אישור עקרוני למשכנתא - חישוב הכנסה חודשית לעובדי הייטק

chaimkut

משתמש רשום
הצטרף ב
7/3/22
הודעות
1
דירוג
0
שלום,
אני מנסה להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא עבור סכום יחסית גדול (אבל סה״כ 37% משווי הנכס). כמקובל בהייטק בחברות בינלאומיות, השכר מחולק לשכר חודשי, RSU (מניות חסומות) ובונוס שנתי. אני מנסה להסביר לבנקים שלמרות שה-RSU ובונוס לא נכנסים מדי חודש לעו״ש, בפועל הם מהווים הכנסה משמעותית ובטוחה, רק שה-RSU נכנס לתיק מניות ובונוס נכנס פעם בשנה. ואין מצב שזה לא ימשיך ככה כי זה נחשב תנאים בסיסים של שכר בחברה. (אני רק מחשב את הבונוס הבסיסי, לא את התוספות במקרה של ביצועיים יוצאים מן הכלל. גם לגבי ה RSU -- היסטורית שווי המניות רק עולות, אבל אפילו אם שיש האטה משמעותית בשוק, עדיין זה נשאר סכום מכובד).

התשובה שאני מקבל לרוב מסתכם ב-״אם זה לא הכנסה שנכנסת מדי חודש בעו״ש אז לא מתחשבים בזה״.

הויכוח הזה נראה לי משמעותי כי הפרש של כ-25% בחישוב הכנסה חודשית יכול להביא לתנאים יותר טובים במשכנתא.

איך מתגברים על החוסר הבנה הזאת?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
לגבי בונוס שנתי - אתה יכול להראות לבנק שבכל שנה באותו חודש אתה מקבל את הבונוס - אולי זה יעזור.
לגבי הטבות הוניות, הבנק צודק - כל עוד זה לא מזומן הוא לא מחשיב את זה כהכנסה. לא חסרות חברות שהמניות שלהן מחקו מעל 60% משוויין תוך שבועות בודדים. הבנק לא מבצע ניתוח עסקי של המעסיק שלך כדי להעריך כמה המניות יהיו שוות בעוד כמה שנים.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369
מה שהבנק כן יכול לעשות, זה לאשר עוד הלוואה כנגד המניות שלך, ואז תוכל להוריד אחוז מימון המשכנתא.

עוד אפשרות מעניינת היא להעביר חלק משמעותי מתיק ההשקעות לקופת גמל בתיקון 190, אפשר בIRA, או בSP500 או במסלולי מניות אחרים, כנגד המוצר הזה אפשר לקחת הלוואות בתנאים זהים להלוואות כנגד קרנות השתלמות שהם פריים מינוס חצי לרוב. אני לא יודע איזה חברה ובאיזה מסלולים מאשרים הלוואות היום, אבל לדעתי זה שווה בדיקה.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
2,270
דירוג
3,105
הויכוח הזה נראה לי משמעותי כי הפרש של כ-25% בחישוב הכנסה חודשית יכול להביא לתנאים יותר טובים במשכנתא.
ההכנסה החודשית משפיעה על גובה ההחזר המקסימלי. היא לרוב לא משפיעה על תנאי המשכנתא (כמו שלמשל אחוז המימון משפיע ואצלך אחוז המימון נמוך ולכן אתה צפוי לקבל תנאים טובים יחסית לאחוז מימון גבוה).

אם ההכנסות ה- ״בסיסיות״ שלך מאפשרות לך לקחת את ההחזר הרצוי לך אז אין בעיה אמיתית.
אם לעומת זאת תכננת על החזר גבוה יותר (כלומר קיצור המשכנתא), שאותו הבנק לא מאפשר לך לקחת, אתה יכול לתכנן את המשכנתא כך שכל פעם שתקבל בונוס/הבשלה של מניות תוכל לסגור חלק מהמשכנתא ולקצר תקופה.
 

רימון

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/1/16
הודעות
68
דירוג
169
ככלל, מקרים כאלו מומלץ לבצע בסיוע יועץ משכנתאות פרטי. גם כי בסכומים גדולים יש לתכנון כלכלי משמעות גדולה וגם כי הוא יודע להסביר דברים כאלו מצד אחד ועובד מול בנקאים שכבר שמעו הסברים אלו בעבר מצד שני.
בפועל טופס 106 משנה שעברה או שנתיים אחרונות בהחלט עשוי לסייע לך. בהצלחה.
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
227
דירוג
267
לי עבור בונוסים להציג טפסי 106 התקבל. עבור RSU יהיה יותר קשה לקבל הכרה....
 

