• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

אישור עקרוני למשכנתא - חישוב הכנסה חודשית לעובדי הייטק

  • פותח הנושא פותח הנושא chaimkut
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

chaimkut

משתמש רשום
הצטרף ב
7/3/22
הודעות
1
דירוג
0
שלום,
אני מנסה להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא עבור סכום יחסית גדול (אבל סה״כ 37% משווי הנכס). כמקובל בהייטק בחברות בינלאומיות, השכר מחולק לשכר חודשי, RSU (מניות חסומות) ובונוס שנתי. אני מנסה להסביר לבנקים שלמרות שה-RSU ובונוס לא נכנסים מדי חודש לעו״ש, בפועל הם מהווים הכנסה משמעותית ובטוחה, רק שה-RSU נכנס לתיק מניות ובונוס נכנס פעם בשנה. ואין מצב שזה לא ימשיך ככה כי זה נחשב תנאים בסיסים של שכר בחברה. (אני רק מחשב את הבונוס הבסיסי, לא את התוספות במקרה של ביצועיים יוצאים מן הכלל. גם לגבי ה RSU -- היסטורית שווי המניות רק עולות, אבל אפילו אם שיש האטה משמעותית בשוק, עדיין זה נשאר סכום מכובד).

התשובה שאני מקבל לרוב מסתכם ב-״אם זה לא הכנסה שנכנסת מדי חודש בעו״ש אז לא מתחשבים בזה״.

הויכוח הזה נראה לי משמעותי כי הפרש של כ-25% בחישוב הכנסה חודשית יכול להביא לתנאים יותר טובים במשכנתא.

איך מתגברים על החוסר הבנה הזאת?
 
לגבי בונוס שנתי - אתה יכול להראות לבנק שבכל שנה באותו חודש אתה מקבל את הבונוס - אולי זה יעזור.
לגבי הטבות הוניות, הבנק צודק - כל עוד זה לא מזומן הוא לא מחשיב את זה כהכנסה. לא חסרות חברות שהמניות שלהן מחקו מעל 60% משוויין תוך שבועות בודדים. הבנק לא מבצע ניתוח עסקי של המעסיק שלך כדי להעריך כמה המניות יהיו שוות בעוד כמה שנים.
 
מה שהבנק כן יכול לעשות, זה לאשר עוד הלוואה כנגד המניות שלך, ואז תוכל להוריד אחוז מימון המשכנתא.

עוד אפשרות מעניינת היא להעביר חלק משמעותי מתיק ההשקעות לקופת גמל בתיקון 190, אפשר בIRA, או בSP500 או במסלולי מניות אחרים, כנגד המוצר הזה אפשר לקחת הלוואות בתנאים זהים להלוואות כנגד קרנות השתלמות שהם פריים מינוס חצי לרוב. אני לא יודע איזה חברה ובאיזה מסלולים מאשרים הלוואות היום, אבל לדעתי זה שווה בדיקה.
 
הויכוח הזה נראה לי משמעותי כי הפרש של כ-25% בחישוב הכנסה חודשית יכול להביא לתנאים יותר טובים במשכנתא.
ההכנסה החודשית משפיעה על גובה ההחזר המקסימלי. היא לרוב לא משפיעה על תנאי המשכנתא (כמו שלמשל אחוז המימון משפיע ואצלך אחוז המימון נמוך ולכן אתה צפוי לקבל תנאים טובים יחסית לאחוז מימון גבוה).

אם ההכנסות ה- ״בסיסיות״ שלך מאפשרות לך לקחת את ההחזר הרצוי לך אז אין בעיה אמיתית.
אם לעומת זאת תכננת על החזר גבוה יותר (כלומר קיצור המשכנתא), שאותו הבנק לא מאפשר לך לקחת, אתה יכול לתכנן את המשכנתא כך שכל פעם שתקבל בונוס/הבשלה של מניות תוכל לסגור חלק מהמשכנתא ולקצר תקופה.
 
ככלל, מקרים כאלו מומלץ לבצע בסיוע יועץ משכנתאות פרטי. גם כי בסכומים גדולים יש לתכנון כלכלי משמעות גדולה וגם כי הוא יודע להסביר דברים כאלו מצד אחד ועובד מול בנקאים שכבר שמעו הסברים אלו בעבר מצד שני.
בפועל טופס 106 משנה שעברה או שנתיים אחרונות בהחלט עשוי לסייע לך. בהצלחה.
 
לי עבור בונוסים להציג טפסי 106 התקבל. עבור RSU יהיה יותר קשה לקבל הכרה....
 
כנראה זה תלוי בנק ופקיד..
במקרה דומה כמו שלך רק בבנק אחד מתוך 3 שהייתי איתם במשא ומתן הסכימו להתחשב בבונוס וב rsu והבאתי להם צילומי מסך מ etrade וטופס 106
 
אני עברתי את התהליך לא מזמן.
טופס 106 של שנתיים האחרונות היה מספיק בשביל הבנקים ע"מ לחשב את הממוצע הכנסה כולל בונוסים (לרוב, פשוט חילקו את סכום סמל 172/158 ב-12)
לגבי ה-RSU - לא ניסיתי להכליל אותם, כי אני מיעד אותם לכיסוי מסלול הפיתוי.
 
