הערכת שווי דירה

[גרהם]

ואתה יודע שאין שום מקום בארץ שבו היו עיסקאות שהופיעו אחרי 3 חודשים ?
כי אני מכיר שכונה אחת שזה היה ועדיין ככה (מעדויות שכנים שקנו/מכרו)
אז מה בדיוק מוכיח זה שקיימות עיסקאות מ 3 החודשים האחרונים ? שכל העסקאות מ 3 החודשים האחרונים מופיעות באתר ?

לא יעזור איך שתסובב את זה. לא נכון שמחירי דירות מפורסמים אחרי למעלה משלושה חודשים כי יש המון דוגמאות נגדיות. לגבי השכונה שלל אני פחטת מעודכן.

 

[גרהם]

ואתה יודע שאין שום מקום בארץ שבו היו עיסקאות שהופיעו אחרי 3 חודשים ?
כי אני מכיר שכונה אחת שזה היה ועדיין ככה (מעדויות שכנים שקנו/מכרו)
אז מה בדיוק מוכיח זה שקיימות עיסקאות מ 3 החודשים האחרונים ? שכל העסקאות מ 3 החודשים האחרונים מופיעות באתר ?

לא יעזור איך שתסובב את זה. לא נכון שמחירי הדירות מפורסמים אחרי למעלה משלושה חודשים כי יש המון דוגמאות נגדיות. לגבי השכונה שלל אני פחות מעודכן.

 

[אנון נימוס]

לא יעזור איך שתסובב את זה. לא נכון שמחירי הדירות מפורסמים אחרי למעלה משלושה חודשים כי יש המון דוגמאות נגדיות. לגבי השכונה שלל אני פחות מעודכן.

אז ברמה הלוגית משפטית האמירה הגורפת שלך אינה נכונה ברמה העובדתית
(לא משנה איך שתסובב את זה)
הוויכוח עם זה טעות נקודתית או בעיה אינהרנטית אינו פתיר, מאחר ו@אורי ג. דיווח גם הוא שהרשומות אינן בדיוק "מושלמות" ונדמה לי שהוא תל אביבי ולא תושב פריפריה כמוני אני נוטה פחות להחזיק מאמינות האתר

 

[אורי ג.]

. דיווח גם הוא שהרשומות אינן בדיוק "מושלמות" ונדמה לי שהוא תל אביבי ולא תושב פריפריה כמוני אני נוטה פחות להחזיק מאמינות האתר

המחירים מדוייקים, הגדלים מנותקים מהמציאות (בדירות ישנות).

 

[Fitch]

הגדלים מנותקים מהמציאות (בדירות ישנות)

הגדלים הם כמופיע בנסח.
הגודל המופיע בנסח הוא לפי שיטת מדידה שהייתה נהוגה כשנוסח הנסח (פעם עם מרפסות, פעם בלי, פעם עם חדר שירות, פעם בלי וכד').

 

[אורי ג.]

הגודל המופיע בנסח הוא לפי שיטת מדידה שהייתה נהוגה כשנוסח הנסח (פעם עם מרפסות, פעם בלי, פעם עם חדר שירות, פעם בלי וכד').

אחלה רק שאין לזה שום קשר למציאות של גודל דירה כיום (תקן שמאות 9, או לפי חוק ערבות המכר). עדיף להתעלם מזה לחלוטין, זה סתם מטעה.

 

[passive income]

באתר מדלן יש מחיר ממוצע למ"ר לכל שכונה.
אני יודע בערך מה המרחק בין הדירה שלי לדירה הממוצעת ולפי זה מחשב.

איך אתה יודע את המרחק? כי קנית אותה בעבר הרי ?
האם צריך לחשב את השכירות למטר מרובע כדי להשליך את התשואה על השכירות של נכס חלקי ?

