האם זה הזמן הנכון למכור את הדירה?

[Cat]

ברשות אבי שתי דירות במרכז שכרגע יש בהן שוכרים, דבר שמניב 3% בשנה (אחרי הוצאות וכו').
לפי הצהרות הבנק הפדרלי בארצות הברית, הריבית ככל הנראה תמשיך לעלות לפחות לאיזור של עוד אחוז אחד עד סוף 2023 (גם שנה שעברה הם אמרו את אותו דבר והריבית עלתה יותר מאחוז אחד) - וכמובן, בנק ישראל הולך אחריהם.
כמו כן, הבנקים המרכזיים הצהירו שאין בכוונתם להחזיר את שיעור הריבית לרמה האפסית שהיתה נהוגה בעשור האחרון ושאנחנו לקראת תקופה שבה מחיר הכסף כבר אינו אפסי.
לפי מגמה זו, ובהינתן העובדה שניתן לקבל מהבנקים ריביות בפק"מים שגבוהות מהתשואה שכרגע אפשרית מנדל"ן אבי שוקל למכור את הדירות ולסגור את הכסף באפיקים אחרים שמניבים לו אחוזים גבוהים יותר וגם מבלי להתעסק עם שוכרים ותלונות כאלה ואחרות.
הדיבור הוא שב20 לחודש בהעלאת הריבית הבאה, הכיוון הוא להעלאה של בין רבע אחוז לחצי אחוז מה שהופך גם אחרי ניכוי מס את הפק"מים להרבה יותר אטרקטיביים.

הבעיה העיקרית עם גישה זו היא שפקמ"ים/קרנות שיקליות הם לא מנוע ליצירת עושר (מאחר והתשואה עליהן היא נמוכה מקצב האינפלציה - חשוב להדגיש שהמצב בנדל"ן גרוע אפילו עוד יותר כי התשואה משכירות נמוכה יותר מהאינפלציה).
בנוסף, אם בוחנים את השכר החציוני בישראל ומשלבים אותו יחד עם שיעור הריבית ועם מחירי הדירות הנוכחיים, לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שמחירי הנדלן בדרך למטה ולפי העובדות בשטח הדירות האלו עלולות לאבד אחוזים גבוהים מהערך שלהן.

בניגוד למשל למניות שמאחוריהן עומדת חברה שפועלת ומוכרת ומייצרת רווחים וכך למעשה השווי והערך שלה עולים, בשוק הנדל"ן דברים עובדים טיפה אחרת ואילו כאן כוחות השוק שדוחפים את המחירים למעלה הם בעיקר היכולת של הקונים להמשיך לקנות בהיקפים גדולים ברמות המחירים האלה. אנחנו תוהים לעצמו אם לאור הריביות המחירים עוד יכולים להעלות (הימור שלי ולפי העובדות בשטח - לא) כלומר, זה לא שאין דירות למכירה, קבלנים נותרים עם המון דירות שנותרות ריקות ומחכות לקונים. את המצב התקוע הזה יכולים לפתור רק שני דברים, או שהריבית תרד או שהמחירים ירדו -> כרגע נראה שזה הולך לאפשרות השניה.

יש לנו קרובי משפחה שגם העמידו את הדירה הנשכרת למכירה והיא מוצעת בשוק כמה חודשים טובים (כלומר - אנשים כבר לא מוכנים לקנות במחירים הנוכחיים) - סיפור דומה אני שומעת גם מאנשים שעובדים איתי.
האם השנים הטובות של הנדל"ן נגמרו והגיע הזמן למכור את הדירות (שמניבות כרגע פחות תשואה מפק"ם) ולחפש סוג אחר של נכסים לשימור כוח הקניה?
החשש העיקרי בנוסף לתשואה הנמוכה, היא שמחירי הדירות יחתכו - אני מתחילה לראות ירידות בכל האתרים (אף ישנן דירות שמחירן ירד בכמעט חצי מליון בשנה האחרונה) ויותר מזה, קבלנים נותרים עם מלאים של דירות שפשוט לא נמכרות ברף המחירים הנוכחי ונותנים הנחות מפליגות שיכולות לקבוע את המגמה של השוק הזה בשנים הקרובות, דבר שמאוד מזכיר את מה שקרה בין 2008-2011 אחרי משבר הנדל"ן העולמי.

הלך הרוח של אבא שלי הוא שעדיף למכור את הדירות בהפסד של 5% מאשר להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.
אשמח לדעתכם.

 

[האזרח הקטן]

אם הנחת המוצא שלכם היא שמחירי הדירות צפויים לרדת לאורך זמן, בוודאי שעדיף למכור מוקדם מאשר מאוחר.
כמובן שאם ההערכה שלכם לא תתממש, זה ישנה את התוצאה, אבל אף אחד לא יכול לדעת היום מה יהיו מחירי הדירות בעוד 5 שנים מהיום, ובוודאי שלא מחיר נכס ספציפי.
שימי לב שמכיוון שיש לו שתי דירות, יהיה לו מס שבח על הרווח מהדירה אותה מוכר.

 

[חתול לילה]

אם הנחת המוצא שלכם היא שמחירי הדירות צפויים לרדת לאורך זמן, בוודאי שעדיף למכור מוקדם מאשר מאוחר.
כמובן שאם ההערכה שלכם לא תתממש, זה ישנה את התוצאה, אבל אף אחד לא יכול לדעת היום מה יהיו מחירי הדירות בעוד 5 שנים מהיום, ובוודאי שלא מחיר נכס ספציפי.
שימי לב שמכיוון שיש לו שתי דירות, יהיה לו מס שבח על הרווח מהדירה אותה מוכר.

