השפעת הריבית העולה והאינפלציה על מחירי הנדל״ן

[השועל]

המחירים עלו בין 1989 עד 2001. המחירים ירדו בין 2002 עד 2007 בעקבות בנייה מאסיבית ומשבר כלכלי קשה מאוד.

גם כיום יש בנייה מסיבית.
מה גם שכיום אין עלייה של מיליון איש כפי שהיה בסוף שנות ה90. בקיצור, לאנשים יש זיכרון קצר

 

[אלחנן שושנה]

אני מופתע להיווכח שאף אחד כאן לו רוצה / לא מוכן לחלוק על העובדה המוסכמת: חסר דירות בישראל.
תרשו לי לשאול: מי אמר? אולי לא חסרה אפילו דירה אחת?
נא לזכור 2 עובדות:
1. בכל שנה מתים עשרות אלפי איש בישראל, ומתפנות בהתאמה עשרות אלפי דירות.
2. משקיעים רבים (אני מכיר כמה, בעצם רוב המשקיעים שאני מכיר) מפצלים דירות, באופן לא חוקי שלא מדווח. יש גם המפצלים את דירת המגורים שלהם, ומשכירים יחידת דיור (נפוץ מאוד בריכוזים חרדיים).

 

[משה]

1. בכל שנה מתים עשרות אלפי איש בישראל, ומתפנות בהתאמה עשרות אלפי דירות.

כדי להסיק מסקנות על הביקוש לדירות בישראל לא מספיק להסתכל על כמות המתים בישראל. צריך לחשוב גם על כמות האנשים שנולדו באותה שנה וכמות האנשים שהיגרו לישראל וממנה.

כשבוחנים את כל הנתונים האלו רואים שהאוכלוסייה בישראל גדלה משנה לשנה.

 

[אורי ג.]

כדי להסיק מסקנות על הביקוש לדירות בישראל לא מספיק להסתכל על כמות המתים בישראל. צריך לחשוב גם על כמות האנשים שנולדו באותה שנה וכמות האנשים שהיגרו לישראל וממנה.

לא בדיוק, כי מי שנולד לא בדיוק צורך דירה, הוא יצרוך אותה עוד 20+ שנים. מי שמת כיום כן צורך דירה.
צריך לחשב גם גירושים.

מקובל לחשוב שהדרישה כיום היא כ50K יח"ד בשנה, כל שנה שכמובן מספר זה הולך ועולה ויש עוד ביקושים כבושים שלא נענו כי יש שנים רבות שלא בנו מספיק.

האמת שגם זה לא בדיוק מדד טוב כי חלק גדול מהדירות שבונים בונים באיזורים שאף אחד לא רוצה לגור בהם ובגלל זה מחירם כה נמוך, לא לחינם מחירי הדיור במרכז מתפוצצים למעלה ברמות שקשה לי להאמין כל פעם מחדש.

 

[האזרח הקטן]

תרשו לי לשאול: מי אמר? אולי לא חסרה אפילו דירה אחת?

אם כולם היו מסכימים לגור בכל מקום ובכל רמת דירה בכל מצב, אז אכן לא חסרות דירות.
אבל כמו שאורי הסביר זה לא המצב.

בכל שנה מתים עשרות אלפי איש בישראל, ומתפנות בהתאמה עשרות אלפי דירות.

אם הדירה שימשה זוג, רק כששני בני הזוג נפטרים (או כשהשני מביניהם עובר לבית אבות / בית חולים / מוסד גריאטרי כלשהו) הדירה מתפנה. לא חסרות דירות בהן מתגוררים אלמנים ואלמנות גם עשרות שנים לאחר פטירת אחד מבני הזוג.

 

[אלחנן שושנה]

האמת שגם זה לא בדיוק מדד טוב כי חלק גדול מהדירות שבונים בונים באיזורים שאף אחד לא רוצה לגור בהם ובגלל זה מחירם כה נמוך, לא לחינם מחירי הדיור במרכז מתפוצצים למעלה ברמות שקשה לי להאמין כל פעם מחדש.

