שאלה בנוגע למשכנתא

[סתםאחד]

שלום לכולם,

לגיסתי ובן זוגה הוצעה משכנתא (פרטים מלאים למטה) וכיוון שהם מעדיפים תשלום חודשי נמוך יחסית (היו רוצים לא לשלם יותר מ-7000 ש״ח בחודש) ומשך הלוואה ארוך יותר הבנק הציע להם משהו שלא שמעתי עליו: מסלול פריים של 30 שנה, אך במשך עשר השנים הראשונות הם רק משלמים את הריבית על המסלול (זה יוצא תשלום חודשי נמוך של כ- 350 ש״ח בחודש) ואת הקרן בעשרים השנה האחרונות. במבט ראשון זה נשמע לי כמו אחלה דבר, הרי הבנק יקבל אותו דבר ולגיסתי זה ייתן מרווח נשימה יותר גדול. האם אני מפספס איזהשהוא חסרון מהותי? בנוסף אשמח ואודה לשמוע על כל הערה והארה שיש לכם על הצעת הבנק (האם הריביות סבירות וכיו״ב).

הנה שאר הפרטים: זוג + 2 (אולי עוד ילד אחד בהמשך, לא בטוח), מרוויחים כ-22k נטו וגיסתי היא בעלת קביעות (הם אינם חוששים מאובדן פרנסה). שווי נכס 2.1 מליון, משכנתא מבוקשת 1.35 מליון. הצעת הבנק:
1. 450000, ריבית משתנה צמודה, 30 שנה, 2.95%, החזר חודשי התחלתי 1885
2. 450000, קל״צ, 3%, 10 שנים, החזר חודשי התחלתי 4405
3. 450000 פריים פחות 0.6%, 30 שנה כשבעשר השנים הראשונות תשולם רק הריבית החזר חודשי של 378) ובעשרים שנה האחרונות הקרן (החזר חודשי של 2095).

בעשר השנים הראשונות ישלמו כ6700ש״ח (אם הסייגים הרגילים). באופן הזה אחרי עשר שנים הם יסיימו לשלם את הקל״צ, ורק אז יתחילו לשלם את החלק הגדול יותר של הפריים.

האמת שמקריאתי במשכנתאמן זו נשמעת לי הצעה לא רעה בכלל, האם אני טועה?

תודה לכל המגיבים!

 

[בת העמק]

האם אני מפספס איזהשהוא חסרון מהותי?

450000 פריים פחות 0.6%, 30 שנה כשבעשר השנים הראשונות תשולם רק הריבית החזר חודשי של 378) ובעשרים שנה האחרונות הקרן (החזר חודשי של 2095).

בהחזר רגיל של משכנתא נכללים גם הקרן וגם הריבית. כל חודש שעובר, יתרת הקרן קטנה וחישוב הריבית נעשה על הקרן שנשארה ולכן מבחינת סכום, הריבית יורדת. בהצעה כאן בעצם משלמים כל חודש ריבית על 100% מהקרן שבכלל לא יורדת (שיטות שלמדו מהשוק האפור?).
דבר שני, לא ברור לי איך הגיעו לחישוב של 2095 ש"ח החזר קרן ל-20 שנה. זה יוצא סה"כ 503K במקום 450K שזאת קרן ההלוואה שנלקחה. היות וכבר משלמים ריבית בעשור הראשון, לא ברור למה הוסיפו עוד 53K ש"ח לקרן.
דבר שלישי, הלוואה בריבית פריים משמעותה שככל שהפריים משתנה, כך משתנה אחוז הריבית על ההלוואה, והפריים יכול להשתנות כל חודש. אם הפריים יורד- היא הרוויחה קצת (יש להניח שהריבית פריים לא תהיה אפס אף פעם) אבל אם הפריים יעלה - אין לנו דרך לדעת לאן הוא יעלה והשמיים הם הגבול.
דבר רביעי- בהצעה על המסלול הזה יש תחנות יציאה? יש קנסות על יציאה?
@אורי ג.

