האם למכור דירת 3 חדרים במעלה אדומים, עם תזרים חודשי שלילי?

[כימאי]

[נמחק - יוסיק]

 

[HHH]

[נמחק - יוסיק]

 

[השועל]

ניתן למכור את הדירה כיום בסכום של 1,650,000 עד 1,670,000

אתה *מקווה* שהיא תוכל למכור בסכום הנ׳׳ל.

שכ"ד שניתן לקבל על הדירה הוא 4500 לכל היותר - מה שאומר שתזרים המזומנים החודשי הוא שלילי

תזרים שלילי לא הופך השקעה לטובה או לא - אלא הרווח המצרפי שכולל את עליית שווי הנכס.

לחברתי יש דירה להשקעה במעלה אדומים

מרשה לעצמי לענות לגופו של עניין כי אני מכיר את מעלה אדומים טוב.


לקנות למגורים - לגיטימי.
לקנות להשקעה - גם לגיטימי, אבל היא כנראה לא תהיה ההשקעה הכי טובה בלשון המעטה.

מדוע לדעתי לא כדאי להשקיע שם?
1) אפשרויות תעסוקה מוגבלות - למעט כמה מפעלים במישור אדומים, רוב גדול של מקומות התעסוקה הם בירושלים, שהיא *כאילו קרובה*, אבל בפועל רחוקה מאוד ואגע בזה בסעיפים הבאים.
2) תשתיות לקויות - הכביש בין מעלה אדומים לירושלים מלא בפקקים, בגלל מספר הנתיבים, המבנה הטופוגרפי ובעיקר בגלל המחסום שגורם לצוואר בקבוק רציני.
3) תחב׳׳צ ירוד - מדינת ישראל בנתה לאורך השנים רכבות לשדרות, נתיבות, בית שאן, עפולה - אבל את יהודה ושומרון היא השאירה בחוץ, אם אפילו עכשיו - שיש ממשלת ימין הומוגנית בשלטון - לא מקודמת אפילו תוכנית לרכבת שם אז זה כנראה לא יקרה בחיים.

מעלה אדומים עיר מטופחת, עם אחלה של נוף - אבל לא הייתי משקיע שם בגלל הפקקים, תשתיות וחוסר תחב׳׳צ שנובע בעיקר בגלל שהעיר הזאת בשטחים.

אם זה דירה להשקעה כפי שהצגת - תמיד אפשר למכור ולקנות בעיר עם פוטנציאל גבוה יותר ועם ביקוש ער יותר של שוכרים

 

[Meni Adam]

הסיבות למכור את הדירה הן:
- לדירה תזרים שלילי, שכ"ד גבוה יותר מהחזר המשכנתא
- הדירה "מיצתה" את עצמה מבחינת עלייה
- אין כסף נזיל לשפץ את הדירה או להקטין את המשכנתא

הסיבות לא למכור את הדירה הן:
- אם תמכור את הדירה, לא תיצמד יותר לעליית מחירי הדיור
- ירידה בביקושים בשנה האחרונה, בעבר ככל הנראה יכלה למכור את הדירה ב 1,750,000
- היא לא תוכל לקנות דירה אחרת באותו סכום, כי לא יאשרו לה משכנתא בסכום הזה
- היא חוששת שלא תמצא אלטרנטיבת השקעה אחרת בכסף שיישאר (בערך 650,000)

1. עד כמה התזרים השלילי מקשה עליה ביום יום? עליית מחיר מאוד קטנה של 10k בשנה בערך הדירה תכסה את ההפרש +
2. למה החלטת שהדירה מיצתה את עצמה מבחינת העליות? לפי ההערכות המצב הנוכחי זמני והביקוש יחזור בשנים הקרובות עם הורדת הריבית וכתוצאה מיזה המחירים יחזרו לעלות
3. זאת דירה יחידה שלה או דירה שניה להשקעה?

 

[מכל מלמדי השכלתי]

לפי ההערכות המצב הנוכחי זמני והביקוש יחזור בשנים הקרובות עם הורדת הריבית וכתוצאה מיזה המחירים יחזרו לעלות

הערכות של מי?

 

[השועל]

לפי ההערכות המצב הנוכחי זמני והביקוש יחזור בשנים הקרובות עם הורדת הריבית וכתוצאה מיזה המחירים יחזרו לעלות

לא כדאי לבסס השקעה על סמך ״הערכות״ של ״בכירים״ בעיתונות הכלכלית

 

[אחד_שיודע]

תודה על התגובות המרובות, הרבה כיוונים לחשיבה

אוסיף מספר נתונים או נקודות, בהקשר לדברים שעלו בדיון -

1. תזרים שלילי - התזרים השלילי כן מפריע לה. היא מפרנסת יחידה שלא גומרת את החודש, וחייה בשכירות גבוהה יותר ממה שהיא משכירה. כיום התזרים שלה שלילי.
2. אם היום הייתה מבצעת את העסקה (קונה את הדירה של עצמה) - התשובה היא לא
3. לגבי המשכנתא - המשכנתא אכן לא תוכננה טוב. תוכננה על ידי יועץ משכנתאות, שכל המטרה הייתה למכור את הדירה תוך שנתיים. 2/3 מהמשכנתא צמודה למדד, ו1/3 בפריים.
4. לגבי מחזור המשכנתא - קשה עד בלתי אפשרי למחזר אותה למשהו טוב יותר. כדי למחזר למשכנתא טובה יותר, צריך לעלות את ההחזר החודשי בעוד לפחות 1000 שח, וזה לא החזר שהיא תצליח לעמוד בו. גם לא יאשרו לה החזר כזה. לא יאשרו לה משכנתא בבנק אחר, כיוון שאין לה הכנסה מספיק גבוהה, ככה שלא ניתן לעשות תחרות בין הבנקים.
5. לגבי מחיר הדירה - היא קיבלה הצעה של 1,650,000 כבר מספר פעמים, זה מחיר ריאלי (10K פחות או יותר)
6. לגבי זה שהדירה "מיצתה את עצמה" - בטווח הארוך הדירה תעלה במידה ומחירי הדירות באזור ימשיכו לעלות. הדירה נרכשה במחיר אטרקטיבי בזמנו, מתחת למחיר השוק. זו הייתה הכוונה בכך שמיצתה את עצמה.


