התייעצות - האם כדאי להקטין את ההון העצמי למשכנתא?

elSolid

משתמש רשום
הצטרף ב
20/5/20
הודעות
3
דירוג
0
שלום לכולם,

בימים אלו אני ואישתי נחבטים בשאלה לפני לקיחת משכנתא לדירה להשקעה.
זוהי הדירה הראשונה שלנו, ויש לנו כ-65-70% כהון עצמי מערך הדירה.
ההתלבטות היא - האם לתת את המקס׳ האפשרי מההון העצמי ולהקטין את המשכנתא, או להגדיל אותה, ולהשקיע באיזושהי צורה סולידית כ-300K .
המטרה שלנו, בעוד 4-5 שנים לקנות דירה למגורים (אם ירצה היקום, כדירה שניה).
חשוב להדגיש, שארצה שההחזר החודשי של המשכנתא הראשונה לא יעבור את סכום השכירות העתידי שנקח על הדירה (לכן, גם אם אקטין את ההון העצמי - המשמעות הגדלת מס׳ השנים להחזר).

במידה ונחליט לשמור בצד חלק מההון העצמי - אנחנו בונים עליו לקניית הדירה השניה - אני רוצה למנוע מצב שהוא סתם שוכב בפק״מ כדי לא ״לסכן״ את הסכום, אבל המשמעות - איבוד מערכו במשך 4-5 שנים.
(כמובן, שבעוד מס׳ שנים, נצליח לחסוך סכום נוסף שיתווסף אליו כהון עצמי לדירה השניה).

תאורטית, אם אנחנו נותנים את מלוא הסכום שאנחנו יכולים למשכנתא, בעוד X שנים מהיום, כשנרצה לקנות בית למגורים - ישנה אפשרות של הגדלת המשכנתא לדירה הראשונה ולקבל ״חזרה״ (כהלוואה) לרכישת הדירה השניה? (האם יש כאן יתרון בכלל?). ז״א במקום לקחת 30%, נגדיל ל40-50% (בהתאם למה שישאר ממנה).

כמובן שלשאלה זו אין תשובה חד משמעית, המטרה של הפוסט היא לקבל דעות שונות ואולי להבהיר לנו את האופציות שלנו.

תודה!
 

elSolid

משתמש רשום
הצטרף ב
20/5/20
הודעות
3
דירוג
0
מכיוון שזו דירה להשקעה, המטרה שהשכירות תכסה את גובה המשכנתא.

אבל אם אתה רואה איזושהי סיבה שזה לא יהיה כך - שתף אותי, אשמח לדעות אחרות
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,202
דירוג
22,090
ההתלבטות היא - האם לתת את המקס׳ האפשרי מההון העצמי ולהקטין את המשכנתא, או להגדיל אותה, ולהשקיע באיזושהי צורה סולידית כ-300K .
ההשקעה הסולידית הטובה ביותר שאתה יכול לעשות היא לקחת משכנתא קטנה יותר. תשואה נטו גבוהה ללא סיכון כלל.
 

yanosh34

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
882
דירוג
957
אבל אם אתה רואה איזושהי סיבה שזה לא יהיה כך - שתף אותי, אשמח לדעות אחרות

זה יכול להיות כך אבל זה ממש לא חייב להיות כך.
אכן כדאי שהשכירות תכסה את המשכנתא במידה וצריכים תזרים חיובי מההשקעה אבל אם יש מקורות הכנסה נוספים כגון עבודה, אפשר לשקול מצב של תזרים שלילי ובכך נוצרת אפשרות לשפר את מאפייני ההשקעה.
 

yanosh34

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
882
דירוג
957
ובאופן כללי @אורי ג. צודק, אם תיקח משכנתא יותר גדולה אבל את הכסף ששמרת לעצמך אתה שם באפיק חסר סיכון, אז אתה סתם זורק כסף לפח.

אם לעומת זאת תהיה גמיש (ולא בטוח שזה אפשרי משום שציינת שהדירה השניה היא למגורים), למשל - את הכסף ששמרת לעצמך אתה משקיע באפיק עם תוחלת תשואה גבוהה מהמשכנתא (למשל 100% מניות) ואז בעוד 5 שנים יש 2 מצבים:
1. אם ההשקעה במניות הצליחה אתה יכול למכור ולקנות עם הסכום דירה שניה.
2. אם ההשקעה במניות לא הצליחה אתה לא קונה דירה שניה אלא נשאר עם ההשקעה במניות.
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
920
דירוג
741
טוב אני כמובן לא ממליץ ולא יועץ...

מציע מחשבה אחרת:
אתה רוצה בשורה התחתונה כרגע משכנתא בעלות כסף הכי נמוכה

תיקח משכנתא על המקסימום סכום שאתה יכול לקבל (בערך 70-80 אחוז מערך הדירה)
לצורך הדוגמא הדירה שווה 1 מליון , אז תיקח 750K (אם הבנתי נכון חסר לך רק 300K)
תחלק את זה ל3 מסלולים כאשר אחד מהם הוא פריים כמובן
ותתווכח שאתה רוצה ריבית פריים נמוכה נגיד פרים פחות 0.9 אחוז - רק המסלול הזה חשוב לך
הבנק נוטה תמיד להוריד במסלול אחד כל עוד הוא מעלה מסלול אחר (אותו תגיד שבנק אחרת נתן ככה)
למחרת שמשכת את כל הכסף סגור את 2 המסלולים האחרים
ותישאר עם 250K במסלול ריבית פריים פחות 0.9 (שזה בערך 0.74 אחוז היום)
50K ישארו לך באחד המסלולים עם הרביות היותר גבוהות (לדוגמא קבועה באזור ה3.5 אחוז) אבל אותם תוכל בהמשך לסגור יחסית בקלות

