפוליטיים על הקרן שוק ההון 22
Y השפעת הרפורמה המשפטית על שוק ההון בישראל שוק ההון 429
C ״השפעת המיסוי הריאלי אל מול הנומינלי חזקה יותר בטווח הקצר״ שוק ההון 3
ב השפעת הלוואה קודמת על פרופיל לווה למשכנתא נדל"ן 6
ש השפעת מעבר בנק על דירוג האשראי צרכנות פיננסית 0
E השפעת הירידות בבורסה על היום-יום ומצב הרוח שוק ההון 63
D מניות דואליות - השפעת מחיר המניה והבדלים בימי מסחר שוק ההון 1
K השפעת מלחמת רוסיה-אוקראינה על הכלכלה העולמית פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 2411
L השפעת הוצאות על פרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 3
א השפעת מט"ח על נייר 1159235 שוק ההון 2
ס השפעת עלייה קלה בריבית הפריים נדל"ן 33
N השפעת שער הדולר על קרן שקלית שוק ההון 34
ר ילדים במהלך התואר - השפעת הורות על התפתחות אישית התפתחות אישית 14
E השפעת שער הדולר על שער הפאונד אוף טופיק 2
E השפעת מט"ח על תיק ההשקעות שוק ההון 1
לא חשוב שמות השפעת תופעת הפרישה המוקדמת על המשק הישראלי פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 42
B השפעת שינוי שער הדולר על מניות זרות לא דואליות שוק ההון 5
E השפעת ג'ו ביידן על המדדים שוק ההון 3
M השפעת קבלת מענקי CARES act על דילול בעלי המניות? שוק ההון 1
נ השפעת המגפה בעולם על דור הY והZ, דעתכם בנושא? אוף טופיק 47
G השפעת הגישה של טראמפ על השוק אוף טופיק 29
ה השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי נדל"ן 363
ר השפעת דמי ניהול על מחיר קרן סל שוק ההון 14
O השפעת מכירת בית השקעות על תנאים קיימים שוק ההון 2
P השפעת "הכנסות פטורות" על חישוב סך ה"הכנסה" צרכנות פיננסית 20
A השפעת קרבה לבית ספר על איכות חיים ושווי הנכס נדל"ן 9
מוריארטי השפעת היפראינפלציה על מיסוי ניירות נקובים בדולר מיסים 14
Yos השפעת ירידה במס רווח הון על שינוי הקרנות שוק ההון 8
P השפעת ירידות בשוק ההון על נדל"ן רגיל/להשקעה? נדל"ן 32
כ השפעת תשלום ריבית (קופון) על מחיר וגרף של אג"ח שוק ההון 4
א השפעת פ"מ על זוגיות פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 25
ש השפעת עליית ריבית על תיק לטווח יחסית קצר שוק ההון 2
painblanc השפעת הברקזיט על ETF'S שבסיסן באירלנד ונסחרות בלונדון שוק ההון 1
H השפעת דמי הניהול על החיסכון הפנסיוני צרכנות פיננסית 3
ז השפעת שינויי שערי מטבע חוץ על רווחי\הפסדי הון מיסים 144
A השפעת דמי הניהול על ביצועי תעודות סל וקרנות מחקות שוק ההון 3
Y הריבית, המלחמה, הצמצום בטיסות, הכל מעלה מחירים, מה להביא מחול? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 36
O הריבית על אגרות חוב לטווח ארוך נושקות ל-5% בוול-סטריט. מהו הגבול בו אתם מתחילים לצאת משוק המניות? שוק ההון 93
S לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית נדל"ן 5
נ מה הריבית על חשבון עובר ושב שאפשר לקבל? צרכנות פיננסית 52

נושאים דומים

Back
למעלה