ואותו דבר על הריבית, זה שבשנה הקרובה יהיו ריביות יפות לא אומר שום דבר על הריבית בשנים הבאות.

מצד שני אפשר לנעול עכשיו ריבית ריאלית של 1% באג"ח ארוך, אולי זה יותר טוב מלהתעסק עם שוכרים מעצבנים.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בהנחה שהשיקול הוא כלכלי, זה עניין של מיסוי + השקעה אלטרנטיבית.

לדעתי האישית, הנחת המוצא שלך שגויה:

להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.

בנוסף, לדעתי נכון יותר להבין מה המגמה בדירות הספציפיות שלך ולא לחפש להסיק על מגמות ארציות.

 

[פטל ואוכמניות]

צריך לחזור בחזרה לשולחן הסרטוט ולהיזכר:
- מה עמד מאחורי ההחלטה בעבר לרכוש את הדירות
- מה נשאר נכון ורלוונטי מאז, ומה כבר לא
- בהינתן שמדובר באבא שלך, נניח שהוא לקראת פרישה אם לא כבר אחרי; מה אופק השימוש שלו בכסף שהושקע? האם התכוון למכור את הדירות בעתיד? האם התכוון להסתמך על תזרים הכנסות חודשי משכירות, ומה יקרה במידה ולא יהיה?

זה יעזור לקחת החלטה מושכלת, השקעה בנדל״ן היא לא נזילה כמו פקדון שבועי.

 

[גרהם]

האם יש שיקול של העברה בין דורית? דירה שמיועדת להעברה כזו מגדרת סיכון לדבר הבא, אבל גם יכולה ליצור סיבוכים משפחתיים, ויש שיקולים דומים נוספים.

 

[DudeOFortune]

יש משכנתאות?
לא ברור מה משנה אם מחירי הדירות יירדו קצת.
יש שכירות, הבדל של 1-2% תשואה לדעתי פחות קריטי.
לא הייתי מוכר ושם בפק"מ לא רואה בכך טעם.
הייתי נשאר עם האסטרטגיה של 2 נכסים מניבים.

 

[yik - financial planner]

הבעיה העיקרית עם גישה זו היא שפקמ"ים/קרנות שיקליות הם לא מנוע ליצירת עושר

זה נכון, פקמים למיניהן יתנו לך לאורך זמן אפס אחוז ריאלי במקרה הטוב ושחיקת ההון במקרה הרע.
דירות בישראל נתנו בעבר 2-3 צמוד וזה הצפי תשואה שלהן לאורך זמן. לא ברור אם מעכשיו והלאה כי יתכן ואנחנו נמצאים בנקודת פיק כרגע.

תלוי מה הצורך של אביך, אם זה תזרים אז יתכן שדירות כן מתאימות. שים לב שיש לך מס מופחת. מה שאין בפקמים. כמו שאמרו פה הריבית הגבוהה בפקמים לא תישאר לאורך זמן.

אם ההחלטה היא למכור את הדירות אז אני הייתי הולך למניות, לדעתי מעבר לפקמים פחות הגיוני כלכלית...

לא ייעוץ לא המלצה

 

[מרקר]

ברשות אבי שתי דירות במרכז שכרגע יש בהן שוכרים, דבר שמניב 3% בשנה (אחרי הוצאות וכו').
לפי הצהרות הבנק הפדרלי בארצות הברית, הריבית ככל הנראה תמשיך לעלות לפחות לאיזור של עוד אחוז אחד עד סוף 2023 (גם שנה שעברה הם אמרו את אותו דבר והריבית עלתה יותר מאחוז אחד) - וכמובן, בנק ישראל הולך אחריהם.
כמו כן, הבנקים המרכזיים הצהירו שאין בכוונתם להחזיר את שיעור הריבית לרמה האפסית שהיתה נהוגה בעשור האחרון ושאנחנו לקראת תקופה שבה מחיר הכסף כבר אינו אפסי.
לפי מגמה זו, ובהינתן העובדה שניתן לקבל מהבנקים ריביות בפק"מים שגבוהות מהתשואה שכרגע אפשרית מנדל"ן אבי שוקל למכור את הדירות ולסגור את הכסף באפיקים אחרים שמניבים לו אחוזים גבוהים יותר וגם מבלי להתעסק עם שוכרים ותלונות כאלה ואחרות.
הדיבור הוא שב20 לחודש בהעלאת הריבית הבאה, הכיוון הוא להעלאה של בין רבע אחוז לחצי אחוז מה שהופך גם אחרי ניכוי מס את הפק"מים להרבה יותר אטרקטיביים.

הבעיה העיקרית עם גישה זו היא שפקמ"ים/קרנות שיקליות הם לא מנוע ליצירת עושר (מאחר והתשואה עליהן היא נמוכה מקצב האינפלציה - חשוב להדגיש שהמצב בנדל"ן גרוע אפילו עוד יותר כי התשואה משכירות נמוכה יותר מהאינפלציה).
בנוסף, אם בוחנים את השכר החציוני בישראל ומשלבים אותו יחד עם שיעור הריבית ועם מחירי הדירות הנוכחיים, לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שמחירי הנדלן בדרך למטה ולפי העובדות בשטח הדירות האלו עלולות לאבד אחוזים גבוהים מהערך שלהן.