אם תרצה בעתיד על הבית הזה לקחת עוד משכנתא או להגדיל אותה וכו אתה יכול עקרונית, ואז שוב אתה זכאי לשליש מהכסף בפריים (שזה מאוד משתלם שוב לעשות את מהלך הזה) ואתה לא משלם סתם ריביות בשנים האלה בשביל לשמור את הכסף בצד
כמובן שגם אז יהיה לך עוד דירה שאתה קונה וגם עליה תוכל לקחת משכנתא ושוב להישאר רק עם הפריים

כמה כוכביות:
* פרים זה ריבית משתנה אז יש פה סיכון שמחר הוא יעלה והתשלומים שלך יעלו איתו (מ2014 הוא בגדול לא השתנה משמעותית אבל אין הבטחות, למרות שמהלך כזה אם הוא יהיה חד יעשה בעיות חמורות במשק כי כל הרבה ריביות ומשכנתאות מוצמדות אליו)
** צריך לסגור את המסלולים עם הריבית הגדולה מידי (יש יום בחודש בגדול שהריביות מתעדכנות) אתה רוצה לעשות את זה לפני שהם מתעדכנות כי אז אתה תשלם "קנס" (לא באמת קנס רק ההפרש ריביות) אם הריביות פתאום ירדו
*** שווה להתייעץ על זה עם הבנק עצמו, אחרי שכבר סגרתם את כל הריביות פשוט תשאל אותו אם מחר אתה מקבל סכום כסף גדול/ ירושה האם אתה יכול לבוא לסגור את המסלול עם הריבית הכי גבוה והאם זה יגרור תשלומים ריביות קנסות כל שהם
**** אתה תשלם יותר בעמלות על מהלך כזה, העמלת פתיחת תיק תיהיה יותר גבוה, וגם הסגירת מסלולים יכולה להיות מלווה באיזה שהיא עמלה (אפשר להתווכח עליהם אבל שתכיר)

הערת צד: אולי בחודשים הקרובים לא משתלם לקחת משכנתא כי הריביות קפצו עקב הקורונה ושווה קצת לחכות

המלצה לקריאה נוספת: בלוג משכנתאמן - מקור ידע מעולה
 

elSolid

משתמש רשום
הצטרף ב
20/5/20
הודעות
3
דירוג
0
@אורי ג. אתה צודק, זו אכן השקעה סולידית ללא סיכונים. לגבי התשואה, לא יודע אם זה המצב בגלל הריביות הנמוכות.

@Ariel42 רעיון מעניין, אהיה חייב להתייעץ עם איש מקצוע כי זה כרוך בהמון סעיפים ופונטציאל לקנסות. (עוד לא ראיתי משכנתא ללא קנס פרעון משמעותי בזמן כ״כ קטן).

תודה לכם :)
 

נולי

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
1,432
דירוג
2,773
(אם ירצה היקום, כדירה שניה).
רק לגבי הסוגייה הזו, כי התחבטנו בזה בימים אלו, דירת מגורים היא בד"כ יקרה יותר מדירה להשקעה, ואז משחילים לך מס' דירה שנייה שגורם לך לרצות להתקפל בתנוחת עובר על הרצפה ולבכות.

החלטנו למכור את הדירה להשקעה, לסיים עם הקרנבל של דירת המגורים, השיפוץ, המעבר ואולי גם גירושים.. ואז לחפש דירה חדשה להשקעה. אולי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A מיסוי על השכרת דירה - התייעצות כמה כדאי לגבות שכירות בהתחשב במיסוי? נדל"ן 11
A התייעצות פתיחת תיק בבית השקעות, זוג נשוי שוק ההון 7
A פתיחת תיק בבית השקעות זוג נשוי - התייעצות שוק ההון 1
משה התייעצות בנוגע לרילוקיישין לאירלנד אוף טופיק 11
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
D התייעצות - מסלול צוערים לשירות המדינה התפתחות אישית 6
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 7
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 11
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M התייעצות לבחירת מסלול מעל תקרת הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
H התייעצות- המשך לימודים התפתחות אישית 1
ע התייעצות - בוסט בהשקעה צרכנות פיננסית 7
חדש בשוק התייעצות בתחילת החיים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 18
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
מ התייעצות של משקיע מתחיל וסולידי שוק ההון 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
E התייעצות בנוגע לפתיחת חשבון בנק בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
Tsachi01 התייעצות: אמא מוציאה מאות שקלים בחודש על Candy Crush אוף טופיק 28
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
קוף שמבין התייעצות חשובה מאוד. שוק ההון 18
T דעתכם על תיק השקעה + התייעצות שוק ההון 19
ה התייעצות לאמא במצב כלכלי לא טוב צרכנות פיננסית 55
S תיק סולידי ראשון - התייעצות שוק ההון 11
קוף שמבין קופות גמל, התייעצות דחופה. צרכנות פיננסית 5
Y התייעצות - גמל להשקעה שוק ההון 26
Y פתיחת תיק עצמאי - התייעצות שוק ההון 0
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
E תיק עצמאי ראשון - התייעצות שוק ההון 9
Y התייעצות בעת בניית תיק השקעות שוק ההון 13
O התייעצות השקעה- פעם ראשונה שוק ההון 87
B התייעצות בנושא קופות גמל וקרן פנסיה צרכנות פיננסית 2
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
M השקעה ראשונית - התייעצות שוק ההון 10
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
T השקעה ראשונית בגיל 35 - התייעצות שוק ההון 10
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18
ג התייעצות כללית ושאלה לגבי קרן השתלמות וקופות גמל שוק ההון 2
R התייעצות- קרנות השתלמות פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 3
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
B התייעצות בנוגע לדירה להשקעה נדל"ן 10
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6

נושאים דומים

למעלה