וזה ענין של מחסור בדירות?
הרי אם וכאשר ייבנו מספיק דירות במרכז, ומחירן לא יעלה יותר מדי, כ-ו-ל-ם לא יסתפקו בדירות במרכז וירצו לגור בתל אביב, ואז במרכז של תל אביב, ולעולם לא תצליח המידנה לספק די דירות במקום בו כולם ירצו לגור.
אני מכוון לכך שבשורה התחתונה - יתכן בהחלט שהמדינה בונה מספיק דירות בשה יחסית למסר הזוגות החדשים בישראל, בפרט כשתוסיף לזה את מספר המתים (אחרי שבן זוגם כבר מת לפניהם). וכן את הדירות במתפצלות מתחת לרדאר הממשלתי.

אז למה כולם מסכימים ש'אין מספיק דירות'? אולי יש יותר מדי דירות?

 

[אליהו]

וזה ענין של מחסור בדירות?
הרי אם וכאשר ייבנו מספיק דירות במרכז, ומחירן לא יעלה יותר מדי, כ-ו-ל-ם לא יסתפקו בדירות במרכז וירצו לגור בתל אביב, ואז במרכז של תל אביב, ולעולם לא תצליח המידנה לספק די דירות במקום בו כולם ירצו לגור.
אני מכוון לכך שבשורה התחתונה - יתכן בהחלט שהמדינה בונה מספיק דירות בשה יחסית למסר הזוגות החדשים בישראל, בפרט כשתוסיף לזה את מספר המתים (אחרי שבן זוגם כבר מת לפניהם). וכן את הדירות במתפצלות מתחת לרדאר הממשלתי.

אז למה כולם מסכימים ש'אין מספיק דירות'? אולי יש יותר מדי דירות?

כשמחירי הדירות עולים טבעי לחשוב שזה בגלל שחסר דירות, כי זה ההרגשה הטבעית של אדם שמחליט לקנות למרות שהמחיר לא זול.

ברור שיש אזורים כמו שכתבת שחסר דירות אבל בכללית בכל הארץ האם חסר דירות זה בכלל לא ברור, במיוחד שאפשר לראות שכולם נמצאים בדירות אף אחד לא ישן ברחוב.

לפני בערך חודש מישהו הביא כאן קישור של מאמר מקיף בנושא שטען שבכל מקום בעולם שמחירי הדירות עולים טוענים שזה בגלל מחסור בדירות, ומה שמאוד מעניין הוא שהמחסור הזה התגבר בקצב משמעותי בדיוק באותה נקודת זמן של ירידת ריביות על המשכנתאות...

 

[יהודה שוורץ]

אז למה כולם מסכימים ש'אין מספיק דירות'? אולי יש יותר מדי דירות?

אם היה יותר מידי דירות המחיר היה יורד, ככה זה, היצע וביקוש.

במיוחד שאפשר לראות שכולם נמצאים בדירות אף אחד לא ישן ברחוב.

לא ברחוב, אבל כמה גרים היום ביחידות דיור לעומת לפני 20 שנה? כמה מצטופפים בדירה שקטנה בשבילם? כמה סוחבים אצל ההורים עוד קצת? כמה שוכרים עם שותפים?

המחסור בדירות הוא "כרוני" כל הזמן חסר וכל הזמן בונים והתוצאה בהתאם, בדיוק כמו המצב עם הכבישים.

 

[מיסטרובוט]

אנשים כותבים פה בעיקר מwishful thinking.
"ביקוש קשיח" ו"ריבוי טבעי גבוה" זה לא ערובה לכך שהמחירים לא ירדו, מחירי הנכסים בכל העולם עלו דרמטית בעיקר עקב ריבית נמוכה - והם יידעו לרדת חזרה עקב ריבית גבוהה.

השאלה לאיזה גובה ריבית הבנקים המרכזיים מוכנים ויכולים לעלות את הריבית.
לבנק הארופאי רועדות הביצים כבר 11 שנה.
הנגיד לא רוצה להמשיך לעלות את הריבית, הוא נגרר אחר הפד, כל יום מתפללים בבנק ישראל שזה יגמר בקרוב.
הפד עושה שרירים והרבה רעש שהוא לא רואה בעיניים, גם אם זה אמיתי לדעתי הוא יקפל את הזנב בין הרגליים די מהר ויחזור להוריד ריבית.

