השקעה בתל אביב

Nununu

משתמש רשום
הצטרף ב
2/12/16
הודעות
11
דירוג
3
אני מתלבט לגבי השקעה בדירה בתל אביב.
מחפש איזור שישביח - יבצע קפיצה בערכו,
שאלת מיליון הדולר או השקל,
איפה הייתם ממליצים לי להשקיע, לחפש נכסים רלוונטים?
הדגש הוא על תל אביב
תודה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
שכונות מעניינות לדעתי:
מרכז יפו, דרום יפו, שפירא, יד אליהו.
רובע 4 אם יש מתומחר נכון ויש אפשרות לUPSIDE בפינוי בינוי.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
477
דירוג
419
שכונות מעניינות לדעתי:
מרכז יפו, דרום יפו, שפירא, יד אליהו.
רובע 4 אם יש מתומחר נכון ויש אפשרות לUPSIDE בפינוי בינוי.
+1.

מוסיף את התקווה שעוברת פרסלציה עכשיו מה שאומר שכל עניין המושע יוסדר כנראה סופסוף (כמובן שיקח זמן), והאיזור יתחיל להיות אטרקטיבי.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
מוסיף את התקווה שעוברת פרסלציה עכשיו מה שאומר שכל עניין המושע יוסדר כנראה סופסוף (כמובן שיקח זמן), והאיזור יתחיל להיות אטרקטיבי.
לדעתי כבר מתומחר, פרצלציה לא יהפוך את האיזור לאטרקטיבי, זה בטוח, אבל הוא כן עשוי להוסיף שווי לנכסים בהנחה שזה לא מתומחר כבר במלואו.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
477
דירוג
419
לדעתי כבר מתומחר, פרצלציה לא יהפוך את האיזור לאטרקטיבי, זה בטוח, אבל הוא כן עשוי להוסיף שווי לנכסים בהנחה שזה לא מתומחר כבר במלואו.
מסכים לגבי התמחור. מה שכן, ברוב הנכסים הנ''ל אני חושב שמתומחר כבר אלמנט פיתוח שנעשה באיזור.

לגבי התקווה, אתה לא חושב שבהינתן הסדרים בכל נושא הקרקעות, יותר יזמים ירצו ויפעלו באיזור לפרוייקטים של התחדשות?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
לגבי התקווה, אתה לא חושב שבהינתן הסדרים בכל נושא הקרקעות, יותר יזמים ירצו ויפעלו באיזור לפרוייקטים של התחדשות?
לדעתי לא. האזור הזה גרוע מכל בחינה:
1. עמוס עובדים זרים.
2. בלי קשר לעובדים הזרים האוכלוסיה שם לא משהו.
3. מאד מאד צפוף שם, יש שם רחובות שלמים בלי מדרכות בכלל.
4. המגרשים שם מאד קטנים יחסית ועם הרבה בעלויות, זה מאד מקשה על הקמה של פרוייקטים, התחדשות בקנה מידה קטן יש שם כבר שנים.
5. אין שם נקודת אחיזה כלשהי, מה יש לחפש שם? ים? אטרקציות? חיי קהילה? בתי ספר טובים? בארים ובתי קפה? למעט שוק התקווה כלום ושום דבר.
6. זו שכונה פשוט מגעילה מבחינה אסתטית.
 

Nool

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/20
הודעות
338
דירוג
242
פלורנטין. ודירות ישנות בצפון הישן ולב העיר.
חבר מבוגר ומאוד אמיד אמר לי כל הדירות שלי תמיד קניתי במקום היקר ביותר (בישראל ועוד מדינות) ותמיד זו היתה ההשקעה הטובה ביותר
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
630
דירוג
730
מוסיף את התקווה שעוברת פרסלציה עכשיו מה שאומר שכל עניין המושע יוסדר כנראה סופסוף (כמובן שיקח זמן), והאיזור יתחיל להיות אטרקטיבי.
ההורים שלי בנו בתקווה לפני עשור, מתוך מחשבה שאוטוטו השכונה הופכת לאטרקטיבית. הם עדיין מחכים.
מה שכן, אחלה תשואת שכ"ד.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
477
דירוג
419
ההורים שלי בנו בתקווה לפני עשור, מתוך מחשבה שאוטוטו השכונה הופכת לאטרקטיבית. הם עדיין מחכים.
ממה המחשבה הזאת נבעה? כי כרגע יש שינויים קונקרטיים שאמורים להשפיע על יכולת לבנות ולהקל על פרוייקטים יזמיים. לצד זה כמובן יש את ה"בעיות" שאורי ציין ואני מסכים עם רובן..

