דחיית לקיחת משכנתא?

[klayhamn]

בהתייעצויות שלי קרוביי לגבי לקיחת משכנתא לצורך רכישת דירה - עלתה הטענה הבאה:

* בהינתן שרכישת הדירה היא מיזם - ונעשית בתשלומים רבעוניים
* ובהינתן שיש ברשותי 60% מההון הדרוש לרכישת הדירה
* עדיף לשלם על הדירה מתוך ההון הקיים, ולדחות את לקיחת המשכנתא למועד עתידי שבו יגמר ההון המיועד

ראשית רציתי לדעת עד כמה זה נשמע לכם הגיוני?
שנית, בניתוח של היתרונות והחסרונות - היות ולא דרוש לשים 100% והכסף מיידית, ויש הון זמין כרגע - דחיית המשכנתא יכולה לאפשר בינתיים לכספים אחרים להגיע שישפרו את המצב הפיננסי (לדוגמא, אקזיט נוסף או מכירת נכס משפחתי ש-"תקוע" כרגע) ולכן יכולים לכאורה לייתר לחלוטין את הצורך במשכנתא או סתם להקטין את גובה המשכנתא הדרוש

כמו כן, אפשר לראות בעצם הפריסה לתשלומים מצד היזם כמעין "הלוואה" - ואז את ההון שמיועד לרכישה אפשר לשים במסלול סולידי כלשהו (??)
מצד שני, אני מנחש שאין ארוחות חינם והפריסה הזו לכשלעצמה נושאת ריבית שמייקרת את עלות הדירה כולה (ובעצם מהווה סוג של חלופה לריבית שתשולם לבנק על משכנתא) - ואז כל השאלה היא איפה ניתן להשיג תנאים טובים יותר?

לבסוף - האם יש הבדל בין לבוא אל הבנק עם 60% ממחיר הדירה כהון עצמי מזומן - ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים,
ובין לבוא אל הבנק עם הון עצמי מזומן כלשהו (?) + הדירה כש-60% ממנה כבר משולם, ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים ---
מבחינת התנאים שאפשר לקבל בכל אחד מהתרחישים?
האם לבנק זה משנה אם ההון העצמי הוא בתצורה של מזומן או בתצורה של דירה-בבנייה שחצי ממנה כבר משולם?

לא מחפש ייעוץ מקצועי אלא רק לשמוע דעות

 

[minimizer]

לבסוף - האם יש הבדל בין לבוא אל הבנק עם 60% ממחיר הדירה כהון עצמי מזומן - ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים,
ובין לבוא אל הבנק עם הון עצמי מזומן כלשהו (?) + הדירה כש-60% ממנה כבר משולם, ולבקש משכנתא עבור ה-40% הנותרים ---

לדעתי לא, אבל האפשרות הראשונה נותנת לך יותר גמישות, מכיוון שאם 60% מהדירה כבר משולם הבנק לא ייתן לך יותר ממה שאתה צריך כדי להשלים את הרכישה שלה, בעוד שבמקרה הראשון תוכל לקבל עד אחוז המימון המירבי (גם אם כרגע אתה חושב שלא תצטרך אותו).

 

[klayhamn]

בעוד שבמקרה הראשון תוכל לקבל עד אחוז המימון המירבי (גם אם כרגע אתה חושב שלא תצטרך אותו).

לא ממש, מכיוון שבמחיר הדירה המדובר (3 מ' לצורך העניין) ההחזר החודשי שלי ממוקסם במצב של 60% הון-עצמי (כלומר, הפחתה של ההון העצמי מתחת לזה, תגרום להחזר החודשי להיות מעל שליש מהמשכורת נטו, ולזה אני לא מוכן להגיע...)

 

[האזרח הקטן]

לא ממש, מכיוון שבמחיר הדירה המדובר (3 מ' לצורך העניין) ההחזר החודשי שלי ממוקסם במצב של 60% הון-עצמי (כלומר, הפחתה של ההון העצמי מתחת לזה, תגרום להחזר החודשי להיות מעל שליש מהמשכורת נטו, ולזה אני לא מוכן להגיע...)

