• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

"יש לך תיק אחד" - איך הייתם מתייחסים לנדלן?

מומו הברווז

משתמש סולידי
הצטרף ב
26/11/20
הודעות
79
דירוג
19
אני חוסך לרכישת דירה למגורים בעוד 3-5 שנים.
התיק הנזיל שווה עכשיו כ500 אלף, בחלוקה של 45% מניות / 35% אגח / 20% מזומן
כמו כן מחזיק בדירה להשקעה עם שווי נקי של כמיליון שח.
אם מסתכלים על החלק הנזיל בלבד, יתכן שהחשיפה המנייתית קצת גבוהה לטווח הזמן הזה (לפחות מהערות שקראתי כאן). מצד שני, אם סופרים את הנדלן, כחלק מהתיק אז אני בחשיפה שמרנית ביותר של כ15%.
איך כדאי להסתכל על זה?
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
5,014
דירוג
5,040
איך כדאי להסתכל על זה?
לא באחוזים :)
כל שקל שמיועד לרכישת הדירה לא צריך להיות בסיכון מכיוון שהטווח הוא קצר. זו דעתי בכל אופן.
וכמובן שתיקח בחשבון שבזמן הזה אתה עלול להפסיד תשואה. אי אפשר להנות מכל העולמות ;)
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
823
דירוג
984
האם הנדל"ן נקי ממשכנתא?
 

איליה

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,030
דירוג
3,382
אני לא משקיע ישירות בנדל"ן, אבל אם כן הייתי משקיע, הייתי מכליל את הדירה כחלק מהתיק (בתנאי שהיא לא משמשת למגורים שלי, אז לא הייתי מכליל אותה).
אם יש מינוף אז הייתי מכליל רק את השווי הנקי אחרי הפחתה של משכנתא.
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
3,042
דירוג
3,695
אני הייתי מסתכל על זה ככה:
שני שליש דירה
15% מניות
וכן הלאה.
לגבי רמת הסיכון זה הכל תלוי בסיבולת הסיכון. אם התזמון גמיש ובמידה ותהיה נפילה משמעותית בשוק ההון ולא בנדל"ן ותוכל לדחות את רכישת הדירה למגורים וזה סיכון סביר מבחינתך אז אפשר להגדיל חשיפה. אם לא אז לא ואולי להקטין כפי שהסביר המלחין המפורסם @cypriano de rore
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
658
דירוג
745
בניגוד למניות, אי אפשר "לאזן" נכס ולמכור חלק. אתה יכול להחליט שנכס 1 או 2 או 3... זה מספיק ועכשיו בורסה.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
484
דירוג
444
(בתנאי שהיא לא משמשת למגורים שלי, אז לא הייתי מכליל אותה).
למה דירה למגורים לא היית מכליל בתיק?
שמעתי על הגישה הזו ואפילו על קונצנזוס כזה, פשוט לא יושב לי עד הסוף הרציונל.
 

איליה

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,030
דירוג
3,382
למה דירה למגורים לא היית מכליל בתיק?
שמעתי על הגישה הזו ואפילו על קונצנזוס כזה, פשוט לא יושב לי עד הסוף הרציונל.
לדעתי, דיי הרבה סיבות. למשל אתה גר שם וקשור רגשית - כלומר דירה למגורים לא נזילה בעליל, השווי שלה לא ברור עד לרגע שבאמת תחלית למכור, היא לא מייצרת תזרים מזומנים. קשה להכליל משהו כזה כחלק מתיק השקעות. זה כמו למה אתה הלא מחשיב את הרכב שלך כחלק מתיק השקעות (אפילו אחרי הפחתה של 50% מהמחירון). דירה למגורים חוסכת שכ"ד, זה כבר תלוי מחיר\תשואה וזה כבר סיפור אחר.

יצא לך לקרוא את הפוסט הזה?
 

roneng

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/2/17
הודעות
15,459
דירוג
13,300
למשל אתה גר שם וקשור רגשית
זה אולי הסבר פסיכולוגי, אבל לא כלכלי.
אפשר באותה מידה להגיד שאני קשור רגשית למניות אפל שאני מחזיק ולכן לא רוצה למכור אותם.
דירה למגורים לא נזילה בעליל, השווי שלה לא ברור עד לרגע שבאמת תחלית למכור,
איך זה שונה מדירה להשקעה?
היא לא מייצרת תזרים מזומנים.
בטח שכן - היא מייצרת לך תזרים וירטואלי בדיוק בגובה דמי השכירות שהיית משלם אם היית גר בשכירות.
קשה להכליל משהו כזה כחלק מתיק השקעות
דוקא מאוד קל.
זה כמו למה אתה הלא מחשיב את הרכב שלך כחלק מתיק השקעות (אפילו אחרי הפחתה של 50% מהמחירון).
מאוד שונה.
רכב זאת הוצאה בהגדרה. זה מוצר שמאבד מהערך שלו כל זמן שאתה מחזיק אותו.
רכב הרבה יותר דומה לגבינה שיושבת לך במקרר מאשר לדירה.
. דירה למגורים חוסכת שכ"ד, זה כבר תלוי מחיר\תשואה וזה כבר סיפור אחר.
שוב - איך זה שונה מדירה להשקעה?
 