 

[Meni Adam]

תבקשו לקבל ריבית נמוכה יותר על הקלץ על חשבון ריבית גבוהה יותר בפריים.

 

[חיים 111]

זה רעיון מעניין איך לקחת יותר משליש בריבית פריים על חשבון השליש שחייבים לקחת בריבית קלצ.
בגדול - בהנחה שלוקחים 3 מסלולים במקביל, בכל תשלום עדיף שכמה שיותר ילך למסלול היקר. בהנחה שכיום מסלול הפריים זול, זה אומר לשלם כמה שפחות (רק ריבית) על הפריים, והשאר להלוואות האחרות.
הנקודה שצריך לשים לב אליה היא שהמסלול היקר כאן הוא כנראה המסלול עם הריבית המשתנה הצמודה. לא הקל"צ.

דבר שני, לא ברור לי איך הגיעו לחישוב של 2095 ש"ח החזר קרן ל-20 שנה. זה יוצא סה"כ 503K במקום 450K שזאת קרן ההלוואה שנלקחה. היות וכבר משלמים ריבית בעשור הראשון, לא ברור למה הוסיפו עוד 53K ש"ח לקרן.

10 שנים משלמים ריבית ל-10 שנים. אחרי זה, מרגע שמתחילים להחזיר את הקרן, יש עוד מח"מ של קצת יותר מחצי (10 שנים+), וגם עליו צריך לשלם ריבית.

 

[קפיצת הדרך]

דעתי היא שזה רעיון רע מאוד, אלא אם כן יש להם עתודות כסף גדולות שהולכות להשתחרר בעוד חמש ועשר שנים.

הם יוצרים לעצמם פצצת זמן מתקתקת, שמתחילה לפעול עכשיו וקשה לדעת מתי תתפוצץ.
ובנוסף הולכים לשלם 3% (ריבית גבוהה על קל״צ קצר יחסית) כך שזה לא שהם קיבלו איזו ריבית בוננזה בגלל זה.

האמת שמקריאתי במשכנתאמן זו נשמעת לי הצעה לא רעה בכלל, האם אני טועה?

להסתכל על מחשבון משכנתאמן כשמדובר על ריבית פריים ועל משתנה צמודה זה מטעה מאוד מאוד מאוד.
איזה שינוי בריבית הפריים לקחת לאורך 30 השנים? איזו אינפלציה הכנסת לשלושים שנה? איזה שינוי בריבית המשתנה הכנסת?

 

[בדרך למינוס מיליון]

לדעתי המשכנתא הזאת פשוט גרועה:
1. 2/3 מהמשכנתא חשופים לשינוי ריבית לטווח של 30 שנה.
2. שיעור ההחזר החודשי הראשוני שבו משלמים רק ריבית על הפריים עומד על כ30% מההכנסה הפנויה (בהנחה שאין הלוואות נוספות).
אם מהיום הראשון היו משלמים ריבית וקרן על הפריים השיעור היה עולה ל35% מההכנסה הפנויה.
רק לסבר את האוזן, האחוז ההתחלתי המומלץ למשכנתא עם ריבית משתנה של 2/3 מהתמהיל זה כה 20% עד 25%.
יותר נכון עדיף בכלל לא לקחת משכנתא כזאת אבל אם כבר לוקחים מאילוצים כאלו ואחרים לפחות שיהיה מרווח ביטחון לשינוי ריבית עתידיים.
3. הריבית של קל"צ - חבר שלוקח משכנתא בימים אלו קיבל הצעה של כ2% ל 10 שנים. נכון שיש שוני בין הלווים אבל פער של 33% בריבית מסמן שהבנק עושה עסקה מעולה וגיסתך ובן זוגה עושים עסקה גרועה.

כללי אצבע במשכנתא (כמובן שיש לעשות התאמות לכל עסקה לפי מאפיינים רלוונטים):
פריים לתקופה של 25 שנה על שליש מהסכום (ההבדל בין תשלום חודשי ל25 שנה ול30 בדרך כלל די זניח).
ריבית משתנה כל 5 שנים - בסכום שיחסך בקרנות השתלמות במהלך 5 שנים הקרובות (בהנחה שיש קרנות השתלמות)\או כל חיסכון אחר.
לאחר 5 שנים או לפדות את ההשתלמות או לקחת הלוואה מהקרן השתלמות לטובת סילוק.
את היתרה לקוחים בקל"צ לתקופה הכי קצרה שיכולים.

