השקעה בתל אביב

[הנועזת]

לדעתי לא. האזור הזה גרוע מכל בחינה:
1. עמוס עובדים זרים.
2. בלי קשר לעובדים הזרים האוכלוסיה שם לא משהו.
3. מאד מאד צפוף שם, יש שם רחובות שלמים בלי מדרכות בכלל.
4. המגרשים שם מאד קטנים יחסית ועם הרבה בעלויות, זה מאד מקשה על הקמה של פרוייקטים, התחדשות בקנה מידה קטן יש שם כבר שנים.
5. אין שם נקודת אחיזה כלשהי, מה יש לחפש שם? ים? אטרקציות? חיי קהילה? בתי ספר טובים? בארים ובתי קפה? למעט שוק התקווה כלום ושום דבר.
6. זו שכונה פשוט מגעילה מבחינה אסתטית.

טוני גולדמן ז"ל, אחד האנשים שנתנו לי אינסוף השראה בנוגע לשכונות "מכוערות"
https://www.calcalist.co.il/home/0,7340,L-3704-51215,00.html

 

[אורי ג.]

טוני גולדמן ז"ל, אחד האנשים שנתנו לי אינסוף השראה בנוגע לשכונות "מכוערות"
https://www.calcalist.co.il/home/0,7340,L-3704-51215,00.html

אין לי בעיה עם שכונות מכוערות (משקיע בכאלה בעצמי), אני פשוט לא רואה שם איזה פוטנציאל יוצא דופן, הדבר היחיד החיובי שאפשר לומר על השכונה היא שהיא נורא זולה ובכל זאת באיזור לא הכי שכוח אל בת"א, סביר להניח שגם השכונה הזו תעבור ג'נטרפיקציה בשלב זה או אחר רק שאני לא חושב שזה יקרה בקרוב, פשוט אין מנוע צמיחה ממשי שם למעט המיקום הלא הכי גרוע והמותג "תל-אביב".

 

[הנועזת]

סביר להניח שגם השכונה הזו תעבור ג'נטרפיקציה בשלב זה או אחר רק שאני לא חושב שזה יקרה בקרוב, פשוט אין מנוע צמיחה

כמובן שלא חייבים להסכים.
אני מתרשמת בשטח שהג'נטריפיקציה כבר בתקווה ממזמן. בית הספר למשחק של יורם לוינשטיין, ריבוי הסטודנטים כתוצאה מתמריצי העזרה בשכ"ד. הקהילה הלהטבית מראה נוכחות מוגברת, מכירה כמה אנשים מן היישוב שקנו דירה בתקווה לגור. זה קורה לאט...ואני מאמינה שהקו הסגול יחד עם ההתקדמות בפרסלציה יסגרו את הפינה.
אבל להגיד לך את האמת..אני מקווה שזה יהיה איטי

 

[איש(3718)]

אני מופתעת מהאמירה שלך על הפרצלציה, ממש לא מדובר על פנטזיות, איתי כבר יצרו קשר מהעירייה בנוגע לבנין שלי.

אצלי זה היה הפוך, אני רדפתי אחריהם כדי למצוא האדם הנכון לספק לו המידע

בסוף, אחרי שהגעתי לאדם הנכון במשרד האדריכלים שעובד עבור העיריה וספקתי לו את מגילת ההסטוריה המשפחתית של הבניין, הוא אמר לי תודה, אבל עכשיו אתה צריך להגיש בקשה עם עו"ד לבית משפט שיפסוק לגבי הבעלויות

מה האינטרס שלי להשקיע זמן וכסף בהליכה לבין משפט והבאת תצהירים מעשרות בני משפחה, כאשר אני רק חלק מתוך הרבה בעלים בבניין, וממילא אני מחזיק החלק הרלבנטי ומשכיר אותו? על שטח אדמה של 100 מ"ר אין הרבה אופציות לייזום והשבחה

אגב, מבחינת מיסוי יש יתרון בהחזקת נכס שאינו רשום (למשל מס רכישה או מס שבח)

 

[הנועזת]

אצלי זה היה הפוך, אני רדפתי אחריהם כדי למצוא האדם הנכון לספק לו המידע

בסוף, אחרי שהגעתי לאדם הנכון במשרד האדריכלים שעובד עבור העיריה וספקתי לו את מגילת ההסטוריה המשפחתית של הבניין, הוא אמר לי תודה, אבל עכשיו אתה צריך להגיש בקשה עם עו"ד לבית משפט שיפסוק לגבי הבעלויות

מה האינטרס שלי להשקיע זמן וכסף בהליכה לבין משפט והבאת תצהירים מעשרות בני משפחה, כאשר אני רק חלק מתוך הרבה בעלים בבניין, וממילא אני מחזיק החלק הרלבנטי ומשכיר אותו? על שטח אדמה של 100 מ"ר אין הרבה אופציות לייזום והשבחה