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
276
דירוג
219
כנראה זה תלוי בנק ופקיד..
במקרה דומה כמו שלך רק בבנק אחד מתוך 3 שהייתי איתם במשא ומתן הסכימו להתחשב בבונוס וב rsu והבאתי להם צילומי מסך מ etrade וטופס 106
 

שמירצוצקה

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/22
הודעות
28
דירוג
30
אני עברתי את התהליך לא מזמן.
טופס 106 של שנתיים האחרונות היה מספיק בשביל הבנקים ע"מ לחשב את הממוצע הכנסה כולל בונוסים (לרוב, פשוט חילקו את סכום סמל 172/158 ב-12)
לגבי ה-RSU - לא ניסיתי להכליל אותם, כי אני מיעד אותם לכיסוי מסלול הפיתוי.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
487
לגבי מענק שנתי - תציג לבנק טופס 106 של 2-3 שנים אחורה. חלקם בוודאות ישתכנע (פועלים מכניס את זה כחלק מההכנסה).
 

TechPeon

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/5/21
הודעות
257
דירוג
249
הייתי בסיטואציה דומה, אבל במקרה שלי הספיקו 3 תלושים אחרונים, שבמקרה כללו את הסכום ממכירת ESPP חצי שנתי (quicksale) ובונוס שנתי, כאשר הבנק לקח את הממוצע ביניהם כנטו. אז אם במקרה נפלת על חודשים 'טובים', זה עשוי להספיק בשביל חישוב אחוז ההחזר מתוך ההכנסה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
S עבודה צדדית מידי פעם - מס/תיאום מס/ אישור מעסיק ? מיסים 1
L שאלה לגבי תהליך אישור תמ"א 38/פינוי-בינוי נדל"ן 4
ס מיטב דש משכו לי 18,480 ש"ח מהחשבון ללא אישור שלי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 32
M אישור תושב למתגורר ביחידת דיור מיסים 2
D אישור למס הכנסה לצורך משיכת כספי הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A האם אני יכול לחסוך עבור משפחתי, מבלי אישור שלהם? שוק ההון 36
T אישור מmexem לפתיחת חשבון ישיר בIB שוק ההון 1
T אישור מmexem לפתיחת חשבון ישיר ב IB צרכנות פיננסית 3
ש אישור כתובת בפתיחת חשבון ב-IB שוק ההון 3
M דרישת אישור מעסיק לשינוי מסלול רכיב פיצויים צרכנות פיננסית 1
מ פרסום תגובות אחרי אישור אוף טופיק 4
P אישור מחוסר דיור נדל"ן 1
מ אישור שאני לא עצמאי אוף טופיק 25
שמוליק קיפוד אישור ניהול חשבון [חשבון אמריקאי - Bank of America] צרכנות פיננסית 6
J טופס 867/אישור מס שנתי מברוקר זר שוק ההון 4
ל עזרה - העברת קופ״ג ללא אישור שוק ההון 3
M אישור מס הכנסה על תשלום מזונות - יש כזו חיה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 8
מ שינוי מסלול השקעה בפנסיה - אישור מעסיק? oO שוק ההון 9
A בקשת אישור מהמעסיק לעבודה בשעות הפנאי כעצמאי התפתחות אישית 34
אנא-אל אישור ניהול חשבון בנק- 40 ש"ח?! צרכנות פיננסית 8
S משהו מאוד עקרוני לא ברור לי... הסולידית נא תגובתך פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 59
מ ביטוח מבנה למשכנתא-תקנות כיבוי אש בבתי מגורים נדל"ן 1
ט הצעה למשכנתא - התייעצות נדל"ן 2
CoinCollector חסכתי למשכנתא - מה עכשיו ? נדל"ן 21
Y תמהיל למשכנתא שהוצע נדל"ן 33
י חוות דעת על הצעה למשכנתא נדל"ן 10
B חישוב החזר מקסימלי למשכנתא - דירה רשומה על שם בן זוג יחיד נדל"ן 1
F השוואה בין תמהילים למשכנתא נדל"ן 24
A פרעון מוקדם למשכנתא - כל הטריקים לחסוך כסף צרכנות פיננסית 62
P פרעון מוקדם למשכנתא - הוגנות בייעוץ הבנק צרכנות פיננסית 5
H פרעון מוקדם למשכנתא או השקעת הסכום? שוק ההון 5
N הערכת שמאי למשכנתא נדל"ן 29
ח העלת שווי הנכס שמשועבד למשכנתא נדל"ן 1
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
ס שאלה בנוגע למשכנתא נדל"ן 8
E התייעצות - האם כדאי להקטין את ההון העצמי למשכנתא? צרכנות פיננסית 10
A ביטוח חיים למשכנתא צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

למעלה