אבל אם אתה שומר 10% ומשתמש רק ב50% הון עצמי, אתה יכול למשוך מה10% את ההפרש כדי לא לעבור שליש מהנטו.

 

[klayhamn]

אבל אם אתה שומר 10% ומשתמש רק ב50% הון עצמי, אתה יכול למשוך מה10% את ההפרש כדי לא לעבור שליש מהנטו.

הבנתי, אבל במצב כזה - אצטרך להשקיע את הכסף באפיק אחר - וכדי שהוא ישא תשואה הוא צריך גם להיות אפיק בסיכון (מניות) וכו'..

חוץ מזה - אין מגבלה רגולטורית גם? או שהמגבלה הרגולטורית היא על משהו שגבוה משליש?

 

[fliper]

@klayhamn
בדר"כ מדרגות המימון של משכנתא הן עד 45%, עד 60% ועד 75% (למשקיעים=דירה שנייה ומעלה, עד 50%).
רכישת דירה בדר"כ צמודה למדד תשומות הבנייה, מראשית השנה עלה המדד ב 3.4% (ינואר-יוני 21), מעבר לאמור דחיית תשלומים גוררת הצמדה לריבית נוספת.
משכנתא עולה בממוצע 2.2%~ (בדגש על בערך).
לדעתי כסף המיועד לתשלום דירה לא נכון להשקיע בסיכון, והשקעה סולידית (נניח פק"מ) במקרה הטוב מייצרת 1%~
סביבת הריביות הנוכחית נמוכה (היסטורית), לא בטוח שתהיה ירידה משמעותית בעתיד, לדעתי סביר יותר שיהיו עליות.
אני לא בטוח שהבנתי עד תום את שאלותיך, אבל לאור מה שציינתי ממליץ לחשוב האם דוקא נכון להקדים תשלומים (ובכך להימנע מהצמדה למדד התשומות ולנצל את סביבת הריבית הנוכחית).
מעבר לאמור, אני חושש שבנק ישראל יכביד על נוטלי המשכנתאות לאור השיח הציבורי הקורא לקירור מירוץ הרכישות אשר מתקיים בעצימות מתגברת בחודשים שמאז הקורונה.
@אורי ג. @רוני ושאר החברים מוזמנים להתייחס

 

[klayhamn]

אני לא בטוח שהבנתי עד תום את שאלותיך, אבל לאור מה שציינתי ממליץ לחשוב האם דוקא נכון להקדים תשלומים (ובכך להימנע מהצמדה למדד התשומות ולנצל את סביבת הריבית הנוכחית).

את התשלומים ליזם אי אפשר להבנתי "להקדים" - לא מדובר בדירה קיימת אלא דירה שנרכשת מיזם ולכן התשלומים עליה הם עתיים (רבעוניים, נניח)
בהצמדה שלהם למדד תשומות הבנייה וכו' - אין לי יכולת לשלוט

גם אם היה אפשר לשלם את כל הסכום ליזם בבת אחת (ואי אפשר, להבנתי), הרי שמדובר בסיכון גדול של תשלום מלוא-הסכום על דירה "על הנייר" שבנייתה תיארך לפחות 3 שנים (אפילו עם ערבויות בנקאיות וליווי בנקאי וכיו"ב)

עכשיו, אם יש לי 60% מהסכום הדרוש כדי לממן את הדירה, האם יש או אין יתרון בכך שאת המשכנתא אקח רק במועד שבו ממילא אדרש ללוות את הכסף, ולא מההתחלה - כשהוא לא דרוש לי?

אתה טוען שעדיף לקחת משכנתא כבר עכשיו - והבנק לוקח איכשהו על עצמו את עליית תשומות הבנייה....?