לכן, כנראה שהריבית לא תציל את מחירי הדיור.
לדעתי רק מצוקת אשראי כלשהיא יכולה להביא לשינוי מגמה. שווה לעקוב אחר חברות הבניה, הייתי מהמר שהם יהיו הראשונים בתור הממונפים לדעת.

 

[auto_trader]

השאלה לאיזה גובה ריבית הבנקים המרכזיים מוכנים ויכולים לעלות את הריבית.
לבנק הארופאי רועדות הביצים כבר 11 שנה.
הנגיד לא רוצה להמשיך לעלות את הריבית, הוא נגרר אחר הפד, כל יום מתפללים בבנק ישראל שזה יגמר בקרוב.
הפד עושה שרירים והרבה רעש שהוא לא רואה בעיניים, גם אם זה אמיתי לדעתי הוא יקפל את הזנב בין הרגליים די מהר ויחזור להוריד ריבית.

לכן, כנראה שהריבית לא תציל את מחירי הדיור.
לדעתי רק מצוקת אשראי כלשהיא יכולה להביא לשינוי מגמה. שווה לעקוב אחר חברות הבניה, הייתי מהמר שהם יהיו הראשונים בתור הממונפים לדעת.

אני נוטה להסכים שהסיבה העיקרית להשתוללות המחירים היא הריבית, יחד עם מחסור בהיצע באזורי הביקוש. הארכת משך המשכנתא ל30 שנה והסרת מגבלת שליש פריים דחפו את המחירים מאוד חזק למעלה, כי בסוף רוב האנשים שלוקחים משכנתא מסתכלים אך ורק על ההחזר החודשי. שימו לב שגודל המשכנתא הממוצע עולה יחד עם מחירי הדירות. אם הריבית תמשיך במגמת העלייה שלה אין לי ספק שנגיע לפחות לקיפאון בשנה הקרובה, אם לא לירידות אפילו. מה שיכול כמובן להפוך את התמונה הוא צעדי מדיניות ״מעודדי יציבות״ כמו למשל הארכת משך המשכנתא ל40 שנה — שכמובן יקפיץ עוד את המחירים. למר ישראלי הממוצע לא אכפת שהוא בסוף יחזיר 3 שקלים על כל שקל משכנתא שלקח, אכפת לו שיוכל לסגור את החודש. רבים אפילו לא משקללים את האימפקט של עליית ריבית/אינפלציה שיכולים לגרום להחזרים החודשיים להתפוצץ..

 

[Mitlabet]

קחו בחשבון.
כשלפיד ועבאס (או מי שזה לא יהיה) יפנו את ההתנחלויות ייווצר ביקוש של עוד מאות אלפי דירות.


ואולי זה המטרה. להעשיר עוד יותר את בעלי הנכסים....

 

[אליהו]

אם היה יותר מידי דירות המחיר היה יורד, ככה זה, היצע וביקוש.

תדמיין איך צריך להראות שוק שמחיר הדירות עולה מסיבה חיצונית למשל ירידת ריבית שזה אומר שאם בעבר על מיליון שח היית צריך לשלם בערך 12 אלף שח בחודש והיום אתה צריך לשלם 4500 שח לחודש. איך אתה חושב שהשוק צריך להגיב לזה?
נראה לי שמחיר הדירות צריך לרדת בכל זאת? או שאולי לעלות?

לא ברחוב, אבל כמה גרים היום ביחידות דיור לעומת לפני 20 שנה? כמה מצטופפים בדירה שקטנה בשבילם? כמה סוחבים אצל ההורים עוד קצת? כמה שוכרים עם שותפים?

המחסור בדירות הוא "כרוני" כל הזמן חסר וכל הזמן בונים והתוצאה בהתאם, בדיוק כמו המצב עם הכבישים.

