הערכת שווי דירה

[yanosh34]

מי שעוקב אחר השווי הנקי שלו ובבעלותו דירה - כיצד אתם מחשבים את שווי הדירה?

הערכה עצמית עם עידכון פעם בשנה היא כנראה הכי מדויקת אבל אני מחפש חישוב יותר שיטתי.
הצמדה לאחד המדדים כגון מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לא בהכרח משקפת את השינוי בדירה עצמה משום שהמדד הוא ממוצע כלל ארצי. הצמדה גם לא עונה על השאלה של מהו מחיר הבסיס.

 

[מרק עוגיות]

מי שעוקב אחר השווי הנקי שלו ובבעלותו דירה - כיצד אתם מחשבים את שווי הדירה?

מה מטרת החישוב? אתה מתכנן למכור אותה? אם לא, אז זה לא ממש משנה כמה היא שווה. אם כן, אז השאלה היא בכמה אתה יכול למכור אותה, זה תלוי בדירה עצמה ולא במדדים כלל ארציים. אולי אפשר להשתמש בנתונים של מכירות דירות דומות באותו אזור ממדלן.

 

[מתכנת]

כיצד אתם מחשבים את שווי הדירה?

באתר מדלן יש מחיר ממוצע למ"ר לכל שכונה.
אני יודע בערך מה המרחק בין הדירה שלי לדירה הממוצעת ולפי זה מחשב.

 

[yanosh34]

מה מטרת החישוב? אתה מתכנן למכור אותה? אם לא, אז זה לא ממש משנה כמה היא שווה. אם כן, אז השאלה היא בכמה אתה יכול למכור אותה, זה תלוי בדירה עצמה ולא במדדים כלל ארציים. אולי אפשר להשתמש בנתונים של מכירות דירות דומות באותו אזור ממדלן.

אם אדע כמה היא שווה אוכל לחשב במדויק את תשואת השכירות שאני מקבל.
זה מידע שיכול להיות רלוונטי על מנת לקבל את ההחלטה האם למכור אותה או לא.

 

[אנון נימוס]

מדלן נותן לך גם עסקאות אחרונות ,
תוכל להשוות לדירות דומות (בקרוב)

 

[FIYaacov]

בדיוק לאחרונה כתבתי בגליון גוגל נוסחא שמוציאה את הערך למ"ר מאתר מדל"ן
אין לי מושג כל כמה זמן הם מעדכנים את זה
הנוסחא:

=IMPORTXML("https://www.madlan.co.il/local/%D7%91%D7%90%D7%A8%20%D7%A9%D7%91%D7%A2/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94%20%D7%93?source=source_search","//*[@id='main-price-index']/li[1]/span[1]/text()")

כאשר הקלט הראשון בנוסחא הוא הדף הראשי של השכונה שלך באתר מדל"ן - ראו לדוגמא
הקלט השני אומר לקלט הראשון איפה להסתכל בדף

 

[c881]

דירה שאתה משכיר למישהו? גר בה?

 

[yanosh34]

נחמד השימוש במדל"ן. משום מה הערך למ"ר בשכונה שלי לא מופיע שם כבר למעלה משנה כך שאני יכול לקבל רק את של העיר וזה פחות רלוונטי.

דירה שאתה משכיר למישהו? גר בה?

משכיר, לא שזה משנה כי שווי נקי כולל את כל הדירות בבעלות.

 

[אנון נימוס]

תציץ גם באתר של רשות המקרעין, לפעמים מדלן בפיגור ביחס לשם

ואתה יכול לתשאל מתווכים, כאילו אתה רוצה למכור, זה יתן לך מושג

 

[מתכנת]

ואתה יכול לתשאל מתווכים, כאילו אתה רוצה למכור, זה יתן לך מושג

זה טוב בשביל פעם ב..

אלא אם @FIYaacov יצליח להכניס נוסחה בגוגל spreadsheets שתתשאל את המתווכים ישירות

 

[FIYaacov]

אלא אם @FIYaacov יצליח להכניס נוסחה בגוגל spreadsheets שתתשאל את המתווכים ישירות

בבקשה

=askMetavech("How much is my apartment worth? I want to sell it (wink wink)")

 

[yanosh34]

אני אוהב את זה שבשוק ההון אני בא ביום האחרון של החודש, מעדכן שער של כמה ניירות ערך ומיד כל החשבונות והשווי הנקי מתעדכנים בצורה מדויקת.
מחפש משהו דומה או הכי קרוב שאפשר בשביל הדירה.
אז להעריך או לשאול מתווכים אני יכול אבל אני רוצה משהו אוטומטי ושעדיין יהיה מדויק.

 

[מתכנת]

הערך למ"ר בשכונה שלי לא מופיע שם כבר למעלה משנה

ובשכונות הסמוכות?

 

[yanosh34]

ובשכונות הסמוכות?

בסמוכות יש אבל הן כולן שונות באופן מהותי מהשכונה שלי.

 

[אנון נימוס]

אני אוהב את זה שבשוק ההון אני בא ביום האחרון של החודש, מעדכן שער של כמה ניירות ערך ומיד כל החשבונות והשווי הנקי מתעדכנים בצורה מדויקת.
מחפש משהו דומה או הכי קרוב שאפשר בשביל הדירה.
אז להעריך או לשאול מתווכים אני יכול אבל אני רוצה משהו אוטומטי ושעדיין יהיה מדויק.

זה אחד מההבדלים בין שוק יעיל ובין שוק שאיינו יעיל, ונדל״ן זה שוק שנסחר במידע חסר, היכולת האישית לקביעת שווי של המעריך מאוד קובעת את הצלחת ההשקעה שלו , אין דרך לעקוף את זה ״טכנית״

 

[מתכנת]

בסמוכות יש אבל הן כולן שונות באופן מהותי מהשכונה שלי.

רק באופיין או גם מחיר הדירות שונה משמעותית?

 

[yanosh34]

רק באופיין או גם מחיר הדירות שונה משמעותית?

שניהם

 

[FIYaacov]

אבל אני רוצה משהו אוטומטי ושעדיין יהיה מדויק.

מדוייק זה לא יהיה בכל מקרה.
הדיוק היחיד הוא כשאתה חותם על חוזה עם רוכש.

 

[Fitch]

עסקאות אחרונות של דירות דומות

 

[יעקב]

זה אחד מההבדלים בין שוק יעיל ובין שוק שאיינו יעיל, ונדל״ן זה שוק שנסחר במידע חסר, היכולת האישית לקביעת שווי של המעריך מאוד קובעת את הצלחת ההשקעה שלו , אין דרך לעקוף את זה ״טכנית״

אין פה קשר ליעילות השוק. דירה היא מוצר ייחודי ולכן זה לא כמו מניות שכולן זהות (כמובן מלבד מניות בכורה, מניות זהב וכו)