באופן אישי, לי נראה שהדירה עצמה יכולה להיות השקעה טובה בפני עצמה, אבל אולי ההשקעה הזו אינה מתאימה לה.
נראה שההשקעה הזו גדולה עליה כרגע מבחינת המינוף, ומי שמרוויח מזה הוא בעיקר הבנק.
למרות שהיא משלמת משכנתא שנתיים, החוב שלה לבנק לא ירד, אלא עלה.. (כמו שנאמר קודם, 2/3 צמוד למדד)
נראה שאם המשכנתא הייתה נמוכה יותר ומתוכננת טוב יותר, והיה כסף לשפץ את הדירה, אז מדובר בהשקעה סבירה בנדל"ן.
יש אולי אופציה לקחת עוד 100,000 מתוך קרן השתלמות, וגם אותם לזרוק על הדירה לשיפוץ / משכנתא, אבל אז תהיה מושקעת עוד יותר בדירה, ב 100%, וזה גם מסוכן.

האם זו עלולה להיות טעות להמשיך להחזיק את הדירה, או טעות למכור את הדירה?

 

[ABCD]

תודה על התגובות המרובות, הרבה כיוונים לחשיבה

אוסיף מספר נתונים או נקודות, בהקשר לדברים שעלו בדיון -

1. תזרים שלילי - התזרים השלילי כן מפריע לה. היא מפרנסת יחידה שלא גומרת את החודש, וחייה בשכירות גבוהה יותר ממה שהיא משכירה. כיום התזרים שלה שלילי.
2. אם היום הייתה מבצעת את העסקה (קונה את הדירה של עצמה) - התשובה היא לא
3. לגבי המשכנתא - המשכנתא אכן לא תוכננה טוב. תוכננה על ידי יועץ משכנתאות, שכל המטרה הייתה למכור את הדירה תוך שנתיים. 2/3 מהמשכנתא צמודה למדד, ו1/3 בפריים.
4. לגבי מחזור המשכנתא - קשה עד בלתי אפשרי למחזר אותה למשהו טוב יותר. כדי למחזר למשכנתא טובה יותר, צריך לעלות את ההחזר החודשי בעוד לפחות 1000 שח, וזה לא החזר שהיא תצליח לעמוד בו. גם לא יאשרו לה החזר כזה. לא יאשרו לה משכנתא בבנק אחר, כיוון שאין לה הכנסה מספיק גבוהה, ככה שלא ניתן לעשות תחרות בין הבנקים.
5. לגבי מחיר הדירה - היא קיבלה הצעה של 1,650,000 כבר מספר פעמים, זה מחיר ריאלי (10K פחות או יותר)
6. לגבי זה שהדירה "מיצתה את עצמה" - בטווח הארוך הדירה תעלה במידה ומחירי הדירות באזור ימשיכו לעלות. הדירה נרכשה במחיר אטרקטיבי בזמנו, מתחת למחיר השוק. זו הייתה הכוונה בכך שמיצתה את עצמה.


באופן אישי, לי נראה שהדירה עצמה יכולה להיות השקעה טובה בפני עצמה, אבל אולי ההשקעה הזו אינה מתאימה לה.
נראה שההשקעה הזו גדולה עליה כרגע מבחינת המינוף, ומי שמרוויח מזה הוא בעיקר הבנק.
למרות שהיא משלמת משכנתא שנתיים, החוב שלה לבנק לא ירד, אלא עלה.. (כמו שנאמר קודם, 2/3 צמוד למדד)
נראה שאם המשכנתא הייתה נמוכה יותר ומתוכננת טוב יותר, והיה כסף לשפץ את הדירה, אז מדובר בהשקעה סבירה בנדל"ן.
יש אולי אופציה לקחת עוד 100,000 מתוך קרן השתלמות, וגם אותם לזרוק על הדירה לשיפוץ / משכנתא, אבל אז תהיה מושקעת עוד יותר בדירה, ב 100%, וזה גם מסוכן.

האם זו עלולה להיות טעות להמשיך להחזיק את הדירה, או טעות למכור את הדירה?

מה המסלולים וריביות של המשכנתא?

 

[יעקב 1]

לאנשים רבים, זו הדרך היחידה לחסוך. משכנתא=חיסכון כפוי.

לפי הנתונים שנתת כיום התשואה משכירות היא 3.3 אחוז בערך (לפי שווי של 1.5 M, ניכיתי חודש להוצאות). לא מעט מידי וגם לא הרבה מידי.

החוב כן ירד, כי אינפלציה משפיעה בסופו של דבר על השכר, גם אם לא באופן מידי.

יתכן שכדאי לשקול להחליף מסלולים למסלול יותר יציב, גם במחיר של ריבית גבוהה מידי, מכיוון שנשמע שמטריד אותה מאוד החוסר וודאות.

מכירה של הדירה, במקרים רבים עשויה להיות פתח לבזבוז ההון שהושג כבר, הייתי מאוד נרתע ממתן עצה לאדם אחר ביחס למכירת דירה, אלא אם כן אני מכיר אותו באופן אישי ויודע כמה הוא מחושב מבחינה כלכלית.

לא ייעוץ, לא המלצה.