בניגוד למשל למניות שמאחוריהן עומדת חברה שפועלת ומוכרת ומייצרת רווחים וכך למעשה השווי והערך שלה עולים, בשוק הנדל"ן דברים עובדים טיפה אחרת ואילו כאן כוחות השוק שדוחפים את המחירים למעלה הם בעיקר היכולת של הקונים להמשיך לקנות בהיקפים גדולים ברמות המחירים האלה. אנחנו תוהים לעצמו אם לאור הריביות המחירים עוד יכולים להעלות (הימור שלי ולפי העובדות בשטח - לא) כלומר, זה לא שאין דירות למכירה, קבלנים נותרים עם המון דירות שנותרות ריקות ומחכות לקונים. את המצב התקוע הזה יכולים לפתור רק שני דברים, או שהריבית תרד או שהמחירים ירדו -> כרגע נראה שזה הולך לאפשרות השניה.

יש לנו קרובי משפחה שגם העמידו את הדירה הנשכרת למכירה והיא מוצעת בשוק כמה חודשים טובים (כלומר - אנשים כבר לא מוכנים לקנות במחירים הנוכחיים) - סיפור דומה אני שומעת גם מאנשים שעובדים איתי.
האם השנים הטובות של הנדל"ן נגמרו והגיע הזמן למכור את הדירות (שמניבות כרגע פחות תשואה מפק"ם) ולחפש סוג אחר של נכסים לשימור כוח הקניה?
החשש העיקרי בנוסף לתשואה הנמוכה, היא שמחירי הדירות יחתכו - אני מתחילה לראות ירידות בכל האתרים (אף ישנן דירות שמחירן ירד בכמעט חצי מליון בשנה האחרונה) ויותר מזה, קבלנים נותרים עם מלאים של דירות שפשוט לא נמכרות ברף המחירים הנוכחי ונותנים הנחות מפליגות שיכולות לקבוע את המגמה של השוק הזה בשנים הקרובות, דבר שמאוד מזכיר את מה שקרה בין 2008-2011 אחרי משבר הנדל"ן העולמי.

הלך הרוח של אבא שלי הוא שעדיף למכור את הדירות בהפסד של 5% מאשר להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.
אשמח לדעתכם.

באופן כללי אני מסכים עם הניתוח חוץ מכמה נקודות:
"שפקמ"ים... הם לא מנוע ליצירת עושר" - יש פק"מים שצמודים למדד (אישית אני שמעתי בעבר על מדד+2 שהבנקים הציעו לטווח ארוך - זה כמעט כמו הציפיות מדירה לטווח ארוך). אין סיבה אמיתית שמשקיע ישים כסף לטווח ארוך מאוד בשביל לקבל פחות מהאינפלציה, זה פשוט נוגד את ההגיון הכלכלי. למעשה, אנשים ששמו דולרים בפק"מ ב1980 בארה"ב בריבית של בערך 20% וכדומה לטווח ארוך הרוויחו הרבה יותר מדירות וכמעט עברו את המניות מניתוחים שאני קראתי. כמובן, לא ניתן לנחש מראש מה תהיה האינפלציה והאם הגענו לשיא הריביות.

השאלה שאני חושב היא האם אתם מתכוונים להחזיק בנכס לעוד 15+ שנים, או שהייתם בכל מקרה רוצים לממש רווחים ב-10 שנה הקרובות. בנדל"ן חלק גבוה מהרווח תקוע בבלוקים עד המכירה למעשה והתשואה כמו שכבר כתבת זה לא החלק שעושה אותך עשיר אלא רק אולי מפצה על הריבית (והיום גם זה לא). אני אישית חושב שדירה צריכה לטווח ארוך להניב לפני מס תשואה של מדד+3 וככה אני אישית מסתכל על דירה. זה דומה גם לשוק הסחורות כי יש ציקליות לפי הריבית כמו שתיארת. היתרון הגדול של דירה זה דווקא ההתמנפות עליה ובישראל/ארה"ב יש יתרונות מיסוי שונים שהופכים אותה להשקעה אטרקטיבית ביחס למניות (אני אישית לא אוהב מינוף אז אני לא משקיע בנדל"ן, אבל המינוף הוא יתרון משמעותי ביחס לאפיקים אחרים. בלי מינוף היתרונות של נדל"ן מול מניות כמעט לא קיימים לטעמי חוץ מדירה ראשונה אולי בגלל יתרונות מיסוי).

 

[orensp]

ברשות אבי שתי דירות במרכז שכרגע יש בהן שוכרים, דבר שמניב 3% בשנה (אחרי הוצאות וכו').
לפי הצהרות הבנק הפדרלי בארצות הברית, הריבית ככל הנראה תמשיך לעלות לפחות לאיזור של עוד אחוז אחד עד סוף 2023 (גם שנה שעברה הם אמרו את אותו דבר והריבית עלתה יותר מאחוז אחד) - וכמובן, בנק ישראל הולך אחריהם.
כמו כן, הבנקים המרכזיים הצהירו שאין בכוונתם להחזיר את שיעור הריבית לרמה האפסית שהיתה נהוגה בעשור האחרון ושאנחנו לקראת תקופה שבה מחיר הכסף כבר אינו אפסי.
לפי מגמה זו, ובהינתן העובדה שניתן לקבל מהבנקים ריביות בפק"מים שגבוהות מהתשואה שכרגע אפשרית מנדל"ן אבי שוקל למכור את הדירות ולסגור את הכסף באפיקים אחרים שמניבים לו אחוזים גבוהים יותר וגם מבלי להתעסק עם שוכרים ותלונות כאלה ואחרות.
הדיבור הוא שב20 לחודש בהעלאת הריבית הבאה, הכיוון הוא להעלאה של בין רבע אחוז לחצי אחוז מה שהופך גם אחרי ניכוי מס את הפק"מים להרבה יותר אטרקטיביים.