דוגמא:
יש לי בית 3 קומות. אני משכיר את הקומה התחתונה למישהו. איך אני מחשב את התשואה לשכירות במקרה זה ?
לוקח נתונים ממדלן ממוצע למטר מרובע, מודד כמה מטרים מרובעים הקומה תחתונה, ולפי זה אני מגיע לתשואה ?
האם במדלן כלול המטרים של הגינה ? או רק בנוי ?
@FIYaacov

https://docs.google.com/spreadsheet...vb5Z0kXsTeDjqVoqD2amnk7Qv2I/edit#gid=38146923

 

[מתכנת]

איך אתה יודע את המרחק? כי קנית אותה בעבר הרי ?

דירה שמחיר למ"ר בה שונה מהממוצע בשכונה זה כי היא שונה מהממוצע.
במקרה שלי הדירה קטנה יותר מהממוצע, וככל שהדירה קטנה יותר המחיר למ"ר גבוה יותר (לפחות באזור שלי זה כך)
ראיתי את זה משתקף גם במחיר ששילמתי, גם בדקתי מספר פעמים על דירות אחרות באזור הדירות הקטנות יותר יקרות יותר למ"ר ולהיפך.

האם צריך לחשב את השכירות למטר מרובע כדי להשליך את התשואה על השכירות של נכס חלקי ?

שאלה טובה.
לא חשבתי עליה, כי זה מיותר בעיני לחשב תשואת שכירות על דירת מגורים בבעלותי.

 

[Honey jar]

שאלה טובה.
לא חשבתי עליה, כי זה מיותר בעיני לחשב תשואת שכירות על דירת מגורים בבעלותי.

בכלל לא מיותר.
תאר לך שאתה גר בשכירות ומשלם 50 אלף שקל בשנה.
נאמר שפתאום התעשרת במיליון שקלים וקנית את הדירה שאתה שוכר באותם מיליון ש"ח.
נו, זו לא תשואה של 5%?
אדרבא, אין לך בעיות של גבייה משוכרים, אין מס, אין שוכרים שהורסים את לעצמך את הדירה, אתה תוכל להעלות לעצמך את שכ"ד בלי לדאוג שתתעצבן ותעבור לדירה אחרת, אתה תוכל מידי פעם לוותר לעצמך על שכ"ד של חודש - חודשיים אם יהיו לך קשיי נזילות, ואתה לא תעקם לעצמך פרצוף.
עבורך, אתה השוכר המושלם ביותר שתוכל למצוא.

 

[מתכנת]

בכלל לא מיותר.
תאר לך שאתה גר בשכירות ומשלם 50 אלף שקל בשנה.
נאמר שפתאום התעשרת במיליון שקלים וקנית את הדירה שאתה שוכר באותם מיליון ש"ח.
נו, זו לא תשואה של 5%?

המידע הזה לא יתן לי הרבה, כי הסיבה למגורים במקום המסוים היא משיקולים משפחתיים בעיקר.

אתה תוכל להעלות לעצמך את שכ"ד בלי לדאוג שתתעצבן ותעבור לדירה אחרת, אתה תוכל מידי פעם לוותר לעצמך על שכ"ד של חודש - חודשיים אם יהיו לך קשיי נזילות, ואתה לא תעקם לעצמך פרצוף.
עבורך, אתה השוכר המושלם ביותר שתוכל למצוא.

טוב, על זה בכלל אין לי מה לענות. טיעון רציני. (או שהיית ציני ואיכשהו פספסתי את זה)

 

[Honey jar]

המידע הזה לא יתן לי הרבה, כי הסיבה למגורים במקום המסוים היא משיקולים משפחתיים בעיקר.

אולי אני זה שמפספס משהו, אבל מה זה משנה שהשיקולים הם משפחתיים?
השאלה הייתה האם יש טעם לחשב תשואה מדירה בבעלותך לא?

טוב, על זה בכלל אין לי מה לענות. טיעון רציני. (או שהיית ציני ואיכשהו פספסתי את זה)

הייתי די רציני האמת.

 

[מתכנת]

אולי אני זה שמפספס משהו, אבל מה זה משנה שהשיקולים הם משפחתיים?
השאלה הייתה האם יש טעם לחשב תשואה מדירה בבעלותך לא?