אגב, מבחינת מיסוי יש יתרון בהחזקת נכס שאינו רשום (למשל מס רכישה או מס שבח)

טוב, אז לפי מה שאתה מספר מדובר בנכס שאינו רשום, וזה כמובן עניין אחר לגמריי.
מדובר על 10-15 אחוז מהנכסים בתקווה שהם כאלה והם כמובן מגלמים סיכון גבוה, שאני מקווה בשבילך שהיה לו ביטוי במחיר הרכישה (במידה וזה לא נכס ירושה).
אישית בכל גילגוליי בתקווה מעולם לא התעסקתי עם נכסים כאלו, על אף שהיו פיתויים רבים.
כרגע עם תהליך הפרסלציה, אנשים שקנו נכסים בזול מאוד- נכסים לא רשומים, משלמים את המחיר. יתכן שחלקם ישאר עם כלום ביד.
לגביי האינטרס שלך...ובכן להבנתי יש כאן אינטרס חזק, אם לא תסדיר את מעמדו של הנכס זה עלול להיות מסוכן.
את חברה שלי שיש לה נכס שיחסית קל היה להסדיר אותו הפנתי לעורך דין תותח, שסגר לה את הפינה ב- 10K, עוד לפניי שהתחיל כל עניין הפרסלציה.

 

[איש(3718)]

טוב, אז לפי מה שאתה מספר מדובר בנכס שאינו רשום, וזה כמובן עניין אחר לגמריי.
מדובר על 10-15 אחוז מהנכסים בתקווה שהם כאלה והם כמובן מגלמים סיכון גבוה, שאני מקווה בשבילך שהיה לו ביטוי במחיר הרכישה (במידה וזה לא נכס ירושה).
אישית בכל גילגוליי בתקווה מעולם לא התעסקתי עם נכסים כאלו, על אף שהיו פיתויים רבים.
כרגע עם תהליך הפרסלציה, אנשים שקנו נכסים בזול מאוד- נכסים לא רשומים, משלמים את המחיר. יתכן שחלקם ישאר עם כלום ביד.
לגביי האינטרס שלך...ובכן להבנתי יש כאן אינטרס חזק, אם לא תסדיר את מעמדו של הנכס זה עלול להיות מסוכן.
את חברה שלי שיש לה נכס שיחסית קל היה להסדיר אותו הפנתי לעורך דין תותח, שסגר לה את הפינה ב- 10K, עוד לפניי שהתחיל כל עניין הפרסלציה.

מדובר בנכס ירושה קטן, עם הרבה יורשים דור שלישי, כאשר אני מקושר בקשרי משפחה לכל הנפשות הפועלות מאז בניית הבניין.
התייעצתי עם עו"ד והוא אמר שאין טעם לגשת לבית משפט כל עוד המצב הנוכחי נח לי, ואינני מתכוון למכור. כמו כן, אצטרך להסדיר בעלות עבור כל הבניין, שרובו אינו בחזקתי.
אף אחד לא יפנה אותי מהנכס (יש היסטוריה מתועדת לנכס בחוזי השכרה שונים, ובמחלקת הארנונה), וכמו שאמרתי קודם, יש יתרונות מיסויים למצב הנוכחי.
כמו שמחלקת הארנונה שלחה אנשים למדוד הנכס בצורה מדוייקת (ואני משלם ארנונה עד המטר האחרון, חישוב הארנונה הכי מדוייק שראיתי בחיים שלי ) , כך הייתי מצפה מהעיריה להיות יותר פרואקטיבית ברישום הנכסים. אני אישית עשיתי חקירה ורדפתי אחרי אנשים (ו @אורי ג. עזר לי בפורום זה) כדי למצוא למי לתת מידע בעיריה. אף אחד לא רדף אחרי, למרות אחרי שדברתי איתם הבנתי שאין להם שום מידע על הנכס הזה. לכן אני טוען שהעבודה של העיריה בפרצלציה לא רצינית. לפחות יכלו להתקשר לכל מי שרשום בארנונה אבל לא רשום בטאבו.

מצד שני, קשה לעיריה להכנס לטלנובלה משפחתית על כל בניין בשכונה עם הרבה יורשים, ולכן אני די פסימי בקשר לפרצלציה ויזום, ועדיין אני חושב שהשכונה תהפוך אט אט מקום יותר נעים לגור בו בגלל המיקום, המחירים, והאוירה של כפר (עם חניה) 2 דקות ממרכז ת"א, אך היא תשאר שכונה של בתים קטנים .