הבעיה העיקרית עם גישה זו היא שפקמ"ים/קרנות שיקליות הם לא מנוע ליצירת עושר (מאחר והתשואה עליהן היא נמוכה מקצב האינפלציה - חשוב להדגיש שהמצב בנדל"ן גרוע אפילו עוד יותר כי התשואה משכירות נמוכה יותר מהאינפלציה).
בנוסף, אם בוחנים את השכר החציוני בישראל ומשלבים אותו יחד עם שיעור הריבית ועם מחירי הדירות הנוכחיים, לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שמחירי הנדלן בדרך למטה ולפי העובדות בשטח הדירות האלו עלולות לאבד אחוזים גבוהים מהערך שלהן.

בניגוד למשל למניות שמאחוריהן עומדת חברה שפועלת ומוכרת ומייצרת רווחים וכך למעשה השווי והערך שלה עולים, בשוק הנדל"ן דברים עובדים טיפה אחרת ואילו כאן כוחות השוק שדוחפים את המחירים למעלה הם בעיקר היכולת של הקונים להמשיך לקנות בהיקפים גדולים ברמות המחירים האלה. אנחנו תוהים לעצמו אם לאור הריביות המחירים עוד יכולים להעלות (הימור שלי ולפי העובדות בשטח - לא) כלומר, זה לא שאין דירות למכירה, קבלנים נותרים עם המון דירות שנותרות ריקות ומחכות לקונים. את המצב התקוע הזה יכולים לפתור רק שני דברים, או שהריבית תרד או שהמחירים ירדו -> כרגע נראה שזה הולך לאפשרות השניה.

יש לנו קרובי משפחה שגם העמידו את הדירה הנשכרת למכירה והיא מוצעת בשוק כמה חודשים טובים (כלומר - אנשים כבר לא מוכנים לקנות במחירים הנוכחיים) - סיפור דומה אני שומעת גם מאנשים שעובדים איתי.
האם השנים הטובות של הנדל"ן נגמרו והגיע הזמן למכור את הדירות (שמניבות כרגע פחות תשואה מפק"ם) ולחפש סוג אחר של נכסים לשימור כוח הקניה?
החשש העיקרי בנוסף לתשואה הנמוכה, היא שמחירי הדירות יחתכו - אני מתחילה לראות ירידות בכל האתרים (אף ישנן דירות שמחירן ירד בכמעט חצי מליון בשנה האחרונה) ויותר מזה, קבלנים נותרים עם מלאים של דירות שפשוט לא נמכרות ברף המחירים הנוכחי ונותנים הנחות מפליגות שיכולות לקבוע את המגמה של השוק הזה בשנים הקרובות, דבר שמאוד מזכיר את מה שקרה בין 2008-2011 אחרי משבר הנדל"ן העולמי.

הלך הרוח של אבא שלי הוא שעדיף למכור את הדירות בהפסד של 5% מאשר להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.
אשמח לדעתכם.

לדעתי התשובה היא כן, וסביר להניח שכבר היום תצטרך להתפשר ב 20%.

למה? בסוף לא יכול להיות שהתשואה מנדלן תיהיה נמוכה מאגח(בגלל שיש בנדלן יותר סיכון). היום התשואה משכירות ברוב האיזורים נעה באיזור ה 2%. היסטורית התשואה משכירות הייתה חלק משמעותי מהתשואה הכוללת ועליית הערך הייתה כמעט 0% ריאלית(היסטורית על פני רוב המדינות המפותחות). לכן מה שלדעתי יקרה זה שילוב של עליית מחירי השכירות שתגרור עליית ריבית וירידה של מחירי הדיור. הערכה שלי שנגיע לריבית של 7% ולכן גם התשואה משכירות צריכה להתקרב לשם.

אתה רוצה לדעת כמה המחירים יירדו עבור הדירה שלך? תבדוק כמה המחיר צריך לרדת כדי להגיע ל 5%,6%,7% תשואה משכירות.

 

[חתול לילה]

זה שילוב של עליית מחירי השכירות שתגרור עליית ריבית וירידה של מחירי הדיור. הערכה שלי שנגיע לריבית של 7% ולכן גם התשואה משכירות צריכה להתקרב לשם.

סדרה מרהיבה של ספקולציות.

אני חוזה ירידה במחירי הדירות כבר 10 שנים, ומתבדה מחדש כל שנה.

 

[בת העמק]

ברשות אבי שתי דירות במרכז שכרגע יש בהן שוכרים, דבר שמניב 3% בשנה (אחרי הוצאות וכו').

הלך הרוח של אבא שלי הוא שעדיף למכור את הדירות בהפסד של 5% מאשר להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.

מתי אבא שלך קנה את הדירות? מה היתה עליית הערך שלהן מאז? למה הכוונה שהוא ימכור דירות בהפסד? ביחס למחיר שקנה או ביחס למחיר השיא של שנה שעברה?
ולמה ההתייחסות היא רק לתשואה משכירות והתעלמות מתשואת עליית הערך עד כה?