מייקל

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/3/15
הודעות
638
דירוג
438
אני חוסך לרכישת דירה למגורים בעוד 3-5 שנים.
התיק הנזיל שווה עכשיו כ500 אלף, בחלוקה של 45% מניות / 35% אגח / 20% מזומן
כמו כן מחזיק בדירה להשקעה עם שווי נקי של כמיליון שח.
אם מסתכלים על החלק הנזיל בלבד, יתכן שהחשיפה המנייתית קצת גבוהה לטווח הזמן הזה (לפחות מהערות שקראתי כאן). מצד שני, אם סופרים את הנדלן, כחלק מהתיק אז אני בחשיפה שמרנית ביותר של כ15%.
איך כדאי להסתכל על זה?
אז החלטת על חלוקה שרירותית ואתה שואל אותנו לגבי הכללה שרירותית של נדלן בחלוקה הזו? אולי תסביר את ההגיון מאחורי החלוקה הזו?
 

איליה

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,030
דירוג
3,382
זה אולי הסבר פסיכולוגי, אבל לא כלכלי.
אכן, אבל פסיכולוגיה משחקת תפקיד מכריע אצל הרבה מאוד אנשים.

איך זה שונה מדירה להשקעה?
דירה להשקעה נרכשת משיכולים שונים מאלו של דירה למגורים, שיקוליי מכירה יהיו עניינים בלבד.

רכב זאת הוצאה בהגדרה. זה מוצר שמאבד מהערך שלו כל זמן שאתה מחזיק אותו.
רכב הרבה יותר דומה לגבינה שיושבת לך במקרר מאשר לדירה.
אז מה? אם יש לי רכב ב500K כי בא לי (וזה המחירון שלו) אני לא יכול להחשיב אותו בתיק לפי 250K ולהפחית כל פעם מערכו ולהשאיר אותו בתיק ההשקעות?
זה שערכו יורד אומר שזאת השקעה לא טובה - נכון לגמרי אבל למה לא להכליל אותו בתיק? רק כי דירה לגורים אמורה לשמור על ערכה המצב הוא שונה?

שכל אחד יחליט בעצמו. אני משתדל לא לערבב בין השקעות ודברים רגשיים יותר כמו דירה למגורים.
שמרנות לא תפריע פה.
 

roneng

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/2/17
הודעות
15,459
דירוג
13,300
אז מה? אם יש לי רכב ב500K כי בא לי (וזה המחירון שלו) אני לא יכול להחשיב אותו בתיק לפי 250K ולהפחית כל פעם מערכו ולהשאיר אותו בתיק ההשקעות?
זה שערכו יורד אומר שזאת השקעה לא טובה - נכון לגמרי אבל למה לא להכליל אותו בתיק? רק כי דירה לגורים אמורה לשמור על ערכה המצב הוא שונה?
שאלה טובה.
אם אכן ה500 או 250K הללו הם חלק נכבד מההון שלך אז אולי באמת כדאי להחשיב אותם כחלק מהתיק.
מצד שני, אם זה חלק נכבד מההון שלך זה כנראה לא רעיון הכי טוב להחזיק רכב בשווי כזה. (ואם זה חלק זניח אז ההחלטה אם להחשיב או לא היא זניחה גם כן).
שכל אחד יחליט בעצמו. אני משתדל לא לערבב בין השקעות ודברים רגשיים יותר כמו דירה למגורים.
מסכים.
אני משתדל לא לערבב בין פסיכולוגיה להשקעות :)
מבחינתי נכס נדל"ן זה נכס נדלן.

מה ההבדל אם אני קונה דירה וגר בה, או קונה דירה, משכיר אותה ושוכר דירה זהה באותו מיקום ובאותו שכ"ד?
מבחינתך במצב אחד הנכס הוא לא חלק מהתיק ובמצב השני הוא כן, למרות שבסופו של דבר הנטו שלי זהה בשני המקרים.
 

איליה

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,030
דירוג
3,382
מה ההבדל אם אני קונה דירה וגר בה, או קונה דירה, משכיר אותה ושוכר דירה זהה באותו מיקום ובאותו שכ"ד?
מבחינתך במצב אחד הנכס הוא לא חלק מהתיק ובמצב השני הוא כן, למרות שבסופו של דבר הנטו שלי זהה בשני המקרים.