 

[monkey22]

אין לי בעיה עם שכונות מכוערות (משקיע בכאלה בעצמי), אני פשוט לא רואה שם איזה פוטנציאל יוצא דופן, הדבר היחיד החיובי שאפשר לומר על השכונה היא שהיא נורא זולה ובכל זאת באיזור לא הכי שכוח אל בת"א, סביר להניח שגם השכונה הזו תעבור ג'נטרפיקציה בשלב זה או אחר רק שאני לא חושב שזה יקרה בקרוב, פשוט אין מנוע צמיחה ממשי שם למעט המיקום הלא הכי גרוע והמותג "תל-אביב".

מסכים. גם לא רואה שם מנועי צמיחה.
אני חושב שיש סיבה למה השכונות מסביבה כמו יד אליהו, קריית שלום, נווה שאנן ושפירא התפוצצו במחירים ובהתחדשויות העירוניות בשנים האחרונות, בעוד שהתקווה נשארה פחות או יותר אותו הדבר, (ויש שיגידו יותר גרועה, מתי מתו אנשים במעלית בתקווה בגלל גשמים?).

מאמין שבסופו של דבר הזמן, הריבוי הגבוה במדינת ישראל, כוחה העצום של עיריית תל אביב להזיז הרים והתהליכים הטבעיים יעשו את שלהם, אבל בזמן מאוד מאוד ארוך, מעריך 20-30 שנה, ולא 7-10 כמו בשאר השכונות מסביב.

רק דעה, לא עצה ובטח לא מומחה בעצמי.

 

[איש(3718)]

ויש שיגידו יותר גרועה, מתי מתו אנשים במעלית בתקווה בגלל גשמים?

דוגמא לא מוצלחת לטיעון שלך, מדובר בבניין חדש, בזוג צעירים נחמדים שעברו לגור שם, ובצרוף נסיבות באמת חסר מזל, שתוקן בקלות אחר כך. יש הרבה חניות תת קרקעיות ומרתפים שמוצפים בארץ בעונת גשמים.

אם כבר, זה מראה על מגמת השיפור בשכונה (בניין חדש, זוג ישראלים צעירים נחמדים), למרות שהמקרה עצמו הוא טראגי וכואב מאד.

 

[monkey22]

יש הרבה חניות תת קרקעיות ומרתפים שמוצפים בארץ בעונת גשמים.
.

מוצף ככה אני לא מכיר עוד מקרה. בטח לא בבניין חדש.

הטענה הייתה שחלק מההתחדשות יכולה להזיק בשכונות שבנויות כל כך גרוע.

 

[מומו הברווז]

מה לגבי שוק לוינסקי? מיצה את עצמו?

 

[אורי ג.]

מה לגבי שוק לוינסקי? מיצה את עצמו?

לא יודע כמה בשר נשאר על העצם בנווה שאנן/פלורנטין, המחירים שם גבוהים מאד.

 

[monkey22]

מה לגבי שוק לוינסקי? מיצה את עצמו?

איזור כבר מאוד יקר.
אולי אם תמצא דירה מאוד שבורה בבניין מאוד ישן. וגם אז זה כנראה מתומחר.
או דירה של יורשים שרוצים להפטר ממנה בהקדם. אבל צריך ממש לעבוד בזה ולהגיע למציאות האלה ראשון.

 

[מומו הברווז]

איך אני מזהה מציאה?
כמה מחיר למטר זה זו אינדיקציה מכריעה?

 

[אורי ג.]

כמה מחיר למטר זה זו אינדיקציה מכריעה?

מאד.

 

[טקבק]

מקפיץ לטובת שאלה על צפון העיר, אלו שכונות אתם חושבים שצפויות לעלות? מה דעתכם על הדר יוסף? נאות אפקה? הגוש הגדול?

 

[אורי ג.]

מה דעתכם על הדר יוסף? נאות אפקה? הגוש הגדול?

הדר יוסף כבר עשתה מהלך אדיר, לא יודע אם נשאר עוד בשר על העצם.
אפקה? MEH, אולי נכסים ישנים שמתאימים לתמ"א.
גוש הגדול? מה יש שם? כלום מכלום.

 

[טקבק]

@אורי ג. שכונות אחרות בצפון העיר שכן שווה לשקול?

 

[dani91]

בהדר יוסף ונאות אפקה יש הרבה בניה כעת, גם של שטחי מסחר (מתחם גולף כיתן), ועוד הרבה פינוי בינוי באזור שעוד לא התחיל אך נמצא בהליכים מתקדמים (למשל חלקים גדולים של קהילת פאדובה). ויש גם באזור תחנות של הקו הירוק.
בקיצור לחיות שם כרגע זה לחיות באתר בניה.
בגוש הגדול אתה צפוי לשלם עוד כמה מאות אלפי ש"ח.

 

[cypriano de rore]

@אורי ג. שכונות אחרות בצפון העיר שכן שווה לשקול?

למה דווקא צפון העיר?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. שכונות אחרות בצפון העיר שכן שווה לשקול?

מה בדיוק אתה מחפש? מה המטרה?