אני לא יודע האם יש עודף דירות או שחסר דירות, אני כן יודע שהמשקיעים נכנסו מ2008 עם כל הכוח לשוק והשפיעו בצורה דרסטית על מחיר הדירות וכל משקיע גר בדירה אחת ואת הדירה השנייה משכיר לאדם אחר, יש המון דירות ריקות בארץ, אני לא יודע כמה ואני יודע שיש הרבה שגרים ביחידות דיור אז זה לא רק בארץ, היום הנדלן עולה כמעט בכול המדינות המפותחות וממילא יחידות דיור נפוץ אצל זוגות צעירים, ובעיני תמיד יהיה שימוש ביחידות דיור כי תמיד יחידות דיור יהיו יותר זולות להשכרה, וממילא זה תמיד פתרון לזוגות בתחילת החיים שאין להם עדיין מספיק הכנסות.

ואני מסכים שיש אזורים בארץ שיש שם מחסור רציני ולדעתי תמיד היה ותמיד יהיה אזורים ששם יש יותר ביקוש מהצע אבל להסיק שחסר דירות בכלל הארץ ובגלל זה מחיר דירה ממוצעת בישראל עולה, בעיני זה ברור בכלל.

 

[האזרח הקטן]

כשלפיד ועבאס (או מי שזה לא יהיה) יפנו את ההתנחלויות ייווצר ביקוש של עוד מאות אלפי דירות.

עד היום רק פוליטיקאים שהגיעו מהליכוד פינו התנחלויות, אין סיבה להניח שדווקא לפיד יפנה.

 

[Shnizelia]

במיוחד שאפשר לראות שכולם נמצאים בדירות אף אחד לא ישן ברחוב.

תלוי איך אתה מגדיר "חסר בית". אתה לא תראה המוני הומלסים ברחובות או פאבלות כמו בברזיל כי המדינה עשירה, אבל יש המון חסרי דיור.

* בני 30+ שגרים אצל ההורים (כמו עבדכם הנאמן כאן)
* בני 30+ שגרים בדירות שותפים. אני מספיק מבוגר כדי לזכור תקופה שמגורים עם שותפים אחרי גיל 24 נחשב לפאדיחה. היום מגורים עם שותפים בגיל 30-40 זה כבר בנורמה
* משפחה של 4-5 נפשות שנאלצת לגור בדירה 3 חדרים כי אין להם כסף לשדרג
* דירות מפוצלות וכל מיני קומבינות במושבים

לא תראה אנשים ישנים ברחובות, אבל הם חסרי דיור באותה מידה.

 

[Alon522]

כשמחירי הדירות עולים טבעי לחשוב שזה בגלל שחסר דירות, כי זה ההרגשה הטבעית של אדם שמחליט לקנות למרות שהמחיר לא זול.

ברור שיש אזורים כמו שכתבת שחסר דירות אבל בכללית בכל הארץ האם חסר דירות זה בכלל לא ברור, במיוחד שאפשר לראות שכולם נמצאים בדירות אף אחד לא ישן ברחוב.

לפני בערך חודש מישהו הביא כאן קישור של מאמר מקיף בנושא שטען שבכל מקום בעולם שמחירי הדירות עולים טוענים שזה בגלל מחסור בדירות, ומה שמאוד מעניין הוא שהמחסור הזה התגבר בקצב משמעותי בדיוק באותה נקודת זמן של ירידת ריביות על המשכנתאות...

אין פה סתירה, אלו 2 משתנים של אותה משוואה. הורדת הריבית אוטומטית מגדילה את ההיצע (הורדת המחיר הריאלי של רכישת דירה) מבלי לבנות עוד דירות ולכן הביקוש גדל בהתאם. אם מס' הדירות לא השתנה אז כן - המחסור החמיר. הנקודה החשובה היא שבניית עוד דירות באיזורי ביקוש היא פתרון ריאלי, כלומר אפילו אם אתה לא מסכים שהבעיה היא מחסור, אתה בטח תסכים שהגדלת מס' הדירות הנבנות (באיזורי ביקוש) יאט את עליית המחירים.

 

[אליהו]

תלוי איך אתה מגדיר "חסר בית". אתה לא תראה המוני הומלסים ברחובות או פאבלות כמו בברזיל כי המדינה עשירה, אבל יש המון חסרי דיור.