כדי להבהיר את כוונתי אמחיש עם שתי דוגמאות:

דוגמא א': היזם דורש תשלום רבעוני מסך מחיר הדירה (נניח בהצמדות האמורות וכו'). לי יש פקדון כלשהו נניח בבנק שממנו אוכל למשוך בכל רבעון את הסכום הדרוש (נניח 250 אש"ח) ולשלם ליזם. במועד כלשהו בעתיד (נניח מחלוף 60% מהזמן, כלומר אחרי בערך שנתיים) כשיאזל הכסף בפקדון, אבקש מהבנק משכנתא להשלמת 40% החסרים לתשלום ליזם, ובתור ההון העצמי תשמש מחצית הדירה-הבנויה - כשעליה כבר שילמתי 60%.

דוגמא ב' - היזם דורש תשלום רבעוני מסך הדירה (בהצמדות האמורות). בהקדם האפשרי - אני מציג לבנק הון עצמי מזומן של 1.8 מ' ש"ח ומבקש משכנתא שתכסה את ה-40% הנותרים מעלות הדירה. שאלה: מה קורה עם ההון העצמי בשלב הזה (בהתחשב בכך שהוא לא עובר ליזם)? שוכב בחשבון נאמנות? שוכב אצלי בפיקוח הבנק?

בשני המקרים אני לוקח משכנתא על 40% מהסכום הכולל, אך במקרה הראשון אני לוקח אותה רק כאשר סיימתי לממן את (60% מ) הדירה מההון האישי שלי,
ובמקרה השני אני לוקח אותה מההתחלה.

 

[רוני]

לא ממש, מכיוון שבמחיר הדירה המדובר (3 מ' לצורך העניין) ההחזר החודשי שלי ממוקסם במצב של 60% הון-עצמי (כלומר, הפחתה של ההון העצמי מתחת לזה, תגרום להחזר החודשי להיות מעל שליש מהמשכורת נטו, ולזה אני לא מוכן להגיע...)

היי
רק מסיבה זו עדיף לקחת את המימון בסוף, לחסוך בינתיים כדי להקטין את רמת המימון.

 

[klayhamn]

היי
רק מסיבה זו עדיף לקחת את המימון בסוף, לחסוך בינתיים כדי להקטין את רמת המימון.

הבנתי, טיעון טוב - ומה לגבי הסיכון של עליית ריבית + מדד תשומות הבנייה ?
ובאיזה מסלול בכלל אפשר להשקיע את ההון בינתיים שיהיה מספיק סולידי ? רק פק"מ?

ריאלית בתקופה של שנתיים אפשר לחסוך 120 אש"ח או 240 אש"ח במקרה הקיצוני - זה לא בטל בשישים ביחס לעליה בריבית/תשומות בניה?

 

[רימון]

אהלן, ההתלבטויות הכי קלות הן אלו שבהן חלופה אחת כלל בלתי אפשרית כלומר אין התלבטות.
אי אפשר לקחת את המשכנתה לפני שמשלמים את ההון העצמי שהצהרת עליו. כלומר אם הדירה עולה מיליון ואתה מבקש משכנתה של 600,000 ומצהיר על הון של 400,000 אז כדי לקבל משכנתה של 600,000 הבנק לא יתרשם מזה שיש לך (היום) בחשבון 400,000 אלא ירצה לראות קבלות מהיזם על זה שהוא קיבל ממך 400,000 שקלים. הכסף של הבנק הוא תמיד הכסף האחרון בעסקה.
חריג יחיד לעניין זה הוא אישור מיוחד שתוכל לבקש לכך שנניח 10%-15% ממחיר הדירה יהיו מכספך בעת קבלת המפתח פשוט כי זה יותר נוח.
בהצלחה רבה.
לגבי מדד תשומות הבניה וכו', אני עובד כעת על מאמר בנושא אבל במשפט אחד - לרוב האנשים לא כדאי להקדים לקיחת משכנתה כדי לחסוך אותו. בהצלחה.