לא יועץ ולא מייעץ רק מספק עוד כיוון למחשבה....

 

[אחד_שיודע]

הנה שאר הפרטים: זוג + 2 (אולי עוד ילד אחד בהמשך, לא בטוח), מרוויחים כ-22k נטו וגיסתי היא בעלת קביעות (הם אינם חוששים מאובדן פרנסה). שווי נכס 2.1 מליון, משכנתא מבוקשת 1.35 מליון. הצעת הבנק:

ההחזר החודשי לא נשמע נמוך יחסית להכנסה. יגיע לקרוב לשליש.
ההחזר יתחיל ב6700 ותוך כמה זמן יעבור עד ה-7000, בעיקר בגלל המסלול הראשון שיש בו הצמדה למדד.

לגבי המסלולים -
המסלול ה-1 נשמע רע מאוד - 30 שנה עם הצמדה למדד, זה אומר שהקרן בשנים הראשונות בקושי תרד (אולי אפילו תעלה?)
המסלול ה-2 גורם לזה שכל המשכנתא מתארכת ל-30 שנה, בגלל שמייצר החזרים גבוהים ב-10 שנים הראשונות. המסלול הזה כנראה יותר מזיק מאשר מועיל.
המטרה בדרך כלל היא לסיים את המשכנתא כמה שיותר מוקדם, לא לסיים את אחד המסלולים כמה שיותר מוקדם ולהתקע עם יתר המשכנתא ל30 שנה.

הייתי שואל אותם תוך כמה זמן הם רוצים לסיים את המשכנתא? האם באמת תוך 30 שנה?
האם יוכלו תוך כמה שנים להחזיר סכום משמעותי מהקרן דרך קרן השתלמות? (למשל להחזיר 100K במכה עוד 5 שנים?)
אם לוקחים את הנתונים האלה בחשבון, אפשר אולי לתכנן משכנתא שפועל תהיה 20 שנה.

 

[iragg]

שלום לכולם,

לגיסתי ובן זוגה הוצעה משכנתא (פרטים מלאים למטה) וכיוון שהם מעדיפים תשלום חודשי נמוך יחסית (היו רוצים לא לשלם יותר מ-7000 ש״ח בחודש) ומשך הלוואה ארוך יותר הבנק הציע להם משהו שלא שמעתי עליו: מסלול פריים של 30 שנה, אך במשך עשר השנים הראשונות הם רק משלמים את הריבית על המסלול (זה יוצא תשלום חודשי נמוך של כ- 350 ש״ח בחודש) ואת הקרן בעשרים השנה האחרונות. במבט ראשון זה נשמע לי כמו אחלה דבר, הרי הבנק יקבל אותו דבר ולגיסתי זה ייתן מרווח נשימה יותר גדול. האם אני מפספס איזהשהוא חסרון מהותי? בנוסף אשמח ואודה לשמוע על כל הערה והארה שיש לכם על הצעת הבנק (האם הריביות סבירות וכיו״ב).

הנה שאר הפרטים: זוג + 2 (אולי עוד ילד אחד בהמשך, לא בטוח), מרוויחים כ-22k נטו וגיסתי היא בעלת קביעות (הם אינם חוששים מאובדן פרנסה). שווי נכס 2.1 מליון, משכנתא מבוקשת 1.35 מליון. הצעת הבנק:
1. 450000, ריבית משתנה צמודה, 30 שנה, 2.95%, החזר חודשי התחלתי 1885
2. 450000, קל״צ, 3%, 10 שנים, החזר חודשי התחלתי 4405
3. 450000 פריים פחות 0.6%, 30 שנה כשבעשר השנים הראשונות תשולם רק הריבית החזר חודשי של 378) ובעשרים שנה האחרונות הקרן (החזר חודשי של 2095).