מה זה ייתן לי שאדע שתשואת השכירות התיאורטית של הדירה של עצמי היא X ? מה אעשה עם המידע הזה?
אם בעקבות הנתון הזה הייתי מגיע לתובנה שמבחינה כלכלית כדאי לי לבחור בבית אחר היה לזה טעם אבל במקרה שלי לא. לכן רשמתי שיקולים משפחתיים.

 

[Honey jar]

מה זה ייתן לי שאדע שתשואת השכירות התיאורטית של הדירה של עצמי היא X ? מה אעשה עם המידע הזה?.

זה לא סתם מידע, אלא זו תשואה לכל דבר. חשבון הבנק שלך מושפע מזה.

 

[מתכנת]

חשבון הבנק שלך מושפע מזה.

תסביר לי איך בדיוק.

 

[Honey jar]

תסביר לי איך בדיוק.

אם בשנת 2017 שכרת דירה, ובשנת 2018 קנית את הדירה ( נניח ללא צורך במשכנתא), חשבון הבנק שלך יגדל בגובה שכר הדירה שאתה כבר לא משלם.

 

[מתכנת]

אם בשנת 2017 שכרת דירה, ובשנת 2018 קנית את הדירה ( נניח ללא צורך במשכנתא), חשבון הבנק שלך יגדל בגובה שכר הדירה שאתה כבר לא משלם.

בשנת 2017 לא שכרתי דירה, גם לא ב 2016 ואפילו לא ב 2011.
מתגורר בדירה כמה שנים ולא מתכנן לעזוב אותה.
איך עכשיו המספר התאורטי של תשואת השכירות משפיע לי על חשבון הבנק?!

 

[גרהם]

אם בשנת 2017 שכרת דירה, ובשנת 2018 קנית את הדירה ( נניח ללא צורך במשכנתא), חשבון הבנק שלך יגדל בגובה שכר הדירה שאתה כבר לא משלם.

אז אם בשנת 2010 קניתי מערוך עם מחמ של 10 שנים ןהשנה מחיר המערוך ירד ב- 3 שקלים לעומת שנה שעברה, להוריד 30 אגורות מההכנסה שלי. כך לגבי כל מוצר או שרות מתמשך שאני צורך?

 

[אורי ג.]

אז אם בשנת 2010 קניתי מערוך עם מחמ של 10 שנים ןהשנה מחיר המערוך ירד ב- 3 שקלים לעומת שנה שעברה, להוריד 30 אגורות מההכנסה שלי. כך לגבי כל מוצר או שרות מתמשך שאני צורך?

לא כי אתה לא ממש יכול לשכור אותם.

 

[Honey jar]

אז אם בשנת 2010 קניתי מערוך עם מחמ של 10 שנים ןהשנה מחיר המערוך ירד ב- 3 שקלים לעומת שנה שעברה, להוריד 30 אגורות מההכנסה שלי. כך לגבי כל מוצר או שרות מתמשך שאני צורך?

מגורים הם לא מערוך, והם לא כל שירות.
מגורים הם מוצר צריכה ייחודי בהקשר הזה.

בשנת 2017 לא שכרתי דירה, גם לא ב 2016 ואפילו לא ב 2011.
מתגורר בדירה כמה שנים ולא מתכנן לעזוב אותה.
איך עכשיו המספר התאורטי של תשואת השכירות משפיע לי על חשבון הבנק?!

לא הבנת את העקרון מאחורי הדוגמא המומצאת שלי?

 

[גרהם]

לא כי אתה לא ממש יכול לשכור אותם.

מה ההבדל בין שכירות לבין החלק היחסי במחיר הרכישה לפי אורך חיי הנכס?

מגורים הם מוצר צריכה ייחודי בהקשר הזה.

למה ייחודי? אני חייב גם מיטה כדי לישון ומקרר כדי לשמור אוכל טרי. למה לא להתחשב בשינוי המחיר שלהם? או שרק כאשר יש שירות שכירות / ליסינג אז כן נכון להביא בחשבון הכנסות רעיוניות (למשל רכב)?

ולמה אם מעולם לא שכרתי דירה נכון לכלטל הכנסה רעיונית אבל אם מעולם לא שכרתי מקרר זה לא נכון? בשני המקרים יש עלות לשימוש.