* בני 30+ שגרים אצל ההורים (כמו עבדכם הנאמן כאן)
* בני 30+ שגרים בדירות שותפים. אני מספיק מבוגר כדי לזכור תקופה שמגורים עם שותפים אחרי גיל 24 נחשב לפאדיחה. היום מגורים עם שותפים בגיל 30-40 זה כבר בנורמה
* משפחה של 4-5 נפשות שנאלצת לגור בדירה 3 חדרים כי אין להם כסף לשדרג
* דירות מפוצלות וכל מיני קומבינות במושבים

לא תראה אנשים ישנים ברחובות, אבל הם חסרי דיור באותה מידה.

אתה שוכח שיש גם הרבה דירות ריקות, וגם שלדעתי אתה יכול לשכור או לקנות דירה רק פשוט אתה כנראה רוצה אזור שהוא מאוד מסוים ויכול להיות ששם באמת יש מחסור, אני מדבר על עליית המחירים של דירה ממוצעת, ואני מסכים שיש אזורים ששם יש מחסור, אבל כשמדברים על ממוצע הדירות שזה אומר שלא מתייחסים רק לאזור מסוים אז לדעתי לא ברור בכלל שיש מחסור

 

[אליהו]

הורדת הריבית אוטומטית מגדילה את ההיצע

ברור לי שברגע שיש הורדת ריבית ממילא יותר אנשים יכולים לקנות דירה משלהם ולא רק לשכור כל החיים, וממילא זה משפיע על הביקוש, אבל כשדנים האם יש חסר בדירות כמו שיש חסר בלחם למשל, לדעתי זה נושא לא ברור בכלל, וכל עוד שלכולם יש דירה בין אם זה שכירות או קנייה אז לדעתי לא ברור שיש מחסור.

אם מס' הדירות לא השתנה אז כן - המחסור החמיר

ברור שבנו עוד דירות מ2008 האם זה מספיק או שלא, זה שאלה מצוינת שבדיוק על זה דנים.

אתה בטח תסכים שהגדלת מס' הדירות הנבנות (באיזורי ביקוש) יאט את עליית המחירים.

זה נכון בכל מקרה

 

[NoyC]

קחו בחשבון.
כשלפיד ועבאס (או מי שזה לא יהיה) יפנו את ההתנחלויות ייווצר ביקוש של עוד מאות אלפי דירות.


ואולי זה המטרה. להעשיר עוד יותר את בעלי הנכסים....

ההתנתקות עלתה למדינה יותר מ10 מיליארד ש"ח בשביל לפנות כמה אלפי אנשים.

אין סיכוי שהמדינה תפנה חצי מליון אנשים, לא אפשרי כלכלית ולא פוליטית, גם אז זה היה שנוי במחלוקת עם הפגנות אדירות.

 

[בובין חוט-השני]

חשוב להכיר את ההיסטוריה - המחירים בארץ ידעו גם לרדת בעבר (נומינלית וריאלית). למשל בין 1970 ל1980 עקב האינפלציה, ובין 1992 ל2008 עקב ריביות גבוהות ומשברים כלכליים.

בשנות התשעים ריבית הפריים עמדה סביב ה- 14% (הגיעה גם ל-18%). היום, לצורך השוואה, ריבית הפריים היא 2.75%.
יש בכלל "סרט" שנגיע לרמות האלו?

 

[אליהו]

בשנות התשעים ריבית הפריים עמדה סביב ה- 14% (הגיעה גם ל-18%). היום, לצורך השוואה, ריבית הפריים היא 2.75%.
יש בכלל "סרט" שנגיע לרמות האלו?

לא צריך להגיע לרמות כאלה גבוהות בשביל לייקר את המשכנתאות.
תחשוב שאם עד עכשיו ריבית הפריים הייתה 1.6 והיית יכול לקבל משכנתא ממוצעת של 3 אחוז או. מספיק שהריבית הפריים תעלה ל4 אחוז כמו שצפוי, והריבית הממוצעת תהיה 5.5 אחוז כמעט והכפלת את עלויות המשכנתא, וגם אם תפרוס את הכול ל30 שנה עדיין ההחזר החודשי יהיה משמעותי יותר גבוה.