בעיקר פסיכולוגיה שלדעתי סופר חשובה:
כאשר משקיעים אז השיקולים שונים לגמרי מכאשר משתמשים במשהו. שיקולי השקעה זה תשואה לסיכון, פיזור סיכונים, נוחות ניהול השקעה וכדומה.
שיקולי רכישת דירה למגורים לרוב טיפה שונים, בידוק כמו ששיקולי שכירות זה לא תמיד לשכור את הדירה הכי זולה אלה הדירה שהכי מתאימה.

נטו אגב לא זהה (ולכן זאת לא רק פסיכולוגיה). בדיוק בגלל הסיבות הנ"ל אלה אם אתה קונה דירה בשכונה בעייתית. אם יש לך כסף לקנות דירה אז התשואה על ההון (שכירות) תהיה שונה בין שכונה טובה לבין שכונה לא משהו. בשכונה לא משהו תרוויח הרבה יותר שכ"ד על אותו כסף מושקע. זאת בדיוק ההטעיה הפסיכולוגית שאני מדבר עליה.
 

roneng

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/2/17
הודעות
15,459
דירוג
13,300
כאשר משקיעים אז השיקולים שונים לגמרי מכאשר משתמשים במשהו. שיקולי השקעה זה תשואה לסיכון, פיזור סיכונים, נוחות ניהול השקעה וכדומה.
שיקולי רכישת דירה למגורים לרוב טיפה שונים, בידוק כמו ששיקולי שכירות זה לא תמיד לשכור את הדירה הכי זולה אלה הדירה שהכי מתאימה.
עם זה אני מסכים.
והגיוני שדירה שאתה גר בה לא תיהיה ההשקעה הכי חכמה שלך.
אבל אם שנינו היום באותה נקודה מבחינת שווי כלכלי, אתה החלטת לעבור לגור בדירה בבעלותך ואני החלטתי לשכור ובמקום זה לקנות דירה להשקעה באותו סכום. עכשיו לפני חישובי תשואות אלא ממש רגע אחרי הריכשה של 2 הדירות: אתה באמת חושב שהשווי הכלכלי שלנו פתאום שונה? פתאום השווי שלי הרבה יותר גדול משלך רק כי אני הוצאתי את הכסף על דירה X ואתה על דירה Y (בלי ששווי הדירות בשוק זז)?

נטו אגב לא זהה (ולכן זאת לא רק פסיכולוגיה).
בדוגמא שנתתי הוא כן זהה. זאת בדיוק הייתה מהות הדוגמא.
בדיוק בגלל הסיבות הנ"ל אלה אם אתה קונה דירה בשכונה בעייתית. אם יש לך כסף לקנות דירה אז התשואה על ההון (שכירות) תהיה שונה בין שכונה טובה לבין שכונה לא משהו. בשכונה לא משהו תרוויח הרבה יותר שכ"ד על אותו כסף מושקע.
זה ברור.
אנחנו לא מדברים עכשיו על שיעור נדל"ן של איפה כדאי להשקיע (אגב, בשכונה בעייתית הסיכון גם עולה בהתאם). השאלה רק האם הכסף מתאדה ברגע שהחלטת לקנות דירה למגורים או שהכסף הוא עדיין חלק מההון שלך.
 

איליה

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,030
דירוג
3,382
@roneng
מבחינה חישובית נטו אין בעיה להכניס דירה למגורים לתוך שווי תיק השקעות. במחינה קוגניטיבית יש עם זה בעיה (לדעתי)
 

roneng

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/2/17
הודעות
15,459
דירוג
13,300
@roneng
מבחינה חישובית נטו אין בעיה להכניס דירה למגורים לתוך שווי תיק השקעות. במחינה קוגניטיבית יש עם זה בעיה (לדעתי)
לי יש בעיה קוגינטיבית לא לעשות את זה.
לדעתי זה סתם יוצר עיוותים, כמו בדוגמאות שהבאתי.
 

דור ה-Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
26/4/19
הודעות
1,650
דירוג
1,471
מה עם ירושה צפויה בעתיד הרחוק?
היא צריכה להיות חלק מהתיק לפני הקבלה שלה, או רק ברגע הרישום בטאבו?
 