 

[orensp]

סדרה מרהיבה של ספקולציות.

אני חוזה ירידה במחירי הדירות כבר 10 שנים, ומתבדה מחדש כל שנה.

לא חשבתי שתיהיה ירידה במחירי הנדלן עד לפני חצי שנה +-. השוק היה דיפלציוני חוץ מתקופה קצרה ב 2018 ששם הייתה עצירה קלה במחירי הנדלן. הנקודה תמיד היתה כמות הכסף, בונים בארץ הרבה מעבר למה שצריך ב 5 שנים האחרונות כתבתי על זה בהרחבה באחד מהאין סוף שרשורים על נדלן.

שום ספקולציות אבחנה היסטורית, כמעט תמיד צריך ריבית יותר גבוהה מגובה האינפלציה כדי להתגבר עליה. אינפלציה של מעל 6% לוקח בממוצע 7 שנים לרדת בחזרה ל 2%. ושוב ב 150 שנה האחרונות יש נתונים דיי אמינים על עליה של מחירי הנדלן, הממוצע בכל המדינות המערביות הוא 0% ריאלי בלי שכירות אין שום סיבה שלא נחזור לממוצע.

אני יכול להמשיך עם עובדות היסטוריות אבל אני מניח ששוב פשוט נצטרך לחכות.

 

[הורדוס]

@CatStorm
מה הניסיון של אבא שלך בהשקעות פרט לדירות האלו?
במידה וימכור בקרוב ואין לו ניסיון בהשקעות אחרות, סביר מאוד שהכסף ישאר בנכסים שתמיד יש להם תשואה ריאלית שלילית כמו פק"מ, או שהוא יכנס ויצא מהשקעות בהחלטות של טווח קצר ובמקרה הזה כבר עדיף שיחזיק בדירות אפיחו אם בטווח הקרוב יהיו ירידות.

 

[חתול לילה]

סביר מאוד שהכסף ישאר בנכסים שתמיד יש להם תשואה ריאלית שלילית כמו פק"מ

אולי זה מה שמתאים לאדם מבוגר שרוצה בעיקר איכות חיים, ולא בעיות לחץ דם משוכרים שלא מתפנים.

בכל אופן כפי שציינתי על אג"ח יש כיום תשואה ריאלית חיובית.

 

[הורדוס]

הלך הרוח של אבא שלי הוא שעדיף למכור את הדירות בהפסד של 5% מאשר להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.
אשמח לדעתכם.

אז למה הוא עוד לא מכר?
הרבה אנשים אוהבים לצאת בהצהרות אבל בפועל לא ששים לקחת החלטות ולעשות שינויים גדולים בנושאים כאלו.

 

[הורדוס]

אולי זה מה שמתאים לאדם מבוגר שרוצה בעיקר איכות חיים, ולא בעיות לחץ דם משוכרים שלא מתפנים.

לדירה במרכז אפשר למצוא שוכרים טובים בקלות, לעשות ביטוח שכר דירה למקרי קיצון כמו שוכרים שלא מתפנים, וזה עדיין יהיה עדיף בהרבה על פקם.

 

[Cat]

צריך לחזור בחזרה לשולחן הסרטוט ולהיזכר:
- מה עמד מאחורי ההחלטה בעבר לרכוש את הדירות
- מה נשאר נכון ורלוונטי מאז, ומה כבר לא
- בהינתן שמדובר באבא שלך, נניח שהוא לקראת פרישה אם לא כבר אחרי; מה אופק השימוש שלו בכסף שהושקע? האם התכוון למכור את הדירות בעתיד? האם התכוון להסתמך על תזרים הכנסות חודשי משכירות, ומה יקרה במידה ולא יהיה?

זה יעזור לקחת החלטה מושכלת, השקעה בנדל״ן היא לא נזילה כמו פקדון שבועי.

- אבא שלי רכש/ירש את הדירות באיזור שנות ה80/90 (לא יודעת עד כמה זה רלוונטי אבל באחת הדירות עשו תמ"א (הריסה ובניה), הדירה השניה משופצת.) - לא אכנס לסיבות כרגע, אבל רק לפני כעשור בערך הוא החל להשכיר אותן.
- הוא כבר אחרי פרישה, עד כה השוק דירות נראה יציב ובצמיחה עקבית (מן הסתם לאור הריבית האפסית שעודדה את הצמיחה במחירי הנדל"ן) כיוון שאנחנו צופים שמצב זה לא ימשיך מכל הסיבות שפירטתי לעיל, המטרה פה בעיקר היא להמשיך לקבל תשואה מבלי לסכן את הקרן - גם מהסיבות שלהתעסק עם שוכרים זה כאב ראש שאפשר להמנע ממנו כשיש אפיקים אחרים משתלמים לא פחות ואם אנחנו גם מתבססים על הצהרות הפד, כנראה שגם יציבים לאורך זמן.
ההשקעה הזו הניבה כבר מספיק פירות ועכשיו החשש הוא לסכן את הסכום שנוצר.

האם יש שיקול של העברה בין דורית? דירה שמיועדת להעברה כזו מגדרת סיכון לדבר הבא, אבל גם יכולה ליצור סיבוכים משפחתיים, ויש שיקולים דומים נוספים.

לא, השיקולים האלה פחות רלוונטים.

יש משכנתאות?
לא ברור מה משנה אם מחירי הדירות יירדו קצת.
יש שכירות, הבדל של 1-2% תשואה לדעתי פחות קריטי.
לא הייתי מוכר ושם בפק"מ לא רואה בכך טעם.
הייתי נשאר עם האסטרטגיה של 2 נכסים מניבים.