לגבי מענק שנתי - תציג לבנק טופס 106 של 2-3 שנים אחורה. חלקם בוודאות ישתכנע (פועלים מכניס את זה כחלק מההכנסה).
 
הייתי בסיטואציה דומה, אבל במקרה שלי הספיקו 3 תלושים אחרונים, שבמקרה כללו את הסכום ממכירת ESPP חצי שנתי (quicksale) ובונוס שנתי, כאשר הבנק לקח את הממוצע ביניהם כנטו. אז אם במקרה נפלת על חודשים 'טובים', זה עשוי להספיק בשביל חישוב אחוז ההחזר מתוך ההכנסה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S מה קורה במיסים ל-2025 לפני אישור תקציב 2025 מיסים 6
M ביטוח לאומי - אישור מסי מעסיק מיסים 2
D הוצאת אישור ניכוי מס שנתי באופן עצמאי מיסים 0
עידו ג אישור משיכה בפטור ממס מיסים 0
A אישור כבאות? נדל"ן 0
D אישור ניכוי מס שנתי (לא 106) מיסים 2
N אישור חשבון בInteractive Brokers שוק ההון 2
M מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא? נדל"ן 38
פ אישור דיבידנדים Fidelity-ESPP מיסים 0
S רו"ח מבקש אישור יתרה ארנק דיגיטלי KRAKEN קריפטו והשקעות אלטרנטיביות 1
SolidBixby אישור ניכוי במקור מרשות המיסים בעבור מסחר ב IB? מיסים 6
U אישור תכנית התחדשות עירונית - מה המשמעות נדל"ן 1
P הפקדת אישור יציאה מהארץ, כשבחו"ל? אוף טופיק 1
I אישור מס ירושת מוטב לקופת ביטוח מנהלים הכוללת פיצויים מיסים 0
A אישור יתרות מהבנק לחטיבת ביקורת פנימית צרכנות פיננסית 1
Z האם תוכנה של מס הכנסה מנפיקה אישור כשמשדרים תיקון לדו״ח? מיסים 6
adamshalev אפשר לקבל אונליין אישור ניכוי מס במקור לפיצויים\תגמולים במקום ללכת למס הכנסה? מיסים 6
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
S עבודה צדדית מידי פעם - מס/תיאום מס/ אישור מעסיק ? מיסים 1
L שאלה לגבי תהליך אישור תמ"א 38/פינוי-בינוי נדל"ן 4
ס מיטב דש משכו לי 18,480 ש"ח מהחשבון ללא אישור שלי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 32
M אישור תושב למתגורר ביחידת דיור מיסים 2
D אישור למס הכנסה לצורך משיכת כספי הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A האם אני יכול לחסוך עבור משפחתי, מבלי אישור שלהם? שוק ההון 36
T אישור מmexem לפתיחת חשבון ישיר *** שוק ההון 1
T אישור מmexem לפתיחת חשבון ישיר ב IB צרכנות פיננסית 3
ש אישור כתובת בפתיחת חשבון ב-IB שוק ההון 3
M דרישת אישור מעסיק לשינוי מסלול רכיב פיצויים צרכנות פיננסית 1
מ פרסום תגובות אחרי אישור אוף טופיק 4
P אישור מחוסר דיור נדל"ן 1
מ אישור שאני לא עצמאי אוף טופיק 25
שמוליק קיפוד אישור ניהול חשבון [חשבון אמריקאי - Bank of America] צרכנות פיננסית 6
J טופס 867/אישור מס שנתי מברוקר זר שוק ההון 4
ל עזרה - העברת קופ״ג ללא אישור שוק ההון 3
M אישור מס הכנסה על תשלום מזונות - יש כזו חיה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 8
מ שינוי מסלול השקעה בפנסיה - אישור מעסיק? oO שוק ההון 9
A בקשת אישור מהמעסיק לעבודה בשעות הפנאי כעצמאי התפתחות אישית 34
אנא-אל אישור ניהול חשבון בנק- 40 ש"ח?! צרכנות פיננסית 8
W הבדל עקרוני בין תשואת קרן פנסיה/גמל/השתלמות לבין תשואת השקעה עצמית, למשל במניות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S משהו מאוד עקרוני לא ברור לי... הסולידית נא תגובתך פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 59
D ביטוח מבנה למשכנתא - אחרי המשכנתא צרכנות פיננסית 19
ori_ מה נחשב הוצאות קבועות לצורך הכנסה פנויה למשכנתא? נדל"ן 2
Y מה הם הריביות הממוצאות למשכנתא ואיך להשיג אותם מהבנק (תמהיל קיים) נדל"ן 4
A דרישות הבנק למשכנתא נדל"ן 10
T דעתכם על ריביות למשכנתא (דירה יחידה) נדל"ן 5
ד השקעת מדדים במקביל למשכנתא נדל"ן 5
A מינוף - אפשרויות פרט למשכנתא (בתי השקעות \ IB \ ברוקרים \ בנקים\וכו') שוק ההון 4
ש האם יש תחליף למשכנתא, סוג של שותפות? נדל"ן 11
W שמאות למשכנתא נדל"ן 3
ה רכיבי שכר למשכנתא נדל"ן 3

נושאים דומים

Back
למעלה