@matthias @אוגורן
אני אנסה להסביר את ההגיון באמצעות מעקב אחרי צעדים כלכליים של פלוני אלמוני, bear with me:
1. פלוני שוכר דירה וחוסך באמצעות הפקדות לחשבון השקעות בברוקר. כאן הכל פשוט - שכירות זו הוצאה, השקעה זה חסכון.
2. פלוני לקח הלוואה מהברוקר וקנה בכסף הזה מניות שמחלקות דיבידנד. הריבית על ההלוואה והדיבידינדים המחולקים מתנהלים מהחשבון בברוקר (נניח שהם שווי ערך).
כאן די ברור שאין מה לערבב את הריבית על ההלוואה או את הדיבידנדים המחולקים עם חישובי אחוז החסכון, כי מדובר בפעולת השקעה שאינה קשורה להתנהלות השוטפת.
עד כאן, מסכימים?
3. פלוני גילה שהבנק שלו נותן הלוואה בריבית אטרקטיבית יותר מהברוקר, הוא לוקח הלוואה מהבנק וסוגר את ההלוואה מהברוקר. עכשיו, הדיבידנדים מהברוקר נכנסים לחשבון הברוקר אבל הריבית על ההלוואה יורדת מחשבון הבנק שלו.
האם אתם מסכימים שהמצב בסעיף 3 והמצב בסעיף 2 זהים? העניין הטכני של מאיפה יורדת הריבית על ההלוואה לא צריך להשפיע על הרישום של ההוצאות וההכנסות השוטפות.
אם מסכימים - נמשיך.
4. לאחר זמן מה פלוני החליט לקנות דירה להשקעה, לצורך כך לקח משכנתא מבנק אחר. היות ותנאי המשכנתא הם אטרקטיביים יותר מההלוואה, אז הוא לקח משכנתא גדולה יותר ממה שצריך - בחלקה השתמש לצורך רכישת הדירה להשקעה ובחלקה כדי להחליף את ההלוואה הקודמת מהבנק (לצורך השקעה במניות הדיבידנד).
כעת יש לו שני חשבונות בנק, ההכנסה מהשכירות, הוצאות התחזוקה של הדירה להשקעה ותשלום המשכנתא מתנהלים בחשבון ייעודי. והעו"ש מתנהל בחשבון הותיק, כרגיל.
היות ותשלום המשכנתא גבוה יותר מהכנסת השכירות, פלוני מעביר מדי חודש תשלום מחשבון העו"ש לחשבון המשכנתא הייעודי סכום שווה ערך לתשלום הקרן של המשכנתא וכך מגיע לאיזון.
כלומר, כלל ההכנסות מכלל ההשקעות שלו - דיבידנדים ושכירות מתאזנים עם כלל ההוצאות על ההשקעות - ריבית המשכנתא. תשלום הקרן יורד מהעו"ש.
האם אתם מסכימים ששום דבר לא השתנה מבחינה מהותית לעומת הסעיף הקודם? השכירות היא הוצאה, תשלום הקרן הוא חסכון. בעוד שהריבית וההכנסות מההשקעות הם פעולות השקעתיות שאינן קשורות לאחוז החסכון השוטף.
הערה חשובה - היות ולכסף אין צבע, המינוף משרת את כלל ההשקעות - גם בחשבון ההשקעות וגם בדירה להשקעה. לכן תמיד אומרים שאם יש כסף ששוכב בעו"ש בזמן שיש הלוואה שצריך לשלם - מדובר בצעד לא כלכלי. וזה לא משנה אם ההלוואה היא לצורך דירה, מניות או צריכה שוטפת.
אם מסכימים - נמשיך.
5. פלוני החליט שניהול שני חשבונות בנק מסבך לו את החיים ואיחד ביניהם. כעת - גם ההכנסה משכירות וגם תשלום המשכנתא מתנהלים באותו חשבון. דיבידנדים ממשיכים להיכנס לחשבון ההשקעות.
האם מסכימים שלא השתנה שום דבר מהותי לעומת הסעיף הקודם?
6. פלוני החליט לעבור לגור בדירה שלו, עכשיו הוא גם השוכר וגם המשכיר.
האם העולם התהפך וצריך לעשות מהפכה ברישום רק כי השם של השוכר השתנה ל"פלוני"? האם הדירה הפסיקה להוות השקעה ולא מניבה יותר שכירות? התשובה היא לא באופן ברור לשתי השאלות.
לסיכום - אם לוקחים מינוף לצורך השקעה בבורסה (צעד 2), אני חושב שכולנו נסכים שאין להחשיב את ההוצאה וההכנסה מכך.
אם ההוצאה מכך יורדת מהעו"ש ולא מחשבון ההשקעות (צעד 3) - זה עניין טכני ולא צריך לשנות את הרישום.
קניית דירה להשקעה וקניית מניות שקולים לחלוטין בהיבט הנ"ל - מדובר בהשקעות שיש להן הן תזרים חיובי וכן תזרים שלילי, שני הדברים לא צריכים לבוא בחשבון ברישום היות ומדובר בהשקעות (צעד 4+5) ולא משנה מאיפה החיובים מבוצעים באופן טכני.
צעד 6 הוא לדעתי המסובך ביותר להבנה, אבל זה לא מוריד מנכונותו, נכס מניב לא מפסיק להיות מניב אם השם של השוכר משתנה.
אני מקווה שהמחשתי באופן ברור את הלך המחשבה, האם יש צעד לוגי שלא מוסכם עליכם?