לא, אין משכנתאות.
- ברגע שמחירי הדירות יורדים, הצניחה יכולה להמשך לכיוון מטה והמחיר יכול לרדת לא רק קצת אלא גם הרבה. מספיק שנקרא קצת מספרי ההיסטוריה ונבחן משברי נדל"ן בעולם במאה שנים האחרונות, נוכל לראות שמחירי דירות יכולים גם לנצוח ב50% ובמקרים חריגים גם יותר.
- אשמח להבין למה לא היית מוכר ושם בפק"מ כאשר הפק"מ מניב תשואה גבוהה יותר. אם אנחנו לא מסתמכים על המצב היחודי שקרה ב10 שנים האחרונות, ברוב ההיסטוריה הריבית היתה הרבה יותר גבוהה והממוצע שלה היה גבוה מהריבית הנקובה היום. (להלן: https://tradingeconomics.com/israel/interbank-rate אם אתה רוצה לעיין בנתונים, באתר זה הנתונים אמנם מתחילים משנת 2000, אבל אם תבדוק את הריבית מלפני נוכל לראות שסביבת ריבית נמוכה היא האנומליה).
- החשש הוא שערך הנכסים ירד בעקבות המצב בשוק הנדל"ן. נכון שמדובר בהפסד על הנייר בלבד, אבל מטרת הפוסט כאן הוא בחינת האפשרות של להמנע מהפסד על הנייר.

זה נכון, פקמים למיניהן יתנו לך לאורך זמן אפס אחוז ריאלי במקרה הטוב ושחיקת ההון במקרה הרע.
דירות בישראל נתנו בעבר 2-3 צמוד וזה הצפי תשואה שלהן לאורך זמן. לא ברור אם מעכשיו והלאה כי יתכן ואנחנו נמצאים בנקודת פיק כרגע.

תלוי מה הצורך של אביך, אם זה תזרים אז יתכן שדירות כן מתאימות. שים לב שיש לך מס מופחת. מה שאין בפקמים. כמו שאמרו פה הריבית הגבוהה בפקמים לא תישאר לאורך זמן.

אם ההחלטה היא למכור את הדירות אז אני הייתי הולך למניות, לדעתי מעבר לפקמים פחות הגיוני כלכלית...

לא ייעוץ לא המלצה

מה שאתה מתאר נכון ל10 שנים האחרונות, אבל האם המצב ימשך? לאף אחד אין באמת כדור בדולח, אבל אם אנחנו מסתמכים על התבטאויות של ראשי הבנקים המרכזיים נראה שלא, כלומר - הריבית תהיה גבוהה יותר ותישאר ברמה הזו לאורך זמן, מה שעשוי לחסום את הצמיחה בנכסי הנדל"ן ואף בסבירות גבוהה ישחק את המחירים, כאשר במקביל הפק"מים ומקבילהם יסבו תשואה גבוהה יותר בסיכון נמוך יותר.
הצורך הוא לווא דווקא רק תזרים אלא גם שימור כוח הקניה שנוצר בעקבות הצמיחה במחירי הדירות בעשור האחרון.

באופן כללי אני מסכים עם הניתוח חוץ מכמה נקודות:
"שפקמ"ים... הם לא מנוע ליצירת עושר" - יש פק"מים שצמודים למדד (אישית אני שמעתי בעבר על מדד+2 שהבנקים הציעו לטווח ארוך - זה כמעט כמו הציפיות מדירה לטווח ארוך). אין סיבה אמיתית שמשקיע ישים כסף לטווח ארוך מאוד בשביל לקבל פחות מהאינפלציה, זה פשוט נוגד את ההגיון הכלכלי. למעשה, אנשים ששמו דולרים בפק"מ ב1980 בארה"ב בריבית של בערך 20% וכדומה לטווח ארוך הרוויחו הרבה יותר מדירות וכמעט עברו את המניות מניתוחים שאני קראתי. כמובן, לא ניתן לנחש מראש מה תהיה האינפלציה והאם הגענו לשיא הריביות.

השאלה שאני חושב היא האם אתם מתכוונים להחזיק בנכס לעוד 15+ שנים, או שהייתם בכל מקרה רוצים לממש רווחים ב-10 שנה הקרובות. בנדל"ן חלק גבוה מהרווח תקוע בבלוקים עד המכירה למעשה והתשואה כמו שכבר כתבת זה לא החלק שעושה אותך עשיר אלא רק אולי מפצה על הריבית (והיום גם זה לא). אני אישית חושב שדירה צריכה לטווח ארוך להניב לפני מס תשואה של מדד+3 וככה אני אישית מסתכל על דירה. זה דומה גם לשוק הסחורות כי יש ציקליות לפי הריבית כמו שתיארת. היתרון הגדול של דירה זה דווקא ההתמנפות עליה ובישראל/ארה"ב יש יתרונות מיסוי שונים שהופכים אותה להשקעה אטרקטיבית ביחס למניות (אני אישית לא אוהב מינוף אז אני לא משקיע בנדל"ן, אבל המינוף הוא יתרון משמעותי ביחס לאפיקים אחרים. בלי מינוף היתרונות של נדל"ן מול מניות כמעט לא קיימים לטעמי חוץ מדירה ראשונה אולי בגלל יתרונות מיסוי).