מה שכן, אחלה תשואת שכ"ד.
נכון, מגלם את הסיכון באיזור..
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
630
דירוג
730
ממה המחשבה הזאת נבעה? כי כרגע יש שינויים קונקרטיים שאמורים להשפיע על יכולת לבנות ולהקל על פרוייקטים יזמיים. לצד זה כמובן יש את ה"בעיות" שאורי ציין ואני מסכים עם רובן..
הייתה מחשבה שתופעת המסתננים/פליטים זה עניין שייפתר וכל הבבלת הקבוע על תנופת בניה.
האמת לא זכור לי שהיה קשה באופן מיוחד להרים שם בניין קטן, מבחינת הפרוצדורה.

נכון, מגלם את הסיכון באיזור..
דווקא השוכרים נורמליים, ולמעט חודשיים הדירה לא הייתה ריקה אף פעם.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,188
דירוג
2,261
אני חושבת ששכונת התקווה, שכונת עזרא ויד אליהו אלו השכונות שעוד נשאר להן "בשר על העצם".
שכונת התקווה היא ללא ספק המובילה בסוגייה הזו בגלל תוכנית הפרסלציה והאפשרות בסכומים יחסית קטנים לקנות בתי קרקע,
ובסכומים של דירה חדשה בהוד השרון, בניינונים.
לגבי אסתטיקה, תקראו לי לא נורמלית, אבל אני רואה שם בתוך הצפיפות, בבניה הנמוכה, וברחובות ההולנדים את יוון ואפילו את איטליה- זה יקח זמן אבל זה יקרה. מבחינתי כל יום שעובר ששכונת התקווה נראית בפניי הציבור הרחב כמכוערת מלאת עובדים זרים, זה רווח נקי בשבילי כמשקיעה וכמלוות משקיעים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
תקראו לי לא נורמלית, אבל אני רואה שם בתוך הצפיפות, בבניה הנמוכה, וברחובות ההולנדים את יוון ואפילו את איטליה
סתם בעלת דימיון מאד פורה.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,188
דירוג
2,261

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
2,085
דירוג
3,625
4. המגרשים שם מאד קטנים יחסית ועם הרבה בעלויות, זה מאד מקשה על הקמה של פרוייקטים, התחדשות בקנה מידה קטן יש שם כבר שנים.

אני חושב שזו הבעיה העיקרית , ומפה נובע כל השאר

מי שמפנטז על פרצלציה לא מבין את הבעיה של עשרות יורשים (דור שלישי) על מגרש של 100 מר שקיימת שם בהרבה מגרשים, כאשר בהרבה מקרים אח אחד השתלט על המגרש (בהסכמה שבשתיקה של כולם) למרות שעקרונית הוא שייך לכולם וכעת מדובר על דור שני ושלישי כבר שלא בהכרח מקבל את ההסכמה שבשתיקה

לגבי אסתטיקה, תקראו לי לא נורמלית, אבל אני רואה שם בתוך הצפיפות, בבניה הנמוכה, וברחובות ההולנדים את יוון ואפילו את איטליה- זה יקח זמן אבל זה יקרה. מבחינתי כל יום שעובר ששכונת התקווה נראית בפניי הציבור הרחב כמכוערת מלאת עובדים זרים, זה רווח נקי בשבילי כמשקיעה וכמלוות משקיעים.