 

[fliper]

לגבי מדד תשומות הבניה וכו', אני עובד כעת על מאמר בנושא אבל במשפט אחד - לרוב האנשים לא כדאי להקדים לקיחת משכנתה

יהיה מעניין לקרוא את המאמר, העולה בשנה האחרונה גרם לי להרגיש הפוך

 

[התלמיד]

לגבי מדד תשומות הבניה וכו', אני עובד כעת על מאמר בנושא אבל במשפט אחד - לרוב האנשים לא כדאי להקדים לקיחת משכנתה כדי לחסוך אותו. בהצלחה.

נשמע מעניין ממש
האם המאמר כבר פורסם?
אשמח לקישור אם זה אפשרי (:

 

[האזרח הקטן]

לרוב האנשים לא כדאי להקדים לקיחת משכנתה כדי לחסוך אותו

זה נכון לדעתך גם במצב היום, בו ריביות המשכנתא צפויות לעלות בשנה הקרובה?

 

[aviranze]

שאלותכם אליו מצויינות, אני חושב שהוא טוען זאת ממקום של חופש כלכלי עד לקבלת המפתח (ולאו דווקא הסיכון של אי עמידת הקבלן בתנאים- כמובן שהוא קיים). בבקשה תוכל להסביר את שיקולך? לבעלי חופש כלכלי עד לקבלת המפתח לא עדיף להתחיל את המשכנתא מוקדם ככל הניתן (כי בעלת התנאים הטובים ביותר באופן כללי), ריביות נמוכות עם צפי לעלייה, תשומות בנייה שרק עולות ומפמפמים לנו הציבור את ההצדקה לעליות בתקשורת (כביכול לצורך קבלה והסכמה של הציבור) ?

 

[aviranze]

אינך יכול לזרוק פצצה, אימרתך נוגדת עיקרון שביססנו במהלך השנה האחרונה, הצורך בליהזהר מלהכלא לעלויות תשומות הבנייה. והינה אתה מפריך טענה זו באחרת.

 

[האזרח הקטן]

אינך יכול לזרוק פצצה, אימרתך נוגדת עיקרון שביססנו במהלך השנה האחרונה, הצורך בליהזהר מלהכלא לעלויות תשומות הבנייה. והינה אתה מפריך טענה זו באחרת.

הוא גם מעלה טיעון דומה בספר שלו. יש הרבה היגיון בטענה, השאלה היא רק האם היא נכונה גם למצב היום.

 

[EyeKey]

נשמע מעניין ממש
האם המאמר כבר פורסם?
אשמח לקישור אם זה אפשרי (:

כן זה בבלוג שלו, הפוסט "הקדמת התשלומים לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה עלולה להיות טעות יקרה מאד"

 

[MarketTimer]

אם העלייה במדד תשומות הבנייה גבוהה מהריבית על המשכנתא - עדיף להקדים.
אחרת - עדיף לדחות.
הבעיה שאי אפשר לדעת מראש.

 

[האזרח הקטן]

אם העלייה במדד תשומות הבנייה גבוהה מהריבית על המשכנתא - עדיף להקדים.
אחרת - עדיף לדחות.
הבעיה שאי אפשר לדעת מראש

לא בדיוק. יכול להיות שהריבית היום נמוכה מהריבית שתקבל בעוד חצי שנה / שנה / שנתיים. אם מדד תשומות הבניה נמוך יותר מהריבית היום, אבל יגרום לך לשלם 2% יותר בריבית השנתית, זה עשוי להיות יקר יותר ממדד תשומות הבניה.

 

[aviranze]

יש עוד נתון התומך בגישת תשומות הבנייה, הרעש סביבו כל כך גדול ויתכן מאוד שהממשלה תפעל לחקיקה ולמציאת פתרונות שימזערו אותו.

שוב אני חושב שסכום הרכישה הוא מספיק גדול בכדי לא להמר- וגם אם בדיעבד נגלה שנשלם יותר, לפחות נערכנו לכך נכון. הצד השני להמר בגדול על מסלול התשומות עלולה לעלות במכה כואבת מדי