הפסקה הראשונה שציינת היא בדיוק המחשבות שעוברות לנו בראש, אנחנו מסתכלים על נתונים לא רק מהעשור האחרון אלא 50 ואף מאה שנה אחורה והיו לא מעט תקופות שבהן נכסים מסוג פק"מ/אג"ח הניבו תשואה גבוהה יותר מאשר מניות/נדל"ן/מתכות יקרות.
לגבי הפסקה השניה - שאלה טובה, העניין פה הוא שבאמת בישראל יש הטיה מבחינת המס לטובת מחזיקי הדירות שזו באמת מתנה של המדינה שלא קיימת בנכסים אחרים (15% על פקמ"ים ו25% על כל נכס מנייתי/אג"ח ושלא לדבר על הפרמיות ההזויות שהמדינה גובה על רכש זהב/כסף) למול שאלה זו קיים החשש לאיבוד משווי הדירות וחשש זה לדעתי, ושוב אף אחד לא יכול לחזות מה יקרה מחר, אני מתבססת על התבטאויות של ראשי הבנקים המרכזיים, על כמויות הדירות שנותרו בידי הקבלנים ולא נמכרו ועל כוח הקניה המוגבל של הקונים (אפשר לראות את זה כבר בשטח).

מתי אבא שלך קנה את הדירות? מה היתה עליית הערך שלהן מאז? למה הכוונה שהוא ימכור דירות בהפסד? ביחס למחיר שקנה או ביחס למחיר השיא של שנה שעברה?
ולמה ההתייחסות היא רק לתשואה משכירות והתעלמות מתשואת עליית הערך עד כה?

בשנות ה80/90.
הכוונה להפסד ביחס למחיר כעת, מה שנקרא המחיר על הנייר.
לגבי עליית הערך, לפי מה שנראה הגענו למחירי שיא ומכאן אנחנו צפויים (בתקופה הקרובה לפחות) לרדת.

סדרה מרהיבה של ספקולציות.

אני חוזה ירידה במחירי הדירות כבר 10 שנים, ומתבדה מחדש כל שנה.

גם אנחנו היינו עם יד על הדופק בעשור האחרון, אבל היינו רגועים כי הריבית היתה אפסית מה שאפשר את ניפוח מחירי הנדל"ן.
כעת אנחנו מזהים שינוי מגמה ולכן שאלתי כאן כדי לקבל דעות נוספות.

@CatStorm
מה הניסיון של אבא שלך בהשקעות פרט לדירות האלו?
במידה וימכור בקרוב ואין לו ניסיון בהשקעות אחרות, סביר מאוד שהכסף ישאר בנכסים שתמיד יש להם תשואה ריאלית שלילית כמו פק"מ, או שהוא יכנס ויצא מהשקעות בהחלטות של טווח קצר ובמקרה הזה כבר עדיף שיחזיק בדירות אפיחו אם בטווח הקרוב יהיו ירידות.

אם זה לא יהיה בדירות זה יהיה בנכסים אחרים עם סיכון מינימלי ככל שניתן.
אבא שלי מוכן לקחת את הסיכון בשחיקה קלה למול האינפלציה וללכת לפק"מ באופן זמני ובעתיד, אם זה יהיה כדאי, לחזור לנדל"ן.
בין כה וכה, כרגע הנדל"ן מניב תשואה ריאלית שלילית, כך גם הפק"מ, אבל בנדל"ן המצב גרוע יותר (+ צריך להתעסק עם שוכרים ולתת לזה יותר תשומות).

אז למה הוא עוד לא מכר?
הרבה אנשים אוהבים לצאת בהצהרות אבל בפועל לא ששים לקחת החלטות ולעשות שינויים גדולים בנושאים כאלו.

מן הסתם.
בכל החלטה חשובה צריך לשקול את כל הכיוונים ורק אז לפעול.

לדירה במרכז אפשר למצוא שוכרים טובים בקלות, לעשות ביטוח שכר דירה למקרי קיצון כמו שוכרים שלא מתפנים, וזה עדיין יהיה עדיף בהרבה על פקם.

כרגע התשואה היא של 3.15 ללא מס ואילו הפק"מ החל מעוד פחות משבוע, כשיעלו את הריבית עוד פעם, בהנחה שהריבית תעלה בלפחות רבע אחוז היא 3.4 אחוז אחרי מס (וזה לפני שאנחנו מנהלים משא ומתן עם הבנק על סכומים גבוהים יותר, זו הריבית הגנרית). כמו כן, בפק"מ אין סיכון בירידת הקרן (הסכום שהושקע).
אשמח אם תפרט מדוע לדעתך זה עדיף בהרבה על פק"מ (+דירה = התעסקות עם שוכרים). האם אתה מבסס את זה על המשך עליית מחירי הדירות? ואם כן, איך אתה יכול להניח את זה לאור תנאי השוק הנוכחיים?