מסכים לגבי המשפט הראשון, גם אני חושב שהתקוה מקום לא רע בכלל לגור (כמשקללים העלויות) לצעירים או מבוגרים ללא ילדים

יש לי שוכרים צעירים סטודנטים שמאד מרוצים שם

לגבי המשפט שני, אין ספק שהדירות שם נותנות תשואה נאה, אבל אם את קונה דירה שם, קחי בחשבון שפתאום יכול לצוץ יורש אלמוני שאף אחד לא שמע עליו ולטעון שמי שמכר לך את הדירה לא מורשה לעשות זאת, צריך לעשות עבודת בילוש רצינית כדי לקנות דירה מסכנה שם, וגם אז , זה לא בטוח
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
630
דירוג
730
אם יש איפשהו באזור הרגשת חו"ל זה ביפו, ברחובות שליד הנמל. פשוט כיף לטייל.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,188
דירוג
2,261
אני חושב שזו הבעיה העיקרית , ומפה נובע כל השאר

מי שמפנטז על פרצלציה לא מבין את הבעיה של עשרות יורשים (דור שלישי) על מגרש של 100 מר שקיימת שם בהרבה מגרשים, כאשר בהרבה מקרים אח אחד השתלט על המגרש (בהסכמה שבשתיקה של כולם) למרות שעקרונית הוא שייך לכולם וכעת מדובר על דור שני ושלישי כבר שלא בהכרח מקבל את ההסכמה שבשתיקה
נתחיל מהסוף כן החלקות קטנות אבל אם הן לא היו כאלה, התמחור היה אחר, לא לשכוח מדובר על תל אביב בכל זאת.
אני מופתעת מהאמירה שלך על הפרצלציה, ממש לא מדובר על פנטזיות, איתי כבר יצרו קשר מהעירייה בנוגע לבנין שלי.
בנוגע לסיכונים שמנית הם קיימים אבל עם שלייקס של מומחים רציניים ניתן להמנע מעסקאות בעייתיות.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,188
דירוג
2,261
אם יש איפשהו באזור הרגשת חו"ל זה ביפו, ברחובות שליד הנמל. פשוט כיף לטייל.
זה שלב אחר באבולוציה של התחדשות השכונה. שכונת התקווה עדיין מאוד בתולית, בגלל סוגיית הפרסלציה שעיקבה אותה במשך שנים.
עיריית תל אביב מדברת על עליית ערך של כ-30 אחוז בסיום התהליך.
אגב בנווה צדק עוד יותר יפה לדעתי לפחות, השאלה רף הכניסה במחיר וכמה יש עוד בשר על העצם.
 
נערך לאחרונה ב:

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,188
דירוג
2,261
יהיה היטל השבחה?
שאלה טובה,
במשך שנים לא נגבה היטל השבחה בתקווה בשל היותה במעמד של איזור פיתוח, בהדרגה התחילו לגבות את היטל ההשבחה במקרים מסוימים.
מכל האינפורמציה שקיבלתי עד עכשיו לא דובר על מהלך מיסויי כזה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
אם יש איפשהו באזור הרגשת חו"ל זה ביפו, ברחובות שליד הנמל. פשוט כיף לטייל.
ממש ככה, בדיוק הייתי שם אתמול, המחירים בהתאם.
יהיה היטל השבחה?
לא חושב, לא מוסיפים זכויות, בסה"כ מסדירים את הבעלות על הקרקע.
אגב בנווה צדק עוד יותר יפה לדעתי לפחות, השאלה רף הכניסה במחיר וכמה יש עוד בשר על העצם.
לגמרי חו"ל, גם התושבים בשכונה בימים כתיקונם באחוזים גבוהים הם תושבי חוץ והמחירים אי שם בסטרטוספירה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה השקעה פסיבית במניות בתל אביב פוסטים מאיכות נמוכה 20
א בחירת מכשיר השקעה בתל אביב 25 שוק ההון 8
I השקעה ממונפת באינפלציה שוק ההון 6
ש השקעה בנאסד"ק 100 - תיק IRA חדש שוק ההון 6
ו הקמת LLC (או יישות משפטית אחרת) לצורך השקעה בפלטפורמות אמריקאיות נדל"ן 5
ס השקעה בנדל״ן נהיית יותר ויותר מסוכנת? נדל"ן 54
T השקעה ב-VT של Vanguard שוק ההון 4
Lag קופת גמל להשקעה למול השקעה עצמאית שוק ההון 16
S השקעה בקריפטו דרך אלטשולר שחם הוריזון השקעות אלטרנטיביות 59
I אזורי השקעה נדל"ן 5
B חשיבה מחדש על אסטרטגיית השקעה שוק ההון 3
yodo אופן השקעה וברוקר מומלץ להשקעה לטווח קצר ברוקרים ופלטפורמות מסחר 6
ה השקעה בכביש 6 השקעות אלטרנטיביות 0
נ "גם לי יש רק תיק אחד" - דילמות לקראת השקעה עצמאית שוק ההון 3
ה השקעה במדדי מניות בבורסה בארץ שוק ההון 7
C השקעה ראשונית: כמה להכניס? שוק ההון 2
S אבא מחפש אפיק השקעה שוק ההון 10
O השקעה באמצעות תיק השקעות עצמאי בסכום נמוך שוק ההון 12
מומו הברווז כדאיות השקעה בבת ים לאור פיתוח מסיבי נדל"ן 5
E אילו אפיקי השקעה אטרקטיביים יש כרגע? פוסטים מאיכות נמוכה 7
E איך שינויים במט״ח משפיעים על השקעה בשוק ההון שוק ההון 2
F הסתייעות בנתוני OECD לתעדוף יעדי השקעה בחו"ל נדל"ן 4
ב השקעה בנדל"ן בצפון אנגליה נדל"ן 26
D שאלה נאיבית - השקעה מנייתית בחברות הגדולות בלבד שוק ההון 20
פסיוני השקעה בקרנות אלטנטיביות דרך ira פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
S IRA/ניהול אישי ללא מגבלות השקעה שוק ההון 6
ג אפשרויות השקעה לטווח קצר/קצר מאוד שוק ההון 9
T בעל קופ"ג להשקעה, שוקל לעבור לאופי השקעה אחר וחייב יעוץ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ה השקעה בקרן פאגיה השקעות אלטרנטיביות 0
K אסטרטגיות השקעה שוק ההון 8
ה השקעה בנכסים לא סחירים בחשבון IRA בתיקון 190 שוק ההון 6
A השקעה בקרן מנוהלת בינלאומית שוק ההון 4
י השוואות דמי ניהול בין קופת גמל להשקעה לעומת השקעה עצמאית שוק ההון 3
O לא מבין למה אתם אומרים ש- S&P500 עדיף על השקעה אקטיבית שוק ההון 28
S השקעה לילדים ישראלים של אזרחים אמריקאים מיסים 4
נ אפיקי השקעה נוספים - למי שכבר מושקעת בשוק ההון שוק ההון 10
א השקעה באגח שוק ההון 3
Y השקעה פאסיבית IB אזרח אמריקאי שוק ההון 36
S השקעה בקרן נאמנות מחקה מדד או תעודת סל מחקה מדד שוק ההון 1
T השקעה לטווח קצר-בינוני של 6 שנים של 600K שוק ההון 2
D השקעה בנדל"ן לצורך גיוון התיק נדל"ן 18
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
S השקעה במדד SMEA- האם יש משמעות דרך איזו בורסה? שוק ההון 1
מ השקעה ברומניה נדל"ן 16
נ השקעה בקרנות נדל"ן בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 12
J השקעה לטווח של 7 שנים שוק ההון 54
O השקעה במדדים - פרקטיקה שוק ההון 13
stamEhad אפשרויות השקעה שיש לאזרח אירופאי (פורטוגלי) ואין לאזרח ישראלי השקעות אלטרנטיביות 12
ב קיזוז הפסד הון של השקעה אלטרנטיבית בIRA מיסים 9

נושאים דומים

למעלה