בעשר השנים הראשונות ישלמו כ6700ש״ח (אם הסייגים הרגילים). באופן הזה אחרי עשר שנים הם יסיימו לשלם את הקל״צ, ורק אז יתחילו לשלם את החלק הגדול יותר של הפריים.

האמת שמקריאתי במשכנתאמן זו נשמעת לי הצעה לא רעה בכלל, האם אני טועה?

תודה לכל המגיבים!

הריביות מספרות את מה שגיסתך לא רוצה לשמוע - שהיא קופצת מעל הפופיק. תסתכל בריביות כאן:

https://www.moti.org.il/intrests

הבנק מתמחר ביוקר את המשכנתא כי הכל "על הגבול". הקל"צ יחסית לזה שהיא רוצה כ-65% מימון לא גבוה, אבל המ"צ גבוהה בהרבה ממה שאנשים שלוקחים 75% הלוואה מקבלים (ושם הכסף האמיתי של הבנק בהלוואה הזאת). הפריים סביר גם, אבל זוג עם שני ילדים ואולי עוד אחד - קשה לי מאוד לראות אותם מצליחים לחסוך יותר משליש מההכנסה עבור המשכנתא, וכל עליה בריבית / הוצאה חריגה / עוד ילד / פיטורים או צמצום משרה (כן גם עם קביעות העולם משתנה ולך תדע) כאשר אין להם דרך מראש להקטין יותר את ההחזר למעט פריסה של הקל"צ שתקפיץ את הריבית שם.

במצבם - דהיינו כשהם מראש על הגבול - עדיף להם לדעת בוודאות מה הם הולכים לשלם, מה שאומר שהם בודקים כמה כסף הם יכולים להחזיר אקסרה על פני 5 שנים (עליות צפויות במשכורת, קה"ש, מתנות) וזה הסכום שהם לוקחים במשתנה כל חמש שנים לא צמודה. שליש בפריים, היתר בקל"צ שפרוסה לזמן ארוך יותר.

בהנחה שבעוד 5 שנים יהיה להם 200K בקרנות השתלמות:

1. פריים 450K ריבית 1% ל-30 שנה - כ-1,450 ש"ח לחודש
2. קל"צ 650K ריבית 3.5% ל-15 שנה - כ-4,650 ש"ח לחודש
3. משתנה כל חמש לא צמודה 250K ריבית 3.25% ל-20 שנה - כ-1,420 ש"ח לחודש

סה"כ כ-7,500 ש"ח בחודש, שזה עדיין בגבולות האפשרי.
אחרי 60 חודש ישארו כ-79% מהמשכנתא כאשר המל"צ יהיה כ-197K, שאותה יסלקו ואז ישארו עם החזר של כ-6,000 בחודש. סביר להניח שגם אז יוכלו למחזר בתנאים טובים בהרבה, בין כי הנכס יהיה שווה יותר, השכר שלהם יהיה גבוה יותר, וכו'

 

[Boker]

תן לי לנחש ההצעה שהם קיבלו היא מבנק מזרחי? הם עכשיו מפמפמים את המוצר "משכנתא כפי יכולתך".....
סה"כ מדובר בהצעה מצוינת, אבל השאלה היא למי? היא מצוינת בעיקר לבנק ומאוד לא טובה לגיסתך...

1. קודם כל התמהיל פה הוא לא מאוזן והסיכון בו הוא גבוה יחסית.

2. הריביות דיי גבוהות, אין שום צורך לקחת מסלול גרייס במצב שלהם הסיבה שהבנק "המליץ" על המסלול הזה
זה כי מדובר במסלול מאוד רווחי לבנק, יש דרכים טובות יותר שיכולות לשפר את התמהיל מבלי לקחת את הגרייס.

3. משכנתאנאמן זה אתר מצוין ולדעתי הוא מאוד מועיל, עם זאת אני חושב שלפעמים כן כדאי
לפנות לייעוץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי כי מדובר פה בלא מעט כסף והפקידים בבנק לא ידאגו לגיסתך......