סול

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/5/17
הודעות
806
דירוג
1,219
אני מחשב את זה הפוך
אתה צעיר ויש לך הכנסה פאסיבית מנדלן?
שים לעצמך קופה של כמה שאתה צרי לשנים הקרובות, ואת השאר תשקיע, מה שנכנס בנדלן בנדלן, מה שנשאר במניות. הדירה היא חלק מהתיק לא כי זה משנה,אלא כי עוזר פסיכולוגית להשקיע יותר.
מה שיש לך הוא מה שיש לך,בקיצור.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
c881 כשנציג מכירות אומר לך "אולי לא מגיע לך"... פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
שם משתמש בעייתי דיבידנד: זה משהו שפשוט נכנס לך לחשבון הבנק? שוק ההון 36
ל טכנאים בישראל, לך תמצא את הצדיק בסדום. אוף טופיק 31
E "האם היו לך עימותים בתפקיד הקודם, ואיך התנהגת בהם?" התפתחות אישית 22
c881 עוד הוכחה... כשזה לא הכסף שלך, לא באמת אכפת לך לבזבז אותו אוף טופיק 8
ע יש לך פנסיה של הפניקס? קנית משכנתאות בסיכון מבנק טפחות צרכנות פיננסית 9
c881 לך תאמין לכתבים אוף טופיק 0
R פרדוקס הפאניקה: האם פאניקה גורמת לך להפסיד יותר? שוק ההון 17
whybe ״כשיהיו לך ילדים, כל ה׳עקרונות׳ שלך ילכו לפח״ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 84
K בניית תיק השקעות לפנסיונרית בגיל 65 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
ע תוכנה לניהול תיק השקעות StockDiv שוק ההון 3
ג חווד תיק השקעות ראשון שוק ההון 13
Henchman34 תיק מניות דיבידנד לצריכה בגיל פרישה ומס עיזבון אמריקאי. שוק ההון 21
ש מס יסף ואיזון תיק השקעות מיסים 3
T קופת גמל או תיק השקעות דיגיטלי? שוק ההון 4
N קרן פנסיה, קופת גמל או תיק השקעות לאשה בת 60 שמקבלת פנסיית נכות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 17
N תיק השקעות - חוות דעת שוק ההון 23
M קופת גמל ישנה + תיק השקעות לאדם מבוגר. איך לנהל את ההשקעות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 17
L מנהל תיק השקעות שוק ההון 14
ס פתיחת תיק השקעה פאסיבי ארוך טווח שוק ההון 5
י השקעה באגח בתקופת אינפלציה. תיק מנוהל שוק ההון 11
A תיק השקעות מאוזן לקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
N תיק השקעות סולידי ועליית הריבית שוק ההון 8
E בניית תיק השקעות לטווח של 10-15 שנים שוק ההון 5
יוזר עמלות על ניוד תיק השקעות שוק ההון 12
T מחשבון - קרן השתלמות מול תיק ממוסה שוק ההון 2
S תיק השקעות ראשון- עוד הייטקיסטית יומני מסע אישיים 15
Shnizelia באיזה תיק גב אתם משתמשים? פוסטים מאיכות נמוכה 12
C אם הייתם מהגרים למדינה עם 0% מס רווחי הון האם הייתם משנים את תמהיל ואופי תיק ההשקעות שלכם? מיסים 8
ש תיק השקעות - מדדים מובילים שוק ההון 19
M שיקולי מיסוי בשילוב תיק השקעות ונדל"ן בארה"ב עבור זוג ישראלי-אמריקאי מיסים 10
השכמה מאוחרת פתיחת תיק השקעות לצורך הלוואה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
ע פתיחת תיק עוסק פטור פיקטיבי רק לצורך הפקדה בקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ש תיק השקעות 100% sp500 שוק ההון 15
S בניית תיק פשוט מאפס לבן משפחה מבוגר שוק ההון 3
מ מכירת תיק השקעות שוק ההון 11
ק חישוב תשואת תיק עם הפקדות חודשיות במשך 15 שנים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
A במה להשקיע את החלק הסולידי של תיק ההשקעות? שוק ההון 10
F תיק דיי גדול של אבא שוק ההון 15
G תיק חשיפה לפקטורים שוק ההון 0
L שאלה בנוגע להעברת תיק מהבנק לאקסלנס שוק ההון 1
D תיק השקעות דיגיטלי, גמילה מקופגל"ה ועוד שוק ההון 7
N מבנה תיק למשיכה בפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 18
ד הגדלה משמעותית של תיק לטווח ארוך - מאיפה להתחיל שוק ההון 2
א אזרח אמריקאי שרוצה לפתוח תיק השקעות פאסיבי עם מינימום התעסקות שוק ההון 23
S מינוף תיק ממונף שוק ההון 9
tonytony כמה זמן לוקחת העברת תיק בניהול עצמי מהבנק לברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
T הלוואה כנגד תיק מניות שוק ההון 6
O יעילות מבחינת אגרות באיזון תיק באמצעות הפקדת כספים חדשים שוק ההון 4
י איזון תיק מניות שוק ההון 4

נושאים דומים

למעלה