תודה רבה לכולם על ההתייחסות ועל התשובות, מעריכה מאוד

 

[Redroze]

ברשות אבי שתי דירות במרכז שכרגע יש בהן שוכרים, דבר שמניב 3% בשנה (אחרי הוצאות וכו').
לפי הצהרות הבנק הפדרלי בארצות הברית, הריבית ככל הנראה תמשיך לעלות לפחות לאיזור של עוד אחוז אחד עד סוף 2023 (גם שנה שעברה הם אמרו את אותו דבר והריבית עלתה יותר מאחוז אחד) - וכמובן, בנק ישראל הולך אחריהם.
כמו כן, הבנקים המרכזיים הצהירו שאין בכוונתם להחזיר את שיעור הריבית לרמה האפסית שהיתה נהוגה בעשור האחרון ושאנחנו לקראת תקופה שבה מחיר הכסף כבר אינו אפסי.
לפי מגמה זו, ובהינתן העובדה שניתן לקבל מהבנקים ריביות בפק"מים שגבוהות מהתשואה שכרגע אפשרית מנדל"ן אבי שוקל למכור את הדירות ולסגור את הכסף באפיקים אחרים שמניבים לו אחוזים גבוהים יותר וגם מבלי להתעסק עם שוכרים ותלונות כאלה ואחרות.
הדיבור הוא שב20 לחודש בהעלאת הריבית הבאה, הכיוון הוא להעלאה של בין רבע אחוז לחצי אחוז מה שהופך גם אחרי ניכוי מס את הפק"מים להרבה יותר אטרקטיביים.

הבעיה העיקרית עם גישה זו היא שפקמ"ים/קרנות שיקליות הם לא מנוע ליצירת עושר (מאחר והתשואה עליהן היא נמוכה מקצב האינפלציה - חשוב להדגיש שהמצב בנדל"ן גרוע אפילו עוד יותר כי התשואה משכירות נמוכה יותר מהאינפלציה).
בנוסף, אם בוחנים את השכר החציוני בישראל ומשלבים אותו יחד עם שיעור הריבית ועם מחירי הדירות הנוכחיים, לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שמחירי הנדלן בדרך למטה ולפי העובדות בשטח הדירות האלו עלולות לאבד אחוזים גבוהים מהערך שלהן.

בניגוד למשל למניות שמאחוריהן עומדת חברה שפועלת ומוכרת ומייצרת רווחים וכך למעשה השווי והערך שלה עולים, בשוק הנדל"ן דברים עובדים טיפה אחרת ואילו כאן כוחות השוק שדוחפים את המחירים למעלה הם בעיקר היכולת של הקונים להמשיך לקנות בהיקפים גדולים ברמות המחירים האלה. אנחנו תוהים לעצמו אם לאור הריביות המחירים עוד יכולים להעלות (הימור שלי ולפי העובדות בשטח - לא) כלומר, זה לא שאין דירות למכירה, קבלנים נותרים עם המון דירות שנותרות ריקות ומחכות לקונים. את המצב התקוע הזה יכולים לפתור רק שני דברים, או שהריבית תרד או שהמחירים ירדו -> כרגע נראה שזה הולך לאפשרות השניה.

יש לנו קרובי משפחה שגם העמידו את הדירה הנשכרת למכירה והיא מוצעת בשוק כמה חודשים טובים (כלומר - אנשים כבר לא מוכנים לקנות במחירים הנוכחיים) - סיפור דומה אני שומעת גם מאנשים שעובדים איתי.
האם השנים הטובות של הנדל"ן נגמרו והגיע הזמן למכור את הדירות (שמניבות כרגע פחות תשואה מפק"ם) ולחפש סוג אחר של נכסים לשימור כוח הקניה?
החשש העיקרי בנוסף לתשואה הנמוכה, היא שמחירי הדירות יחתכו - אני מתחילה לראות ירידות בכל האתרים (אף ישנן דירות שמחירן ירד בכמעט חצי מליון בשנה האחרונה) ויותר מזה, קבלנים נותרים עם מלאים של דירות שפשוט לא נמכרות ברף המחירים הנוכחי ונותנים הנחות מפליגות שיכולות לקבוע את המגמה של השוק הזה בשנים הקרובות, דבר שמאוד מזכיר את מה שקרה בין 2008-2011 אחרי משבר הנדל"ן העולמי.

הלך הרוח של אבא שלי הוא שעדיף למכור את הדירות בהפסד של 5% מאשר להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.
אשמח לדעתכם.

מתי אבא שלך רכש את הדירות?
התשואה המחושבת של 3% היא לפי שווי הרכישה או השווי הנוכחי?
האם השכירות עלתה בשנים האחרונות?

 

[כימאי]

מצטרף לשלל השאלות הטובות שהועלו כאן ומוסיף:

שפקמ"ים/קרנות שיקליות הם לא מנוע ליצירת עושר

מה גילו של אביך, ומדוע, בגילו, הוא זקוק ליצירת עושר?
האם ההתלבטות שאת מעלה בשאלתך רלוונטית לצרכים, לאופק ההשקעה ולמבנה הנכסים והסיכונים של אביך, או שמא את מנסה להשליך את הנסיבות ואת הפורטפוליו שאת חושבת שמתאים לך לזה של אביך?
שימי לב שבהגדרה ובאופן מהותי אופק ההשקעה והקצאת הנכסים שלך ושל אביך חייבים להיות שונים זה מזה.

הלך הרוח של אבא שלי הוא שעדיף למכור את הדירות בהפסד של 5% מאשר להמתין חצי שנה ולמכור אותן בהפסד של 20% ואולי אף יותר.

הרבה ספקולציות. על סמך מה הטענה שהוא יפסיד כרגע 5%? וביחס למה? וגם אם התרחיש יתממש בעוד חצי שנה - למה למכור? האם היה תכנון מקורי למכור? השוכרים ימשיכו להתגורר ולספק את השכירות, שאף תעלה את התשואה ביחס למחיר הדירה (ואם זה לא משנה אז מדוע ציינת בעצמך את תשואת השכירות הנוכחית?).